莆田市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動(dòng)適用本細(xì)則。

　　本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。

　　第三條對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)結(jié)合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，完善配套城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，逐步改善老舊住宅小區(qū)綜合環(huán)境。老舊住宅小區(qū)的范圍由縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）確定。

　　未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）征求相關(guān)業(yè)主意見后，合理確定物業(yè)管理區(qū)域，并指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四條市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┴�(fù)責(zé)宣傳、貫徹、執(zhí)行國(guó)家和地方物業(yè)管理法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，制定我市物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)范性文件；

　�。ǘ�）指導(dǎo)、監(jiān)督全市物業(yè)管理工作；

　　（三）負(fù)責(zé)市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；

　　（四）負(fù)責(zé)物業(yè)管理重大矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理工作；

　　（五）負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立和管理工作，以及對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管；

　�。�六）指導(dǎo)、監(jiān)督市物業(yè)管理協(xié)會(huì)開展工作，促進(jìn)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律。

　�。ㄆ撸┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第五條縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門接受市建設(shè)行政主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的日常監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┲笇�(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會(huì)物業(yè)管理工作；

　�。ǘ�）指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作；

　�。ㄈ�）建立物業(yè)管理投訴受理制度，及時(shí)處理物業(yè)管理矛盾糾紛；

　　（四）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為、服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行為的日常監(jiān)管工作；

　　（五）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管工作；

　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第六條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：

　�。ㄒ唬┙M織、指導(dǎo)首次業(yè)主大會(huì)成立，并組織、指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的選舉及換屆工作，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)解散后的財(cái)產(chǎn)清算工作；

　�。ǘ�）負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開展活動(dòng)；

　�。ㄈ�）負(fù)責(zé)召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解處理物業(yè)管理的日常事務(wù)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系；

　�。ㄋ模┓e極引導(dǎo)老舊住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理；

　　（五）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第七條社區(qū)居民（村民）委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第八條建設(shè)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)情況的監(jiān)督檢查，對(duì)物業(yè)管理備案、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用和處罰等物業(yè)管理信息進(jìn)行共享。

　　建設(shè)行政主管部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)和實(shí)施行政處罰等情況，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向社會(huì)公布。

　　第九條縣（區(qū)）人民政府（管委會(huì)）應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系；建立和完善社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出等物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭(zhēng)議和糾紛提供便利。

　　人民調(diào)解委員會(huì)可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　第十條住建、物價(jià)、公安、城管執(zhí)法、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、民政、財(cái)政、規(guī)劃、園林、人防、消防等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋安全、物業(yè)收費(fèi)、治安消防、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、房屋和設(shè)施設(shè)備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)。

　　第十一條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，對(duì)違反法律、法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的行為給予公開批評(píng)，加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第十二條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)及其籌備組、業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公告、公布、通告或者公示的事項(xiàng)，可以通過(guò)書面通知、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告、業(yè)主決策電子投票系統(tǒng)發(fā)布或者管理規(guī)約、議事規(guī)則約定的其他方式告知全體業(yè)主；發(fā)布人應(yīng)當(dāng)選擇一種或者幾種便于業(yè)主查閱的告知方式。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)

　　第十三條房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

　　第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報(bào)送下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域劃分資料；

　�。ǘ�）房屋及建筑物面積清冊(cè)；

　�。ㄈ�）業(yè)主名冊(cè)；

　�。ㄋ模┙ㄖ�規(guī)劃總平面圖；

　�。ㄎ澹┕灿迷O(shè)施設(shè)備的交接資料；

　　（六）物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料；

　�。ㄆ撸┢渌�有關(guān)的文件資料。

　　第十五條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門和社區(qū)居民（村民）委員會(huì)的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者委托的社區(qū)居民（村民）委員會(huì)代表?yè)?dān)任。

　　籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

　　第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并做好下列籌備工作：

　�。ㄒ唬┐_定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

　�。ǘ�）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　�。ㄈ�）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　�。ㄋ模┮婪ù_定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　�。ㄎ澹┲贫�業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

　　（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　�。ㄆ撸┩瓿山M織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

　　第十七條業(yè)主大會(huì)按照下列方式確認(rèn)參加會(huì)議的業(yè)主：

　�。ㄒ唬�業(yè)主到會(huì)并在會(huì)議簽到表上確認(rèn)；

　�。ǘ�）業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn)；

　　（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則以及法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他方式。

　　業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行表決。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會(huì)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會(huì)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會(huì)議。

　　第十八條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，按照《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的方式確定

　　業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使表決權(quán)。

　　業(yè)主為法人的，由其法定代表人或者法定代表人委托的代理人行使表決權(quán)。

　　第十九條業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。

　　業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。

　　非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　第二十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

　　劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。

　　第二十一條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)所在地建設(shè)行政主管部門會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。

　　籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，�？顚Ｓ�。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督�；I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　第二十二條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民（村民）委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民（村民）委員會(huì)指導(dǎo)業(yè)主召開。

　　第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

　　業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地社區(qū)居民（村民）委員會(huì)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則召開業(yè)主大會(huì)，并執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對(duì)或者業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民（村民）委員會(huì)應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。

　　第二十四條業(yè)主委員會(huì)可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會(huì)一并備案。

　　業(yè)主委員會(huì)因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動(dòng)遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)委員缺額人數(shù)超過(guò)正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會(huì)。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中予以明確。

　　第二十五條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或者臨時(shí)會(huì)議審議決定是否終止其委員職務(wù)：

　　（一）不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的；

　　（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的；

　�。ㄈ�）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；

　�。ㄋ模┠踩】赡芊恋K公正履行職務(wù)的其他利益的；

　　（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定是否終止業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十六條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：

　�。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的；

　�。ǘ�）因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的；

　�。ㄈ�）以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　�。ㄋ模┍灰婪ㄗ肪啃淌仑�(zé)任的。

　　第二十七條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會(huì)決定召開會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)委員不能委托代理人參加會(huì)議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。

　　第二十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)物業(yè)管理和業(yè)主委員會(huì)日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。

　　第二十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

　　業(yè)主委員會(huì)的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會(huì)決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)在任期屆滿的二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。

　　第三十條業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)，并完成交接工作。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起五日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會(huì)移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

　　第三十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會(huì)籌備組或者業(yè)主委員會(huì)提出意見，并在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上表決通過(guò)后執(zhí)行。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人資格，并按照規(guī)定取得相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)資格證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，依照前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)服務(wù)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行物業(yè)服務(wù)合同的監(jiān)督。合同應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

　　第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

　　（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

　�。ǘ�）勸阻和制止違反社會(huì)公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

　�。ㄈ�）委托專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者非業(yè)主使用人的糾紛；

　�。ㄎ澹┓�律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

　�。ㄈ�）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第三十五條物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　�。ㄒ唬┓课菁捌涓綄僭O(shè)施的維修、維保和養(yǎng)護(hù)；

　�。ǘ�）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　�。ㄈ�）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　�。ㄋ模┌踩�防范和維護(hù)公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。

　　第三十六條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)根據(jù)《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域，并按照本細(xì)則第三十七條至第四十條的規(guī)定向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)。

　　物業(yè)管理區(qū)域由物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門自收到備案資料之日起五個(gè)工作日內(nèi)會(huì)同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會(huì)，遵循相對(duì)集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：

　�。ㄒ唬┬陆ㄎ飿I(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；

　　（二）舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）劃定或者確定物業(yè)管理區(qū)域不合理的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案資料之日起五個(gè)工作日內(nèi)提出核定意見并告知申請(qǐng)人。

　　第三十七條建設(shè)單位在開始前期物業(yè)管理招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；

　�。ǘ�）建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

　�。ㄈ�）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

　�。ㄋ模┙ㄔO(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；

　　（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置的物業(yè)管理用房預(yù)測(cè)繪或者實(shí)測(cè)繪報(bào)告；

　�。�六）地名批復(fù)文件。

　　第三十八條已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理但未辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)的建成居住區(qū)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同；　

　�。ㄈ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

　�。ㄋ模�《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃或者建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖；

　�。�六）物業(yè)管理用房坐落位置、建筑面積；

　�。ㄆ撸┑孛�批復(fù)文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)因客觀原因無(wú)法提供前款第（四）項(xiàng)至第（七）項(xiàng)資料的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告已實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域四至范圍、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等情況

　　第三十九條沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實(shí)施物業(yè)管理的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在確定物業(yè)管理區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)提交下列資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；

　�。ǘ�）物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖；

　�。ㄈ�）確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)。

　　前款第（三）項(xiàng)規(guī)定的確定物業(yè)管理區(qū)域的理由和依據(jù)應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)情況等。

　　第四十條已備案且已實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要?jiǎng)澐譃槿舾晌飿I(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)對(duì)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等形成分割方案，且分割方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)擬分割的各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　依照前款規(guī)定分割后的若干物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交以下資料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案手續(xù)：

　　（一）物業(yè)管理區(qū)域備案申報(bào)表；

　�。ǘ�）分割后各物業(yè)管理區(qū)域四至范圍說(shuō)明及附圖；

　�。ㄈ�）分割方案；

　�。ㄋ模┮逊指罡魑飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意分割方案的證明材料。

　　第四十一條新建物業(yè)出售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域公告全體業(yè)主。

　　前兩款所規(guī)定明示或者公告的內(nèi)容包括：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域的四至范圍說(shuō)明及附圖；

　�。ǘ�）公共場(chǎng)所、公共綠地的面積和位置；

　　（三）公共車位數(shù)量和位置；

　�。ㄋ模┑叵率摇⒌讓蛹芸諏�、天臺(tái)的面積及其權(quán)屬；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)服務(wù)用房和業(yè)主委員會(huì)用房的面積和位置；

　　（六）共用設(shè)施設(shè)備名稱及權(quán)屬；

　�。ㄆ撸┢渌�需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備。

　　第四十二條具備下列條件之一的，業(yè)主委員會(huì)可以向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：

　�。ㄒ唬┙�(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對(duì)獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的；

　�。ǘ�）兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會(huì)同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。

　　要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會(huì)決議等材料。物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民（村民）委員會(huì)作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

　　第四十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之二配置。

　　物業(yè)管理用房的具體位置和面積，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售（預(yù)售）許可證之前予以確定。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用，其所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業(yè)主委員會(huì)成立之前，物業(yè)管理用房由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受、使用和經(jīng)營(yíng)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理用房的，租賃期限最長(zhǎng)不超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營(yíng)方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意并公告。

　　第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理用房；

　�。ǘ�）垃圾集散間、廁所；

　�。ㄈ�）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

　�。ㄋ模┳≌�的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場(chǎng)所；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

　　按規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發(fā)建設(shè)單位所有的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。

　　第四十五條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容。

　　第四十六條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，應(yīng)當(dāng)采用公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并書面簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，投標(biāo)人少于三個(gè)、且物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)管理招投標(biāo)的具體實(shí)施辦法，由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

　　分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶�。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書十日前，持招標(biāo)公告或者投票邀請(qǐng)書、招標(biāo)文件等有關(guān)資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

　　第四十七條建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案：

　�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同備案申報(bào)表；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；

　　（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄋ模┲袠�(biāo)通知書；

　　報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會(huì)條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會(huì)已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

　　第四十八條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用十五日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作。承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定由市建設(shè)行政主管部門另行制定。

　　建設(shè)單位在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　�。ǘ�）物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)；

　�。ㄈ�）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等相關(guān)技術(shù)資料、證件和檢驗(yàn)報(bào)告；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備的清單；

　　（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

　　（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

　　（八）物業(yè)使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

　　第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后三十日內(nèi)，提交以下資料向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門辦理備案手續(xù)：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表；

　　（二）前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí)；

　�。ㄈ�）臨時(shí)管理規(guī)約；

　　（四）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

　�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交資料清單；

　�。�六）查驗(yàn)記錄；

　�。ㄆ撸┙唤佑涗�；

　�。ò耍┢渌�承接查驗(yàn)有關(guān)文件。

　　報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。

　　第五十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：

　　（一）參與工程的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實(shí)；

　　（二）就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項(xiàng)向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作；

　�。ㄈ�）建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案；

　　（四）根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。

　　第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地等進(jìn)行查驗(yàn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

　　第五十二條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)備案成立后，應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于兩萬(wàn)平方米的，可以邀請(qǐng)或協(xié)議招標(biāo)形式，但投標(biāo)人不得少于三個(gè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

　　（一）符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

　�。ǘ�）及時(shí)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　�。ㄈ�）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

　�。ㄋ模﹨f(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作；

　�。ㄎ澹┙邮苌鐓^(qū)居民（村民）委員會(huì)監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)送物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案。

　　第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)不得擅自停止服務(wù)，無(wú)故棄管服務(wù)、突然中斷服務(wù)，給業(yè)主造成不良影響的，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失且情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，百分之六十以上的業(yè)主不認(rèn)可的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按規(guī)定的程序、步驟退出物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　第五十四條物業(yè)服務(wù)合同的一方提前終止有約定期限的物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起滿三個(gè)月合同終止。合同終止的不影響當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作，經(jīng)雙方協(xié)商，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至選聘工作完成。在原合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，自書面通知到達(dá)對(duì)方之日起三十日內(nèi)合同終止。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)管理項(xiàng)目。

　　第五十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目時(shí)業(yè)主大會(huì)仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理、指定管轄。社區(qū)居民（村民）委員會(huì)可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過(guò)六個(gè)月的基本保潔、保安和維保等服務(wù)，相關(guān)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)按照《福建省電梯安全管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，依法承擔(dān)電梯安全管理責(zé)任。

　　第五十六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)不同的階段，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)適用范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理項(xiàng)目，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，并根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素進(jìn)行調(diào)整。

　　第五十七條業(yè)主大會(huì)成立之前需要對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)遵循以下程序：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)已委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案進(jìn)行審計(jì)，并取得審計(jì)報(bào)告。

　�。ǘ�）擬調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)事項(xiàng)已公告三十日以上。公告的相關(guān)事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包括上一年度物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況和調(diào)價(jià)方案的審計(jì)報(bào)告、調(diào)價(jià)后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。公告期間，應(yīng)當(dāng)聽取和收集業(yè)主的意見。

　�。ㄈ�）調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占人數(shù)總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主表決通過(guò)；表決結(jié)果已經(jīng)公示三十日以上。

　　公示期間業(yè)主對(duì)調(diào)價(jià)方案的表決結(jié)果有異議的，可以查驗(yàn)本人表決意見，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)提供業(yè)主本人表決意見以供查驗(yàn)。查驗(yàn)的業(yè)主表決意見與公示的表決意見不一致的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果。

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整有爭(zhēng)議的，可以向市價(jià)格行政主管部門申請(qǐng)協(xié)調(diào)處理或者向人民法院提起訴訟。

　　第五十八條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)；物業(yè)交付使用之日的次月及以后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)服務(wù)合同（包括前期物業(yè)服務(wù)合同）的約定及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)可以采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交。

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限最高不得超過(guò)十二個(gè)月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個(gè)月的，則預(yù)收期限不得超過(guò)合同的剩余期限。

　　第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，可以對(duì)物業(yè)管理用房中的經(jīng)營(yíng)用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造或者補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理的其他需要。

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶，不得以任何個(gè)人或者其他組織名義進(jìn)行管理。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每半年公布一次物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收支情況；實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，每年公布一次各項(xiàng)資金收支情況。

　　前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細(xì)約定物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益使用管理事項(xiàng)，并向業(yè)主公示告知。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)審計(jì)前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，并將審計(jì)結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第六十條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民（村民）委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實(shí)行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決。

　　業(yè)主采用民事雇傭方式聘請(qǐng)自然人進(jìn)行服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付依法屬于業(yè)主責(zé)任的意外傷害等保障費(fèi)用。電梯、消防、技防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。

　　業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會(huì)可以持街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居民（村民）委員會(huì)的證明材料，向稅務(wù)部門申請(qǐng)辦理臨時(shí)稅務(wù)登記證。物業(yè)所在地稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定給予辦理發(fā)票領(lǐng)購(gòu)手續(xù)。

　　業(yè)主大會(huì)可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)管理費(fèi)用、物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和財(cái)務(wù)審計(jì)。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

　　第六十一條凡具備分表直抄到戶條件的住宅小區(qū)內(nèi)的水、電、氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的計(jì)量表應(yīng)當(dāng)實(shí)行專有部分一戶一表，共有部分安裝獨(dú)立計(jì)量表，由相關(guān)專營(yíng)服務(wù)單位負(fù)責(zé)向最終用戶進(jìn)行收費(fèi)；安全防范、消防、環(huán)衛(wèi)、郵政、信息等附屬設(shè)施設(shè)備的配置應(yīng)當(dāng)符合物業(yè)使用的基本條件。

　　新建住宅小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的電力工程建設(shè)規(guī)范，由供電部門依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審核和驗(yàn)收，供電方式應(yīng)按照安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理和便于管理體制的原則確定。

　　本細(xì)則實(shí)施前，總表供水的住宅小區(qū)應(yīng)盡快籌資進(jìn)行一戶一表改造，改造后由供水部門統(tǒng)一納入終端收費(fèi)管理。供配電設(shè)施建設(shè)實(shí)行“委托建設(shè)模式”或“自購(gòu)自建模式”的住宅小區(qū)由供電部門按照《福建省新建住宅小區(qū)供配電設(shè)施建設(shè)與運(yùn)行維護(hù)監(jiān)督管理暫行辦法》（閩監(jiān)能市場(chǎng)[2014]137號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第六十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)用或者其他原因?yàn)橛芍袛嘤脩舻恼�常用水、用電、用氣�?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)已代收但未向?qū)�營(yíng)服務(wù)單位清繳的費(fèi)用，專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按相關(guān)約定直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)追繳，不得以未清繳費(fèi)用而停止向用戶提供服務(wù)。

　　第六十三條業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）調(diào)解，也可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地價(jià)格行政管理部門協(xié)調(diào)處理。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)督促仍拒不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究其違約責(zé)任。

　　業(yè)主、非業(yè)主使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反法律、法規(guī)和本細(xì)則相關(guān)規(guī)定的行為，可以向建設(shè)行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法調(diào)查核實(shí)后予以處理；對(duì)署名舉報(bào)的，應(yīng)當(dāng)將處理結(jié)果書面告知當(dāng)事人。

　　第六十四條建設(shè)行政主管部門要建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評(píng)比長(zhǎng)效機(jī)制和項(xiàng)目經(jīng)理管理系列制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級(jí)，實(shí)行信用信息資源共享，完善社會(huì)監(jiān)督。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時(shí)限，責(zé)任落實(shí)到人。提倡感動(dòng)式、管家式的服務(wù)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。

　　第四章物業(yè)使用和維修

　　第六十五條業(yè)主、非業(yè)主使用人在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)依照有利于使用安全、團(tuán)結(jié)互助和公平合理的原則，正確處理用水、排水、通行、通風(fēng)、采光、日照、管線鋪設(shè)和建筑維修、有害物質(zhì)排放等方面的相鄰關(guān)系。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案，臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的示范文本由市建設(shè)行政主管部門制定。

　　第六十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和有關(guān)行政主管部門書面報(bào)告：

　�。ㄒ唬┻`法建設(shè)、擅自改變建筑物、房屋外立面及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　�。ǘ�）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的；

　�。ㄈ�）破壞小區(qū)園林綠化的；

　�。ㄋ模┥米詫⒂晡鬯�混接或者在排水管上接管；私自更改或損害管道燃?xì)庠O(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施影響公共安全；

　�。ㄎ澹�損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場(chǎng)地；

　�。�六）違反國(guó)家和地方規(guī)定，向環(huán)境超標(biāo)排放污染物；

　�。ㄆ撸┥虡I(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的；

　�。ò耍┱加霉灿貌课弧⒐灿迷O(shè)施設(shè)備；

　�。ň牛┢茐墓┧�、供電、供氣和通訊設(shè)施設(shè)備等法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　有關(guān)職能部門接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)及時(shí)查處。

　　第六十七條業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝修，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并按照物業(yè)裝修有關(guān)規(guī)定辦理手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動(dòng)、使用公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)主應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第六十八條業(yè)主大會(huì)成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費(fèi)等管理制度由業(yè)主大會(huì)制定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車輛停放收費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。車主對(duì)車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以申請(qǐng)公安部門對(duì)小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定，公安部門應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第六十九條物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定將驗(yàn)收合格的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備移交給相關(guān)專營(yíng)服務(wù)單位負(fù)責(zé)管理，并移交有關(guān)技術(shù)資料。相關(guān)專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收。物業(yè)交付使用時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專營(yíng)服務(wù)單位管理的情況予以公示。

　　專營(yíng)服務(wù)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和正常使用。

　　第七十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營(yíng)服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。

　　（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收��；

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收�。�

　�。ㄈ�）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偅?/p>

　�。ㄋ模┤�體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　專營(yíng)服務(wù)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專營(yíng)服務(wù)單位自行負(fù)責(zé)相關(guān)工作。

　　專營(yíng)服務(wù)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。對(duì)欠繳供電、供水、供氣等費(fèi)用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對(duì)其提供服務(wù)，或通過(guò)行政和法律手段加以解決，不得因個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第七十一條物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

　�。ㄒ唬�專用部位和專用設(shè)施設(shè)備包括在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔(dān)；

　�。ǘ�）共用部位和共用設(shè)施設(shè)備（供水、供電、供氣、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備除外）包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地等，其維修、更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔(dān)。屬人為損壞的，其維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　物業(yè)維修、更新時(shí)，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防及電梯維保等專營(yíng)服務(wù)單位進(jìn)行相關(guān)作業(yè)需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)配合。

　　第七十二條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或者承租人，并對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主可以在臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。

　　第五章物業(yè)專項(xiàng)維修資金

　　第七十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限、范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。保修期滿后，業(yè)主對(duì)其專有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本細(xì)則對(duì)共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位、施工單位、專業(yè)服務(wù)單位承擔(dān)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用或應(yīng)從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用不得使用專項(xiàng)維修資金。

　　第七十四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金制度，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲(chǔ)、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣人民政府指定的機(jī)構(gòu)（以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu)）統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。

　　第七十五條首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在《商品住房銷售合同》備案之前，將首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照業(yè)主物業(yè)專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取。

　　前款所稱物業(yè)專有部分建筑面積以具有法定測(cè)繪資質(zhì)的單位提供的測(cè)繪成果為準(zhǔn)；前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之五至百分之八，具體比例和住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)由市建設(shè)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

　　第七十六條物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)組織續(xù)交，續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)決定，續(xù)交后的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期交存數(shù)額。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交的標(biāo)準(zhǔn)由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。

　　第七十七條物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。

　　第七十八條專項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照《福建省商品住宅專項(xiàng)維修資金使用暫行辦法》規(guī)定的程序辦理。

　　第七十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。所需資金從已交存的住宅專項(xiàng)維修資金中列支。

　�。ㄒ唬┪蓓�、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏；

　　（二）電梯出現(xiàn)故障、零部件磨損或老化，不能正常使用；

　�。ㄈ�）高層住宅水泵等二次供水設(shè)施出現(xiàn)故障，不能正常供水；

　�。ㄋ模┙ㄖ�立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或存在脫落危險(xiǎn)；

　　（五）共用給排水設(shè)備不能正常使用；

　　（六）消防、安防等建筑智能化系統(tǒng)出現(xiàn)故障，不能正常使用；

　�。ㄆ撸┮蚺_(tái)風(fēng)、洪水等自然原因造成物業(yè)共用部位，不能正常使用；

　�。ò耍└鶕�(jù)公安、消防、氣象、特種設(shè)備、物業(yè)管理等行政主管部門限期整改要求，需對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造或?qū)�建筑外墻進(jìn)行清洗；

　�。ň牛┪飿I(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在其它安全隱患，需對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修，更新、改造；

　�。ㄊ�）按照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，需對(duì)物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。

　　第八十條市、縣建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金緊急使用制度。

　　物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在維修、更新、改造前，將所發(fā)生的緊急情況通知業(yè)主委員會(huì)；未成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)將所發(fā)生的緊急情況通知所在地社區(qū)居委會(huì)；同時(shí)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并報(bào)送所在地縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門備案，其中：對(duì)于發(fā)生屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的緊急情況，還應(yīng)公示、報(bào)備維修改造方案。對(duì)于在緊急情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織進(jìn)行的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。業(yè)主委員會(huì)拒不配合的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　第八十一條經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，具體實(shí)施細(xì)則由市建設(shè)行政主管部門會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門制定。

　　物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理制度。

　　第八十二條業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每半年將專項(xiàng)維修資金的使用明細(xì)、物業(yè)共用部位與共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入和支出在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示十日以上，并在市建設(shè)行政主管部門網(wǎng)站公示半年。

　　第八十三條任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。

　　第六章法律責(zé)任

　　第八十四條對(duì)違反國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門依法予以處罰。本細(xì)則相關(guān)規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國(guó)務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對(duì)集中行政處罰權(quán)范圍的，由屬地城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。

　　第八十五條建設(shè)單位未按照本細(xì)則第二十一條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

　　第八十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則，未按照要求將前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同備案的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

　　第八十七條違反本細(xì)則，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

　　第八十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，或未按規(guī)定對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)養(yǎng)護(hù)、申請(qǐng)定期檢驗(yàn)，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

　　第八十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)違反本細(xì)則第五十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營(yíng)性收益收支情況，由縣（區(qū)）建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正。

　　第九十條違反本細(xì)則相關(guān)規(guī)定，建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分，構(gòu)成刑事犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　�。ㄒ唬┡灿梦飿I(yè)專項(xiàng)維修資金的；

　�。ǘ�）發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的；

　　（三）利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的；

　�。ㄋ模┢渌�玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。

　　第七章附則

　　第九十一條本細(xì)則自印發(fā)之日起施行。