2015安徽物業(yè)管理條例

第一章總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條【物業(yè)管理定義】本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋或者業(yè)主自行對建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條【物業(yè)管理原則】物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條【政府職責(zé)】縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)鼓勵、支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、和市場化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平，落實國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的支持政策。

市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入政府工作目標(biāo)考核。

第五條【部門職責(zé)】省人民政府縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房地產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱物業(yè)管理行政主管部門)負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上人民政府的其他有關(guān)部門，發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財政、環(huán)境保護(hù)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商、價格、質(zhì)量監(jiān)督等部門，應(yīng)當(dāng)依照按照各自的職責(zé)分工，相互配合，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條【街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：具體負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

(一)指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉;

(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作;

(三)協(xié)調(diào)監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)使用和管理;

(四)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛;

(五)協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接;

(六)監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理。

居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。

第七條【物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的作用】物業(yè)管理協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第十五七條【物業(yè)管理區(qū)域劃分】(原條例第十五條)一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實施物業(yè)管理為原則，依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

第十六八條【物業(yè)管理區(qū)域確定】(原條例第十六條)新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條第七條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請劃分登記備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第八九條【業(yè)主身份確定】房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認(rèn)，以房屋登記簿不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第九十條【業(yè)主權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主除享有國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利外，還享有以下權(quán)利：

(一)向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢;

(二)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán);

(三)依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利;

(四)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為。

業(yè)主除履行國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)外，還應(yīng)當(dāng)配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

第十十一條【業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產(chǎn)生】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十七十二條【籌備成立首次業(yè)主大會條件】(原條例第十七條)符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議:

(一)入住率達(dá)到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的規(guī)定，及時報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;

(六)物業(yè)服務(wù)用房配置確認(rèn)資料;

(七)其他有關(guān)的文件資料。

第十三十八條【首次業(yè)主大會會議籌備組組成】(原條例第十八條)業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、和居民委員會或者村民委員會代表組成業(yè)主大會會議籌備組，籌備組人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關(guān)工作。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十四十九條【首次業(yè)主大會會議籌備組職責(zé)】(原條例第十九條)首次業(yè)主大會會議籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、，確定候選人條件和名單;

(五)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)(六)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將公告首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會依法成立后自行解散。

第十一十五條【業(yè)主大會的職責(zé)】業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

除國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主大會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：決定以下事項：

(一)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)關(guān)系業(yè)主利益的重大事項;

(二)批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定、修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;

(三)(四)聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;

(四)(五)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(五)(六)決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項;

(七)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案;

(八)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(九)籌集和使用專項維修資金;

(十)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(十一)利用共用部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用;

(十二)法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

第十二十六條【業(yè)主大會表決機(jī)制】業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定:

(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第十七二十一條【業(yè)主代表制度】(原條例第二十一條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。

物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

第十八條【業(yè)主大會會議形式和表決辦法】業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

提倡采用信息化技術(shù)，改進(jìn)業(yè)主大會表決方式。

第二十二十九條【業(yè)主大會定期會議和臨時會議】(原條例第二十二條)業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度，專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費應(yīng)當(dāng)按照財務(wù)要求建賬并及時入賬。業(yè)主委員會對原始憑證及形成的會計資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

第二十一條【物業(yè)管理委員會的成立】不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十二二十九條【業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法】(原條例第二十九條)　業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1一人、副主任1一至2二人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府物業(yè)管理房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的相關(guān)居民委員會、村民委員會。

第二十三二十八條【業(yè)主委員會委員的條件】(原條例第二十八條)業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表;

(二)具有完全民事行為能力;

(二)(三)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);

(三)(四)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

(四)(五)身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。;

(六)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

第十三二十四條【業(yè)主委員會職責(zé)】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和業(yè)主大會的決定開展活動。

除國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職權(quán)外，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)，業(yè)主委員會還行使下列職權(quán)：

(一)審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的管理方案、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套工程和重大維修工程項目年度計劃;

(二)審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

(二)召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況;

(三)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

(八)調(diào)解物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的糾紛;

(九)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十四二十五條【業(yè)委會公開義務(wù)】除國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的義務(wù)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定，遵守業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(二)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法經(jīng)營和管理活動予以支持和配合;

(三)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行監(jiān)督，對其不合法、不適當(dāng)?shù)男袨橛枰灾浦埂?/p>

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開下列情況和資料：

(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(三)物業(yè)服務(wù)合同;

(四)專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共有部分的收益和使用、分配情況;

(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況;

(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第二十六三十條【業(yè)主委員會會議制度】(原條例第三十條)業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第二十七條【業(yè)主委員會換屆程序】業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍未組織的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

第二十八三十一條【業(yè)主委員會委員管理】(原條例第三十一條)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告:

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(四)被依法追究刑事責(zé)任的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十九條【業(yè)主委員會委員資格終止】業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格：

(一)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;

(二)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益的;

(三)損壞公共設(shè)施，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金，以及違法出租房屋的;

(四)侵害業(yè)主合法權(quán)益的;

(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第三十條【業(yè)主委員會委員調(diào)整增減】經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進(jìn)行：

(一)新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(二)新建住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域;

(三)地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域;

(四)商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠封閉管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

本條例施行前已經(jīng)建成并實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)，可以繼續(xù)作為一個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。尚未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件實施物業(yè)管理。

第十六條　新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分登記。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的，由設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十七條　符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開會議:

(一)入住率達(dá)到50%以上的;

(二)首批物業(yè)交付滿二年，并且入住率超過30%的;

(三)首批物業(yè)交付滿三年的。

第十八條　業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的組織協(xié)調(diào)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位和居民委員會或者村民委員會組成業(yè)主大會籌備組，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的1/2。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組做好相關(guān)工作。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起45日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起15日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十九條業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;

(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;

(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并將公告時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

第二十條　首次業(yè)主大會會議一般應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具委托書。

第二十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會會議討論的事項書面征求其代表的業(yè)主意見;對需業(yè)主投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的具體意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實反映。

第二十二條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

(一)有20%以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將業(yè)主大會會議討論的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十四三十一條【管理規(guī)約內(nèi)容】管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

(一)物業(yè)基本情況物業(yè)的名稱、地點、面積及戶數(shù);

(二)業(yè)主大會的召集程序及決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的方式;

(二)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況;

(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益;

(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù);

(五)業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán);

(六)物業(yè)的使用、維護(hù)、裝飾裝修、維護(hù)和管理;

(七)業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則;

(八)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;

(九)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分?jǐn)偡绞?

(十)專項維修資金籌集、使用和管理;

(九)(十一)違反管理規(guī)約的責(zé)任;

(十)(十二)其他有關(guān)事項。

第二十五三十二條【業(yè)主大會議事規(guī)則】業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項作出約定：

(一)業(yè)主大會的議事方式;

(二)業(yè)主大會的表決程序;

(三)業(yè)主委員會的組成和委員任期;

(四)業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數(shù);

(四)(五)其他有關(guān)事項。

第二十六條【管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則生效時間】管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十七三十三條【管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的效力】　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和，管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第二十八條　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

(一)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;

(二)遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，模范履行業(yè)主義務(wù);

(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔;

(四)具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間。

第二十九條　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生主任1人、副主任1至2人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居民委員會、村民委員會。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)書面告知縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及所在地的居民委員會、村民委員會。

第三十條　業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉;逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織其換屆。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當(dāng)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第三十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會委員資格終止，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告:

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的;

(三)因身體健康等原因喪失履行職責(zé)能力的;

(四)因犯罪正在受刑事追究的;

(五)以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者利害關(guān)系業(yè)主提供的不當(dāng)利益或者報酬的;

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

經(jīng)業(yè)主委員會或者20%以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十二三十四條【業(yè)主大會經(jīng)費和業(yè)主委員會委員補(bǔ)貼】業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補(bǔ)貼和執(zhí)行秘書的酬金，其籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定�？梢杂蓸I(yè)主分?jǐn)偅�也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

前款規(guī)定的費用的籌集和使用情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門或委托第三方進(jìn)行審計。審計費用由全體業(yè)主承擔(dān)。

提倡建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。

第三十五條【監(jiān)事會制度】業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)。

業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進(jìn)行約定。

第三章　前期物業(yè)管理

第三十三條新建住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國家和省有關(guān)設(shè)計規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十六條【前期物業(yè)管理規(guī)定】新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第三十四三十七條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘辦法】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

投標(biāo)人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。

第三十五三十八條【建設(shè)單位有關(guān)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)】建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第三十六三十九條【建設(shè)單位報送有關(guān)物業(yè)管理的資料】新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向市、縣、區(qū)設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政房地產(chǎn)主管部門報送以下材料：

(一)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案;

(三)標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書面承諾;

(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項目招投標(biāo)情況的書面材料;

(五)物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。

第三十三四十條【執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)】(原條例第三十三條)新建物業(yè)的住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照住宅小區(qū)規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行國家和省有關(guān)設(shè)計規(guī)范和工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十七四十一條【新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備住宅小區(qū)的交付條件】新建物業(yè)住宅小區(qū)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

(一)水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位公用場地、公共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置;

(二)在城市管道燃?xì)�、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)、室外燃?xì)�、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置;

(三)電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位;

(四)按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè);

(五)按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè);

(六)按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連;

(七)按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置;

(八)建筑物及其配套設(shè)施的標(biāo)志標(biāo)識完整、清晰;

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第三十八四十二條【物業(yè)主管部門的職責(zé)】設(shè)區(qū)的市、縣(市)市、縣、區(qū)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門可以對本條例第三十七條四十一條規(guī)定的事項進(jìn)行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位及時限期整改。;逾期不整改的，不得交付使用。

綜合查驗結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九四十三條【臨時管理規(guī)約的備案】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第四十四十四條【銷售物業(yè)的公示內(nèi)容】建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾就遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第四十一四十五條【前期物業(yè)管理明示內(nèi)容和終止條件】建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買賣合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第四十二四十六條【物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)、使用權(quán)】業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位或前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，收益百分之七十納入專項維修資金，剩余的百分之三十可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費。

第四十三四十七條【業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位在物業(yè)項目綜合查驗合格后60日內(nèi)負(fù)責(zé)申請房屋權(quán)屬登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

第四十四四十八條【物業(yè)服務(wù)用房配置規(guī)定】物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

(一)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百平方米配置;

(二)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積2‰千分之三配置;總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一1‰的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(三)新建住宅小區(qū)按照不少于物業(yè)地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房;

(四)物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會辦公用房建筑面積不低于二十平方米。議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房不得計入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

未經(jīng)全體業(yè)主業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途或?qū)⑽飿I(yè)服務(wù)用房出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。

第四十五四十九條【公共服務(wù)設(shè)施的歸屬】規(guī)劃要求在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施中的會所、幼兒園、車庫等公共服務(wù)設(shè)施的歸屬權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)在土地出讓合同中明確，并在商品房買賣合同中約定注明。約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供產(chǎn)權(quán)歸其所有的證明文件，并優(yōu)先滿足業(yè)主需要。

第四十六條建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十七五十條【共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗】物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行整改。

新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗;未進(jìn)行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

第四十八五十一條【建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交資料】在辦理物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;

(二)共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單;

(五)園林施工圖紙及樹種清單;

(六)業(yè)主名冊;

(七)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

第五十二條　【承接查驗備案】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

(二)臨時管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料清單;

(五)查驗記錄;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗有關(guān)的文件。

第四十九五十三條【工程質(zhì)量保修金】建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位提取的物業(yè)工程質(zhì)量保修金，應(yīng)當(dāng)專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)房屋及其配套設(shè)施設(shè)備的維修，并接受業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。質(zhì)保期滿后，建設(shè)單位申請返還工程質(zhì)量保修金的，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見，并經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門同意。物業(yè)工程質(zhì)量保修金提取的比例與管理使用辦法，由設(shè)區(qū)的市人民政府制定，報省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門備案。

第五十四條【公共服務(wù)專業(yè)經(jīng)營單位職責(zé)】新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加;在竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第四章物業(yè)管理服務(wù)

第五十五十五條【資質(zhì)與信用管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得具備相應(yīng)的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地市、縣設(shè)區(qū)的市或者縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門備案。

從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

房地產(chǎn)縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。及其管理人員的信用檔案。

第五十一五十六條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利】物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

(一)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、相關(guān)秩序進(jìn)行管理;

(二)依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費用;

(三)制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為;

(四)選聘專營企業(yè)承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù);可以將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策。

第五十二五十七條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

(一)以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)提高服務(wù)質(zhì)量和水平;

(二)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、共用部位及設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)物業(yè)服務(wù);

(三)按照規(guī)定每半年公布物業(yè)服務(wù)費收支情況;

(四)接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督;

(五)協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。未履行約定的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第五十八條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三人或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

第五十三五十九條【物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項:

(一)物業(yè)管理區(qū)域范圍及基本情況、基本情況和項目負(fù)責(zé)人;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護(hù);

(三)物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理;

(四)公共綠化的維護(hù)，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、相關(guān)秩序維護(hù);

(五)車輛的停放管理;

(六)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

(七)物業(yè)服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)和方式;

(八)物業(yè)檔案資料的保管;

(九)物業(yè)服務(wù)合同期限;

(十)雙方的權(quán)利義務(wù);

(十一)違約責(zé)任;

(十二)物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件;

(十三)其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報送縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定、公布物業(yè)服務(wù)合同示范文本。

第五十四六十條【物業(yè)服務(wù)合同簽訂】物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確如需調(diào)整變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將調(diào)整變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)調(diào)整變更合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人。更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

第五十五六十一條【物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十六六十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接】物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：向業(yè)主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

(一)移交本條例第四十八條五十一條規(guī)定的材料;

(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù);

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第六十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的監(jiān)管】縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時處理;業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十四條【物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理】物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。居民委員會、村民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、秩序維護(hù)等服務(wù)。

第五十七六十五條【物業(yè)服務(wù)費用確定辦法】物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平質(zhì)量相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價格主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，國家和省物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價和浮動幅度，并向社會公布。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第五十八六十六條【物業(yè)服務(wù)費收支制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對所公布的內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將一定比例的物業(yè)公共服務(wù)費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按本條例第六十二條規(guī)定一并移交。

價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費項目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。

第六十七條【公共設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偂课飿I(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第六十二六十八條【專業(yè)經(jīng)營單位公共服務(wù)設(shè)施收費】(原條例第六十二條)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價格標(biāo)準(zhǔn)。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五十九六十九條【物業(yè)交付】已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)。;未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第六十七十條【物業(yè)維護(hù)報告制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，加強(qiáng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查;對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第六十一七十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全責(zé)任制度】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案，對突發(fā)性事件應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時報告有關(guān)行政管理部門和相關(guān)單位，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人公民的合法權(quán)益。

第六十二條【專業(yè)經(jīng)營單位公共服務(wù)設(shè)施收費】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等單位應(yīng)當(dāng)對最終用戶實行裝表到戶、收費到業(yè)主，直接為業(yè)主服務(wù)。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按約定支付手續(xù)費。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第六十三七十二條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核】房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

市容、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、市容衛(wèi)生、房屋使用等的監(jiān)督管理，依法處理違法行為。

推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正的原則。

物業(yè)管理協(xié)會可以依照國家和省有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標(biāo)準(zhǔn)，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，提倡對項目負(fù)責(zé)人實行考核，配合房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

第六十四七十三條【物業(yè)管理投訴受理制度】縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)自收到之日起15日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人;屬于其他部門、單位職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

縣級人民政府城市管理、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為;有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起三十日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。

第七十四條【矛盾糾紛化解機(jī)制】縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理矛盾糾紛行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處納入矛盾調(diào)處工作內(nèi)容，人民調(diào)解委員會、人民調(diào)解小組應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

第六十五七十五條【聯(lián)席會議制度】實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位和城市管理執(zhí)法、公安派出所等單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位，以及公安派出所、司法所等相關(guān)職能部門參加的聯(lián)席會議制度，依法協(xié)調(diào)解決下列事項：

(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第七十六條【業(yè)主自行管理】業(yè)主可以依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾怼�實施自行管理的�?yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定。

電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

第六十六七十七條【房屋裝飾裝修】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強(qiáng)巡查。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對房屋裝飾裝修活動進(jìn)行入戶巡查時，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。

第六十七七十八條【物業(yè)租賃】物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第六十八七十九條【物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止行為】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;

(五)擅自改變房屋外觀，影響他人生活、工作或者市容環(huán)境;

(六)違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營;

(七)違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;

(八)在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品;

(九)違反規(guī)定停放自行車和機(jī)動車輛;

(十)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(十一)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有權(quán)予以制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。

第六十九八十條【業(yè)主安裝設(shè)施規(guī)定】業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機(jī)、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第七十八十一條【物業(yè)安全責(zé)任】物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十二條【物業(yè)管理區(qū)域車位車庫】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設(shè)單位出售車位、車庫的，應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。

建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)的，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫。

第七十一八十三條【共有的道路或者其他場地停放車輛】任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，確需占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費車輛停放費。車位場地使用費車輛停放費屬于全體業(yè)主共有。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，。任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。

規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。

第八十四條【共有的道路或者其他場地停車等收益】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將第八十三條規(guī)定的屬于業(yè)主共有的車輛停放費單獨列賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對車輛停放費的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。

業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。車輛停放費在扣除相關(guān)成本后，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛，以及利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定的比例使用。

建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財務(wù)賬目定期審計和公示制度。

第八十五條【人防設(shè)施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得將停車位出售、附贈;出租的，租賃期限不得超過三年。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人防工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出，有剩余費用的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費。

第七十二八十六條【維修資金繳納】住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。設(shè)區(qū)的市、縣、區(qū)縣(市)人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。設(shè)區(qū)的市、縣(市)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

專項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十七條【維修資金管理】專項維修資金的管理，實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市、縣人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項維修資金專戶。

設(shè)區(qū)的市按照國家和省有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法。

第八十八條【電梯、消防等設(shè)備更新改造】本條例施行后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金管理。

第八十九條【應(yīng)急維修、更新改造】發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)專項維修資金管理部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

(一)屋面、外墻體防水損壞造成大面積滲漏的;

(二)電梯故障危及人身安全的;

(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的;

(六)危及房屋安全的其他情形。

應(yīng)急維修費用經(jīng)過審計并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分?jǐn)偭兄А?/p>

第七十三九十條【物業(yè)公共部分維修】物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合;因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第七十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營單位進(jìn)行維護(hù)管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同，并支付相應(yīng)的維修、養(yǎng)護(hù)費用。

第九十一條【改造規(guī)定】住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護(hù)、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

第九十二條【舊住宅小區(qū)改造】對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區(qū)，市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區(qū)的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級人民政府確定。

舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第六章法律責(zé)任

第七十六九十三條有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰:

(一)住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的;住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;

(二)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的;

(三)不移交有關(guān)資料的;

(四)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;

(五)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的;

(七)挪用專項維修資金的;

(八)未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。

違反前款第二項、第八項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十四條違反本條例第十二條規(guī)定，建設(shè)單位未按照規(guī)定及時向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十五條違反本條例第十三條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會書面報告后，未按規(guī)定時間組建業(yè)主大會籌備組的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對負(fù)有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

違反本條例第十三條第四款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十六條違反本條例第五十四條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的，由縣級以上人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七十七九十七條違反本條例第五十六條六十二條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十八條【業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費處罰規(guī)定】違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請調(diào)解、仲裁，也可以提起訴訟。

第九十九條【有關(guān)物業(yè)服務(wù)公示處罰規(guī)定】違反本條例第六十六條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國家和省有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)或者公布失實的，由縣級人民政府價格行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第一百條違反本條例第七十九條第一款第一項規(guī)定的，縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，涉及建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，工程設(shè)計方案未經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計單位批準(zhǔn)擅自施工的，處以五十萬元以上一百萬元以下的罰款;房屋建筑使用者在裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。

違反本條例第七十九條第一款第二項規(guī)定的，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同規(guī)劃、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，侵占物業(yè)共用部位的，個人處以一千元以上五千元以下罰款、單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上二十萬元以下罰款。損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第四項規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，縣級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同規(guī)劃、環(huán)保、市容、城市管理、公安、消防、教育、市場監(jiān)督等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并處以五千元以上二萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的處以五十萬元以上一百萬元以下罰款。

違反本條例第七十九條第一款第三、五、六、七、八、九、十項規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實施行政處罰。

違反本條例第六十八條第一款第一項、第二項規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，并可以按照以下規(guī)定給予處罰;給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償：

(一)拆改房屋承重結(jié)構(gòu)的，處以五萬元以上十萬元以下罰款;

(二)侵占房屋共用部位、公共場地的，個人處以一千元以上五千元以下罰款，單位處以五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，個人處以五千元以上一萬元以下罰款，單位處以十萬元以上十五萬元以下罰款;

(三)損壞共用設(shè)施設(shè)備的，處以一萬元以下罰款。

違反本條例第六十八條第一款第四項規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進(jìn)行協(xié)調(diào)、處理;協(xié)調(diào)處理不成的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、市容等有關(guān)行政主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀;情節(jié)嚴(yán)重的，縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第一百零一條違反本條例第八十二條第三款規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的，縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，每個空置車位處以二十萬元的罰款。

第一百零二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七十九一百零三條違反本條例規(guī)定，縣級以上人民政府房地產(chǎn)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機(jī)關(guān)責(zé)令改正;對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的;

(二)未按照本條例規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的;

(三)違法實施物業(yè)管理行政許可的;

(四)違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的;

(五)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的;

(六)有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章附則

第八十一百零四條　本條例下列用語的含義是:

(一)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人;

(二)“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施;

(三)“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分(包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等);

(四)“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等;

(五)“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等;

(六)“專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備”是指變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線;

(七)“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

第八十一一百零五條本條例自年月日起施行。

關(guān)于最新安徽省物業(yè)管理條例全文(2015)的說明

??9月21日在安徽省第十二屆人民代表大會

常務(wù)委員會第二十三次會議上

省人民代表大會城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境與資源保護(hù)委員會主任委員余焰爐

安徽省人民代表大會常務(wù)委員會：

根據(jù)常委會工作要點和立法計劃，省人大城建環(huán)資委牽頭組織起草了《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)，并于9月13日向主任會議作了匯報�，F(xiàn)就有關(guān)情況說明如下。

一、修訂《安徽省物業(yè)管理條例》的必要性

隨著城鄉(xiāng)建設(shè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理在改善人民群眾的生活和工作環(huán)境、提高城市管理水平、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定、擴(kuò)大就業(yè)等方面的重要作用日益凸顯，物業(yè)管理需求旺盛，發(fā)展?jié)摿�巨大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)迅速增加。初步統(tǒng)計，我省現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)4196個，從業(yè)人員26.1萬人;實施物業(yè)管理項目9202個，管理面積6.67億平方米，其中住宅項目6086個，面積5.2億平方米;成立業(yè)主委員會2764個;新建的商業(yè)住宅小區(qū)90%實施了物業(yè)管理。隨著物業(yè)管理市場的迅速發(fā)展，物業(yè)管理的內(nèi)涵更加豐富，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求不斷提高，許多新情況新問題也逐漸顯現(xiàn)，尤其在健全物業(yè)市場管理體制機(jī)制、保障業(yè)主和物業(yè)使用人權(quán)益、發(fā)揮業(yè)主大會和業(yè)主委員會作用、續(xù)籌和使用專項維修資金、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為、明確物業(yè)管理和行政執(zhí)法職責(zé)等方面，亟待通過立法進(jìn)一步加以明確。目前，全國人大尚未制定法律，在物業(yè)管理上主要依據(jù)是國務(wù)院行政法規(guī)，我省2009年10月修訂的《安徽省物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)在物業(yè)管理方面發(fā)揮了重要作用，但隨著形勢發(fā)展，不少方面已難以適應(yīng)新情況新要求。本屆以來，已有125名代表提出26件關(guān)于修改《條例》的議案和建議，在常委會代表接待日，也有代表提出此類建議。因此，有必要根據(jù)我省物業(yè)管理發(fā)展的新形勢，對現(xiàn)行《條例》進(jìn)行適當(dāng)修訂。

二、修訂的原則、思路和主要依據(jù)

(一)原則、思路

堅持法制統(tǒng)一、與上位法不相抵觸的原則，體現(xiàn)權(quán)利與義務(wù)對等、信息公開和便于操作的要求，明確著重解決現(xiàn)階段一些能夠解決的突出問題的思路，以保障和促進(jìn)我省物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

(二)主要依據(jù)

修訂過程中，主要依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，同時參考了住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》等部委規(guī)章，及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，借鑒了外省、市地方性法規(guī)。

三、修訂草案的起草過程

成立協(xié)調(diào)組和起草小組。常委會領(lǐng)導(dǎo)對《條例》修訂工作非常重視，今年3月上旬，成立了由常委會副主任沈衛(wèi)國牽頭，省人大城建環(huán)資委、省人大常委會法工委、省政府法制辦、省住建廳和部分領(lǐng)銜提出建議的省人大代表參加的起草工作協(xié)調(diào)組，啟動了《條例》修訂工作。城建環(huán)資委把這項工作作為全年工作的重中之重，精心組織，制定方案，組成了包括常委會城建環(huán)資工委和法工委、省政府法制辦、省住建廳，以及有關(guān)專家和省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等參加的修訂草案起草小組。

梳理分析相關(guān)問題。在起草工作前，起草小組組織省住建廳、合肥學(xué)院、省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會等部門和院校的專家，針對我省物業(yè)管理現(xiàn)狀認(rèn)真梳理出管理體制、物業(yè)服務(wù)、物管區(qū)域劃分等18大類問題，逐個進(jìn)行了分析討論。同時，起草小組還收集整理了國內(nèi)外有關(guān)物業(yè)管理方面的法律制度和理論研究成果。通過深入研討，進(jìn)一步深化了認(rèn)識，統(tǒng)一了思想，城建環(huán)資委和起草小組認(rèn)為，《條例》修訂要從實際出發(fā)，重點應(yīng)放在解決觀念轉(zhuǎn)變，監(jiān)管重心下移，完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會權(quán)責(zé)，規(guī)范相關(guān)資金籌集、管理和使用，強(qiáng)化法律責(zé)任等問題上，促進(jìn)我省物業(yè)管理水平的提升。

深入開展調(diào)查研究。起草過程始終貫穿著調(diào)查研究。常委會副主任沈衛(wèi)國、城建環(huán)資委負(fù)責(zé)同志和有關(guān)常委會委員分別帶領(lǐng)起草小組到合肥、蕪湖、淮南、六安、馬鞍山、池州、黃山、寧國等地開展調(diào)研，同時，赴江、浙進(jìn)行學(xué)習(xí)考察�？紤]到近幾年物業(yè)管理糾紛案件大幅上升，起草小組還專門組織召開了法院方面的調(diào)研座談會，聽取了審判人員的意見建議。通過一系列調(diào)研，面對面聽取政府及相關(guān)部門、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處、社居委、人大代表等各方面意見建議，深入物業(yè)管理小區(qū)實地了解有關(guān)情況，夯實了《條例》修訂的實踐基礎(chǔ)。

廣泛征求各方面意見。起草小組兩次通過省人大網(wǎng)站代表服務(wù)平臺、中安在線等向省人大代表和社會各界征集了300多條意見建議;同時，通過書面方式向省人大常委會各工作機(jī)構(gòu)和綜合辦事機(jī)構(gòu)、省政府有關(guān)部門、省政協(xié)委員、各市人大常委會征求了100多條意見建議。起草小組認(rèn)真研究這些意見建議及代表提出的26件相關(guān)議案、建議，結(jié)合調(diào)研掌握的第一手情況，對修訂草案初稿進(jìn)行反復(fù)斟酌和修改，并組織專家開展論證，力求完善精準(zhǔn)。

專委會認(rèn)真審議把關(guān)。6月中旬，修訂草案初稿形成后，城建環(huán)資委召開全體會議討論研究。之后，形成了修訂草案征求意見稿，于8月底正式以省人大常委會辦公廳名義書面征求了省政府意見。

在此基礎(chǔ)上，9月7日城建環(huán)資委再次召開全體會議，討論、審議了修訂草案征求意見稿，形成了該修訂草案。

四、修訂的主要內(nèi)容

本次修訂保留了原《條例》的框架結(jié)構(gòu)，對原條文作了176處修改，刪除7條，增加31條�，F(xiàn)修訂草案共7章，105條。

(一)突出物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)變

隨著住房市場化改革的深入，早期公有住房管理中管理者與住戶之間的管理與被管理關(guān)系，逐漸轉(zhuǎn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系�，F(xiàn)代物業(yè)管理也必然要從對“物”管理向為“人”服務(wù)轉(zhuǎn)變，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)，突出業(yè)主的主體地位。為此，修訂草案在幾個方面作了相關(guān)規(guī)定。

保障物業(yè)使用人的合法權(quán)益。業(yè)主和物業(yè)使用人不一致的現(xiàn)象越來越普遍，出現(xiàn)了很多無房屋所有權(quán)的物業(yè)使用人，其使用活動對物業(yè)管理產(chǎn)生的影響越來越大。但是由于這些物業(yè)使用人沒有產(chǎn)權(quán)，難以參與物業(yè)管理，其應(yīng)享有的合法權(quán)益也難以保障。修訂草案增加了對物業(yè)使用人權(quán)益的保護(hù)。一是在總則中明確了對物業(yè)使用人合法權(quán)益的保護(hù)(第一條);二是增加了物業(yè)使用人的權(quán)利和義務(wù)相關(guān)內(nèi)容(第十條第三款);三是規(guī)定物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會(第十七條第三款);四是增加了對物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)的保護(hù)(第七十一條第一款、第三款)。

設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會制度。建立業(yè)主監(jiān)事會制度，有利督促業(yè)委會正確執(zhí)行業(yè)主大會決定，規(guī)范業(yè)委會行為，維護(hù)全體業(yè)主利益。修訂草案增加了業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的規(guī)定，由業(yè)主大會議事規(guī)則對其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進(jìn)行約定(第三十五條)。

建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處機(jī)制。物業(yè)管理中的矛盾糾紛有著多樣性和復(fù)雜性的特點，為及時解決這些問題，維護(hù)物業(yè)管理當(dāng)事人合法權(quán)益、保持物業(yè)管理區(qū)域和諧有序，有必要建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，有效解決日常管理中的矛盾糾紛。修訂草案在這方面作了規(guī)定(第七十四條)。

加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管和評估。目前對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行的是資質(zhì)管理，未實行標(biāo)準(zhǔn)化管理，也沒有設(shè)立第三方對其物業(yè)服務(wù)水平進(jìn)行評估。為此，修訂草案增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)管和評估的規(guī)定，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理，推進(jìn)建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機(jī)制(第五十五條、第七十二條)。

此外，為了進(jìn)一步體現(xiàn)“管理”向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變，修訂草案將原《條例》第四章名稱“物業(yè)管理服務(wù)”修改為“物業(yè)服務(wù)”。

(二)推動物業(yè)管理工作重心下移

修訂草案突出了物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，對縣級人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會賦予了一定的職權(quán)。一是總則部分細(xì)化了職責(zé)(第六條);二是增加了在業(yè)主委員會召集會議、換屆選舉中的職責(zé)(第二十六條、第二十七條);三是規(guī)定組織有關(guān)部門或委托第三方對業(yè)主委員會經(jīng)費收支進(jìn)行審計的職責(zé)(第三十四條);四是規(guī)定了物業(yè)服務(wù)合同備案職責(zé)(第五十九條第三款);五是增加了對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管職責(zé)(第六十三條);六是明確了在物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理中的職責(zé)(第六十四條);七是規(guī)定負(fù)責(zé)建立聯(lián)席會議制度的職責(zé)(第七十五條)。

(三)增加了業(yè)主自行管理的內(nèi)容

根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。修訂草案對物業(yè)管理定義作了補(bǔ)充，并規(guī)定實行自行管理的應(yīng)當(dāng)通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)方式等事項共同作出約定(第二條第二款、第七十六條)。

(四)完善了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的規(guī)定

《物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主通過設(shè)立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會管理物業(yè)的基本制度，但有關(guān)規(guī)定較為原則，各方面普遍反映業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌備難、開會難、履職難、換屆難。為此，在修訂草案中，一是進(jìn)一步明確了籌備成立首次業(yè)主大會的條件、首次業(yè)主大會會議籌備組組成和職責(zé)(第十二條、第十三條、第十四條);二是對業(yè)主大會的職責(zé)作了完善(第十五條);三是對業(yè)主代表制度、業(yè)主大會會議形式和表決辦法等進(jìn)行完善(第十七條、第十八條);四是增設(shè)了物業(yè)管理委員會的規(guī)定，對不具備成立業(yè)主大會條件，或者未能成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會實施物業(yè)管理(第二十一條)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。修訂草案對業(yè)主委員會職責(zé)和義務(wù)作了更加具體的規(guī)定(第二十四條、第二十五條)。此外，對業(yè)主委員會會議的召開程序、換屆選舉程序、委員資格、委員調(diào)整等作了規(guī)定(第二十六條至第三十條)。

(五)規(guī)范了專項維修資金管理和使用

專項維修資金使用難和續(xù)籌難是較為突出的問題。修訂草案規(guī)定了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在專項維修資金籌集、使用、續(xù)籌和監(jiān)督方面的職責(zé)(第六條第一款第三項、第十五條第一款第九項、第二十四條第七項)，并規(guī)定管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括專項維修資金籌集、管理和使用等有關(guān)內(nèi)容(第三十一條第十項)。此外，對業(yè)主大會成立前后專項維修資金的管理以及業(yè)主大會自行管理專項維修資金作了具體規(guī)定，并規(guī)定設(shè)區(qū)的市按照國家和省有關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)制定專項維修資金交存、使用和管理的具體辦法(第八十七條)。

修訂草案還規(guī)定了在六種特定情形下，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)專項維修資金管理部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置(第八十九條)。

針對高層住宅電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備的后期更新、改造資金籌集困難的問題，修訂草案規(guī)定受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ椌S修資金管理(第八十八條)。

(六)明確了車庫、車位的管理和使用

住宅小區(qū)內(nèi)車位、車庫的管理和使用，是物業(yè)管理服務(wù)的難點和重點之一，糾紛和矛盾比較集中。修訂草案對建設(shè)單位出售、出租車位、車庫作了規(guī)定(第八十二條);明確規(guī)劃、消防、公安機(jī)關(guān)交通管理等行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)(第八十三條第三款);對將人民防空工程平時用作停車位的管理、使用、收費等作了規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，不得出售、附贈，租賃期限不得超過三年(第八十五條)。

(七)強(qiáng)化了法律責(zé)任

根據(jù)相關(guān)內(nèi)容的修改，法律責(zé)任部分新增了相應(yīng)的處罰條款，分別是對建設(shè)單位未及時報送籌備首次業(yè)主大會會議文件資料的處罰(第九十四條);對街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府未按規(guī)定組建業(yè)主大會籌備組以及建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的處罰(第九十五條);對專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)或者更新責(zé)任的處罰(第九十六條);對業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費的處罰(第九十八條);對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公布相關(guān)材料或者公布失實的處罰(第九十九條);對拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，侵占、損壞物業(yè)的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途等禁止性行為的處罰(第一百條);對建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的處罰(第一百零一條);對業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的處罰(第一百零二條)。

此外，根據(jù)我省物業(yè)管理工作實際情況，統(tǒng)一將原《條例》中“房地產(chǎn)行政主管部門”修改為“物業(yè)管理行政主管部門”。修訂草案還對原《條例》部分內(nèi)容作了刪減、合并，同時對部分條文順序作了調(diào)整，并作了個別文字修改，不再一一說明。