長春市物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)管理行為，維護(hù)戶主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。

第三條物業(yè)管理實(shí)行戶主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其公共部位、公用設(shè)施設(shè)備。

本條例所稱共有部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于戶主共有的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、值班保安室、物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位、戶外墻面、屋面、道路、場(chǎng)地、綠地等部位。

本條例所稱公用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于戶主共有的電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)備、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門等設(shè)施設(shè)備。

本條例所稱戶主，是指物業(yè)的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)證登記的權(quán)利人；或者房屋竣工并已交付使用，已訂立房屋買賣合同但尚未辦理房屋所有權(quán)證的房屋合法買受人。

本條例所稱物業(yè)管理，是指戶主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)共有部分進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、取得相應(yīng)資質(zhì)并從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營的企業(yè)法人。

第五條市物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理，縣（市）、區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門依法對(duì)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

建設(shè)、規(guī)劃、民政、價(jià)格、園林、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、行政執(zhí)法、公安、工商及其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好物業(yè)服務(wù)管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，組織、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)的戶主依法設(shè)立戶主大會(huì)，并直到監(jiān)督戶主大會(huì)、戶主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

社區(qū)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當(dāng)建立由縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會(huì)、公安派出所、戶主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問題。

第二章戶主、戶主大會(huì)及戶主委員會(huì)

第七條戶主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開戶主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（三）提出制定和修改戶主管理規(guī)約、戶主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

（四）參加戶主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

（五）選舉戶主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督戶主委員會(huì)的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、收益情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條戶主在物業(yè)管理活動(dòng)中，應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守戶主管理規(guī)約、戶主

大會(huì)議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行戶主大會(huì)的決定和戶主大會(huì)授權(quán)戶主委員會(huì)作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)維修資金；

（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條戶主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體戶主組成，自首次戶主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立一個(gè)戶主大會(huì)。戶主較少且經(jīng)全體戶主一致同意，決定不成立戶主大會(huì)的，由全體戶主共同履行戶主大會(huì)、戶主委員會(huì)職責(zé)。

第十條下列事項(xiàng)由戶主大會(huì)決定：

（一）選舉戶主委員會(huì)，更換戶主委員會(huì)的委員，監(jiān)督戶主委員會(huì)的工作；

（二）制定、修改管理規(guī)約和戶主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（四）審議決定戶主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的來源和用途，改變和撤銷戶主委員會(huì)的不適當(dāng)決定；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）審議批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；

（八）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的戶主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的戶主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的戶主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的戶主同意。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，戶主入住率達(dá)到百分之五十以上或者自第一個(gè)戶主入住之日起滿兩年且入住率達(dá)到百分之三十以上的，經(jīng)戶主代表提議可以成立戶主大會(huì)。

第十二條縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在收到戶主代表提議后十五日內(nèi)，指導(dǎo)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)成立首次戶主大會(huì)會(huì)議籌備組。

籌備組一般由五名成員組成，其中社區(qū)居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表各一名、戶主代表三名。籌備組的組長由社區(qū)居民委員會(huì)代表擔(dān)任�；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）擬定戶主管理規(guī)約草案、戶主大會(huì)議事規(guī)則草案、戶主委員會(huì)議事規(guī)則草案和戶主委員會(huì)選舉辦法，制作表決票和選票，并在戶主中推選表決票、選票的發(fā)放人、計(jì)票人和監(jiān)票人；

（二）推薦戶主委員會(huì)委員候選人；

（三）確定戶主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容，做好會(huì)務(wù)準(zhǔn)備工作；

（四）確認(rèn)戶主的身份及其在首次戶主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)。前款規(guī)定事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在首次戶主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十四條籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的實(shí)際情況確定戶主委員會(huì)具體人數(shù)，戶主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)組成，設(shè)主任一人，副主任一至二人。

第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)于戶主大會(huì)會(huì)議召開十五日前將會(huì)議公告送達(dá)全體戶主。會(huì)議公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告欄或者其他顯著位置公告。

第十六條采用書面形式召開戶主大會(huì)會(huì)議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期滿七日內(nèi)組織人員根據(jù)規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)和方式發(fā)放與回收表決票和選票，并做好簽收與登記工作，并歸檔保存。

第十七條戶主大會(huì)會(huì)議除首次會(huì)議以外分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

戶主大會(huì)定期會(huì)議由戶主委員會(huì)按照戶主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，每年至少召開一次。

經(jīng)占建筑面積且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上戶主提議，戶主委員會(huì)

應(yīng)當(dāng)組織召開戶主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

提議應(yīng)當(dāng)附上提議戶主本人的簽名、聯(lián)系電話、房屋棟號(hào)室號(hào)、投票權(quán)數(shù)。戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議戶主身份；無法核實(shí)戶主身份的，提議無效。

第十八條戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）召集戶主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)服務(wù)的實(shí)施情況；

（二）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下組織戶主委員會(huì)的換屆選舉；

（三）代表戶主與戶主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督戶主管理規(guī)約的實(shí)施，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）整理、保存物業(yè)相關(guān)圖紙、檔案以及戶主委員會(huì)會(huì)議記錄等資料；

（六）戶主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。戶主委員會(huì)及其委員不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用共用部位、公用設(shè)施設(shè)備和公共場(chǎng)所直接從事經(jīng)營活動(dòng)。

第十九條新一屆戶主委員會(huì)未能選舉產(chǎn)生、戶主委員會(huì)集體辭職的，按照本條例戶主委員會(huì)換屆選舉的規(guī)定，重新選舉戶主委員會(huì)。

戶主委員會(huì)不能履行職責(zé)的，由所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)助戶主召開戶主大會(huì)，重新選舉戶主委員會(huì)。

第二十條戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)將成立情況向所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案時(shí)應(yīng)當(dāng)提交以下材料：

（一）戶主委員會(huì)備案登記表；

（二）戶主管理規(guī)約；

（三）戶主大會(huì)、戶主委員會(huì)議事規(guī)則；

（四）選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

（五）戶主委員會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。戶主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，依照上述規(guī)定重新備案。

第二十一條戶主委員會(huì)會(huì)議由主任或者副主任召集。經(jīng)三分之一以上委員提議或者戶主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開戶主委員會(huì)會(huì)議。

戶主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有二分之一以上委員出席，作出決定時(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員二分之一以上同意。每名委員擁有一票表決權(quán)。

戶主委員會(huì)召開會(huì)議時(shí)，可邀請(qǐng)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會(huì)派員列席。

第二十二條戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。戶主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

第二十三條戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管。檔案一般包括以下內(nèi)容：

（一）會(huì)議記錄、紀(jì)要；

（二）戶主大會(huì)決議、戶主委員會(huì)決定等書面材料；

（三）各屆戶主委員會(huì)選舉、備案的材料；

（四）戶主名冊(cè)；

（五）物業(yè)服務(wù)合同；

（六）其他有關(guān)資料。

第二十四條戶主委員會(huì)任期由戶主大會(huì)確定，一般為3年，其組成人員可以連選連任。戶主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)報(bào)告所在地物業(yè)管理行政主管部門。物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)原戶主委員會(huì)組織召開戶主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。

新一屆戶主委員會(huì)產(chǎn)生后十日內(nèi)，原戶主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將印章、檔案資料以及其他屬于全體戶主所有的財(cái)物移交給新一屆戶主委員會(huì)。對(duì)不按時(shí)移交的，街道辦事處鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)、督促其移交。

因參加戶主大會(huì)會(huì)議的戶主達(dá)不到法定人數(shù)等客觀原因戶主委員會(huì)未能如期換屆的，原戶主委員會(huì)仍可繼續(xù)履行職責(zé)，直至新一屆戶主委員會(huì)產(chǎn)生為止。

第二十五條戶主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)戶主委員會(huì)會(huì)議通過，其委員資格終止，并予以公告：

（一）不再是本物業(yè)管

理區(qū)域內(nèi)戶主的；

（二）因違法犯罪等原因不能履行委員義務(wù)的；

（三）拒不履行戶主義務(wù)的；

（四）連續(xù)三次缺席戶主委員會(huì)會(huì)議的；

（五）因疾病或者其他原因喪失工作能力的；

（六）以書面形式向戶主大會(huì)提出辭呈的；

（七）被聘在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任戶主委員會(huì)委員的。

第三章物業(yè)服務(wù)與管理

第二十六條在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積千分之四的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)服務(wù)用房。房屋總建筑面積為兩萬平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于一百平方米的物業(yè)服務(wù)用房。

（二）規(guī)劃部門審查物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、戶主委員會(huì)辦公用房。其中，戶主委員會(huì)辦公用房建筑面積為十五至二十五平方米。

（三）物業(yè)服務(wù)用房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)達(dá)到正常使用功能。未經(jīng)戶主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。違法建筑、臨時(shí)建筑、公共場(chǎng)所和共用部位不得作為物業(yè)服務(wù)用房。

第二十七條新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門報(bào)送下列材料：

（一）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖及書面證明；

（二）物業(yè)共有部分的明細(xì)表；

（三）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)情況的書面材料。

建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)報(bào)送物業(yè)共有部分使用房屋的清單及相關(guān)資料，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)確認(rèn)、記載、存檔。

第二十八條戶主、戶主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。

市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理。

第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定完成前期物業(yè)服務(wù)的招投標(biāo)工作：

（一）預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前；

（二）現(xiàn)售商品房在正式銷售三十日前；

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑面積三萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積一萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十條物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)，由招標(biāo)人代表和物業(yè)服務(wù)管理方面的專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由五人以上單數(shù)組成，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的四分之三。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)專家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理行政主管部門建立的專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

第三十一條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，明確物業(yè)服務(wù)的價(jià)格、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、期限以及資質(zhì)等級(jí)等。前期物業(yè)服務(wù)合同副本應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報(bào)縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第三十二條前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。期限未滿、戶主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十三條建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理行政主管部門公布的戶主臨時(shí)管理規(guī)約示范文本制定戶主臨時(shí)管理規(guī)約。戶主

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，并將其和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋銷售合同的附件，經(jīng)物業(yè)買受人簽字確認(rèn)后，對(duì)物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。

首次戶主大會(huì)會(huì)議通過的管理規(guī)約生效后，臨時(shí)管理規(guī)約失效。

第三十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)并辦理承接驗(yàn)收手續(xù)。需要維修完善的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向戶主委員會(huì)移交下列資料：

（一）物業(yè)的報(bào)建、批準(zhǔn)文件，項(xiàng)目規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備訂貨合同及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料（含隨機(jī)資料）；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備的清單；

（五）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理所必需的其他資料。戶主委員會(huì)尚未成立、有前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，可向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交前款規(guī)定的資料。

第三十五條前期服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)除應(yīng)當(dāng)向戶主委員會(huì)或者新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第三十四條規(guī)定的資料外，還應(yīng)當(dāng)移交下列資料和資產(chǎn)：

（一）實(shí)施物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)改造、維修、保養(yǎng)的技術(shù)資料；

（二）物業(yè)服務(wù)用房；

（三）使用公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益和物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn)；

（四）公用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營性收益節(jié)余；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理期間應(yīng)當(dāng)移交的其他管理資料和資產(chǎn)。

第三十六條戶主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；戶主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用根據(jù)本條例的規(guī)定和合同的約定，由戶主承擔(dān)；未售出的空置房屋，按照未售出的空置房屋的戶數(shù)或者面積確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱入住是指戶主收到入住公告并辦理完相應(yīng)手續(xù)；戶主收到入住公告后在限定期限在六個(gè)月內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有事先書面公告的，以戶主辦理完相應(yīng)手續(xù)的時(shí)間為準(zhǔn)。

第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)服務(wù)”字樣，在經(jīng)營服務(wù)場(chǎng)所公示法人營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書。

第三十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)；

（二）應(yīng)當(dāng)每半年向全體戶主公布一次共用部位、公用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收支情況，接受戶主、戶主委員會(huì)的監(jiān)督；

（三）在物業(yè)服務(wù)合同終止前三十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與戶主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起十日內(nèi)向戶主委員會(huì)移交有關(guān)資料、資產(chǎn)；

（四）按照國家規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，負(fù)責(zé)物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，并如實(shí)記錄；

（五）妥善保管財(cái)務(wù)收支賬目和原始憑證；

（六）按照規(guī)定報(bào)送各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料；

（七）法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第四十條非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書報(bào)市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明委托服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限、雙方的權(quán)利義務(wù)、合同終止條件、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起十五日內(nèi)，將合同副本報(bào)所在地縣（市）、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。

第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)或者政府指導(dǎo)價(jià)。政府指導(dǎo)價(jià)由市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，由建設(shè)單位或者戶主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定價(jià)格。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，按照政府公布的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，由建設(shè)單位或者戶主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)绞袃r(jià)格主管部門和市物業(yè)管理行政主管部門備案。

第四十三條戶主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。戶主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，戶主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第四十四條建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)定制度。具體評(píng)定辦法由人民政府制定。

市物業(yè)管理行政主管門應(yīng)當(dāng)每年定期對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵守法律法規(guī)、信用合同、提供服務(wù)等方面進(jìn)行評(píng)定。對(duì)評(píng)定不合格的物業(yè)管理企業(yè)，由市行政物業(yè)管理部門責(zé)令限期整改；整改后仍不合格的，由市行政主管部門取消其一年內(nèi)在本市承接物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)的資格。

第四十五條建筑區(qū)劃內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，依法承擔(dān)建筑區(qū)劃內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

第四十六條未實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織戶主選聘保潔人員維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，費(fèi)用由全體戶主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由相關(guān)戶主承擔(dān)。

第四章物業(yè)的使用、維護(hù)與維修資金的管理

第四十七條物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他戶主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，消除隱患，有關(guān)戶主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)戶主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十八條戶主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，不得影響公共安全，損害公共利益，不得干擾、損害他人的合法權(quán)益。

因維修房屋及共用設(shè)施設(shè)備給有關(guān)戶主造成損失的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者補(bǔ)償。戶主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)、他人維護(hù)房屋及共用設(shè)施設(shè)備提供便利，因戶主、物業(yè)使用人阻撓維修造成物業(yè)損壞及財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第四十九條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

（二）擅自改變房屋或者共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（三）擅自占用、改變、損壞物業(yè)公用部位、公用設(shè)施設(shè)備；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物，設(shè)置攤點(diǎn)、市場(chǎng)，張貼、涂抹、懸掛物品；

（五）亂倒垃圾、亂堆雜物、隨意停放車輛；

（六）違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品，排放有毒、有害氣體、液體，堆放、拋撒廢棄物，產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（七）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和其他動(dòng)物；

（八）從事危害公共利益的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第五十條因物業(yè)維修或者公共利益需要，有關(guān)單位或者個(gè)人確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得戶主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)

三十九條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第六十五條物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第六十六條本條例自2008年1月1日起施行，2000年12月13日長春市第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第2十一次會(huì)議通過，2001年3月30日吉林省第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十三次會(huì)議批準(zhǔn)的《長春市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

吉林省長春市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)