宿遷市市區(qū)物業(yè)收費管理實施細則

第一章總則

第一條為了規(guī)范市區(qū)物業(yè)收費行為，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》（宿政規(guī)發(fā)〔2014〕5號）、《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》（蘇價規(guī)〔2013〕4號）等法律法規(guī)政策規(guī)定，制定本實施細則。

第二條本實施細則適用于宿遷市區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)收費行為及其監(jiān)督管理活動。

第三條本實施細則所稱物業(yè)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人，在提供物業(yè)服務(wù)或進行物業(yè)管理時，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

物業(yè)收費包括物業(yè)服務(wù)費、代收代交費。

物業(yè)服務(wù)費包括物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、特約服務(wù)費、代辦服務(wù)費。

第四條各級價格行政主管部門是物業(yè)收費監(jiān)督管理主管部門。市價格行政主管部門負責(zé)會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定、評估和調(diào)整市區(qū)物業(yè)收費管理政策和政府指導(dǎo)價，指導(dǎo)各區(qū)價格行政主管部門物業(yè)收費管理工作。各區(qū)價格行政主管部門負責(zé)各自行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)收費政策落實和日常監(jiān)管。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是市區(qū)物業(yè)管理行政主管部門。各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門在各自行政區(qū)域范圍內(nèi)，會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）做好住宅物業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管、普通住宅物業(yè)服務(wù)星級評定和日�？己耍�配合同級價格行政主管部門做好物業(yè)收費行為的日常監(jiān)管。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)各自管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)收費日常協(xié)調(diào)、管理和監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會負責(zé)本行業(yè)價格自律。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織、其他物業(yè)管理人負責(zé)各自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)收費管理工作。

第五條物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)和服務(wù)的性質(zhì)與特點，遵循合理、公開、質(zhì)價相符的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、人防車位（庫）和建設(shè)單位車位（庫）租金，實行政府指導(dǎo)價。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

業(yè)主自治組織自行管理或自行管理與委托專業(yè)機構(gòu)相結(jié)合管理的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同協(xié)商決定。

非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二章物業(yè)公共服務(wù)收費管理

第六條物業(yè)公共服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織或其他物業(yè)管理人按照約定或合法決定提供具有公共性的保安、保潔、綠化養(yǎng)護、房屋及設(shè)施設(shè)備維護、綜合管理五項物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費用一般由下列因素構(gòu)成：

（一）管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護保養(yǎng)費用；

（三）清潔衛(wèi)生費用（含生活垃圾處理費）；

（四）綠化養(yǎng)護費用；

（五）秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（九）管理費分?jǐn)偅ǔ杲鹬撇缓�此項）�?/p>

（十）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用；

（十一）法定稅費；

（十二）合理利潤。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

第八條物業(yè)公共服務(wù)收費按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算；尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

第九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

已通過竣工驗收的房屋，房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業(yè)主應(yīng)自房屋交付日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的，物業(yè)公共服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

第十條因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的住宅物業(yè)，空置期間物業(yè)公共服務(wù)費，前期物業(yè)管理階段按合同約定標(biāo)準(zhǔn)百分之七十交納，業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)公共服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

第十二條普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費，前期物業(yè)管理階段實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會（包括物業(yè)管理委員會）成立后，是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定，并通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）接管的老舊小區(qū)物業(yè)公共服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費政府指導(dǎo)價確定。

第十三條普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)費政府指導(dǎo)價，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門，根據(jù)市區(qū)普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮住宅物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費價格指數(shù)變動情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布，同時每三年開展一次評估，根據(jù)評估結(jié)果決定是否調(diào)整。

第十四條在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)通過公開招投標(biāo)或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。前期物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準(zhǔn)不得超出價格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，前期物業(yè)公共服務(wù)費未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)自普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，將合同報屬地物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。備案后的合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在實施收費前十日內(nèi)報所轄地價格行政主管部門備案，同時提交企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、中標(biāo)通知書、收費備案表等。所轄地價格行政主管部門應(yīng)將收費備案表在部門網(wǎng)站上進行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同在小區(qū)內(nèi)公示欄進行常年公示，公示期止于業(yè)主大會成立。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)買受人依據(jù)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。

第十六條普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。

第三章車輛停放收費管理

第十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃許可或業(yè)主大會依法增設(shè)的車位（庫、棚），按照類別和專屬權(quán)益，分為業(yè)主共有車位（庫、棚）、業(yè)主自購車位（庫）、人防車位（庫）、建設(shè)單位車位（庫）等。

第十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)規(guī)劃許可或業(yè)主大會依法增設(shè)的車位（庫），物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，向使用人、專有權(quán)人或管理權(quán)人收取車輛停放費。

車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。

第十九條物業(yè)管理區(qū)域車輛停放費主要包括用于車位、車庫的管理服務(wù)人員費用、公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及日常維護保養(yǎng)、保潔、秩序維護以及法定稅費等。業(yè)主共有車位（庫）汽車停放費，還應(yīng)當(dāng)包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當(dāng)補償。

車位、車庫（棚）照明、用水應(yīng)單獨裝表計費，向使用人分?jǐn)偂Ｕ彰骰蛴盟�費用已計入車輛停放服務(wù)成本的，不再另行分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主對汽車停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

第二十條市區(qū)住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放費，由市價格行政主管部門會同市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)合同約定。業(yè)主共有車位汽車停放費，業(yè)主大會另有決定的，按決定執(zhí)行。

非住宅物業(yè)管理區(qū)域車輛停放收費，按照市有關(guān)車輛停放服務(wù)收費管理規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)前期物業(yè)服務(wù)合同約定收取汽車停放費。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。

業(yè)主共有汽車車位（庫）實行包年、包月停放管理并收費的，包年停放最長為一年，汽車停放費收費標(biāo)準(zhǔn)不得高于包月停放收費累計額。

業(yè)主共有車位汽車停放費收益的處理，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十五條規(guī)定執(zhí)行。

第二十二條政府投資改造的老舊小區(qū)公共車位汽車停放費，按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》第五十三條第四款規(guī)定執(zhí)行。

第二十三條住宅小區(qū)應(yīng)設(shè)置一定比例的業(yè)主臨時停車位，對業(yè)主或物業(yè)使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的小區(qū)還可以依法設(shè)置外來車輛臨時停車位。

臨時停車位的設(shè)置，前期物業(yè)管理階段由物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

臨時停車位實行計次收費管理的，持續(xù)停放在二十四小時以內(nèi)的為一次，超過二十四小時的重新計次收費。計次收費應(yīng)約定不少于3小時的免費停放時限，業(yè)主大會另有決定的，從其決定。

第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車庫（棚）停放非汽車車輛的，前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定收取車輛停放費；后期物業(yè)管理階段，由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

第二十五條住宅物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃配建的人防車位（庫）、建設(shè)單位車位（庫）、業(yè)主自購車位（庫）等非業(yè)主共有車位（庫），專有權(quán)人或管理權(quán)人可以采取租賃方式，將車位（庫）出租給使用人，并按約定向使用人收取租金。

人防車位（庫）和建設(shè)單位車位（庫）租金，由市價格行政主管部門分別會同市人防行政主管部門、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定和公布政府指導(dǎo)價，具體標(biāo)準(zhǔn)由租賃雙方在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)合同約定。

業(yè)主出租自購車位（庫）的，租金實行市場調(diào)節(jié)價。

第二十六條人防車位（庫）租金的制定主要考慮人防工程設(shè)施維護保養(yǎng)費用，具體管理辦法按省、市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)單位車位（庫）租金制定主要考慮彌補該車位（庫）建設(shè)成本。

第二十七條租金由車位（庫）專有權(quán)人或管理權(quán)人根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織代收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主自治組織接受委托代收的，可以按約定向委托方收取代收手續(xù)費。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)對非共有車位（庫）及其配套的停車設(shè)施提供日常維護管理服務(wù)的，可以根據(jù)合同約定向車位（庫）專有權(quán)人或管理權(quán)人收取車輛停放費，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由雙方在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)協(xié)商確定。

已按規(guī)定繳納物業(yè)公共服務(wù)費的業(yè)主產(chǎn)權(quán)車位（庫），不重復(fù)收取車輛停放費。業(yè)主未計入產(chǎn)權(quán)面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納汽車停放費。

建設(shè)單位在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后多余車位（庫）的，可作為臨時停車位（庫），收取汽車停放費。

第二十九條汽車停放費政府指導(dǎo)價的制定，應(yīng)考慮車位（庫）類別、專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素，保持同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類車位收費標(biāo)準(zhǔn)一致。

第三十條對進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行軍警應(yīng)急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費用。

第四章其他物業(yè)收費管理

第三十一條特約服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托提供特約服務(wù)而收取的費用。

特約服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。

第三十二條代辦服務(wù)費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主或物業(yè)使用人委托，提供代辦服務(wù)時，向委托人收取的費用，包括住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運服務(wù)費、門禁卡補卡工本費等。

代辦服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)由合同雙方根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定對業(yè)主裝飾裝修行為進行管理的，可按住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取裝飾裝修保證金。

住宅裝飾裝修建筑垃圾應(yīng)由業(yè)主按照物業(yè)管理要求及時清運。業(yè)主自愿委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向業(yè)主按實收取代辦清運服務(wù)費；業(yè)主按要求及時自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行服務(wù)并收費；業(yè)主未按要求及時清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可直接代為清運，并向業(yè)主按實收取代辦清運服務(wù)費。

非住宅業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)向城管部門繳納非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費，繳費標(biāo)準(zhǔn)按市有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受城管部門委托清運非住宅裝飾裝修建筑垃圾的，清運代辦服務(wù)費用由委托雙方協(xié)商解決。

第三十四條新建住宅小區(qū)或新安裝門禁系統(tǒng)的住宅小區(qū)，對業(yè)主、物業(yè)使用人或其車輛實行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于四張出入證（含IC卡等），每車免費配置不少于一張門禁卡（證）。免費配置的出入證（卡）費用包含在門禁系統(tǒng)購置安裝費用中。業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會、業(yè)主自治組織對出入證（卡）的管理另有決定的，從其決定。

業(yè)主另有需求或因保管不善導(dǎo)致丟失、損壞申請辦理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依據(jù)制作成本按實協(xié)商收取補卡工本費。

第三十五條代收代交費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他管理人接受專有權(quán)人、管理權(quán)人或?qū)�業(yè)經(jīng)營單位委托，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

代收代交費包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公攤費用、車位（庫）租金、非住宅裝飾裝修建筑垃圾處理費等。業(yè)主自治組織自行繳納物業(yè)公攤費用的，參照代收代交費管理。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公攤費用，是指業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定應(yīng)共同承擔(dān)分?jǐn)偟墓�共水電氣費用、住宅電梯檢測維護保養(yǎng)費用、未移交給供水企業(yè)管理的住宅二次供水設(shè)施設(shè)備檢測維護保養(yǎng)費用。

第三十七條公共水電氣費用包括電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設(shè)施設(shè)備運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣等費用。公共水電氣應(yīng)單獨裝表計費。

住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備范圍按照《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條第二款、第三款執(zhí)行。

第三十八條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)自房屋交付之日起開始分?jǐn)偽飿I(yè)公攤費用。

住宅電梯檢測維護保養(yǎng)費用和運行電費由電梯住宅的業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)，電梯住宅空置期間不分?jǐn)傠娞葸\行電費；二次供水設(shè)施設(shè)備運行電費、未移交給供水企業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備檢測維護保養(yǎng)費用，由使用二次供水設(shè)施設(shè)備的住宅業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。

未出售或非因業(yè)主原因未交付給業(yè)主的房屋，物業(yè)公攤費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十九條前期物業(yè)管理階段，物業(yè)公攤費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責(zé)代收代交；業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否代收代交由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交物業(yè)公攤費用，應(yīng)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分?jǐn)�。分�(jǐn)傓k法應(yīng)當(dāng)通過合同約定，合同沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

根據(jù)約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等共用設(shè)施設(shè)備日常維護保養(yǎng)費用計入物業(yè)公共服務(wù)成本的，不得向業(yè)主重復(fù)分?jǐn)偂?/p>

第四十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收公攤費用，約定的預(yù)收期限最長不超過一年。首次預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)測算，通過物業(yè)服務(wù)合同進行約定，預(yù)測算費用明細和測算內(nèi)容應(yīng)附在合同中，以后每次預(yù)收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為上次實際繳費分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。對預(yù)收的公攤費用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)每月或每季按實與業(yè)主進行一次結(jié)算，多退少補，節(jié)余部分可自動轉(zhuǎn)為下次預(yù)付費。

第四十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專有權(quán)人、管理權(quán)人或?qū)�業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)約定向委托人收取代收手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五章收費行為規(guī)范

第四十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)遵守價格法律、法規(guī)、政策，加強價格自律，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)質(zhì)量和收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)質(zhì)價相符，按規(guī)定收費公示和收支公開，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主對物業(yè)收費提出質(zhì)詢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。

第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)事先約定，體現(xiàn)自愿委托、服務(wù)有償?shù)幕�本要求，不得強制服�?wù)并收費或只收費不服務(wù)。

第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織的物業(yè)收費均應(yīng)按規(guī)定進行收費公示，不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予公示的費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置設(shè)置專門公示欄，常年公示并及時按實變更物業(yè)服務(wù)提供者或管理者名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、計（收）費方式、收費依據(jù)和合同（協(xié)議）等；應(yīng)按規(guī)定在收費場所、業(yè)主出入口顯著位置公示收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費依據(jù)，臨時停車收費還應(yīng)在臨時停車點設(shè)置收費公示牌。應(yīng)同時公布服務(wù)者或管理者、物業(yè)管理行政主管部門、價格行政主管部門投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的質(zhì)詢和監(jiān)督。

第四十五條物業(yè)收費收支實行帳務(wù)公開公示制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、代收代交費、代辦費等分別單獨列賬，獨立核算；應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域、業(yè)主出入口顯著位置設(shè)置專門公示欄，每年一月和六月公示一次物業(yè)公共服務(wù)費、車輛停放費、經(jīng)營設(shè)施收益等收支情況；每月或每季度公示一次共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業(yè)公攤費用的繳費票據(jù)、分?jǐn)偡绞�、�?jié)余處理等。各項物業(yè)收費收支公示時間應(yīng)不少于一個月，接受全體業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、行政主管部門查詢和監(jiān)督，并負責(zé)答復(fù)。

第四十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善內(nèi)部財務(wù)管理制度，強化成本和收支管理。同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)同時服務(wù)多個物業(yè)管理區(qū)域的，服務(wù)成本和收支應(yīng)按物業(yè)管理區(qū)域分別核算。鼓勵實行物業(yè)公共服務(wù)費用酬金制管理。

實行包干制收費方式的，應(yīng)當(dāng)對實施管理和服務(wù)的具體物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照服務(wù)合同的約定公布財務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。

實行酬金制收費方式的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。

第四十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照稅務(wù)部門規(guī)定使用規(guī)范票據(jù)實施收費。

第四十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)合同約定預(yù)收物業(yè)費，約定的最長預(yù)收期限車位（庫）租金不得超過三年，其他物業(yè)費（不包括計次汽車停放費和汽車臨時停放費）最長不超過一年。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)時收取的保證金、押金應(yīng)當(dāng)符合規(guī)定，嚴(yán)禁以保證金、押金等形式變相收費。

第五十條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照合同約定或有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)費用。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清所有物業(yè)費用。

第六章管理監(jiān)督

第五十一條價格主管部門應(yīng)當(dāng)對普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費實行成本監(jiān)審制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供真實有效的成本資料。

第五十二條住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時組織制定或完善普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。

區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級價格行政主管部門，加強對招投標(biāo)價格行為及履行合同的監(jiān)督和管理。

第五十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)或服務(wù)未達到約定標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)管理階段由建設(shè)單位負責(zé)監(jiān)管履行到位；后期物業(yè)管理階段由業(yè)主委員會和屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)監(jiān)督履行到位。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約行為侵害業(yè)主合法權(quán)益或造成業(yè)主財產(chǎn)損失的，業(yè)主或業(yè)主委員會可以依法申請仲裁或向人民法院起訴。

業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，按照《宿遷市市區(qū)物業(yè)管理辦法》第四十一條規(guī)定執(zhí)行。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會、業(yè)主自治組織的決定違反法律法規(guī)的，由屬地區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》第二十四條第二款依法處理。決定侵害業(yè)主合法權(quán)益，受侵害的業(yè)主可以依據(jù)《物權(quán)法》第七十八條依法申請仲裁或向人民法院起訴。

第五十四條價格行政主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織和其他物業(yè)管理人物業(yè)收費行為的監(jiān)督管理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由屬地價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰，并通報給屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）：

（一）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）不按照規(guī)定提供服務(wù)而收取費用的；

（三）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）強制或者變相強制服務(wù)并收費的；

（五）接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位委托，代收有關(guān)費用時向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用的；

（六）不按規(guī)定進行明碼標(biāo)價的；

（七）未按法定要求公示各項物業(yè)服務(wù)收費收支賬目、經(jīng)營設(shè)施收支、公共水電氣費分?jǐn)偟惹闆r的；

（八）其他違反價格法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織未按規(guī)定退還押金、保證金，由屬地物業(yè)管理行政主管部門依法督促其退還。

業(yè)主自治組織收費未公示或未按規(guī)定公示、以及其他價格違法行為，由屬地價格行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令其限期整改。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定建立健全收費財務(wù)制度的，業(yè)主自治組織未按規(guī)定進行收支公開，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會同屬地物業(yè)管理行政主管部門依法進行督促整改。

第五十五條區(qū)價格行政主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）未按照相關(guān)法律法規(guī)及本實施細則管理和監(jiān)督物業(yè)收費的，由上級部門予以糾正，并依法追究有關(guān)人員責(zé)任。

第七章附則

第五十六條本實施細則所稱業(yè)主自治組織包括業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會、業(yè)主自治委員會、物業(yè)管理委員會等自治管理組織。

第五十七條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按規(guī)定接管的老舊小區(qū)住宅物業(yè)，委托居（村）委會或聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的，物業(yè)收費由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）參照本實施細則進行管理。其他物業(yè)管理人的物業(yè)收費管理參照本實施細則執(zhí)行。

第五十八條各區(qū)對貫徹落實中遇到的物業(yè)收費具體問題，可以制定具體操作規(guī)定。

各縣物業(yè)收費管理政策可參照本實施細則執(zhí)行；各縣行政區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)收費政府指導(dǎo)價，由各縣在不超過市區(qū)物業(yè)收費政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)制定。

第五十九條本實施細則由宿遷市價格行政主管部門、宿遷市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責(zé)解釋。

第六十條本實施細則自10月15日起施行。市物價局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局2011年4月14日印發(fā)的《宿遷市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（宿價服〔2011〕41號）中與本實施細則規(guī)定相抵觸部分，以及其他與本實施細則相抵觸的文件同時廢止。