第一條為規(guī)范我市物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進我市物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本細則。

第二條本細則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其相關(guān)活動。

本細則所稱物業(yè)，是指房屋及其相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其相配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第三條物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循政府指導(dǎo)、市場運作、業(yè)主自治、契約自由、行業(yè)自律、依法規(guī)范的原則進行。

第四條市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

公安、工商、物價、民政、住建、國土、規(guī)劃、園林、城管、以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等有關(guān)行政主管部門和公用企事業(yè)單位，依照有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定，負責各自職能范圍內(nèi)的物業(yè)管理和服務(wù)工作。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及居民委員會負責指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日�；顒�，配合調(diào)解處理物業(yè)管理中的投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。

依照《居民委員會組織法》的規(guī)定，根據(jù)居民居住狀況，按照便于居民自治的原則，在一定地域范圍內(nèi)設(shè)立居民委員會。居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展工作。

第六條本市新建住宅小區(qū)應(yīng)當實行物業(yè)管理；未實行物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，應(yīng)當按照屬地管理的原則和社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求，逐步實行物業(yè)管理。

第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第七條物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。物業(yè)使用人受業(yè)主委托可以依法享有業(yè)主的權(quán)利并履行相應(yīng)的義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他權(quán)利。

第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約規(guī)定的其他義務(wù)。

第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當遵循相對集中、便于管理的原則，并考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體標準為：

（一）以建設(shè)項目《國有土地使用權(quán)證》確定的用地范圍為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然院落或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）分期建設(shè)項目或者兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的項目，其配套設(shè)施設(shè)備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）已建成、共用設(shè)施設(shè)備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府共同確定，并予以公告。

業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

沒有實施物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會征求業(yè)主意見后，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，并向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，依照有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的規(guī)定或者業(yè)主大會議事規(guī)則開展活動。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責；也可以決定就近參加相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會，但應(yīng)當征得相鄰物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會同意，并享有同等權(quán)利，履行同等義務(wù)。

第十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的專有部分超過建筑總面積50%時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)管理服務(wù)用房配置證明；

（七）其他相關(guān)的文件資料。

第十二條符合成立業(yè)主大會條件的，市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、開發(fā)建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委會代表組成�；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的50%，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表或其指定的居民委員會代表擔任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前將成員名單以及籌備工作有關(guān)事項以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。業(yè)主對籌備工作公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當配合協(xié)助籌備組開展工作�；I備組應(yīng)當依照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》（建房[2009]274號）的規(guī)定開展工作。

第十三條下列事項由業(yè)主大會決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）依法改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）依法改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十）有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約確定應(yīng)當由業(yè)主共同決定的事項；

決定前款第（六）項和第（七）項規(guī)定的事項以及處分共有物業(yè)的，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。

第十四條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主可以采取書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表以及委托的代理人在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，委托參加業(yè)主大會會議并行使表決權(quán)的應(yīng)當明確授權(quán)。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。

第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議以及有法律、法規(guī)或者規(guī)章、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前通知全體業(yè)主，同時應(yīng)當告知物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居民委員會，可以邀請其參加會議。

業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄并存檔。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定應(yīng)當自作出決定之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行業(yè)主大會賦予的職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主、物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費及其相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章、業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的條件。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定以及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會應(yīng)當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，并有參會委員的簽字確認。業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作檔案。

第十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費的收支情況，應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。

經(jīng)業(yè)主大會決定，可以向業(yè)主委員會主任、副主任以及其他委員支付適當?shù)膱蟪�，從業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費中列支。

第十九條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章的，物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合公安機關(guān)等部門，與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社會治安等相關(guān)工作。支持相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)居民委員會，并認真聽取居民委員會的意見和建議。

第三章物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)

第二十條所有與物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)（包括新建、改建、擴建等）相關(guān)的活動，都應(yīng)當符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地管理法》和《建筑法》等有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章的規(guī)定。

第二十一條新建住宅小區(qū)應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，在報批商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案時，充分考慮物業(yè)管理服務(wù)用房、水電氣直供管網(wǎng)、安全防范、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)、通信、有線電視等必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)。在項目建設(shè)過程中，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當加強監(jiān)督和管理，做到住宅小區(qū)在竣工驗收、交付使用前符合物業(yè)使用的基本條件。

第二十二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定或者協(xié)議約定，負責建設(shè)、維修和養(yǎng)護各自直供終端用戶的管網(wǎng)及其設(shè)施設(shè)備。用戶房屋內(nèi)的相關(guān)管網(wǎng)及其設(shè)施設(shè)備的建設(shè)、維修和養(yǎng)護按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

新建住宅小區(qū)應(yīng)當按照經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案要求，實行供水、供電、供氣、通信、有線電視等直供管網(wǎng)到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗收。

第二十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理服務(wù)用房，并在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，其提交的規(guī)劃設(shè)計方案中注明物業(yè)管理服務(wù)用房的具體位置。

配置物業(yè)管理服務(wù)用房按照國家有關(guān)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范的要求執(zhí)行；沒有規(guī)定的，配置物業(yè)管理服務(wù)用房的建筑面積不低于《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》載明的房屋建筑總面積的2‰，且最低不得少于60平方米。

物業(yè)管理服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主，由物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，其中包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，有條件的也可以配置相關(guān)居民委員會駐點工作用房。

第二十四條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)單位不得擅自處分。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他公共場地、共用設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，任何單位和個人不得出售、附贈或者出租。

第二十五條舊住宅小區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，如果經(jīng)批準的商品房開發(fā)建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案中已作相關(guān)要求的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計方案完成物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)；如果經(jīng)批準的項目規(guī)劃設(shè)計方案中沒有物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)要求的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以申報必要的物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，經(jīng)有權(quán)批準機關(guān)依法批準后組織實施。

涉及舊住宅小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)或者改水、改電、改氣等改建項目的，有關(guān)行政機關(guān)、企事業(yè)單位或者其他組織應(yīng)當積極配合與支持；物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當做好相關(guān)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和推進工作。

舊住宅小區(qū)位于危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段的，其物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)可以與舊城改造工作結(jié)合起來，有計劃、分步驟地組織實施，防止或者減少重復(fù)建設(shè)。

第四章前期物業(yè)管理

第二十六條開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)（銷）售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當通過招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標人少于3個或者住宅物業(yè)建筑總面積低于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

招標人應(yīng)當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書10日前，向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。有關(guān)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標違反有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章的，應(yīng)當及時責令招標人改正。

第二十七條開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當依法制定《前期物業(yè)服務(wù)合同》和《物業(yè)服務(wù)合同》范本。

第二十八條開發(fā)建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理和業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。開發(fā)建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第五章物業(yè)管理服務(wù)

第三十條經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，物業(yè)管理區(qū)域可以由業(yè)主自行管理，也可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他專業(yè)管理人管理。

從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。鼓勵和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，實行規(guī)模經(jīng)營，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。政府扶持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策另行制定。

第三十一條業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理服務(wù)用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細則第三十條第一款規(guī)定的資料。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理服務(wù)用房和本細則第三十條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。

物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。

第三十四條對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當進行勸阻和制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

有關(guān)行政主管部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或依法處理。

第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。

第三十六條舊住宅小區(qū)沒有物業(yè)管理的，應(yīng)當按照業(yè)主自治的原則，逐步建立起與之相適應(yīng)的物業(yè)管理模式。主要采取下列三種物業(yè)管理模式：

（一）專業(yè)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)專業(yè)管理；

（二）自行管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過制定對全體業(yè)主有約束力的《物業(yè)管理規(guī)約》，以業(yè)主委員會為實施主體進行物業(yè)自我管理；自然形成的單位自管住宅區(qū)，也可以通過與業(yè)主共同簽訂《單位物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由住宅區(qū)所屬單位牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理；

（三）社區(qū)管理模式：經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，通過業(yè)主委員會與物業(yè)所在地的居民委員會簽訂《社區(qū)物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，由相關(guān)居民委員會牽頭負責物業(yè)統(tǒng)一管理。

第六章物業(yè)的使用與維護

第三十七條業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

第三十八條物業(yè)交付使用后，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備，不得改變使用性質(zhì)，因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會及有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第三十九條業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位因建設(shè)、維修和養(yǎng)護管網(wǎng)的需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。

建設(shè)、維修或者養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合。

第四十條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置車位的，其車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定。停車收費按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；車位收益主要用于彌補業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理經(jīng)費，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第四十一條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

第四十二條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金的收取、使用、管理按照《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部第165號令）和有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十三條開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的管理、維修和養(yǎng)護，由業(yè)主負責。業(yè)主對專有部分進行管理、維修和養(yǎng)護時，應(yīng)當盡量避免對相鄰物業(yè)造成損害；造成損害的，應(yīng)當予以賠償。相鄰業(yè)主應(yīng)當依法提供便利。

第四十四條　物業(yè)存在安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第四十五條物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施；

• 損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）破壞或者擅自改變房屋外觀；；

（四）損壞或者擅自占用、改建、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）堆放放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品；

（六）亂丟垃圾，高空拋物；

（七）排放有毒、有害物質(zhì)；

（八）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲；

（九）有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

第七章物業(yè)服務(wù)收費

第四十六條依照《湖北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（鄂價房服[2007]107號）的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

經(jīng)濟適用房和普通住宅的物業(yè)綜合管理服務(wù)、停車收費實行政府指導(dǎo)價，由雙方當事人按照政府價格行政主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費標準簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

其他住宅、非住宅以及其他服務(wù)項目的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方當事人共同協(xié)商約定具體價格，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

第四十七條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當實行明碼標價。物業(yè)交付使用前及以后，開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)項目、服務(wù)標準和收費項目、收費標準以及價格舉報電話等有關(guān)情況進行公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其特約服務(wù)收費由雙方當事人自行約定。

第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

第四十九條物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位的原因未實際交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

出售后已交付物業(yè)買受人或者因物業(yè)買受人的原因未實際交付的物業(yè)，房屋未裝修入住的空置期超過一年的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者業(yè)主共同決定，可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)費標準減半交納。

第五十條經(jīng)濟適用房和普通住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃標準的封閉式共用車庫和露天停車場(停車位)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的，經(jīng)政府價格行政主管部門批準，可以按照核定的標準收取停車費。

在優(yōu)先保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可以設(shè)立外來臨時停車位。對進入小區(qū)執(zhí)行任務(wù)、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車和臨時停車(15分鐘內(nèi))，不得收取停車費。

第五十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當向終端用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向用戶收取手續(xù)費等額外費用；委托單位可以向受托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相關(guān)的代收業(yè)務(wù)勞務(wù)費，但不得采取變相漲價的方式，將上述費用轉(zhuǎn)嫁由終端用戶承擔。

第八章法律責任及救濟

第五十二條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主承擔恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責任。

第五十三條違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法向人民法院起訴或者依法申請仲裁。

業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費、不繳存專項維修資金以及實施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中對其共同管理權(quán)的行使予以限制。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，依法不予支持。

第五十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的，或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用。

第五十五條物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的相關(guān)資金。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費的，依法不予支持。

第五十六條業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院依法撤銷。

業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位以及其他業(yè)主、物業(yè)使用人等單位和個人侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十七條　業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解；不能協(xié)商和解的，可以向物業(yè)所在地的市、縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關(guān)居民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會申請調(diào)解；也可以依法申請仲裁、提起民事訴訟。

第五十八條業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反有關(guān)法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報，有關(guān)部門應(yīng)當及時調(diào)查、核實，并依法處理。

第五十九條在物業(yè)管理活動中，違反《物業(yè)管理條例》等行政管理方面法律、法規(guī)或者規(guī)章以及本細則規(guī)定的，依照相關(guān)責任條款進行處理；違反物業(yè)服務(wù)合同等有關(guān)民事方面協(xié)議約定的，依照《合同法》、《民事訴訟法》等相關(guān)法律規(guī)定進行處理。

第九章附則

第六十條本細則中涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定，適用于《物權(quán)法》第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。

第六十一條本細則自2013年7月1日起施行�！蛾P(guān)于印發(fā)黃岡市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法的通知》（黃政發(fā)[2001]20號）同時廢止。