隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關(guān)系，也逐漸演變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系。那么2018年哈爾濱物業(yè)管理條例實施細則是什么？高考升學(xué)網(wǎng)整理了以下相關(guān)內(nèi)容，希望對您有所幫助！

哈爾濱市物業(yè)管理條例

總則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

第三條

本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

第四條

市住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門負責(zé)所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的職責(zé)分工由市人民政府確定。

城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門，按照各自職責(zé)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五條

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

進行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

尚未進行房屋權(quán)屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主；基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第七條

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

第八條

符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第九條

首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔(dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

第十條

籌備組應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責(zé)，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十一條

業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責(zé)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責(zé)令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第十二條

業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開。

業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

第十三條

業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定。

第十四條

業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十五條

業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應(yīng)當(dāng)增補業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

第十六條

本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補委員。

第十七條

業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時進行約定。

第十八條

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

第十九條

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

（一）不履行委員職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（三）侵害業(yè)主共同利益；

（四）不履行業(yè)主義務(wù)；

（五）利用委員資格謀取私利；

（六）被依法限制人身自由不能履行職責(zé)；

（七）不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

第二十條

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

前期物業(yè)管理

第二十一條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。

已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

第二十二條

分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責(zé)任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第二十三條

建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，向區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設(shè)單位。

第二十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。

物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

第二十五條

規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)對規(guī)劃圖紙中標(biāo)注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房進行核查。

在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

第二十六條

建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。投標(biāo)人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市物業(yè)行政主管部門負責(zé)建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

第二十七條

建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當(dāng)與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

第二十八條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應(yīng)當(dāng)移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項進行查驗，并做好登記存檔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

物業(yè)服務(wù)管理

第二十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

第三十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責(zé)任制。

物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書；專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定取得相應(yīng)的技術(shù)職稱證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

第三十一條

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

第三十二條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門備案。

第三十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二） 符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

（五）向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)。

第三十五條

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

實行政府指導(dǎo)價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準(zhǔn)價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。具體收費標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人根據(jù)政府指導(dǎo)價在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會決定。

實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十六條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

第三十九條

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)管理用房、共用設(shè)施設(shè)備用房；

（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

第四十條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

第四十一條

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應(yīng)當(dāng)實行社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)后成立。

市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)給予適當(dāng)補貼。

第四十二條

社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。

第四十三條

社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

第四十四條

經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

自行管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費用、收費方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第四十五條

業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

第四十六條

未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責(zé)，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在管理區(qū)域?qū)⒎��?wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進行公示。

物業(yè)的使用和維護

第四十八條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的；

（二）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

（四）占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的；

（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

（七）產(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

（八）擅自設(shè)置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第四十九條

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

第五十條

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)申報登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

第五十一條

在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務(wù)管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導(dǎo)價執(zhí)行。道路、場地占用費應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對停放車輛有保管等專項服務(wù)要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)另行簽訂保管合同。

第五十二條

擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定交存專項維修資金。

專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、專款專用、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

利用專項維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，買賣雙方應(yīng)當(dāng)同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定予以補足。

第五十三條

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責(zé)組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)負責(zé)組織維修，費用從專項維修資金列支。

業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責(zé)任和費用，由業(yè)主自行承擔(dān)。

物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十四條

供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責(zé)任單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。

本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)和業(yè)主委員會，并及時恢復(fù)原狀。

第五十五條

設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)或者有關(guān)管理單位進行維修。

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

監(jiān)督管理

第五十六條

市、區(qū)、縣（市）有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督檢查：

（一）物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責(zé)等情況進行監(jiān)督；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督；

（三）城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督；

（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設(shè)攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

（五）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任等情況進行監(jiān)督；

（六）價格行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費、價格公示等情況進行監(jiān)督；

（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督；

（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督；

（九）水務(wù)行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督；

（十）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督；

（十一）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督；

（十二）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。

其他有關(guān)行政管理部門按照職責(zé)對相關(guān)情況進行監(jiān)督。

第五十七條

街道辦事處負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五十八條

有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應(yīng)當(dāng)依法及時予以制止或者處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合。

第五十九條

建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同相關(guān)行政管理部門，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責(zé)任和義務(wù)等情況及時向社會公布。

第六十條

實行物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應(yīng)急處置等情況。

物業(yè)服務(wù)信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

第六十一條

物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當(dāng)事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

當(dāng)事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決；出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。

法律責(zé)任

第六十二條

物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。

違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者有權(quán)機關(guān)對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政處分；違反行政問責(zé)規(guī)定的，由監(jiān)察機關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政問責(zé)。

第六十三條

建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（三）對住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（五）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（六）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告，責(zé)令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（四）聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責(zé)令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

（六）未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的，責(zé)令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。

（七）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料、財物的，責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十五條

違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第六十六條

違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第六十七條

單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

附則

第六十八條

市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

第六十九條

本條例自二?一二年十一月一日起施行。市人大常委會二??四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。[1-2]

條例的說明

編輯

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

我受哈爾濱市人大常委會的委托，現(xiàn)就《哈爾濱市物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）作簡要說明。

一、制定《條例》的必要性我市現(xiàn)行的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》是2004年制定的，它的施行對于規(guī)范物業(yè)管理各方主體行為，維護物業(yè)管理市場秩序，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用，并積累了一定的經(jīng)驗。隨著形勢的發(fā)展變化，物業(yè)管理中的一些矛盾和深層次問題逐漸暴露出來，管理體制不健全、市場發(fā)育不完善、各方主體意識不成熟、缺少有效的糾紛協(xié)調(diào)解決機制等嚴重制約了物業(yè)管理發(fā)展與提高。

2007年，國家頒布實施了《物權(quán)法》，國務(wù)院重新修訂了《物業(yè)管理條例》，對物業(yè)管理提出了一些新的規(guī)定。2010年，市委提出了“大物業(yè)，全覆蓋”的工作要求，為我市物業(yè)管理明確了新的發(fā)展方向。因此，為了與上位法相銜接，適應(yīng)新的形勢發(fā)展需要，解決物業(yè)管理中存在的突出問題，重新制定一部新的物業(yè)管理法規(guī)是十分必要的。

二、《條例》的主要內(nèi)容《條例》共八章六十九條，對我市物業(yè)管理體制、業(yè)主大會和業(yè)主委員會、前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)管理、物業(yè)使用和維護、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等作出了規(guī)定�，F(xiàn)將幾個主要問題說明如下：

（一）關(guān)于物業(yè)管理的模式問題。目前，國內(nèi)的物業(yè)管理法規(guī)都局限于市場化物業(yè)管理的單一模式，對于其他模式都沒有相應(yīng)規(guī)定，使得那些尚不具備市場化運行管理的物業(yè)缺少法規(guī)的支持、保障和規(guī)范。我市有20余萬戶的物業(yè)沒有實行物業(yè)管理，影響了市民的生活質(zhì)量。根據(jù)市委提出的 “大物業(yè)、全覆蓋”的要求，《條例》在進一步完善市場化物業(yè)管理制度的基礎(chǔ)上，將此前無人管理的老舊物業(yè)通過社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)進行管理，并對這種新的模式加以規(guī)范。同時，還根據(jù)需要和上位法的規(guī)定，對業(yè)主自行管理物業(yè)的模式也做了相應(yīng)的規(guī)范，使我市物業(yè)管理形成物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)管理和業(yè)主自行管理三種模式并存，共同發(fā)揮作用的新格局，真正實現(xiàn)“大物業(yè)，全覆蓋”。

（二）關(guān)于管理體制問題。原規(guī)定僅把市房產(chǎn)部門作為物業(yè)管理的政府主管部門，區(qū)政府、有關(guān)部門及街道辦事處等都被排除在物業(yè)行政管理主體之外，管理體制構(gòu)建不合理，主體嚴重缺失。2008年，市委、市政府進行物業(yè)管理體制改革，提出物業(yè)管理重心下移，將部分管理權(quán)下放到區(qū)縣（市）、街道辦事處，發(fā)揮屬地管理的優(yōu)勢，及時協(xié)調(diào)物業(yè)管理各方關(guān)系，將矛盾和糾紛直接化解在基層。條例對這種管理體制進行了確認，規(guī)定了市、區(qū)縣（市）、街道三級物業(yè)管理監(jiān)管主體，明確了各方具體監(jiān)督管理職責(zé)。同時，還規(guī)定了各職能部門配合責(zé)任，保障其發(fā)揮作用。

（三）關(guān)于完善業(yè)主大會和業(yè)主委員會制度問題。業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主管理物業(yè)的決定和執(zhí)行組織，對于保障業(yè)主權(quán)利，提高物業(yè)管理水平起到至關(guān)重要的作用�！稐l例》在上位法規(guī)定的基礎(chǔ)上，結(jié)合我市實際作出補充規(guī)定：一是針對有些物業(yè)小區(qū)戶數(shù)較多，業(yè)主大會會議難以召集的實際，學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗，規(guī)定了建立業(yè)主小組，由業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會的模式。二是針對有些業(yè)主委員會不履行職責(zé)，拒不召集業(yè)主大會會議，業(yè)主權(quán)益無法保障的實際，規(guī)定街道辦事處可以根據(jù)業(yè)主請求，代行召集業(yè)主大會會議的模式。三是針對有些業(yè)主委員會超越職權(quán)，取代業(yè)主大會擅作決定的實際，規(guī)定了相應(yīng)禁止行為和制約措施。

（四）關(guān)于對物業(yè)服務(wù)監(jiān)管問題。為規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，加強行政監(jiān)管，構(gòu)建有利于物業(yè)管理市場良性發(fā)展的運行機制，《條例》重點從以下幾方面作出新的規(guī)定：一是搭建物業(yè)市場準(zhǔn)入招投標(biāo)平臺，完善和規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動，特別是針對前期物業(yè)管理中市場準(zhǔn)入把關(guān)不嚴，資質(zhì)管理不規(guī)范等問題，明確規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)合同管理，不僅就合同簽訂、主要內(nèi)容、履約責(zé)任等進行了規(guī)定，而且確立了合同駐區(qū)備案制度。三是建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自棄管和重大服務(wù)質(zhì)量事故時用于應(yīng)急處置。

（五）關(guān)于物業(yè)的使用和維護問題。《條例》緊密結(jié)合當(dāng)前物業(yè)管理使用和維護中所容易出現(xiàn)的問題進行了規(guī)范。

一是明確了物業(yè)使用中的九大類禁止行為，對業(yè)主的違規(guī)行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會予以勸阻、制止，及時報告有關(guān)行政管理部門。

二是將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法向相關(guān)部門辦理審批手續(xù)。

三是利用專項維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在發(fā)生影響業(yè)主正常生活的緊急、重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進行維修。

四是明確劃分了各主體對物業(yè)維修養(yǎng)護在各時段、各部位所承擔(dān)的責(zé)任，解決因物業(yè)維修維護責(zé)任不清形成的矛盾。

（六）關(guān)于增加調(diào)解、仲裁機制的問題。物業(yè)管理中產(chǎn)生的矛盾糾紛不能及時有效解決，會影響社會的安定和諧，通過司法程序解決不僅程序復(fù)雜，而且耗時耗力。在《條例》中增加了調(diào)解、仲裁機制，規(guī)定實行聯(lián)席會議制度，將市、區(qū)物業(yè)行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會、物業(yè)行業(yè)協(xié)會組織起來共同參與，形成多層級、多元化的調(diào)解機制。當(dāng)事人不但可以申請調(diào)解、也可以依據(jù)合同約定申請仲裁。對于重大的物業(yè)糾紛，《條例》規(guī)定由市物業(yè)行政主管部門組織協(xié)調(diào)解決。

三、《條例》的制定過程《條例》是2010年由市政府法制辦、市住房局共同調(diào)研起草的。初稿形成后，起草部門多次召開座談會、論證會，聽取各方面意見，進一步修改完善。2011年9月9日，市政府第83次常務(wù)會議通過《條例（草案）》，提請市人大常委會審議。2011年9月26日，市十三屆人大常委會第三十一次會議對《條例（草案）》進行了初次審議；2012年5月31日，市十四屆人大常委會第二次會議審議通過了《條例》。