第一章

總則

第一條為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本辦法適用于本市市轄區(qū)范圍內(nèi)的普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。

本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)物業(yè)小區(qū)內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第三條　物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條政府鼓勵(lì)支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐步建立專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展；引導(dǎo)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五條市價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理投訴受理制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國(guó)家的有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

第二章

物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)管理

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、服務(wù)內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

普通住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅物業(yè)（含已改變使用性質(zhì)的住宅物業(yè)）、公寓區(qū)和別墅區(qū)（含獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開(kāi)展的代收代辦服務(wù)、特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主、物業(yè)使用人等收取管理費(fèi)、保證金和各種形式的押金、工本費(fèi)等（國(guó)家、省另有規(guī)定的除外）。

第八條實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。

第九條物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行等級(jí)收費(fèi)管理。市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，根據(jù)物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)和服務(wù)成本等，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動(dòng)幅度，并適時(shí)向社會(huì)公布。

我市物業(yè)服務(wù)由高到低設(shè)定為A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、D級(jí)，具體等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，具體等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見(jiàn)附件一（蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）。

第十條新建普通住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋（物業(yè)）取得預(yù)售許可證之前，按照《蚌埠市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，擬定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，在相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按規(guī)定實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，中標(biāo)價(jià)格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容。

第十一條新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證前，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)報(bào)送以下材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；

（三）標(biāo)注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標(biāo)準(zhǔn)的書(shū)面承諾；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)情況的書(shū)面材料；

（五）物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說(shuō)明等資料。

第十二條開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽訂的房屋（物業(yè)）買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買(mǎi)受人）簽字確認(rèn)，此附件對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。

第十三條業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)服務(wù)等級(jí)和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)上下浮動(dòng)不超過(guò)20%。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后及時(shí)報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)備案。

第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制等形式。

包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成因素為：

（一）服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用;

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊；

（六）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，符合專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。

第十五條　業(yè)主或使用人自辦理房屋（物業(yè)）交付使用手續(xù)之日起，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。物業(yè)出租的業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)到物業(yè)企業(yè)登記備案,將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用交納的約定等情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)按照房屋所有權(quán)證登記面積計(jì)收。未領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的物業(yè)，以購(gòu)房合同中的建筑面積或房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積計(jì)算。

未計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。

第十六條已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

交付是指在房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書(shū)面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書(shū)面交付通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有事先書(shū)面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第十七條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，預(yù)收期限不得超過(guò)6個(gè)月。雙方另有約定的除外，但約定的期限不得超過(guò)物業(yè)服務(wù)合同期限。

對(duì)五保戶(hù)和實(shí)行生活低保的住戶(hù)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)用。

第十八條前期物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位分期開(kāi)發(fā)、分批交付使用等原因，造成小區(qū)配套設(shè)施和綠化未全部完工的，業(yè)主交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的20%，差額部分由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，待小區(qū)配套設(shè)施和綠化全部完工，再按約定的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

第二十條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)繳納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米建筑面積不高于2.00元，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)另有約定的從其約定。

因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維修費(fèi)用由業(yè)主（使用人）或裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第二十一條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)價(jià)格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格行政主管部門(mén)辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價(jià)格登記證》。

備案時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

1、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)；

3、前期物業(yè)服務(wù)合同及房屋買(mǎi)賣(mài)合同樣本；

4、工程竣工驗(yàn)收備案表復(fù)印件；

5、物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案表（見(jiàn)附件二）。

第二十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起止時(shí)間、收費(fèi)依據(jù)、機(jī)動(dòng)車(chē)停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、舉報(bào)電話等進(jìn)行公示。

第三章

停車(chē)收費(fèi)

第二十三條　住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配置的車(chē)位、車(chē)庫(kù)及路面臨時(shí)停車(chē)泊位，在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)可以收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按蚌埠市物價(jià)局、房管局《蚌埠市普通住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》（蚌價(jià)管〔2009〕39號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條住宅小區(qū)內(nèi)車(chē)庫(kù)、車(chē)位應(yīng)優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

確需占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意并收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)。車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)收益屬于全體業(yè)主，收益的分配，按照本辦法第三十條規(guī)定執(zhí)行。

第二十五條　實(shí)施物業(yè)服務(wù)區(qū)域車(chē)輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全車(chē)輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度，做好車(chē)輛進(jìn)出管理、停車(chē)場(chǎng)所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第四章

共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)

第二十六條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，公共照明、單元防盜門(mén)的電費(fèi)和物業(yè)企業(yè)辦公所用電費(fèi)已列入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，不得再向業(yè)主分?jǐn)偸杖　?/p>

第二十七條水泵、電梯等公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳。水泵電費(fèi)可按用水量、電梯電費(fèi)可按戶(hù)的原則進(jìn)行分?jǐn)偅�公示后結(jié)算；經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意也可按其他方式公示后據(jù)實(shí)分?jǐn)偂?/p>

第二十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托方收取手續(xù)費(fèi)，具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第二十九條　設(shè)有集中供暖系統(tǒng)的物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”的原則，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意后收取。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在供暖期結(jié)束后，應(yīng)向業(yè)主公示收支情況。

第三十條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書(shū)面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)，70%納入專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

第五章

責(zé)任與義務(wù)

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)事項(xiàng)外包給其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由市價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

（一）越權(quán)定價(jià)或擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

（三）只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

（四）違反法律、法規(guī)和規(guī)定的其他收費(fèi)行為。

第六章

附則

第三十四條　市轄三縣價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，可依據(jù)本辦法，結(jié)合本地實(shí)際制定物業(yè)收費(fèi)辦法，并報(bào)市價(jià)格主管部門(mén)、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

第三十五條　本辦法由市價(jià)格主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。

第三十六條　本辦法自二?一二年三月一日起執(zhí)行。