第三章物業(yè)管理企業(yè)

　　第二十三條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得資質(zhì)證書(shū)，并在資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)的名稱(chēng)中應(yīng)當(dāng)標(biāo)示“物業(yè)管理”字樣。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當(dāng)依法取得職業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)資格證書(shū)。

　　第二十四條物業(yè)管理企業(yè)不得轉(zhuǎn)讓或以出租、掛靠、外借等形式變相轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)。

　　第二十五條物業(yè)管理企業(yè)對(duì)逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)督促其限期交納或向人民法院起訴。

　　物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主和物業(yè)使用人之間的糾紛。

　　第二十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　(一)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn);

　　(二)在物業(yè)服務(wù)合同終止前30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，做好移交準(zhǔn)備，并在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(三)在承接物業(yè)時(shí)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù);

　　(四)定期公布代管資金的收支賬目、接受查詢(xún)和審計(jì);

　　(五)按照規(guī)定向物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)送年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料;

　　(六)法律法規(guī)規(guī)定或物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第二十七條市物業(yè)管理主管部門(mén)對(duì)連續(xù)12個(gè)月沒(méi)有物業(yè)管理項(xiàng)目的三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū);對(duì)二級(jí)以上資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，建議頒發(fā)資質(zhì)的部門(mén)降低其資質(zhì)等級(jí)或注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。

　　第二十八條外地物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)事先持資質(zhì)證書(shū)報(bào)市物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第四章物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)

　　第二十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積5萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　第三十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)預(yù)售商品房在取得商品房預(yù)售許可證前;

　　(二)現(xiàn)售商品房在正式銷(xiāo)售30日前;

　　(三)非出售的新建物業(yè)在交付使用90日前。

　　第三十一條提倡業(yè)主、業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。

　　第三十二條物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專(zhuān)家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員由5人以上單數(shù)組成，其中專(zhuān)家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的4/5。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)專(zhuān)家由招標(biāo)人從市物業(yè)管理主管部門(mén)建立的專(zhuān)家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　第三十三條物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。

　　招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

　　第三十四條招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高資格等要求。

　　第三十五條前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，將招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件及其他有關(guān)材料報(bào)市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)備案。

　　第三十六條前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)宣布中標(biāo)人，向中標(biāo)人發(fā)送中標(biāo)通知書(shū)，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

　　第五章前期物業(yè)管理

　　第三十七條建設(shè)單位可以邀請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)策劃及銷(xiāo)售過(guò)程。

　　第三十八條建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)依照物業(yè)管理主管部門(mén)公布的業(yè)主臨時(shí)公約示范文本制定業(yè)主臨時(shí)公約。業(yè)主臨時(shí)公約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)就遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書(shū)面承諾。

　　在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主公約生效后，業(yè)主臨時(shí)公約即行失效。

　　第三十九條前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的附件，經(jīng)物業(yè)買(mǎi)受人簽字確認(rèn)對(duì)物業(yè)買(mǎi)賣(mài)雙方和物業(yè)管理企業(yè)具有約束力。

　　第四十條在規(guī)劃、設(shè)計(jì)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)滿足下列要求：

　　(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)管理用房。房屋總建筑面積為2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)配置建筑面積不低于60平方米的物業(yè)管理用房，其中辦公用房不低于40平方米。

　　(二)規(guī)劃部門(mén)審查商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖和單體方案中，確定物業(yè)管理用房的位置和面積。物業(yè)管理用房應(yīng)為地面以上具有正常使用功能的房屋，位置應(yīng)當(dāng)便于物業(yè)管理活動(dòng)。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)管理企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房。其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積為15—25平方米。

　　(三)物業(yè)管理用房交付時(shí)應(yīng)達(dá)到正常使用條件。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　第四十一條?新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向市、縣物業(yè)管理主管部門(mén)報(bào)送下列材料：

　　(一)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)業(yè)主臨時(shí)公約;

　　(三)標(biāo)注物業(yè)管理用房具體位置和面積的規(guī)劃詳圖;

　　(四)應(yīng)當(dāng)招投標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理招投標(biāo)情況的書(shū)面材料。

　　第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：

　　(一)物業(yè)管理用房;

　　(二)門(mén)衛(wèi)房、地面架空層、共用走廊通道;

　　(三)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù);

　　(四)公共綠化、道路、場(chǎng)地;

　　(五)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷(xiāo)售價(jià)格的其他物業(yè);

　　(六)建設(shè)單位在物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);

　　(七)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

　　建設(shè)單位申請(qǐng)上述配套設(shè)施設(shè)備的房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

　　第四十三條業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)和使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)不得擅自處分。

　　建設(shè)單位銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售場(chǎng)所將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備予以公示，并向物業(yè)買(mǎi)受人提供書(shū)面公示材料。

　　辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在區(qū)、縣物業(yè)管理主管部門(mén)的監(jiān)督下，向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將移交結(jié)果向全體業(yè)主公示。

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后10日內(nèi)，將物業(yè)管理用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將通過(guò)竣工驗(yàn)收合格后的物業(yè)交付物業(yè)買(mǎi)受人，并按國(guó)家規(guī)定提供工程質(zhì)量保修書(shū)和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)，明確保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建設(shè)總造價(jià)5%的標(biāo)準(zhǔn)提取物業(yè)工程質(zhì)量保修金。物業(yè)工程質(zhì)量保修金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修費(fèi)用和賠償費(fèi)用，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)建設(shè)單位的要求參與物業(yè)工程質(zhì)量保修金的管理。