隨著城市建設(shè)步伐的加快，環(huán)境優(yōu)美、功能齊全、管理先進(jìn)的新建住宅小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來，給居民們帶來強(qiáng)大的視覺沖擊和心理感受，已經(jīng)成為了城市建設(shè)和管理水平的重要窗口，相比之下一些老舊小區(qū)就顯得黯然失色。煙臺市芝罘區(qū)作為中心區(qū)、老城區(qū)，有常住居民31.6萬戶，其中，無物業(yè)管理老舊小區(qū)居民15.4萬戶，占全區(qū)總戶數(shù)的48.7%。由于建成時間長、基礎(chǔ)設(shè)施差、管理不到位等原因，這些老舊小區(qū)在住宅區(qū)改造及社區(qū)物業(yè)管理工作方面，存在著很多現(xiàn)實的困難和問題。

一、困難和問題

一是產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，維修資金缺失。老舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)情況復(fù)雜，統(tǒng)一管理難度較大。同時，由于改制、破產(chǎn)等原因，個別老舊小區(qū)已無管理主體，處于“失管狀態(tài)”，雖然前期我區(qū)對轄區(qū)的無人管理小區(qū)進(jìn)行了升級改造，但由于沒有后續(xù)管理，環(huán)境不容樂觀，違章建筑、占道經(jīng)營、破墻開門、開店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴(yán)重影響了小區(qū)秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設(shè)部要求建立維修資金，無法滿足共用部位、共用設(shè)施的維修。老舊小區(qū)業(yè)主住戶對小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強(qiáng)烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極，部分產(chǎn)權(quán)單位出于部門利益也不愿意配合舊區(qū)整治和引入物業(yè)管理的工作。

二是居民認(rèn)識存在誤區(qū)。在過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區(qū)居民還存在很多無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)思想，習(xí)慣了由原單位的房產(chǎn)管理部門的管房模式，多數(shù)居民認(rèn)為實行物業(yè)管理就是想多收錢，額外增加生活負(fù)擔(dān)，即便要交錢最好也是由原單位來繳納。同時，居住在老舊小區(qū)的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區(qū)域，“誰享受、誰付費”的物業(yè)管理消費意識未形成。此外，群眾對物業(yè)公司提供服務(wù)的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)要求不一致，對物業(yè)費的收取標(biāo)準(zhǔn)心理預(yù)期不一致。

三是工作推進(jìn)中不配合問題較為突出。一方面，整治項目和內(nèi)容難以統(tǒng)一。由于居住習(xí)慣不同，小區(qū)內(nèi)居民對整治工作意見不一，尤其涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違建等問題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數(shù)要求既不符合整體改造規(guī)劃，也無相應(yīng)資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進(jìn)工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發(fā)生，說服、解釋和勸解工作數(shù)量大、難度高。

四是物業(yè)管理企業(yè)水平參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場化服務(wù)外包招投標(biāo)工作，確定了相應(yīng)保潔服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐，但部分保潔公司不具備物業(yè)管理資質(zhì)，或資質(zhì)較差，屆時部分小區(qū)將出現(xiàn)保潔公司負(fù)責(zé)街巷保潔，物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理，容易造成責(zé)任不清、互相推諉，影響管理效果的問題。

二、意見與建議

一是要多方籌措改造資金。老舊小區(qū)居民收入普遍偏低，花錢買服務(wù)的意識較為淡薄，街道（園區(qū)）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬戶群眾的老舊小區(qū)改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭取外墻節(jié)能改造、住房維修等專項補(bǔ)貼資金和相關(guān)政策扶持；經(jīng)信、城管要加強(qiáng)對上溝通，協(xié)調(diào)供電、通信燃?xì)�、熱力等單位將社區(qū)整治線路和設(shè)施的改造列入本單位工程計劃，并安排專項資金；區(qū)政府根據(jù)財力狀況，出資整治改造社區(qū)公共環(huán)境，增加便民設(shè)施。同時，可考慮引入社會資本的方式，采取政府、產(chǎn)權(quán)單位、居民個人和物業(yè)公司按比例共擔(dān)的方式籌集改造資金。

二是強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，建立長效機(jī)制。改造前，明確升級改造時間和目標(biāo)并在小區(qū)顯著位置予以公示，讓業(yè)主能深刻感受到整治改造工作將會給他們帶來的切身利益；物業(yè)公司要采取多種形式進(jìn)行物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和知識的宣傳，如建立微信公眾號，讓公眾理解實施物業(yè)管理的意義，提高廣大群眾對物業(yè)管理的認(rèn)知程度，同時不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環(huán)境而共同努力。同時要增加物業(yè)服務(wù)透明度的宣傳，對服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)布告欄進(jìn)行張貼，或者以其他方式讓業(yè)主知道。針對小區(qū)內(nèi)物業(yè)繳費率低的情況，對小區(qū)業(yè)主物業(yè)消費觀念進(jìn)行引導(dǎo)，廣泛宣傳《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》，通過公示物業(yè)成本核算，物業(yè)和業(yè)主的權(quán)力和義務(wù)等方式，推動和監(jiān)督物業(yè)企業(yè)全面履行職責(zé)，讓廣大業(yè)主知道物業(yè)收費的合理性和合法性，改變業(yè)主不交物業(yè)費的思想，提高小區(qū)物業(yè)繳費率。除此之外，還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動，建立起老舊小區(qū)管理的長效機(jī)制。

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三是貫徹有關(guān)激勵政策，引導(dǎo)物業(yè)公司多元經(jīng)營。創(chuàng)造條件促進(jìn)老舊小區(qū)內(nèi)的多種經(jīng)營，彌補(bǔ)維修管理經(jīng)費的不足。嚴(yán)格落實《關(guān)于推進(jìn)全省老舊小區(qū)整治改造和物業(yè)管理的意見》（魯建發(fā)〔2015〕14號）有關(guān)要求，出臺有關(guān)政策激勵老舊小區(qū)物業(yè)企業(yè)。一是規(guī)模經(jīng)營激勵，通過支持物業(yè)規(guī)�；�經(jīng)營降低成本。二是特許經(jīng)營激勵，將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權(quán)、便民服務(wù)亭設(shè)置和經(jīng)營權(quán)、停車收費權(quán)、快件智能存儲柜場地租賃收費權(quán)一定交給物業(yè)企業(yè)，彌補(bǔ)其物業(yè)費。三是拓展經(jīng)營激勵，允許物業(yè)企業(yè)開展家政、維修、安裝等便民服務(wù)，并收取約定費用。四是后續(xù)經(jīng)營激勵：對自愿接管老舊小區(qū)建筑面積5萬平方米以上、簽訂物業(yè)服務(wù)合同3年期限以上的骨干物業(yè)企業(yè)，在今后參與物業(yè)項目投標(biāo)時其評標(biāo)總分自動上浮10%。鼓勵物業(yè)公司搭建專業(yè)的信息服務(wù)平臺，讓業(yè)主的需求與社會服務(wù)資源的提供在這個平臺上實現(xiàn)對接，比如青華社區(qū)的“速易遞”；租賃和房地產(chǎn)中介。物業(yè)管理在這方面有很大優(yōu)勢，隨著房地產(chǎn)三級市場的活躍，老舊小區(qū)所具有的地域優(yōu)勢和配套優(yōu)勢，使得租賃和交易會越來越活躍。

四是逐步建立老舊小區(qū)專項維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動用本金，共用部位和共用設(shè)施的維修資金仍然缺乏。針對上述情況，一方面積極協(xié)調(diào)市房屋資金管理中心必要時可動用維修資金，同時要積極探索維修資金穩(wěn)妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規(guī)模。另一方面，針對舊的小區(qū)沒有維修基金，靠物業(yè)是很難把專項維修資金籌集起來這一情況，政府要采取適當(dāng)方式建立老舊小區(qū)專項維修資金。同時要設(shè)立老舊小區(qū)應(yīng)急管理基金。小區(qū)出現(xiàn)井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設(shè)立應(yīng)急維修基金解決，待事后由責(zé)任主體補(bǔ)交有關(guān)費用，維修事宜由管理責(zé)任主體居委會或物業(yè)公司負(fù)責(zé)，避免因資金難以落實導(dǎo)致問題久拖不決。

五是發(fā)揮好小區(qū)群眾領(lǐng)袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區(qū)整治改造和社區(qū)物業(yè)管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及的群眾多、環(huán)節(jié)多、細(xì)節(jié)多，難免出現(xiàn)矛盾和問題，如住戶分?jǐn)傎Y金落實、群眾不理解、不配合等問題，這就需要發(fā)揮好小區(qū)樓片長等群眾領(lǐng)袖的作用，架起與群眾聯(lián)系溝通的橋梁紐帶，廣泛征求群眾的意見建議，理順情緒，化解矛盾。對一些關(guān)乎群眾切身利益的問題，如信箱、監(jiān)控的數(shù)量和點位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔(dān)的資金數(shù)額，小區(qū)內(nèi)樹木花草等處理等，難免出現(xiàn)意見不統(tǒng)一的情形，這時既要面對面征求、召開懇談會等形式，征求群眾的整治意見，在保證絕大多數(shù)人利益的同時要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區(qū)自治。適時成立業(yè)主委員會，由社區(qū)居委會協(xié)同業(yè)主委員會在廣大業(yè)主和社區(qū)失業(yè)人員中優(yōu)先招聘服務(wù)人員，并通過購買服務(wù)的方式對公共設(shè)施進(jìn)行檢修，形成自主管理的模式。物業(yè)費由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收取并在固定位置定期公示費用收支情況。對于服務(wù)不到位的，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收集投訴意見并更換服務(wù)人員。

六是積極協(xié)調(diào)，形成工作合力。區(qū)政府要重點做好對上的協(xié)調(diào)溝通，充分發(fā)揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務(wù)企業(yè)在老舊小區(qū)改造和物業(yè)管理中的重要作用，尤其是對一些前期沒有并網(wǎng)管理且老化嚴(yán)重的小區(qū)，爭取優(yōu)先改造移交并網(wǎng)管理；城管局要推進(jìn)綜合執(zhí)法進(jìn)社區(qū)、進(jìn)小區(qū)，對居民區(qū)存在的亂搭亂建和違章建筑要加大執(zhí)法力度，配合社區(qū)和物業(yè)公司做好清理整頓。建議深入理順區(qū)街城管體制，將開放式無人管理小區(qū)環(huán)衛(wèi)保潔、園林綠化等責(zé)任徹底下放街道，企事業(yè)單位自管小區(qū)日常管理也由街道負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督。并賦予街道（園區(qū)）物管企業(yè)進(jìn)駐的初審權(quán)，由街道（園區(qū)）結(jié)合轄區(qū)實際與骨干物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合作協(xié)議書》，接管其轄區(qū)范圍內(nèi)的開放式無人管理小區(qū)。同時，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申報下放到所在街道（園區(qū)），即物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)申報、年審資料，必須先經(jīng)街道（園區(qū)）受理審核后，才能交由區(qū)住建部門審批備案，從而使街道（園區(qū)）掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)的“緊箍咒”，為推動物業(yè)管理和社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合創(chuàng)造條件。

七是堅持市場化運作與政府托底并行的工作方法。居住在老舊小區(qū)的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區(qū)域。對這部分群體，需要政府部門進(jìn)行補(bǔ)貼，做好保障，逐步建立起“街道主導(dǎo)、建管并舉、市場化運作、政府托底”的工作機(jī)制。在具體操作上，要采取先整改，再收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾對繳費的支持。對老舊小區(qū)本著“物業(yè)公司先期介入、小區(qū)先行整改、整改后交付物業(yè)管理服務(wù)”的方式統(tǒng)籌推進(jìn)老舊小區(qū)的改造和物業(yè)管理工作，“改造一個，交付一個，成熟一個，收費一個“的原則有計劃、分批次地推進(jìn)，有序擴(kuò)大物業(yè)管理的覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區(qū)，交付物業(yè)公司管理，待物業(yè)服務(wù)得到絕大多數(shù)居民滿意的情況下，啟動物業(yè)繳費，實現(xiàn)企業(yè)化運營。

八是統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)。在小區(qū)前期的改造規(guī)劃上，建議聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃，重點是要做好管網(wǎng)、線路等基礎(chǔ)設(shè)置的改造規(guī)劃，避免重復(fù)改造、重復(fù)施工等問題。在小區(qū)物業(yè)管理上，應(yīng)統(tǒng)一物業(yè)管理，避免多頭管理�？煽紤]全區(qū)統(tǒng)一招標(biāo)一個有實力的物業(yè)公司，不但可以保證后期物業(yè)管理質(zhì)量，而且可以通過規(guī)模化降低企業(yè)成本，減少政府補(bǔ)貼，減輕財政負(fù)擔(dān)。