物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

玉溪市物業(yè)管理辦法

第一章　總則

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》《物業(yè)管理條例》和《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關法律法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條　市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

玉溪高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會負責本區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調和處理轄區(qū)內物業(yè)管理綜合事務和糾紛，指導監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常運作。

第五條　市、縣區(qū)城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當會同有關部門建立聯(lián)席會議制度，協(xié)調解決物業(yè)監(jiān)督管理中的有關事宜。

國土、規(guī)劃、公安、民政、環(huán)保、工商、發(fā)展改革、司法、信訪、城市管理等有關部門應當在各自職責范圍內協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第六條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的權利，并履行相應的義務。

一個物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

第七條　具備下列條件之一的，開發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或業(yè)主應當向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處提出書面申請，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的專有部分建筑面積達物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50％以上的；

（二）將物業(yè)交給第一個業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主20％以上的業(yè)主提議的。

第八條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負責組織協(xié)調業(yè)主代表、建設單位和村（居）民委員會籌備成立業(yè)主大會。

符合本辦法第七條規(guī)定的住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當自收到申請之日起3個月內組織召開首次業(yè)主大會。具體工作按照住建部 《關于印發(fā)〈業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則〉的通知》（建房〔2009〕274 號）的相關規(guī)定組織實施。

第九條　首次業(yè)主大會會議應當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則自業(yè)主大會通過之日起生效，并由業(yè)主委員會在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

業(yè)主委員會任期一般為三年，其組成人員可以連選連任。

第十條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，業(yè)主大會閉會期間行使業(yè)主大會的職責。負責召集業(yè)主大會會議、代表業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)簽定物業(yè)服務合同、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行合同情況及業(yè)主大會決定或授權辦理的其他事項等。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案，并抄報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

前款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當在30日內書面向縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案，并抄報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第十一條　在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，對業(yè)主具有約束力，并應當告知相關的村（居）民委員會，并聽取其建議。

第十二條　業(yè)主委員會不得從事與物業(yè)管理無關的活動，其工作經(jīng)費（包括業(yè)主委員會委員的津貼及其他費用）由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可從所屬小區(qū)業(yè)主共有部分物業(yè)產(chǎn)生的收益中提取，或者向業(yè)主另行收取，如業(yè)主大會有規(guī)定的從其規(guī)定，�？顚Ｓ�。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的詳細收支情況每半年以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十三條　業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應當指導業(yè)主召開。

業(yè)主大會臨時會議有權根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關、司法機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安，人民調解等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

第十五條　不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）指導后仍不能成立的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村（居）民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、業(yè)主代表等組成臨時物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

臨時物業(yè)管理委員會的人員組成，應當在所在物業(yè)管理區(qū)域內公示。

待業(yè)主大會成立后，臨時物業(yè)管理委員會自動解散。

第三章　前期物業(yè)管理

第十六條　建設單位在取得商品房預售許可前選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，制定臨時管理規(guī)約，并將其內容在銷售場所向物業(yè)買受人明示。

第十七條　建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

符合以下情況之一的，經(jīng)物業(yè)所在縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)：

（一）投標人少于3個的；

（二）多層住宅項目總建筑面積在2萬平方米以下的；

（三）高層住宅項目總建筑面積在1萬平方米以下的；

（四）混合式住宅項目（含商住一體，多層、高層混合）總建筑面積在1萬平方米以下的。

第十八條　通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照下列規(guī)定完成物業(yè)管理招投標工作：

（一）預售商品房項目應當在取得商品房預售許可之前完成；

（二）新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成。

第十九條　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費標準、計費起始時間及計費方式等內容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。物業(yè)買受人應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第二十條　建設單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內配置不低于地上總建筑面積3‰獨立使用的物業(yè)管理用房。

第二十一條　建設單位應當按照方便業(yè)主、便利服務的原則確定物業(yè)管理用房的位置，具備良好通風、采光等條件，進行普通以上裝修。在物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管，并在業(yè)主大會成立后30日內無償移交給業(yè)主大會。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標要求。

不得將門衛(wèi)房、雜物房、設施設備用房抵作物業(yè)管理辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房。不得擅自變更物業(yè)管理用房位置，也不得將其分割、轉讓、抵押。

第二十二條　前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

第二十三條　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部分進行承接查驗，并在物業(yè)交付使用15日前完成。在現(xiàn)場查驗20日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

（三）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備的清單及其安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)等技術資料；

（五）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

建設單位應當委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。物業(yè)承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備歸業(yè)主共有：

（一）物業(yè)管理用房；

（二）門衛(wèi)房、監(jiān)控室、垃圾箱房、共用地面架空層、共用走廊；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內按規(guī)劃配建的非機動車車庫、公共停車位；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內的共有綠地、道路、場地；

（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè)；

（六）其他依法歸業(yè)主共有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當向物業(yè)所在地縣區(qū)不動產(chǎn)登記部門提供經(jīng)規(guī)劃部門批準并標注配套用房的具體位置、規(guī)劃報建圖和《商品房建筑面積預測報告書》，由縣區(qū)不動產(chǎn)登記部門審查后進行初始登記，登記為全體業(yè)主所有，不頒發(fā)權屬證書。

第四章　物業(yè)管理服務

第二十五條　物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家有關規(guī)定，取得相應資質。

從事物業(yè)服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業(yè)教育培訓。

第二十六條　物業(yè)服務企業(yè)應當接受市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門的資質檢查和核定。

市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)資質的監(jiān)督檢查。

第二十七條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。

業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目負責人、物業(yè)服務用房的管理與使用、合同期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)服務項目所在地縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案，縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當將備案情況抄送物業(yè)服務項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。

第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)服務合同中的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將物業(yè)服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第二十九條　物業(yè)服務企業(yè)享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同進行相應服務管理；

（二）按照物業(yè)服務合同收取服務費用；

（三）對裝飾裝修活動進行監(jiān)督；

（四）及時制止損害物業(yè)共用部位、共用設施設備和場地的行為；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定享有的其他權利。

第三十條　物業(yè)服務企業(yè)履行下列職責和義務：

（一）提供物業(yè)服務，所提供服務符合相關法律法規(guī)規(guī)定的技術標準、規(guī)范；

（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告物業(yè)服務合同履行和維修資金使用情況，并進行公示；

（三）公示物業(yè)服務合同約定的具體收費項目和服務標準；

（四）公示利用共用部位、共用設施設備經(jīng)營的收益和支出詳細情況；

（五）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（六）制定并落實門禁管理制度，加強物業(yè)管理區(qū)域的巡查，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為時，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告；

（七）協(xié)助相關部門做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故和突發(fā)事件時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作；

（八）定期聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，對業(yè)主提出的意見和建議，應當及時進行處理并予以回復；

（九）協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設的相關工作；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

第三十一條　物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且原物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務企業(yè)決定物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前3個月書面告知業(yè)主委員會。

物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務，并履行了告知義務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月書面告知對方。

第三十二條　物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當有序退出，物業(yè)服務企業(yè)應當在合同終止前10日內將業(yè)主共有配套設施設備、財務帳目、預收代收費用和本辦法第二十三條第一款規(guī)定的資料等交還給業(yè)主委員會。所有移交資料、物品、財務帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。

原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主或物業(yè)使用人欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接手續(xù)至撤出物業(yè)管理區(qū)域時的期間內，應當維持正常的物業(yè)管理秩序。

原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應當與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，依法提起訴訟或者申請仲裁解決，不得強行接管。

第三十三條　物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調節(jié)價。執(zhí)行指導價的，按照國家、省、市的有關規(guī)定在物業(yè)服務合同中約定。市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同市價格主管部門根據(jù)當?shù)匚飿I(yè)服務等級標準制定相應的物業(yè)服務收費標準，并根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展水平適時調整，定期公布政府指導價格。實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內實施同一物業(yè)服務內容和標準的，物業(yè)服務收費應當執(zhí)行同一價格標準。

物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。

第三十四條　業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主無正當理由逾期不交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以通過法律途徑追繳。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。

業(yè)主轉讓物業(yè)時，應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費，并告知業(yè)主委員會。

第三十五條　利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主共同所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費或者補充物業(yè)管理方面的其他需要。

第三十六條　縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自收到之日起15日內進行調查、處理，并將調查或者處理結果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉交有關部門或者單位并告知投訴人。

第三十七條　市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當建立約談制度。對因物業(yè)管理不善，嚴重影響業(yè)主和使用人日常生活，并造成不良社會影響的，市、縣區(qū)住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當約談物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會（臨時物業(yè)管理委員會）負責人，督促其限期整改。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

第三十九條　業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意；物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

第四十條　業(yè)主、物業(yè)使用人應當遵守相關法律法規(guī)以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，按照房屋安全使用規(guī)定使用物業(yè)。業(yè)主不得從事下列行為：

（一）危及建筑物的安全；

（二）損害其他業(yè)主的合法權益；

（三）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；

（四）任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（六）違章搭建、侵占通道；

（七）拒付物業(yè)費；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定損害他人合法權益的其他行為。

第四十一條　物業(yè)服務企業(yè)應當對業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋進行指導和監(jiān)督。

業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)；物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人，并加強巡查。

第四十二條　供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第四十三條　建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

第四十四條　建設單位按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)維修，也可以自行組織維修。

對超出保修期限和保修范圍的技防設施，可申請政府出資、動用專項維修資金、物業(yè)出資等多渠道籌措資金，確保技防建設落實到位。

第四十五條　住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理按照住建部和財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

第六章　法律責任

第四十六條　建設單位、物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，由城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定依法予以處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

（三）不移交有關資料的；

（四）未取得資質證書從事物業(yè)服務的；

（五）建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內不按照規(guī)定配置物業(yè)服務用房的；

（六）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)服務用房用途的；

（七）物業(yè)服務企業(yè)未落實門禁管理制度，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為時，未及時制止，并向相關行政管理部門報告的；

（八）物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主提出的意見和建議未及時進行處理并予以回復的；

（九）物業(yè)服務合同解除或終止后，物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定辦理交接手續(xù)，擅自撤離的。

第四十七條　業(yè)主或物業(yè)使用人有下列行為之一的，由城鄉(xiāng)建設行政主管部門按照《物業(yè)管理條例》等有關規(guī)定依法予以處罰：

（一）拆改房屋承重結構的；

（二）侵占、損壞物業(yè)共用部位、公共場地、共用設施設備的；

（三）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的。

違反前款第三項規(guī)定的，由業(yè)主委員會進行協(xié)調、處理；協(xié)調處理不成的，由城鄉(xiāng)建設行政主管部門會同規(guī)劃、工商、環(huán)保、城管等有關行政主管部門依法責令限期改正，恢復原狀。

第四十八條　業(yè)主或物業(yè)使用人違法搭建建筑物、構筑物的，由規(guī)劃行政主管部門責令限期拆除；逾期未拆除的，依法組織強行拆除，并依法予以處罰。

第四十九條　違反規(guī)定損壞公共綠化、園林設施的，由城市管理部門責令恢復原狀，并依法予以處罰。

第五十條　城鄉(xiāng)建設行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和其他有關部門工作人員有下列情形之一的，由有關行政機關責令改正；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

（一）違法干預依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，或選聘物業(yè)服務企業(yè)的；

（二）未按照規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）違法實施物業(yè)管理行政許可的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（五）有濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章　附則

第五十一條　本辦法所稱專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位。

第五十二條　市住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門應當制定前期物業(yè)服務協(xié)議、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務合同等示范文本，規(guī)范我市物業(yè)服務管理行為。

第五十三條　本辦法自2016年3月1日起施行，有效期至2021年2月28日。