物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

銅川市物業(yè)管理辦法

第一條 為了進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務水平，營造良好的居住環(huán)境和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《陜西省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
　　第三條 按照“條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立健全物業(yè)行政主管部門監(jiān)督管理、街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織協(xié)調(diào)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會具體負責、各相關(guān)部門密切配合的物業(yè)管理工作機制，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作格局。
　　市住建局是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責研究擬定物業(yè)管理的相關(guān)政策，監(jiān)督管理物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)和住宅專項維修資金，依法查處物業(yè)管理重大違法行為，牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門共同做好物業(yè)管理工作。
　　各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務活動進行日常監(jiān)管，組織實施物業(yè)管理工作情況的檢查考核；協(xié)助市級主管部門對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)管理進行日�？己耍�作為年度審查的主要依據(jù)，負責轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金使用的初審工作；負責劃定物業(yè)管理區(qū)域，指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作，依法查處物業(yè)管理違法行為。
　　街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）組織實施轄區(qū)物業(yè)管理工作，對劃定物業(yè)管理區(qū)域提出意見，協(xié)調(diào)做好新建居住小區(qū)的交接管理以及選聘物業(yè)服務企業(yè)的招投標工作，指導和監(jiān)督業(yè)主委員會的組建、改選和換屆工作；組織物業(yè)服務質(zhì)量的檢查考評工作，建立健全信訪投訴處理機制，融合社區(qū)公共管理資源，加強與職能部門溝通聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理和社區(qū)建設中的綜合性問題。
　　社區(qū)居委會具體負責社區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選的組織工作，監(jiān)督業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務企業(yè)或者建立自治性物業(yè)服務組織，調(diào)解處理物業(yè)管理服務中的矛盾糾紛，監(jiān)督管理業(yè)主自治組織和物業(yè)服務企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止破壞公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法違規(guī)行為，并及時向有關(guān)行政機關(guān)報告。
　　供水、供電、燃氣、通訊等單位負責做好物業(yè)管理涉及供水、供電、供氣等有關(guān)服務工作；調(diào)解因供水、供電、供氣等問題引起的物業(yè)管理糾紛；推進供水、供電等收費逐步向最終用戶收取，暫無法實現(xiàn)向用戶直接收費的，應當與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商簽訂代收代繳服務協(xié)議。
　　物價部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理，依據(jù)有關(guān)規(guī)定和管理權(quán)限，制定全市物業(yè)服務收費標準及其他有關(guān)收費標準，制定不同小區(qū)交通工具停放服務具體價格；負責做好物業(yè)服務收費的備案、公示和收費證辦理等工作，協(xié)調(diào)處理因收費問題引起的矛盾糾紛；加強物業(yè)服務收費監(jiān)督檢查，依法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的收費行為，及時查處物業(yè)管理中的收費及價格違法行為。
　　公安部門按照職責指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全防范工作；指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及周邊道路停車泊位設置工作；負責做好物業(yè)秩序維護組織的監(jiān)督管理，實行物業(yè)秩序維護員備案制度，建立健全物業(yè)服務企業(yè)秩序維護員培訓制度，督促物業(yè)服務企業(yè)實行秩序維護員持證上崗；指導物業(yè)服務企業(yè)做好安全管理各項工作。
　　規(guī)劃部門負責小區(qū)規(guī)劃審批以及建筑工程規(guī)劃驗收；有關(guān)執(zhí)法部門負責查處建設單位違反規(guī)劃許可進行建設的違法行為。
　　公安消防部門負責對物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況實施監(jiān)督管理，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設施等違法違規(guī)行為。
　　工商部門負責辦理物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無照從事餐飲、娛樂、住宿等經(jīng)營活動的行為，保護消費者合法權(quán)益。加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)廣告內(nèi)容的監(jiān)督管理；依法對物業(yè)服務合同進行監(jiān)管，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)使用或參照國家發(fā)布的“物業(yè)服務合同”示范文本簽訂物業(yè)合同。
　　稅務部門負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收優(yōu)惠政策，依法對物業(yè)服務企業(yè)的納稅行為進行指導監(jiān)督。
　　環(huán)保部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等污染的違法違規(guī)行為。
　　質(zhì)監(jiān)部門負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的鍋爐、電梯等特種設備安裝、使用、改造、維護保養(yǎng)、定期檢驗、持證上崗等依法進行監(jiān)督檢查；負責組織重大產(chǎn)品質(zhì)量事故的調(diào)查；負責對住宅小區(qū)內(nèi)的計量工作實施監(jiān)督管理。
　　第四條 加快建立和完善城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理的社會化、專業(yè)化、市場化機制。各單位在公有住房出售后，要進行物業(yè)管理配套設施的整治完善，選聘專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行物業(yè)管理服務，單位原則上不再承擔生活區(qū)的物業(yè)管理服務。機關(guān)、單位辦公區(qū)物業(yè)管理逐步實行社會化。
　　第五條 物業(yè)服務企業(yè)須自覺接受有關(guān)行政管理部門、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督，按照委托合同依法提供物業(yè)服務；加強物業(yè)從業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員業(yè)務素質(zhì)，積極開展多種經(jīng)營活動，努力提供多層次全方位的優(yōu)質(zhì)服務；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的清掃保潔、環(huán)衛(wèi)設施、公共綠地、廣場及配套設施的管理維護工作；負責清除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法違規(guī)廣告，制止違法搭建建筑物、構(gòu)筑物以及損壞房屋承重結(jié)構(gòu)等行為；負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護和安全防范等事項的協(xié)助管理工作；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設施進行維護管理，提供消防安全防范服務；與供水、供電、供氣、消防等單位建立常態(tài)化對接協(xié)作機制，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、消防等設施的維修養(yǎng)護工作，保障水、電、氣等公用設施的安全、正常運行。
　　第六條 業(yè)主大會籌備工作由所在地街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）牽頭，召集建設單位（包括公有住房出售單位）、社區(qū)居委會和業(yè)主代表組成籌備組，在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門指導下開展工作�；I備工作所需經(jīng)費由建設單位承擔。
　　第七條 凡住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，必須在各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門的指導和監(jiān)督下，于商品房預售前通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)和獨立法人資格的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，不具備上述條件的，不予辦理《商品房預售許可證》。各區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門要加快推進物業(yè)管理招投標有形市場建設，培育公開、公平、規(guī)范、有序的物業(yè)管理市場競爭環(huán)境。
　　第八條 建設單位按照以下規(guī)定時限完成前期物業(yè)管理招投標工作：
　�。ㄒ唬╊A售商品房應在取得《商品房預售許可證》之前完成；
　�。ǘ�）更換物業(yè)服務企業(yè)，應在原前期物業(yè)服務合同終止前30日內(nèi)完成。
　　建設單位應與中標的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務合同，并報轄區(qū)區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，或者同時簽訂前期物業(yè)服務委托協(xié)議，對前期物業(yè)服務的內(nèi)容予以約定。
　　第九條 建設單位應當制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
　　建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
　　物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
　　第十條 建設單位應當按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
　　第十一條 建設單位應當在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務企業(yè)完成共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件：
　�。ㄒ唬┙ㄔO工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并已經(jīng)建設行政主管部門綜合驗收備案；
　　（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣已安裝獨立計量表具；
　�。ㄈ�）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
　�。ㄋ模╇娞�、二次供水、高壓供電、消防設施、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施取得使用合格證書；
　�。ㄎ澹┪飿I(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
　�。�六）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
　　第十二條 物業(yè)承接查驗應按照下列程序進行：
　�。ㄒ唬┐_定物業(yè)承接查驗方案；
　�。ǘ�）移交有關(guān)圖紙資料；
　�。ㄈ�）查驗共用部位、共用設施設備；
　�。ㄋ模┙鉀Q查驗發(fā)現(xiàn)的問題；
　�。ㄎ澹┐_認現(xiàn)場查驗結(jié)果；
　　（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；
　�。ㄆ撸┺k理物業(yè)交接手續(xù)。
　　第十三條 分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進行承接查驗。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
　　第十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接之日起30日內(nèi)，持下列文件向區(qū)縣物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)：
　�。ㄒ唬┪飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
　�。ǘ�）建設單位移交資料清單；
　�。ㄈ�）查驗與交接記錄；
　　（四）承接查驗的其他資料。
　　第十五條 建設單位交付住宅物業(yè)時，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
　　前期物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
　　第十六條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負責召集，由社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
　　第十七條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：
　　（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；
　�。ǘ�）物業(yè)服務企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題；
　�。ㄈ�）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；
　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；
　　（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。
　　第十八條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務活動以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)應當給予協(xié)助、配合。
　　第十九條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居委會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
　　第二十條 區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門要依法對物業(yè)管理用房的配置情況進行驗收，驗收不合格的不得交付使用；并督促物業(yè)服務企業(yè)在實施物業(yè)管理期間，代為管理、使用并及時修繕物業(yè)管理用房和附屬設施；物業(yè)服務企業(yè)要妥善保管物業(yè)管理區(qū)域建設有關(guān)資料、承接驗收手續(xù)及移交后的維修資料。
　　第二十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有車庫車位、道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有。業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取。
　　第二十二條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務企業(yè)應當將停放服務費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。
　　業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務企業(yè)應當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設施從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用。
　　第二十三條 建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會、全體業(yè)主都要切實增強法律意識，規(guī)范簽訂物業(yè)服務相關(guān)合同和協(xié)議，堵塞相關(guān)條款的漏洞，努力從源頭上消除矛盾糾紛。建設單位與物業(yè)服務企業(yè)要通過簽訂前期物業(yè)服務合同，明確各自職責，從源頭上杜絕雙方在房屋工程質(zhì)量和配套設施善后維修等方面的推諉扯皮現(xiàn)象。物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應通過合同約定物業(yè)管理服務的內(nèi)容、質(zhì)量和費用以及違約責任等事項，明確雙方權(quán)利、義務和解決糾紛的途徑，從源頭上避免因物業(yè)管理服務糾紛引發(fā)的信訪事件發(fā)生。
　　第二十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的規(guī)定，不得有下列行為：
　�。ㄒ唬�損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、私開門窗、擅自改變房屋用途等行為；
　�。ǘ�）損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污以及侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等行為；
　　（三）隨意傾倒垃圾、雜物以及亂貼、亂掛、擅自設置廣告牌、占用消防通道等行為；
　�。ㄋ模┒逊乓兹�、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標準的噪聲等行為；
　　（五）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等行為；
　�。�六）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關(guān)主管部門，有關(guān)主管部門應當及時依法處理；業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
　　第二十五條 物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循公平、合理、質(zhì)價相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅和辦公寫字樓的物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他類型的物業(yè)服務收費及物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務實行市場調(diào)節(jié)價，政府價格主管部門應規(guī)范其價格行為。物業(yè)服務的收費標準和形式，由建設單位或者業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照本市物業(yè)服務價格有關(guān)規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定，并報價格行政主管部門備案或?qū)徟��?br/>　　物業(yè)服務收費按月收取，確需預收的最多不能超過3個月。生活用水水泵加壓發(fā)生的能耗費隨水費分攤。公共照明、景觀設施等其他供用水、電費用，物業(yè)服務企業(yè)應單獨計量，據(jù)實分攤并定期公布，接受監(jiān)督。
　　第二十六條 物業(yè)服務收費和交通工具停放服務費實行明碼標價。物價部門負責審核公示內(nèi)容，其價格監(jiān)督檢查機構(gòu)進行監(jiān)督檢查。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)和價格舉報電話等有關(guān)情況如實公示。
　　物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、價格行政主管部門、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
　　第二十七條 無物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，由社區(qū)居委會協(xié)調(diào)組建社區(qū)物業(yè)服務站，提供衛(wèi)生環(huán)保、日常綜合維修和綠化等基礎性服務，服務費用由區(qū)縣物價部門商同級物業(yè)管理行政主管部門核定。
　　第二十八條 老舊住宅小區(qū)所屬單位要解決物業(yè)管理配套設施問題。依法成立業(yè)主委員會，按照有關(guān)程序選聘物業(yè)服務企業(yè)，實施物業(yè)管理服務。對規(guī)模較小及分布零散的住宅區(qū)，可并入相鄰小區(qū)，實施一家管理、差異服務。
　　第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)中途退出或終止服務的住宅小區(qū)，建設單位或業(yè)主委員會應當按照有關(guān)程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)；暫時不能落實的，所在街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應當負責組織臨時物業(yè)服務管理。
　　第三十條 物業(yè)服務合同到期或者業(yè)主大會決議更換物業(yè)服務企業(yè)時，所在地街道辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)居委會要及時監(jiān)管、指導，對于在物業(yè)管理項目交接中惡意制造矛盾糾紛的企業(yè)或個人，要依法處罰。
　　第三十一條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。