物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

近日，重新修訂后的《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），經(jīng)青海省人大常委會(huì)批準(zhǔn)，將于2021年1月1日起正式實(shí)施。記者了解到，這是西寧市第37部地方性法規(guī)，該《條例》多達(dá)73條，亮點(diǎn)多，《條例》在上位法規(guī)定原則的基礎(chǔ)上，對(duì)實(shí)踐中的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題都盡量作了明細(xì)規(guī)定，以有效減少實(shí)踐中的爭(zhēng)議和糾紛。這是記者從市司法局獲悉的。

為何重新修訂《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》

西寧市于2007年制定了《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》，該《條例》對(duì)規(guī)范西寧市物業(yè)管理工作起到了有效的法制保障作用，2015年《青海省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布實(shí)施，2016年西寧市廢止了《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，大量小區(qū)交付使用，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迅速發(fā)展，單靠過去由住建主管部門一家監(jiān)督管理物業(yè)服務(wù)行業(yè)，已經(jīng)不能適應(yīng)物業(yè)管理的各種需求。此外，業(yè)主大會(huì)成立難，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督問題，以及物業(yè)管理過程中各種糾紛的調(diào)解，都需要將相應(yīng)的職能向基層延伸。

隨著西寧市城市建設(shè)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，物業(yè)管理在改善人居環(huán)境、提高城市管理水平、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、擴(kuò)大創(chuàng)業(yè)就業(yè)等方面的作用日益明顯，近年來，市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)面積和服務(wù)群體不斷擴(kuò)大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員也隨之發(fā)展壯大。截至目前，西寧市在冊(cè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)600余家、從業(yè)人員5萬余人，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目1070個(gè)，企業(yè)數(shù)量及服務(wù)面積較2010年增長(zhǎng)了近1倍，物業(yè)行業(yè)取得了明顯的數(shù)量增長(zhǎng)。然而，由于西寧市物業(yè)行業(yè)起步晚，市場(chǎng)化進(jìn)程緩慢，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一直未能有效提高，物業(yè)服務(wù)與人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要還存在較大差距、諸多問題，嚴(yán)重影響群眾的幸福感和獲得感。

為進(jìn)一步做好物業(yè)管理，切實(shí)提高人民生活幸福指數(shù)，營(yíng)造物業(yè)與業(yè)主和諧共處的良好發(fā)展環(huán)境，，西寧市制定出臺(tái)了《西寧市“強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)”三年行動(dòng)實(shí)施方案》。其中提到，要在2020年鞏固打擊和整治工作成果，出臺(tái)《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》，全面規(guī)范西寧市物業(yè)管理活動(dòng)。

“這幾年，物業(yè)管理中的問題日益增多，特別是首次業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆與交接難，物業(yè)服務(wù)企業(yè)定位、共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬問題、居（村）委會(huì)在物業(yè)管理中的職能不清晰等問題，急需通過法律規(guī)范予以調(diào)整。因此，修訂《西寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》是十分必要的�！眳⑴c制定該條例的市司法局立法科科長(zhǎng)謝海宏表示。

《條例》聚焦了哪些突出問題

據(jù)介紹，《條例》共計(jì)8章73條，包括總則，物業(yè)管理區(qū)域與共用設(shè)施設(shè)備，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)，物業(yè)使用和維護(hù)，監(jiān)督管理，法律責(zé)任和附則。主要是對(duì)上位法尚未規(guī)定或者規(guī)定較為原則的內(nèi)容進(jìn)行了補(bǔ)充細(xì)化。

明晰共有部分產(chǎn)權(quán)歸屬

《條例》設(shè)定了物業(yè)管理區(qū)域的劃分規(guī)則，并規(guī)定除業(yè)主共同決定以外，已經(jīng)形成的物業(yè)管理區(qū)域不重新調(diào)整。物業(yè)管理區(qū)域地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理；細(xì)化了物業(yè)服務(wù)用房配置的位置要求，限定了業(yè)主委員會(huì)辦公用房的最大面積；詳細(xì)分項(xiàng)規(guī)定了歸業(yè)主共有的配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)所，并對(duì)產(chǎn)權(quán)登記提出要求。

規(guī)范行為理順三方關(guān)系

《條例》在上位法規(guī)定的前期物業(yè)管理模式基礎(chǔ)上，進(jìn)一步理順建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及業(yè)主之間的法律關(guān)系。一是取消前期物業(yè)公開招標(biāo)投標(biāo)制度，允許建設(shè)單位自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但前期物業(yè)服務(wù)期限在房屋交付后最長(zhǎng)不得超過二年；二是強(qiáng)化信息公開，規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公示。三是加強(qiáng)交接驗(yàn)收，規(guī)定由建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有關(guān)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)過程指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為交接驗(yàn)收，并可以邀請(qǐng)專業(yè)人士參加，同時(shí)規(guī)定交接驗(yàn)收前應(yīng)與建設(shè)單位簽訂交接驗(yàn)收協(xié)議。

創(chuàng)新物業(yè)服務(wù)收費(fèi)新機(jī)制

《條例》根據(jù)西寧市物業(yè)管理實(shí)際，設(shè)定了有關(guān)物業(yè)服務(wù)的新機(jī)制，一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參加信用等級(jí)評(píng)價(jià)，按照信用等級(jí)提供相應(yīng)星級(jí)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)；二是在物業(yè)服務(wù)合同之外，增設(shè)物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)定；三是細(xì)化物業(yè)服務(wù)人的禁止行為；四是建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制，規(guī)定在突發(fā)失管狀態(tài)下，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)人。通過這些規(guī)定，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)人提質(zhì)增效，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平，同時(shí)，對(duì)突發(fā)失管小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)基本保障。

此外，該《條例》增加了物業(yè)管理區(qū)域的禁止行為，也沒有重復(fù)規(guī)定《省物業(yè)管理?xiàng)l例》相應(yīng)內(nèi)容，而是根據(jù)西寧實(shí)際，補(bǔ)充設(shè)定了四項(xiàng)禁止行為，并在第五項(xiàng)設(shè)定了兜底條款。同時(shí)，加大了物業(yè)服務(wù)人的日常巡查責(zé)任，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)人員及時(shí)處理。增加獲取物業(yè)違法行為證據(jù)的手段，《條例》規(guī)定，高空拋物或者破壞環(huán)境衛(wèi)生的，經(jīng)業(yè)主共同決定的，在不得侵犯他人隱私的前提下，可以采取適當(dāng)?shù)募夹g(shù)措施采集相應(yīng)資料。