物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為規(guī)范烏魯木齊市物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據國家有關法律、法規(guī)，結合本市，制定本條例，

第二條　本條例適用于本市行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動。

第三條　本條例所稱物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設施、設備和相關的場地。

物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據物業(yè)管理合同，對各類房屋及其相關的設施、設備和場地進行修繕、維護、管理及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務的活動。

業(yè)主，是指房屋的所有權人。

使用人，是指房屋的承租人和實際使用房屋的其他人。

物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設立的從事物業(yè)管理服務的具有獨立法人資格的企業(yè)。

第四條　物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理與企業(yè)專業(yè)管理相結合的管理原則。

擁有相對獨立的共用設施設備的物業(yè)，應當劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域由市物業(yè)行政管理部門劃定。

一個物業(yè)管理區(qū)域應當成立一個業(yè)主委員會，并應當委托一家物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。

第五條　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)。

第六條　市人民政府房產行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門。其所屬的物業(yè)管理機構具體負責實施本條例。

發(fā)展計劃、建設、國土資源、規(guī)劃、市政市容、工商、公安、民政、園林等部門及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應在各自職責范圍內，協(xié)助物業(yè)行政管理部門做好物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第七條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

（一）參加業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，享有表決權、選舉權和被選舉權；

（二）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（三）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的管理、使用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第八條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行下列義務：

（一）遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主大會章程，執(zhí)行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決定和業(yè)主大會或業(yè)主代表大會授權業(yè)主委員會作出的有關決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內的共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環(huán)境的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國家有關規(guī)定繳納維修基金，按時繳納物業(yè)管理服務費用；

（四）對業(yè)主委員會根據業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定簽訂的合同承擔責任。

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數超過200名的，可按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益的自治組織。

業(yè)主代表的任期一般不超過三年，可以連選連任。

業(yè)主的投票權，住宅物業(yè)一套一票；非住宅物業(yè)按每100平方米建筑面積為一票，不足100平方米的以每一房屋產權證為一票。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內，有兩個以上業(yè)主且交付物業(yè)買受人的物業(yè)建筑面積達到50%以上的，應在物業(yè)行政管理部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和街道辦事處指導下，物業(yè)建設單位組織業(yè)主召開第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會，選舉產生業(yè)主委員會。

第一次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會召開費用由物業(yè)建設單位承擔。

第十一條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議每年至少應召開一次；業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議須有持投票權數過半數以上的業(yè)主或業(yè)主代表參加方可召開。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議作出的有關修改業(yè)主大會章程、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金續(xù)籌使用方案等決議須經與會所持投票權數2/3以上的業(yè)主或業(yè)主代表大會代表通過。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會作出的決定，應當及時公布。

第十二條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議的內容需提前15日通知業(yè)主或業(yè)主代表。

業(yè)主可以書面形式委托代理人參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表不得委托他人參加業(yè)主代表大會會議。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議決定與物業(yè)使用人有關的事項時，使用人應當列席。

第十三條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會履行下列職責：

（一）選舉、罷免業(yè)主委員會成員；

（二）審議、修訂業(yè)主公約和業(yè)主大會或業(yè)主代表大會章程；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作；聽取、審議物業(yè)管理工作報告；

（四）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)；

（五）審議維修基金續(xù)籌、使用方案，并監(jiān)督實施，決定物業(yè)管理的其他重大事項；

（六）制定、審議和修改所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度；

（七）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會章程規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。

第十四條　業(yè)主委員會是業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的執(zhí)行機構。

業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會在業(yè)主中選舉產生。

業(yè)主委員會根據物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模由5－15人的單數組成。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。業(yè)主委員會每屆任期三年，其成員可連選連任。

業(yè)主委員會成員應由熱心公益事業(yè)、責任心強、辦事公道、具有一定組織能力和必要工作時間的業(yè)主擔任。

第十五條　業(yè)主委員會應自選舉產生之日起30日內將業(yè)主委員會委員名單及其業(yè)主身份證明和有效選舉的書面材料向市物業(yè)行政管理部門備案。

第十六條　業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會或業(yè)主代表大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；

（二）與業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或解除物業(yè)管理服務合同；

（三）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（四）監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約；

（五）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責。

第十七條　業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理及業(yè)主的公共利益等事項依法作出約定。

業(yè)主大會章程應當就業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成等事項依法作出規(guī)定。

第十八條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決議、決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

第十九條　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反本條例和業(yè)主公約的有關規(guī)定。

第二十條　業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議和制定的業(yè)主公約，對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的決議和制定的業(yè)主公約不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸。

第二十一條　業(yè)主委員會應當配合公安、計劃生育部門，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安、計劃生育等相關工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內，居民委員會依法履行自治管理職責時，業(yè)主應當接受相關居民委員會管理。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十二條　本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同生效前，物業(yè)建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。

第二十三條　物業(yè)建設單位應當按照物業(yè)建設與物業(yè)管理相分離的原則，選聘具有相應資質等級的物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理服務合同。

新建居住房屋建筑面積3萬平方米、非居住房屋1萬平方米以上的物業(yè)和政府投資建設項目的物業(yè)，物業(yè)建設單位必須通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

前期物業(yè)服務合同至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同生效時終止；前期物業(yè)管理服務合同不得超過三年。

第二十四條　物業(yè)建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的內容。

第二十五條　業(yè)主依法享有的物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權，物業(yè)建設單位不得轉讓給他人。

第二十六條　物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設備設施進行查驗。

物業(yè)建設單位和物業(yè)管理企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設備設施的安裝、使用和維護保養(yǎng)技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

物業(yè)管理企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第四章　物業(yè)管理服務

第二十七條　物業(yè)管理企業(yè)應當具有依法核發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)資質證書，并按照核定的資質等級承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務。

第二十八條　業(yè)主委員會根據業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面物業(yè)管理服務合同，并向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十六條第二款規(guī)定的資料。

第二十九條　物業(yè)管理服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修基金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十條　物業(yè)管理服務事項包括公共服務事項和特約服務事項。公共服務事項包括以下內容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的管理、養(yǎng)護、維修和更新；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內共用部位和公共場地的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護和管理；

（四）協(xié)助公安部門維護治安秩序，進行安全防范以及協(xié)助計劃生育部門的依法管理活動；

（五）物業(yè)管理服務合同約定的其他公共服務事項。

特約服務事項是指業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定的業(yè)主自用部位和自用設施的維修、更新等其他物業(yè)管理服務事項。

第三十一條　物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同解除或終止時，向業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)，清算有關費用。

第三十二條　物業(yè)管理企業(yè)可以根據物業(yè)管理服務事項，委托專營公司進行專項服務，但不得將物業(yè)管理的整項服務轉讓給委托的專營公司。

第三十三條　物業(yè)管理區(qū)域內水、電、暖、燃氣、通信、有線電視等費用的收繳，應當由供應單位直接向業(yè)主收取。

供應單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)代收。代收相關費用的，委托方必須簽訂代收代繳合同，并支付代辦費用。禁止將代辦服務費用向用戶分攤。

第五章　物業(yè)的使用與維護

第三十四條　在物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

（二）占用、損壞物業(yè)的共用部位、共用設施設備，擅自移裝物業(yè)的共用設施設備；

（三）在天井、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；

（四）侵占綠地、毀壞花草、樹木；

（五）在建筑物、構筑物及其附屬物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（六）亂擺攤設點、亂拋亂倒垃圾、亂堆雜物；

（七）存放、堆放、排放有毒、有害物質或發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（八）擅自飼養(yǎng)寵物及家禽家畜；

（九）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

第三十五條　對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關環(huán)境保護、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，必要時可向有關行政管理部門報告。

有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十六條　物業(yè)管理企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行物業(yè)管理服務合同約定的安全防范義務，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第三十七條　利用物業(yè)共用部位、共用設備設施設置廣告或進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，方可辦理有關審批手續(xù)；經批準的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽定協(xié)議，并支付費用。

第三十八條　業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。需要改變物業(yè)設計用途的，業(yè)主應當在征得業(yè)主大會或業(yè)主代表大會及相鄰業(yè)主同意后，報有關行政管理部門批準，并告知物業(yè)管理企業(yè)。

第三十九條　物業(yè)維修、更新的責任，按照下列規(guī)定承擔：

（一）自用部位和自用設備的維修、更新，由業(yè)主承擔；

（二）房屋本體共用部位和共用設施設備養(yǎng)護、維修由物業(yè)管理企業(yè)承擔，保修期內的維修由物業(yè)建設單位承擔；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內水、電、暖氣、燃氣、通信、有線電視等共用設施設備的養(yǎng)護、維修，由供應單位承擔。

第四十條　物業(yè)的共用部位、共用設施設備維修時，業(yè)主、使用人應當予以配合。

第六章　物業(yè)管理服務費用及專用房屋

第四十一條　物業(yè)管理公共收費實行政府指導價。指導價由價格行政管理部門會同物業(yè)行政管理部門按業(yè)主的房屋建筑面積確定。專項服務和特約服務收費實行市場調節(jié)價。

第四十二條　物業(yè)建設單位承擔未出售的房屋的物業(yè)管理服務費用。

物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)管理服務合同的約定向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

第四十三條　物業(yè)建設單位按房屋建筑面積3‰提供物業(yè)管理服務用房，按4‰提供物業(yè)管理經營用房，作為物業(yè)管理專用房屋。物業(yè)管理專用房屋和其他配套設施納入建設項目計劃，與新建物業(yè)同步設計、同步施工。

物業(yè)管理專用房屋產權屬全體業(yè)主，不得轉讓。物業(yè)建設單位在辦理房屋產權證時予以分割登記。

第四十四條　物業(yè)管理服務用房交物業(yè)管理企業(yè)無償使用，不得改作他用，物業(yè)管理經營用房由業(yè)主大會委托物業(yè)管理企業(yè)經營。

第四十五條　物業(yè)管理經營用房和利用物業(yè)設置廣告等取得的收益，由物業(yè)管理企業(yè)專賬管理，按照業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會的決議可以用于物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、養(yǎng)護和業(yè)主委員會活動經費。

第七章　物業(yè)維修基金

第四十六條　業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定繳納維修基金。

物業(yè)維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第四十七條　物業(yè)建設單位在辦理房屋產權總證時，應預繳維修基金總額的30%，辦理分證時足額代收代繳。

第四十八條　物業(yè)維修基金由市物業(yè)維修基金管理機構統(tǒng)一管理，專戶儲存，按幢設帳，專款專用，并應確保物業(yè)維修基金的保值和增值。

第四十九條　使用物業(yè)維修基金，應由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會同意后，由市物業(yè)維修基金管理機構審核劃撥。

第五十條　物業(yè)維修基金剩余50%時，應當經業(yè)主大會或業(yè)主代表大會決定后，按有關規(guī)定續(xù)籌。由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。

第五十一條　物業(yè)維修基金的管理與使用由市財政部門負責監(jiān)督。市財政部門和市物業(yè)維修基金管理機構應當建立維修基金管理、使用、財務預決算和業(yè)主查詢制度。

第八章　法律責任

第五十二條　物業(yè)建設單位違反本條例有下列行為之一的，由物業(yè)行政管理部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，并可處五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）未按規(guī)定聘請前期物業(yè)管理企業(yè)的；

（二）將屬于業(yè)主的物業(yè)的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的；

（三）不按規(guī)定配備物業(yè)管理專用房屋的。

第五十三條　物業(yè)管理企業(yè)違反本條例有下列情形之一的，由物業(yè)行政管理部門責令停止違法行為或限期改正，沒收違法所得，并可處五萬元以上十萬元以下的罰款，情節(jié)嚴重的，可依法吊銷物業(yè)管理企業(yè)資質證書：

（一）未按規(guī)定的資質等級承攬相應的物業(yè)管理業(yè)務的；

（二）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（三）將物業(yè)管理區(qū)域內的整項服務業(yè)務委托他人的；

（四）擅自收取或挪用物業(yè)維修基金的。

第五十四條　物業(yè)建設單位或物業(yè)管理企業(yè)不按本條例的規(guī)定移交物業(yè)管理資料，由物業(yè)行政管理部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

第五十五條　占用、損害物業(yè)的共用部位、共用設備設施，擅自移裝物業(yè)的共用設施設備的，應當恢復原狀，負責修復；造成其他業(yè)主或公共物業(yè)損失的，應當賠償；情節(jié)嚴重，危害物業(yè)安全的，由物業(yè)行政管理部門責令限期改正，并可處以5000元以上一萬元以下罰款。

第五十六條　業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)建設單位之間發(fā)生糾紛時，當事人可以通過協(xié)商解決或者向市物業(yè)行政管理部門申請調解，也可依法向人民法院起訴。

第五十七條　違反本條例規(guī)定應當受到行政處罰的其他行為由有關行政機關依法處罰。

第五十八條　物業(yè)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五十九條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第九章　附則

第六十條　本條例中有關專業(yè)用語的含義：

（一）自用部位，是指一套房屋內部，由房屋業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。

（二）自用設備，是指一套房屋內部，由房屋業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及通向總管線的供水、排水、供暖、供氣、供電等管線設備。

（三）共用部位，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、樓頂等）、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道、共用設施設備間等；

（四）共用設施設備，是指物業(yè)管理區(qū)域內由業(yè)主、使用人共同使用的鍋爐、電梯、水塔、水泵、水池、道路、綠地、路燈、停車場（庫）、消防設施、物業(yè)管理專用房屋及各種管道（線）等。