物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于攀枝花市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。

第三條本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

第四條攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局是我市房地產(chǎn)行政主管部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

第五條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主，享有和承擔(dān)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。

第七條物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）將物業(yè)交給業(yè)主的建筑面積達(dá)物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50%；

（二）將物業(yè)交給第一個(gè)業(yè)主之日起滿2年的；

（三）占全體業(yè)主30%以上的業(yè)主提議的。

第八條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積確定，具體為：

（一）住宅物業(yè)，每套住宅建筑面積在140平方米以下的為1票，建筑面積每增加100平方米增加1票；

（二）非住宅物業(yè)，每處建筑面積在200平方米以下的為1票，建筑面積每增加200平方米增加1票。

開發(fā)商擁有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出部分房屋的投票權(quán)，但不得超過該物業(yè)管理區(qū)域投票權(quán)的20%。

物業(yè)由使用人使用的，業(yè)主可以委托物業(yè)使用人參加業(yè)主大會(huì)。

第九條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生30日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門備案。

業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會(huì)的主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中選舉產(chǎn)生。

第十條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，經(jīng)費(fèi)的籌措、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通告，接受業(yè)主質(zhì)詢。

第十一條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并通報(bào)全體業(yè)主。

第十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合當(dāng)?shù)氐墓�安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)與監(jiān)督。

住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽取居民委員會(huì)的意見和建議。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)在銷售物業(yè)之前，選定一家物業(yè)管理企業(yè)，簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)總建筑面積的4‰—6‰（最低不少于30平方米）的物業(yè)管理用房。

建設(shè)單位應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后30日內(nèi)，向房地產(chǎn)行政主管部門備案。

第十四條建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)合同可以約定期限，但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)成立后與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。

第十五條建設(shè)單位應(yīng)按國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

第十六條本辦法施行前已交付使用的住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)按照本辦法實(shí)行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理。

第十七條物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。物業(yè)管理企業(yè)必須取得資質(zhì)證書，并經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，方可從事物業(yè)管理活動(dòng)。

第十八條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第十九條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照《攀枝花市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理細(xì)則》的規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第二十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

竣工尚未出售和未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

第二十二條物價(jià)行政主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

第二十三條物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，其服務(wù)報(bào)酬由雙方確定。

第二十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。上述單位也可委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一收取費(fèi)用，委托代收的，應(yīng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托代收協(xié)議，明確各自的權(quán)利義務(wù)，并向物業(yè)管理企業(yè)支付3%的代收服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)未按協(xié)議約定繳納代收費(fèi)用時(shí)，上述單位應(yīng)依協(xié)議向物業(yè)管理企業(yè)追索，不得以此為由停止對(duì)用戶的服務(wù)。

第二十五條住宅小區(qū)應(yīng)做到一戶一表。未完成一戶一表改造的住宅小區(qū)，業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的水、電正常損耗按月進(jìn)行分?jǐn)�。水、電損耗量及分?jǐn)偙壤龖?yīng)由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)共同測(cè)算進(jìn)行確認(rèn)。

第二十六條供水、供電、供氣、通訊、有線電視、寬帶網(wǎng)等單位，應(yīng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

前款規(guī)定的單位，因維修、養(yǎng)護(hù)需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

第二十七條業(yè)主需要裝飾、裝修房屋的，應(yīng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。

業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按物業(yè)管理企業(yè)的告知進(jìn)行裝飾、裝修，并依法承擔(dān)由于自身裝修原因給相鄰關(guān)系造成的損害責(zé)任。

第二十八條業(yè)主與物業(yè)使用人應(yīng)嚴(yán)格按照購(gòu)房合同的性質(zhì)正確使用與處置物業(yè)。在住宅小區(qū)內(nèi)，嚴(yán)禁將住宅改為餐飲、娛樂、美容美發(fā)、休閑、茶房等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。對(duì)違反規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)有權(quán)制止。

第二十九條違反物業(yè)管理規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。

第三十條本辦法實(shí)施中的具體問題由攀枝花市規(guī)劃和建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第三十一條本辦法自發(fā)布之日起施行。