物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

一、為建立合理、公開、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，保障物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國家發(fā)展和改革委員會和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》及省物價局、省建設(shè)廳《福建省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》精神，結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。

二、本實施細(xì)則適用于南平市行政區(qū)域內(nèi)具有法定物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的收費行為。

三、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)企業(yè)；鼓勵物業(yè)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。

四、物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量相符的原則。

五、物業(yè)服務(wù)收費實行統(tǒng)一政策、分級管理。市、縣、區(qū)政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作。

六、物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅前期物業(yè)（不含酒店式公寓、別墅、低密度聯(lián)排高檔住宅，下同）服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費包括物業(yè)服務(wù)費、房屋裝修垃圾清運費、停車管理費。

七、物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費采用包干制形式，由市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定《南平市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《收費標(biāo)準(zhǔn)》），并定期公布。

房屋裝修垃圾清運費是指物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)房屋裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾提供清運服務(wù)所收取的費用。房屋裝修垃圾清運費收費標(biāo)準(zhǔn)按照《南平市住宅物業(yè)小區(qū)房屋裝修垃圾清運收費標(biāo)準(zhǔn)》（另文下達(dá)）執(zhí)行。業(yè)主無裝修的，物業(yè)企業(yè)不得收費。

停車管理費是指物業(yè)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)車輛停放提供管理服務(wù)所收取的費用。停車管理費收費標(biāo)準(zhǔn)另文下達(dá)。

八、實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)費，實行招投標(biāo)的，開發(fā)建設(shè)單位在委托招投標(biāo)前，應(yīng)根據(jù)物業(yè)特點和服務(wù)要求，按《收費標(biāo)準(zhǔn)》確定相應(yīng)的服務(wù)等級及具體收費標(biāo)準(zhǔn)后進(jìn)行招投標(biāo)，并與中標(biāo)的物業(yè)企業(yè)在合同中約定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費標(biāo)準(zhǔn)。未實行招投標(biāo)的由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)企業(yè)根據(jù)《收費標(biāo)準(zhǔn)》在合同中確定服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容及具體收費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)企業(yè)與業(yè)主前期物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中需列明與開發(fā)建設(shè)單位約定的服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、具體收費標(biāo)準(zhǔn)、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

前期物業(yè)服務(wù)合同期滿但未成立業(yè)主大會的，其具體收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)企業(yè)根據(jù)《收費標(biāo)準(zhǔn)》在物業(yè)服務(wù)合同（協(xié)議）中約定。

實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)費形式可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費形式及收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費起始時間等協(xié)商確定。

九、包干制是指由業(yè)主向物業(yè)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

酬金制是指業(yè)主向物業(yè)企業(yè)預(yù)交物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定的比例或者約定數(shù)額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

十、實行物業(yè)服務(wù)費包干制的，物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)企業(yè)的利潤；

實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

l、物業(yè)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

3、物業(yè)服務(wù)區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

5、物業(yè)服務(wù)區(qū)域秩序維護(hù)費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共有設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

十一、實行政府指導(dǎo)價的住宅依法改作寫字樓的，其收費標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的2倍確定。依法改作其它用途的其收費標(biāo)準(zhǔn)按該住宅物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的2.5倍確定。

十二、本實施細(xì)則所指的物業(yè)服務(wù)費，不包含物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的由業(yè)主使用的公共水電費用。公共水電費用單獨按實分?jǐn)?具體分?jǐn)傓k法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)合同（協(xié)議）中約定。物業(yè)企業(yè)使用的由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)。

十三、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取代辦手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

物業(yè)企業(yè)不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃配套設(shè)施用房物業(yè)服務(wù)費用。

十四、物業(yè)企業(yè)每月應(yīng)在小區(qū)醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費用分?jǐn)傇敿?xì)情況。

十五、物業(yè)服務(wù)收費按業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積收�。ú缓�附屬間），建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和公共部位與共用房屋分?jǐn)偯娣e。已辦理房屋所有權(quán)證的，按房屋所有權(quán)證登記建筑面積收��；未辦理房屋所有權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的建筑面積收取。

十六、物業(yè)服務(wù)費用從物業(yè)交付買受人之日起按月收取，物業(yè)服務(wù)合同另有約定的從其約定。

十七、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設(shè)單位原因未按時交付物業(yè)買受人的物業(yè)；物業(yè)服務(wù)費或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

物業(yè)交付買受人后，物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)相關(guān)配套設(shè)備設(shè)施尚未完備的，其物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低，降低幅度在15％以內(nèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的前期物業(yè)合同（協(xié)議）中應(yīng)對上述情況作詳細(xì)說明。

十八、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定愈期不交納服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；愈期仍不交納的，物業(yè)企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。

十九、實行物業(yè)服務(wù)酬金制方式，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，同時接受業(yè)主或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。

二十、實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制方式，物業(yè)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。審計費用的承擔(dān)經(jīng)業(yè)主大會通過并由業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)在服務(wù)合同中約定。

二十一、物業(yè)企業(yè)已經(jīng)接受委托實施物業(yè)服務(wù)相應(yīng)收取服務(wù)費用的；其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

二十二、物業(yè)企業(yè)對同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一交付時間、同一使用性質(zhì)、同一類型的物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)收取，不得以任何形式采取價格歧視。

二十三、物業(yè)企業(yè)不得向進(jìn)入小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務(wù)的外來人員收取任何費用。

二十四、各有關(guān)物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費地點，統(tǒng)一采用收費標(biāo)價牌形式實行明碼標(biāo)價。

實行明碼標(biāo)價方式由價格主管部門統(tǒng)一規(guī)定，各級價格主管部門的價格監(jiān)督檢查機構(gòu)對明碼標(biāo)價格式進(jìn)行監(jiān)制。物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價的內(nèi)容包括：物業(yè)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、價格管理形式、收費依據(jù)、價格舉報電話12358等。

二十五、為保證《收費標(biāo)準(zhǔn)》制定的準(zhǔn)確性和可指導(dǎo)性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門選定一定數(shù)量的有代表性的物業(yè)企業(yè)作為成本監(jiān)審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進(jìn)行成本監(jiān)審。物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合政府價格主管部門并如實提供物業(yè)服務(wù)成本，不得弄虛作假。

二十六、各縣（市、區(qū)）政府價格部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門在市級《收費標(biāo)準(zhǔn)》范圍內(nèi)核定本行政區(qū)域的普通住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級指導(dǎo)性收費標(biāo)準(zhǔn)，并報南平市政府價格主管部門及南平市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

二十七、各縣（市、區(qū)）政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目和收費標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)違反物業(yè)管理法規(guī)及有關(guān)價格法律、法規(guī)和政策規(guī)定的，由房地產(chǎn)行政主管部門和政府價格主管部門分別根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定予以處罰。

二十八、本實施細(xì)則由南平市物價局、南平市建設(shè)局按照各自職能負(fù)責(zé)解釋。