物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章  總則

第一條【立法目的】為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條【適用范圍與物業(yè)管理定義】本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行管理或者共同決定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人（以下統(tǒng)稱物業(yè)管理人），對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條【市場機(jī)制】全社會應(yīng)當(dāng)共同遵守權(quán)責(zé)一致、質(zhì)價(jià)相符、公平公開的物業(yè)服務(wù)市場規(guī)則，推廣綠色、智慧物業(yè)管理模式，維護(hù)“有償享受物業(yè)服務(wù)”的市場秩序，構(gòu)建共商、共治、共享的物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。

第四條【工作格局】物業(yè)管理堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)化管理的工作格局。

將物業(yè)管理納入社區(qū)（村）綜合治理體系，建立健全社區(qū)（村）黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會管理，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。

推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨的基礎(chǔ)組織作用。

第五條【部門職責(zé)】市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)制定本市物業(yè)管理的相關(guān)政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范并組織實(shí)施，建立信用管理體系，實(shí)施信用管理，對全市物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督管理指導(dǎo)�？h（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)工作。

市、縣（區(qū)）有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的監(jiān)督管理工作。

（一）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，負(fù)責(zé)建設(shè)工程、物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋質(zhì)量以及相關(guān)設(shè)施設(shè)備的保修等監(jiān)督管理；負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理。

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)控安防、生活噪聲、道路車輛停放、租賃房屋的治安管理、公共安全、公共秩序、養(yǎng)犬等監(jiān)督管理；

（三）自然資源部門負(fù)責(zé)行使違法建設(shè)的認(rèn)定權(quán)和對已發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項(xiàng)目的日常管理權(quán)；

（四）生態(tài)環(huán)境部門負(fù)責(zé)住宅物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理；

（五）城市管理部門負(fù)責(zé)違法搭建建（構(gòu)）筑物、占用公共空間、占道經(jīng)營、亂設(shè)攤點(diǎn)、亂設(shè)亂貼廣告、任意棄置垃圾、傾倒污水以及違規(guī)飼養(yǎng)家畜家禽等行為的監(jiān)督管理；

（六）消防救援主管部門負(fù)責(zé)影響消防設(shè)施、消防車通道安全行為以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行消防安全職責(zé)的監(jiān)督管理；

（七）人民防空主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域人民防空工程維護(hù)與使用的監(jiān)督管理；

（八）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定；

（九）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)違法收費(fèi)、無照經(jīng)營行為和電梯等特種設(shè)備、計(jì)量器具運(yùn)行的監(jiān)督管理。

第六條【縣（市、區(qū)）政府職責(zé)】縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)內(nèi)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)工作機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第七條【街鄉(xiāng)鎮(zhèn)職責(zé)】街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆工作，負(fù)責(zé)物業(yè)管理委員會組建工作；負(fù)責(zé)辦理相關(guān)備案手續(xù)，并依法監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法履行職責(zé)，參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督檢查，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關(guān)系。

居（村）民委員會在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，協(xié)助物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生、物業(yè)管理委員會的組建和日常工作，建立社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參與的議事協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)重大物業(yè)管理事項(xiàng)和調(diào)解物業(yè)糾紛，推進(jìn)社區(qū)治理和物業(yè)管理共同協(xié)調(diào)發(fā)展。

第八條【綜合行政執(zhí)法】街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照上級人民政府確定的行政執(zhí)法事項(xiàng)清單，依法行使與物業(yè)管理密切相關(guān)的行政執(zhí)法權(quán)，并會同縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）相關(guān)工作部門建立綜合執(zhí)法聯(lián)動工作機(jī)制，加強(qiáng)對住宅小區(qū)與非住宅區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理違法行為的巡查、檢查和處理。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理統(tǒng)一投訴受理制度，對收到的投訴應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人；屬于其他部門、單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門或者單位并告知投訴人。

第九條【考核獎(jiǎng)懲】縣（市、區(qū)）人民政府（管委會）應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)考核機(jī)制，落實(shí)考核獎(jiǎng)勵(lì)資金，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督考核。

第十條【行業(yè)自治】鼓勵(lì)支持物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理等行業(yè)協(xié)會依法制定和組織實(shí)施自律性規(guī)范，實(shí)行自律管理，編制地方標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)解行業(yè)糾紛，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，開展優(yōu)秀示范項(xiàng)目達(dá)標(biāo)考評，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益，推動行業(yè)健康有序發(fā)展。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入行業(yè)協(xié)會，鼓勵(lì)支持行業(yè)協(xié)會中設(shè)立業(yè)主委員會事務(wù)會，促進(jìn)業(yè)委會的交流學(xué)習(xí)。

第二章  物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

第一節(jié)  物業(yè)管理區(qū)域

第十一條【區(qū)域劃分原則】物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，與建筑區(qū)劃一致。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)綜合考慮建設(shè)用地宗地范圍、共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循服務(wù)便利、資源共享、協(xié)商議事的原則。

第十二條【新建項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的土地使用權(quán)劃撥、出讓前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理區(qū)域的劃分提出意見和建議，自然資源主管部門納入土地出讓合同或者劃撥文件。對于分期開發(fā)、兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)或者具有住宅和非住宅等不同物業(yè)類型的物業(yè)，如若存在配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域；對于能夠分割、獨(dú)立使用的部分，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

新建房屋建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

第十三條【既有項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整】已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）會同所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際需要，征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第二節(jié)  共有物業(yè)

第十四條【公共場所、公用設(shè)施】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但屬于城鎮(zhèn)公共道路、公共綠地或者明示屬于私人所有的除外；

（二）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、電梯、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等；

（三）物業(yè)服務(wù)用房等其他公共場所、公用設(shè)施；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十五條【物業(yè)管理用房】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)配建由建設(shè)單位裝修且具備獨(dú)立、正常使用功能的地面上房屋作為物業(yè)管理用房；設(shè)置在住宅樓內(nèi)，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。物業(yè)管理用房的具體面積應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)總建筑面積千分之二執(zhí)行，最低不少于一百二十平方米。物業(yè)管理用房一般安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住址出入口附近，具體物業(yè)管理用房的位置應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃許可、房屋買賣合同中載明。

業(yè)主委員會辦公、議事用房在物業(yè)管理用房中安排，應(yīng)當(dāng)按照建筑面積二十至四十平方米配置，具體位置由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施之前批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)但未配建物業(yè)管理用房的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）統(tǒng)籌研究解決。

第十六條【共有產(chǎn)權(quán)登記】建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋一并申請登記，由不動產(chǎn)登記部門在房屋登記簿上予以記載但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書，業(yè)主有權(quán)查詢共有產(chǎn)權(quán)登記情況。

第三章  前期物業(yè)管理

第十七條【前期物業(yè)服務(wù)合同與臨時(shí)管理規(guī)約】新建物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭星捌谖飿I(yè)管理，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位銷售房屋前應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)管理人；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)，應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶�。對于二萬平方米及以下的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)管理人。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同和制定臨時(shí)管理規(guī)約之日起10日內(nèi)，向物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并告知街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

經(jīng)備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)作為建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房地產(chǎn)買賣合同附件。

第十八條【前期物業(yè)服務(wù)合同期限、履約保證金】前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，一般不超過2年，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金。

期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。期限屆滿，業(yè)主未就是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人做出決定的，在決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效之前，前期物業(yè)管理人繼續(xù)提供服務(wù)。期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務(wù)期限，業(yè)主共同決定重新選聘物業(yè)管理人、簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同并生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第十九條【前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)承擔(dān)】前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷售合同的約定承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

前期物業(yè)服務(wù)合同期間的共有物業(yè)收益屬于業(yè)主共有，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，并存入物業(yè)管理委員會資金專項(xiàng)賬戶，業(yè)主大會召開并成立業(yè)主委員會后移交業(yè)主委員會指定賬戶。

第二十條【新建物業(yè)承接查驗(yàn)】確立住建部門監(jiān)督、街道社區(qū)參與、引入專家或相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)查驗(yàn)的新建物業(yè)承接查驗(yàn)機(jī)制。

住建部門負(fù)責(zé)新建物業(yè)承接查驗(yàn)全流程的監(jiān)督指導(dǎo)，組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和民政、教育、人防等相關(guān)部門人員、開發(fā)建設(shè)單位代表、前期物業(yè)管理人員、相關(guān)專家等組成查驗(yàn)小組，現(xiàn)場核實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備的建設(shè)情況，確認(rèn)現(xiàn)場查驗(yàn)結(jié)果。監(jiān)督指導(dǎo)查驗(yàn)小組形成查驗(yàn)記錄，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，向業(yè)主公開查驗(yàn)的結(jié)果。

承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)予以整改。

未經(jīng)業(yè)主同意，建設(shè)單位不得占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備。

第二十一條【承接查驗(yàn)資料】在辦理物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)管理人移交下列資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分相關(guān)文件；

（二）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（三）電梯、鍋爐等特種設(shè)備的臺賬清單和詳細(xì)安全技術(shù)檔案；

（四）設(shè)施設(shè)備的清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（六）物業(yè)管理必需的其他資料。

物業(yè)已投入使用，上述資料未移交的，應(yīng)當(dāng)移交；資料不全的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)齊。

第二十二條【前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出】前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主共同決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，提供前期物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主共同決定的合理期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。

第二十三條【物業(yè)質(zhì)量保修金】在新建物業(yè)承接查驗(yàn)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)劃核準(zhǔn)的當(dāng)期項(xiàng)目總建筑面積，按標(biāo)準(zhǔn)足額向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門指定的專用帳戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金，可以現(xiàn)金方式交存，也可以銀行保函方式交存，也可提供所在地住建部門認(rèn)可的工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)保單，取得質(zhì)量保修金交存證明。

第四章  管理組織形式

第一節(jié)  業(yè)主和業(yè)主大會

第二十四條【業(yè)主】不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者不動產(chǎn)登記簿記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈與、繼承或受遺贈、征收補(bǔ)償、生效法律文書、合法建造等法律事實(shí)已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人，視為業(yè)主。

業(yè)主可書面授權(quán)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的配偶、父母、成年子女享有行使規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。

第二十五條【業(yè)主權(quán)利和義務(wù)】業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，享有權(quán)利和履行義務(wù)。

第二十六條【業(yè)主大會組成】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，由一個(gè)物業(yè)管理人實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第二十七條【申請成立業(yè)主大會】一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的物業(yè)建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之五十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布并報(bào)告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。

建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

第二十八條【成立籌備組】街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到報(bào)告或者要求之日起30日內(nèi)組織業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組），籌備召開首次業(yè)主大會會議。

籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七至十三人（單數(shù)），其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于百分之六十，業(yè)主代表資格應(yīng)當(dāng)參照適用本條例第三十四條有關(guān)業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。具體人員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，籌備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表或居（村）民委員會代表擔(dān)任。籌備組成員名單確定后7日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時(shí)間不少于15日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在籌備組開展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)。

第二十九條【籌備工作】籌備組應(yīng)當(dāng)開展以下工作，并就其確定的事項(xiàng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份、人數(shù)及所擁有的專有部分面積；

（二）制定首次業(yè)主大會會議召開方案；

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及候選人名單；

（五）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的議事規(guī)則，至少應(yīng)當(dāng)包括業(yè)主大會的議事方式、表決程序，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補(bǔ)等事項(xiàng)，并不得違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)研究處理并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召集、召開首次業(yè)主大會會議。籌備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。

建設(shè)單位和前期物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，提供業(yè)主名冊、物業(yè)的基本資料（包括物業(yè)建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等）等文件資料，并提供必要的工作條件及人力、場地支持。

第三十條【首次業(yè)主大會】首次業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

首次業(yè)主大會，至少應(yīng)當(dāng)審議并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補(bǔ)委員。

通過管理規(guī)約、決定業(yè)主大會議事規(guī)則或者變更物業(yè)管理范圍等事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

新建物業(yè)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理新建物業(yè)承接查驗(yàn)前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交至所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定的銀行賬戶，供業(yè)主大會籌備組使用。

未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)首次業(yè)主大會的籌備經(jīng)費(fèi)，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

第三十一條【業(yè)主大會會議形式】業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見、網(wǎng)絡(luò)投票等形式。

業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，明確委托權(quán)限和期限等內(nèi)容；采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；參與網(wǎng)絡(luò)投票的，應(yīng)當(dāng)具有管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主身份；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對征求意見過程進(jìn)行監(jiān)督。

出席業(yè)主大會的到會業(yè)主或其委托代理人應(yīng)在會議簽到表上簽名確認(rèn)；如投票進(jìn)行相關(guān)表決，須在表決票上或者表決票發(fā)放表上簽名確認(rèn)；無業(yè)主簽名不產(chǎn)生相應(yīng)法律效力。

業(yè)主可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主可以列席業(yè)主代表會議。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)在參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時(shí)如實(shí)反映。

第三十二條【組織監(jiān)督】街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決進(jìn)行全程監(jiān)督。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間；逾期仍未召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織居（村）民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。

第三十三條【業(yè)主大會決定效力及公開】業(yè)主大會會議依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和通過租賃等方式合法使用物業(yè)的單位或個(gè)人（以下統(tǒng)稱其他物業(yè)使用人）具有約束力。

業(yè)主大會會議的決定，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第二節(jié)  業(yè)主委員會

第三十四條【委員資格】業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表中選舉產(chǎn)生：

（一）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力； 

（二）模范履行業(yè)主義務(wù)，遵守大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，無違法搭建、非法侵占業(yè)主公共空間和設(shè)施設(shè)備或其他損害業(yè)主公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益等行為；

（三）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

（四）具有完全民事行為能力；

（五）具有一定的組織能力和文化水平，能保證必要的工作時(shí)間；

（六）未被列為失信被執(zhí)行人。

首次業(yè)主大會所選舉業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人資格審查工作由籌備組負(fù)責(zé)；以后各屆業(yè)主大會所選舉業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員候選人資格審查工作在所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，由居（村）民委員會牽頭進(jìn)行。

第三十五條【推薦方式】業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)（村）黨組織推薦；

（二）居（村）民委員會推薦；

（三）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦；

（四）產(chǎn)權(quán)單位推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報(bào)社區(qū)（村）黨組織。

鼓勵(lì)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域中國共產(chǎn)黨基層組織黨員干部通過規(guī)定程序擔(dān)任業(yè)主委員會委員。 

第三十六條【選舉業(yè)主委員會】首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員。業(yè)主委員會由五至十一名單數(shù)委員組成。選舉業(yè)主委員會委員時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照委員人數(shù)的百分之四十配備候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。

業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員應(yīng)當(dāng)獲得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。大會首輪未能足額選出委員、候補(bǔ)委員的，籌備組按照不少于尚未選出的委員、候補(bǔ)委員名額的百分之一百二十從尚未當(dāng)選的候選人中依照首輪選舉的得票順序確定第二輪選舉的候選人。第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選。

分期開發(fā)的物業(yè)達(dá)到首次業(yè)主大會會議召開條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主作為業(yè)主委員會委員，以后各期交付使用時(shí)，按照業(yè)主大會議事規(guī)則增選委員。

第三十七條【業(yè)委會任期及主任推選】業(yè)主委員會委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

任期內(nèi)業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺的，由候補(bǔ)委員遞補(bǔ)。具體遞補(bǔ)辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主委員會設(shè)主任一名，副主任一至二名。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會正式委員中推選主任、副主任。業(yè)委會可設(shè)置一到兩名專職崗位負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)，可由正、副主任或其他委員擔(dān)任。

第三十八條【業(yè)委會備案】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持業(yè)主大會及業(yè)主委員會選舉情況報(bào)告、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約等材料向物業(yè)所在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)自受理備案申請之日起15日內(nèi)，完成備案。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會可持備案證明向當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)代碼管理機(jī)構(gòu)申請發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證并申請刻制印章和保管、使用。

業(yè)主委員會的印章由專人負(fù)責(zé)保管，根據(jù)業(yè)主大會的決定使用；業(yè)主委員會會議討論職責(zé)范圍內(nèi)事項(xiàng)需要使用印章的，經(jīng)半數(shù)以上成員簽字同意作出決定后方可使用。

第三十九條【業(yè)主委員會職責(zé)】業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告業(yè)委會履職及物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂和解除物業(yè)服務(wù)合同等事宜；

（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（四）擬定公共收益資金使用和管理措施；監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的使用；

（五）督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（七）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；

（九）對任意棄置垃圾、排放污染物、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。

（十）維護(hù)業(yè)主公共利益，對損害業(yè)主共同利益的行為人提起訴訟；

（十一）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第四十條【業(yè)主委員會會議】業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席，業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公告。

第四十一條【委員禁止規(guī)定】業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員不得有下列行為：

（一）干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動中形成的文件資料或擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會換屆交接工作；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（五）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)或?qū)�業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人、設(shè)定擔(dān)保等；

（六）收受物業(yè)管理人或者與其履行職務(wù)有利害關(guān)系的單位或者個(gè)人提供的紅包禮金、減免物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等利益或與物業(yè)管理人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來或者利益交換；

（七）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（八）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第四十二條【委員資格終止罷免】業(yè)主委員會成員因喪失行為能力、物業(yè)轉(zhuǎn)讓和滅失、犯罪被追究刑事責(zé)任等原因，其成員資格自行終止。

業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（二）無正當(dāng)理由三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，非法侵占業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場地，以及存在其他損害業(yè)主共同利益或者侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）無正當(dāng)理由拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)、專項(xiàng)維修資金，經(jīng)三次書面催交拒不交納的；

（五）有違反本條例委員禁止規(guī)定條款的禁止性行為；

（六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名可通過物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居（村）民委員會向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出罷免業(yè)主委員會成員資格的請求。

第四十三條【業(yè)委會重新選舉】一個(gè)任期內(nèi)，業(yè)主委員會委員經(jīng)遞補(bǔ)人數(shù)仍不足總數(shù)的二分之一，或者出現(xiàn)其他情形，無法正常履行職責(zé)的，物業(yè)所在地居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第四十四條【業(yè)委會換屆】業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。無正當(dāng)理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)督促其按時(shí)完成換屆選舉工作。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共同所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。業(yè)主委員會成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章和財(cái)物移交業(yè)主委員會。

第四十五條【監(jiān)督與培訓(xùn)】業(yè)主委員會日常工作接受全體業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會的監(jiān)督。

召開業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議，業(yè)主委員會可以邀請街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會派代表參加，并聽取指導(dǎo)意見和建議。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)會同縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門定期組織業(yè)主委員會委員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和日常運(yùn)作規(guī)范等方面的培訓(xùn)。

第四十六條【信息公開及公共收益使用與監(jiān)督】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立信息公開制度，按照規(guī)定及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)管理人選聘、物業(yè)服務(wù)合同等物業(yè)管理中的各項(xiàng)決定和重大事項(xiàng)；定期公布專項(xiàng)維修資金和共有部分經(jīng)營收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。

對于應(yīng)當(dāng)公開而沒有公開的信息，業(yè)主有權(quán)查詢或者要求業(yè)主委員會公開；仍不公開的，由所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令公開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的經(jīng)營收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用，任何單位或者個(gè)人不得挪用、侵占。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會成員津貼經(jīng)業(yè)主大會決定通過后，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支。業(yè)主委員會提出合理的經(jīng)費(fèi)預(yù)算項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和金額，須經(jīng)業(yè)主大會通過后執(zhí)行。

共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)以及業(yè)主委員會成員津貼、專職人員補(bǔ)助應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬、入賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期每半年在物業(yè)區(qū)域顯著位置公布賬目收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

共有部分經(jīng)營收益不得以任何個(gè)人名義進(jìn)行管理。業(yè)主委員會應(yīng)向銀行申請開立銀行賬戶，物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)協(xié)助出具相關(guān)材料。

第三節(jié)  物業(yè)管理委員會

第四十七條【成立條件】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：

（一）暫時(shí)不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）已成立業(yè)主大會但未能成立業(yè)委會，或業(yè)主委員會不履行職責(zé)超過三個(gè)月，需要更換及重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍無法選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

第四十八條【物業(yè)管理委員會成立和職責(zé)】物業(yè)管理委員會由業(yè)主代表以及街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、公安機(jī)關(guān)派出機(jī)構(gòu)、居（村）民委員會等單位派員組成。成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)占全體成員的半數(shù)以上，物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指定人員擔(dān)任。

物業(yè)管理委員會成員名單應(yīng)當(dāng)在住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示期不少于10日。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)處理。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。

已成立業(yè)主大會，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主大會履行其法定職責(zé)，并組織執(zhí)行業(yè)主大會的決定；未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會組織業(yè)主集體行使業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。

第四十九條【議事制度】物業(yè)管理委員會會議由主任或者由主任委托副主任召集和主持，三分之一以上成員提出召開物業(yè)管理委員會會議的，主任應(yīng)當(dāng)組織召開會議。

物業(yè)管理委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開委員會會議，并于會議召開7日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以書面形式公告會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

物業(yè)管理委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員且過半數(shù)業(yè)主代表出席，物業(yè)管理委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員半數(shù)以上簽字同意通過。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將會議的決定在作出之日起3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示10日。

第五十條【異議處理】公示期間，業(yè)主可以對物業(yè)管理委員會決定的事項(xiàng)提出異議的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)作出答復(fù)，如對答復(fù)仍有異議，十名以上業(yè)主可聯(lián)名向物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出。

第五十一條【職責(zé)移交】 物業(yè)管理委員會臨時(shí)履職期間，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對能夠成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)籌備成立；能夠選舉業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)指導(dǎo)選舉產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在7日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理相關(guān)資料及財(cái)物移交手續(xù)后解散。

第五章  物業(yè)服務(wù)

第五十二條【物業(yè)管理形式】業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)管理人管理。

對電梯、消防、技防、配電等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，應(yīng)當(dāng)由專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施。

采取自行管理物業(yè)方式的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理人員工資、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等支出，結(jié)合共有部分經(jīng)營收益情況，擬訂物業(yè)管理收費(fèi)方案，由業(yè)主大會討論通過后執(zhí)行。

自行管理物業(yè)的賬目情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，接受業(yè)主監(jiān)督。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對業(yè)主自行管理物業(yè)的監(jiān)督和指導(dǎo)，并給予必要的支持和協(xié)助。

第五十三條【物業(yè)服務(wù)合同的訂立與備案】鼓勵(lì)業(yè)主大會采取招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理人。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)為物業(yè)管理招投標(biāo)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

選聘物業(yè)管理人前，業(yè)主委員會制定的選聘方案中包括擬選物業(yè)管理人的信用狀況、專業(yè)管理人員的配備、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會表決通過后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門、協(xié)會制定物業(yè)服務(wù)合同示范文本，并向社會公布。

第五十四條【物業(yè)管理人責(zé)任】物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)；服務(wù)有國家標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；

（二）及時(shí)向業(yè)主、其他物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）對違法建設(shè)、違規(guī)出租房屋、私拉電線、占用、電動車違規(guī)充電等違法違規(guī)行為進(jìn)行勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政執(zhí)法部門；

（五）對業(yè)主、其他物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為進(jìn)行勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會；

（六）負(fù)責(zé)住宅室內(nèi)裝飾裝修工程開工前業(yè)主的申報(bào)登記工作。

（七）服務(wù)中，發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患或者向有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)報(bào)告。

（八）配合開展消防安全宣傳教育，督促業(yè)主和物業(yè)使用人遵守消防安全管理規(guī)定。

（九）不得泄露在物業(yè)服務(wù)活動中獲取的業(yè)主信息。

（十）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、行政執(zhí)法機(jī)關(guān)和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五十五條【社區(qū)報(bào)到】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)在到崗之日起3日內(nèi)到物業(yè)項(xiàng)目所在地社區(qū)報(bào)到，接受監(jiān)督、指導(dǎo)，參與社區(qū)治理工作。

第五十六條【物業(yè)服務(wù)公示】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實(shí)公示下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算；

（五）上一年度公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理費(fèi)、公共收益收支與專項(xiàng)維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進(jìn)行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位出租、管理等情況；

（八）物業(yè)服務(wù)合同約定的其它應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第五十七條【檔案資料保管】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；

（三）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、集中供冷供暖、有限空間等物業(yè)共有、共用部位和設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄，水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報(bào)告；

（四）住宅裝飾裝修管理資料；

（五）業(yè)主名冊；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第五十八條【物業(yè)管理人的禁止規(guī)定】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)規(guī)定以及合同約定履行物業(yè)維護(hù)、管理和服務(wù)的義務(wù)，不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑、物業(yè)管理用房以及其他共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用或者擅自允許他人占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、綠地、場地等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備開辦停車場、設(shè)置廣告等經(jīng)營活動；

（三）騙取、挪用或者侵占住宅專項(xiàng)維修資金；

（四）將全部物業(yè)管理一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位、個(gè)人；

（五）物業(yè)服務(wù)合同終止前，擅自停止物業(yè)管理服務(wù)；

（六）擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)；

（七）借裝修管理便利,約束業(yè)主或變相約束業(yè)主，按其指定的裝修人、裝修材料等；

（八）非法限制業(yè)主進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域、樓棟，騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)業(yè)主，擅自停水停電等；

（九）泄露業(yè)主信息；

（十）拖欠應(yīng)承擔(dān)的園林綠化用水、消防用水、公共照明用電、垃圾清運(yùn)等費(fèi)用；

（十一）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理人有前款規(guī)定行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門錄入物業(yè)管理人信用檔案。

第五十九條【物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整】物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)按照縣級以上人民政府市場價(jià)格監(jiān)管部門的監(jiān)管規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會公布；每三年對收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，業(yè)主大會與物業(yè)管理人根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量等因素在物業(yè)服務(wù)合同中約定。不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取合同中未約定（法律法規(guī)規(guī)定的除外）費(fèi)用。

第六十條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納】業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)，或者以房屋質(zhì)量問題等非物業(yè)管理人過錯(cuò)為由拒交或者少交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理人可以督促其限期交納；業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)督促其交納，拒不交納的，物業(yè)管理人可以向人民法院起訴。業(yè)主拒不執(zhí)行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業(yè)主作出限制消費(fèi)令、納入失信被執(zhí)行人名單等懲戒措施。

第六十一條【保障性住房物業(yè)服務(wù)費(fèi)】政府保障性住房（拆遷安置房）物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于本地商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立保障性住房（拆遷安置房）物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，制定并落實(shí)補(bǔ)貼政策。

第六十二條【空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)】房屋交付后兩年內(nèi)未裝飾裝修空置的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可以適當(dāng)減收，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，建設(shè)單位應(yīng)在商品房銷售時(shí)予以公告減收標(biāo)準(zhǔn)。

第六十三條【合同期限屆滿】業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前組織召開業(yè)主大會會議，決定是否續(xù)聘物業(yè)管理人，并將決定書面告知物業(yè)管理人。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)管理人的，應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)管理人，同時(shí)抄報(bào)項(xiàng)目所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

原物業(yè)管理人應(yīng)于合同終止之日起10日內(nèi)與業(yè)主委員會、新物業(yè)管理人進(jìn)行交接。

第六十四條【合同期限未滿退出】物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，合同任何一方要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)提前3個(gè)月書面告知另一方，同時(shí)告知所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

物業(yè)管理人與業(yè)主委員會應(yīng)及時(shí)簽訂退管協(xié)議，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，同時(shí)抄報(bào)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

物業(yè)管理人與業(yè)主委員會未達(dá)成退管協(xié)議的，原物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)繼續(xù)履行，有異議一方可以向人民法院起訴。

第六十五條【物業(yè)交接】物業(yè)管理人退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)撤出物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會、新物業(yè)管理人移交下列資料和財(cái)物：

（一）利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等收益的收支情況明細(xì)賬目和公共收益的結(jié)余；

（二）物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財(cái)物；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫，地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料；

（四）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（五）電梯等特種設(shè)備的臺帳清單和詳細(xì)安全技術(shù)資料；

（六）供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；

（七）業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù)；

（八）預(yù)收（代收）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修保證金（垃圾清運(yùn)費(fèi)）、能耗費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；

（九）物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料；

（十）實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理人退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)，不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物。

第六十六條【物業(yè)服務(wù)履約保證金】物業(yè)服務(wù)合同雙方可以約定物業(yè)服務(wù)履約保證金，用于保證物業(yè)管理人依法依約履行合同和退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)履行移交檔案資料、管理用房和設(shè)施設(shè)備等交接義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同雙方可以委托物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門保管履約保證金。

第六十七條【應(yīng)急物業(yè)服務(wù)】本市建立應(yīng)急物業(yè)服務(wù)機(jī)制。物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主委員會確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期限不超過6個(gè)月，服務(wù)費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應(yīng)急物業(yè)管理人做好交接。

第六章  物業(yè)的使用和維護(hù)

第六十八條【物業(yè)使用禁止規(guī)定】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得從事下列行為：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或下挖地下空間；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)；

（四）破壞或擅自改變房屋外觀；

（五）擅自改建、占用物業(yè)共用部分；

（六）損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（七）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地，禁止在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車和給電動車充電；

（八）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品；

（九）擅自改造、拆除、封填人民防空工程；

（十）高空拋物、任意傾倒垃圾、排放污水或者露天焚燒雜物；

（十一）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛；

（十二）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會生活噪聲、振動；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十四）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（十五）擅自在建（構(gòu)）筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十七）違反規(guī)定出租房屋；

（十八）法律法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)管理人發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人有違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)主管部門和業(yè)主委員會。

第六十九條【裝飾裝修】業(yè)主、其他物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理人，并與物業(yè)管理人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；

（二）裝飾裝修工程的實(shí)施期限；

（三）允許施工的時(shí)間；

（四）廢棄物的清運(yùn)與處置；

（五）空調(diào)外機(jī)安裝、住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項(xiàng)；

（七）管理服務(wù)費(fèi)用；

（八）違約責(zé)任；

（九）其他需要約定的事項(xiàng)。

未簽訂協(xié)議的，物業(yè)管理人可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的約定，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時(shí)間、地點(diǎn)等情況在擬裝飾裝修的物業(yè)樓內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者其他物業(yè)使用人未提前告知或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。

業(yè)主、物業(yè)使用人或者裝飾裝修施工人員在物業(yè)管理人進(jìn)行裝飾裝修活動巡查時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以配合。

任何單位和個(gè)人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。

第七十條【停車位使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要。規(guī)劃用于停放機(jī)動車輛的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設(shè)單位可以出售的車位、車庫價(jià)格應(yīng)與商品房售價(jià)一并公示。尚未出售的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，不得以只售不租為由拒絕出租，出租價(jià)格應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次租賃期限不得超過6個(gè)月，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。

第七十一條【人防結(jié)建工程使用】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未交納人防易地建設(shè)費(fèi)配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。人民防空工程設(shè)施平時(shí)用作停車位的，經(jīng)人民防空主管部門同意后，可以以出租方式向全體業(yè)主開放，每次租賃期限不得超過5年，日常管理由人民防空主管部門優(yōu)先委托物業(yè)管理人。建設(shè)單位不得將停車位出售或者以專用車位形式出租。

建設(shè)單位或者其他投資人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投資建設(shè)的人民防空工程，其用作停車位所收取的租金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先提取一部分用于該人民防空工程的維護(hù)和管理。

人民防空工程停車使用管理辦法由人民防空主管部門負(fù)責(zé)制定。

第七十二條【車庫維修資金歸集與使用】機(jī)動車停車場（庫）的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動車停車場（庫）的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。

第七十三條【停車位管理】建設(shè)單位將所有的機(jī)動車停車位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定，業(yè)主大會成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整。車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會決定。經(jīng)業(yè)主大會同意占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置的車位屬于業(yè)主共有，業(yè)主大會決定收取車輛停放費(fèi)用的，其收益扣除物業(yè)管理車輛服務(wù)成本后應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)將停車費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。除維護(hù)車輛停放場地及設(shè)施有效使用和停車管理的必要開支外，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定，可將停車費(fèi)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或用于物業(yè)管理的其它需要。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定停放車輛，不得影響道路通行或占用消防通道、消防場地；不得擅自占用他人專用（有）車位。

車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理人另行簽訂保管合同。

第七十四條【專項(xiàng)維修資金歸集與轉(zhuǎn)讓】物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)專項(xiàng)維修資金制度，按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

商品房、已售公房的業(yè)主在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記前，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金；因繼承、贈予、執(zhí)行生效法律文書而發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈人、受償人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金增值收益實(shí)行分賬管理，設(shè)立住宅小區(qū)應(yīng)急解危資金，用于已繳存專項(xiàng)維修資金住宅小區(qū)內(nèi)房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造。

第七十五條【物業(yè)質(zhì)量保修金使用與管理】物業(yè)質(zhì)量保修金用作保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費(fèi)用。物業(yè)保修金不得納入房屋建設(shè)成本。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成。

物業(yè)保修金交存期限內(nèi)，保修金賬面余額不足初始交存額的二分之一時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到通知后15日內(nèi)，將補(bǔ)交保修金存入指定的專用賬戶。

第七十六條【建立專項(xiàng)維修資金】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動產(chǎn)登記前，繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

已竣工驗(yàn)收并達(dá)到交付條件，已售出但尚未交付業(yè)主以及屬于建設(shè)單位所有的物業(yè)，建設(shè)單位在辦理該物業(yè)項(xiàng)目不動產(chǎn)首次登記前，應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金交存至住宅專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位已交存住宅專項(xiàng)維修資金的，可以在物業(yè)售出或者交付時(shí)向業(yè)主收取，并出具住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)。

住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入住宅物業(yè)管理區(qū)域住宅專項(xiàng)維修資金管理。

國家實(shí)施專項(xiàng)維修資金制度之后出售的公房，業(yè)主和售房單位應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)交納專項(xiàng)維修資金。

第七十七條【專項(xiàng)維修資金補(bǔ)足】住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定以及業(yè)主大會的決定，續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。

業(yè)主申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

第七十八條【專項(xiàng)維修資金的管理與監(jiān)督】未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管，存入銀行專用賬戶。

選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，業(yè)主大會可以決定自行管理專項(xiàng)維修資金，或者委托物業(yè)所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門代管。業(yè)主大會決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)建立專項(xiàng)維修資金管理制度，設(shè)立專項(xiàng)維修資金專用賬戶，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專項(xiàng)維修資金的使用管理。

第七十九條【專項(xiàng)維修資金使用】專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。除本條例所規(guī)定的應(yīng)急維修情形外，由業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理的相關(guān)規(guī)定決定使用。

物業(yè)共同共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的業(yè)主人數(shù)比例和業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)比例。支出的資金由物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

物業(yè)部分共有部分的維修、更新、改造需要使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該部分共有物業(yè)總建筑面積三分之二以上的業(yè)主且占該部分共有物業(yè)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，但不得與業(yè)主大會對物業(yè)共同共有部分作出的決定相抵觸。支出的資金由該共有部分業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)專有部分建筑面積比例共同承擔(dān)。

第八十條【應(yīng)急維修】物業(yè)管理區(qū)域有下列緊急情形時(shí)，物業(yè)管理人立即采取應(yīng)急處置措施，保障安全： 

（一）電梯故障危及人身安全或者嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)、其他有資質(zhì)的電梯專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)或者電梯制造單位出具安全評估意見認(rèn)定或者整改通知書的；

（二）消防系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備存在安全隱患或者發(fā)生故障，經(jīng)消防救援機(jī)構(gòu)出具整改通知書的；

（三）房屋發(fā)生嚴(yán)重沉降、傾斜、開裂，嚴(yán)重危及房屋安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)出具證明的；

（四）房屋外墻存在脫落、剝落等安全隱患，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（五）屋頂、屋面、外墻面發(fā)生滲漏，或者地下室發(fā)生積水，嚴(yán)重影響房屋正常使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的；

（六）二次供水、排水、排污系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障，影響使用，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的，但由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)的除外；

（七）其他危及房屋安全、人身財(cái)產(chǎn)安全以及嚴(yán)重影響業(yè)主日常生活的緊急情況，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)核實(shí)并認(rèn)定的。

發(fā)生前款應(yīng)急維修情形的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）和街道辦事處，并及時(shí)進(jìn)行應(yīng)急維修。

第八十一條【費(fèi)用分?jǐn)偂烤S修、更新和改造共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備，需要使用專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

（一）商品住宅之間或者商品住宅和非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

（二）售后公房之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和售房單位按照所交存專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偅黄渲�，�?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（三）售后公房與商品房住宅或者非住宅之間共有共用區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)，再按照本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)共有共用的區(qū)域、部位或者設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造，但沒有專項(xiàng)維修資金的，維修、更新和改造費(fèi)用按照本條前款的規(guī)定由業(yè)主共同分?jǐn)偂?/p>

第八十二條【專業(yè)設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任】新開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位可以接受水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備專業(yè)經(jīng)營單位委托，按照國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范建設(shè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備，經(jīng)驗(yàn)收合格，將專業(yè)設(shè)施設(shè)備及工程圖紙等資料交由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造責(zé)任。

已入住項(xiàng)目，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分以外的水、電、氣、熱以及通訊等專業(yè)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障、不能正常使用的，物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位；專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施，排除故障。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和更新改造，進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主、其他物業(yè)使用人和物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得以任何方式干擾、阻撓、妨礙其正常作業(yè)。

第八十三條【日常巡查和養(yǎng)護(hù)】物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。

物業(yè)管理人應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防設(shè)施、外墻及墻面等易于發(fā)生安全風(fēng)險(xiǎn)的設(shè)備設(shè)施和部位加強(qiáng)日常巡查和定期養(yǎng)護(hù)；發(fā)現(xiàn)有安全風(fēng)險(xiǎn)隱患的，及時(shí)設(shè)置安全警示標(biāo)志，采取措施排除隱患。

第八十四條【業(yè)主維修義務(wù)】物業(yè)專有部分存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)對物業(yè)采取修繕以及其他消除危險(xiǎn)的安全治理措施并承擔(dān)相應(yīng)的治理費(fèi)用。業(yè)主不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理人報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

經(jīng)鑒定為停止使用、整體拆除的危險(xiǎn)房屋的，業(yè)主或者其他物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)停止使用，立即搬出；拒不搬出的，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)書面責(zé)令業(yè)主或者其他物業(yè)使用人搬出，情況緊急危及公共安全的，縣（市、區(qū)）人民政府依法責(zé)成有關(guān)部門組織強(qiáng)制搬出，并妥善安置。

第八十五條【垃圾分類義務(wù)】業(yè)主、其他物業(yè)使用人是生活垃圾分類投放的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定分類投放生活垃圾。物業(yè)管理人是生活垃圾分類的管理責(zé)任人，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和其他物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。

第七章  法律責(zé)任

第八十六條【上位法、專門法責(zé)任規(guī)定優(yōu)先適用】對違反本條例規(guī)定的行為，其他法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，適用其規(guī)定。

第八十七條【建設(shè)單位相關(guān)法律責(zé)任】建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第十七條規(guī)定，未通過招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款；

（二）違反本條例第二十一條規(guī)定，未向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款；

（三）違反本條例第三十條第四款規(guī)定，未按時(shí)交存首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期交存；逾期不交存的，處1萬元以上5萬元以下罰款； 

（四）違反本條例第七十條規(guī)定，不將機(jī)動車停車位首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人使用的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，處1萬元以上10萬元以下的罰款； 

（五）違反本條例第七十一條規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)擅自出售或者變相出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位侵占人民防空工程的，由人民防空主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對個(gè)人處1千元以上3千元以下罰款，對單位處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失。

第八十八條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)法律責(zé)任】物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）違反本條例第五十六條規(guī)定，未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示相關(guān)信息或者公示的相關(guān)信息失實(shí)的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5千元以上1萬元以下罰款； 

（二）違反本條例第六十五條規(guī)定，退出物業(yè)管理區(qū)域時(shí)拒不履行交接義務(wù)，或者損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財(cái)物的，責(zé)令立即改正，逾期不改正的，處1萬元以上10萬元以下罰款； 

（三）違反本條例第五十四條第四項(xiàng)、第五十四條第五項(xiàng)、第六十八條第二款、第六十九條第四款的規(guī)定，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有違法行為不予勸阻、制止，或者不及時(shí)報(bào)告的，處5百元以上5千元以下罰款。

第八十九條【建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行前期物業(yè)承接查驗(yàn)法律責(zé)任】違反本條例第二十條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行新建物業(yè)承接查驗(yàn)，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處2萬元以上10萬元以下罰款。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新建物業(yè)承接查驗(yàn)過程中惡意串通、弄虛作假，侵害業(yè)主利益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九十條【建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定備案法律責(zé)任】違反本條例第十七條、第五十三條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時(shí)將相關(guān)資料報(bào)送備案的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5千元以上1萬元以下罰款。

第九十一條【擅自挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營收益法律責(zé)任】違反本條例第四十一條第五項(xiàng)、第四十六條第三款規(guī)定，擅自挪用、侵占物業(yè)共有部分經(jīng)營收益的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并對個(gè)人處1千元以上1萬元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十二條【業(yè)主與物業(yè)使用人相關(guān)法律責(zé)任】違反本條例第六十八條規(guī)定，按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或下挖地下空間的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下罰款；

（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城市管理主管部門責(zé)令停止建設(shè)；尚可采取改正措施消除影響的，責(zé)令限期改正，無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實(shí)物或者違法所得，可以并處違法建設(shè)造價(jià)百分之十以下罰款； 

（三）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由城市管理主管部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀；逾期不改正、恢復(fù)原狀的，處1萬元以上5萬元以下罰款； 

（四）破壞或擅自改變房屋外觀的，由城市管理主管部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；逾期不改正、恢復(fù)原狀的，處1千元以上1萬元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，處1萬元以上10萬元以下罰款； 

（五）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設(shè)施和器材，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令立即改正，對個(gè)人處警告或者5百元以下罰款，對單位處5千元以上5萬元以下罰款；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防場地的，由消防救援機(jī)構(gòu)責(zé)令立即改正，對個(gè)人處警告或者5百元以下罰款，對單位處5千元以上5萬元以下罰款，拒不改正的，可以強(qiáng)制執(zhí)行，所需費(fèi)用由違法行為人承擔(dān)；違規(guī)在疏散通道、安全出口、樓梯間停放電動車或者給電動車充電的，責(zé)令改正，拒不改正的，處5百元以下罰款；

（七）違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，由公安機(jī)關(guān)依法查處；

（八）擅自改變主體結(jié)構(gòu)、拆除人民防空工程，封填人民防空工程后不補(bǔ)建或未按規(guī)定繳納人民防空工程補(bǔ)償費(fèi)的，由人民防空主管部門責(zé)令限期改正，對個(gè)人處5千元以下的罰款，對單位處1萬元以上5萬元以下的罰款；造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償損失；

（九）高空拋物、任意傾倒、拋撒或者堆放生活垃圾的，由城市管理主管部門責(zé)令改正，對個(gè)人處2百元以下的罰款，對單位處5千以上5萬以下的罰款；露天焚燒雜物產(chǎn)生煙塵污染的物質(zhì)的，由城市管理主管部門責(zé)令改正，并可以處5百元以上2千元以下的罰款。高空拋物造成人身傷亡或重大財(cái)物損失的，涉及犯罪的追究相應(yīng)的刑事責(zé)任；

（十）使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物，長期占用公共空間停放車輛的，由城市管理主管部門責(zé)令改正，處20元以上2百元以下的罰款；

（十一）制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的社會生活噪聲、振動，嚴(yán)重干擾他人正常生活的，由公安機(jī)關(guān)處警告，并處2百元以上5百元以下罰款；

（十二）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的，由城市管理主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處5百元以上2千元以下罰款；

（十三）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營的，由城市管理主管部門責(zé)令改正；拒不改正的，可扣押物品，處1百元以上5百元以下罰款；

（十四）飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，由公安機(jī)關(guān)給予警告；拒不改正的，或者放任動物恐嚇?biāo)�人的，�?百元以上5百元以下罰款；

（十五）違反治安管理規(guī)定出租房屋的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

第九十三條【專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理法律責(zé)任】專業(yè)經(jīng)營單位違反本條例第八十二條規(guī)定，拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和管理等責(zé)任的，由市、縣（市、區(qū)）人民政府相關(guān)主管部門或者專業(yè)監(jiān)管部門責(zé)令限期改正；造成當(dāng)事人損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第八章  附則

第九十四條【實(shí)施日期】本條例自  年 月 日起施行。

《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》的起草說明

根據(jù)會議安排，現(xiàn)就《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡稱《條例（草案）》）作如下說明。

一、制定的必要性

（一）加強(qiáng)社區(qū)治理的需要

物業(yè)管理活動除商品房和保障性住房外，還覆蓋辦公樓、工廠、商業(yè)、學(xué)校、交通、文化、體育設(shè)施等公共建筑。物業(yè)管理活動因其具有的社會屬性，已不只是民事活動，已成為社會管理的一部分。2017年6月，、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，2018年3月，江西省委省政府印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的實(shí)施意見》，都將物業(yè)服務(wù)管理納入加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的重要內(nèi)容。

（二）改變管理模式適應(yīng)社會發(fā)展的需要

當(dāng)前，物業(yè)管理存在著大量矛盾和糾紛，涉及的問題主要有：業(yè)主大會和業(yè)主委員會滯后和運(yùn)作不規(guī)范，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不誠信經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量差，開發(fā)建設(shè)遺留問題較多，住宅專項(xiàng)維修資金使用、籌集、監(jiān)管問題，維修資金緊急使用難，停車難和停車位使用問題，業(yè)主違建問題等。2017年，國務(wù)院取消了物業(yè)管理師和物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的行政許可，原來由行業(yè)主管部門負(fù)責(zé)的管理模式已不能適應(yīng)物業(yè)服務(wù)管理現(xiàn)狀，物業(yè)服務(wù)管理立法特別是地方立法非常必要、迫在眉睫。

（三）我市目前在物業(yè)管理方面立法相對滯后

《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布時(shí)間較早，在物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的新情況、新問題缺乏具體的法規(guī)規(guī)范調(diào)整。修訂后的《立法法》賦予了設(shè)區(qū)市地方立法權(quán)，規(guī)定設(shè)區(qū)的市人大及其常委會根據(jù)本市的具體情況和實(shí)際需要，在不同上位法抵觸的前提下，可以對城鄉(xiāng)建設(shè)與管理、環(huán)境保護(hù)、歷史文化保護(hù)等方面的事項(xiàng)制定地方性法規(guī)。從本省設(shè)區(qū)市的情況來看，南昌市、上饒市均制定了地方性法規(guī)形式的物業(yè)管理?xiàng)l例，宜春、吉安等市的物業(yè)管理?xiàng)l例也即將出臺。在我市的立法計(jì)劃調(diào)研和立法準(zhǔn)備意見聽取過程中，制定《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》呼聲很高，社會各界給予了廣泛關(guān)注，條例的制定納入到2020年九江市地方立法項(xiàng)目計(jì)劃，市住建局黨委積極部署、整體推進(jìn)，積極穩(wěn)步地實(shí)施了條例草案的起草及相關(guān)各項(xiàng)工作。

二、制定的總體目標(biāo)和主要依據(jù)

條例制定以十九屆四中全會精神為指導(dǎo)，立足實(shí)際，注重立法的針對性、前瞻性，通過立法理順物業(yè)管理機(jī)制，明確各方權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)，保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，協(xié)調(diào)業(yè)主共同利益關(guān)系，回應(yīng)群眾關(guān)切解決物業(yè)服務(wù)管理領(lǐng)域突出矛盾和現(xiàn)實(shí)問題，構(gòu)建和諧穩(wěn)定物業(yè)管理法治環(huán)境。

《條例（草案）》起草過程中，依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)，準(zhǔn)確理解和把握上位法立法精神和條文原義，進(jìn)一步明確和細(xì)化《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，并緊密結(jié)合九江地區(qū)實(shí)際，增加和創(chuàng)新條例內(nèi)容相關(guān)規(guī)定，增強(qiáng)立法的規(guī)范性、可操作性和針對性，確�！毒沤�市物業(yè)管理?xiàng)l例》在執(zhí)法和守法實(shí)踐中得到準(zhǔn)確、順利的實(shí)施。

三、起草制定經(jīng)過

，九江市人大常委會正式將《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例》列入市人大《2020年立法計(jì)劃》，由市住建局作為《條例（草案）》具體起草的牽頭和負(fù)責(zé)單位, 市住建局黨委高度重視、積極行動、穩(wěn)步推進(jìn)。在接到立法草案起草工作任務(wù)后，立即成立立法工作領(lǐng)導(dǎo)小組，加強(qiáng)對立法起草工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，同時(shí)成立起草專班，并聘請法律方面專家加入起草工作組指導(dǎo)和配合起草工作的開展。起草工作組明確立法方向、廣泛開展調(diào)研、細(xì)化工作時(shí)間推進(jìn)表,確保議事決策有龍頭,草案起草項(xiàng)目推進(jìn)有步驟,草案校審有團(tuán)隊(duì),市人大法制委、常委會法工委，市司法局提前介入,結(jié)合地方性立法工作經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)立法起草組擬定法律條文,結(jié)合市情實(shí)際,充分醞釀和梳理《條例（草案）》的框架思路。 

市住建局主管《條例（草案）》起草工作領(lǐng)導(dǎo)多次組織或參與召開研討會,意見征集座談會,起草組進(jìn)一步厘清思路,深挖物業(yè)管理領(lǐng)域中的難點(diǎn)和盲點(diǎn),堅(jiān)持做到“一稿一討論、一稿一征求意見”,確�！稐l例(草案)》臻于至精;3月26日和27日，市住建局先后兩次召開《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案討論稿）》征求意見座談會，分別征求潯陽區(qū)、濂溪區(qū)、八里湖新區(qū)等有關(guān)縣區(qū)住建部門和街道、社區(qū)居委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表的意見建議。先后兩次書面征求各縣（市、區(qū)）人民政府、市直有關(guān)部門的意見建議。4月21日，再次召集市直相關(guān)單位征求意見和建議。市人大常委會法工委、市司法局有關(guān)同志參加了會議。4月23日，會同市人大常委會法工委、市司法局逐條進(jìn)行了研討。會后，起草組根據(jù)征求的意見建議對條例草案再次進(jìn)行修改，力爭使條例草案更加科學(xué)合理，符合實(shí)際需要，最終形成了《條例（草案）》。

四、條例的主要內(nèi)容及解決的實(shí)際問題

（一）關(guān)于總則部分

條例總則部分規(guī)定了立法目的、適用范圍、物業(yè)管理含義、市場機(jī)制、工作格局、部門職責(zé)、綜合執(zhí)法、考核獎(jiǎng)懲、行業(yè)自治等內(nèi)容。明確了物業(yè)管理的方式有業(yè)主自治與委托物業(yè)管理人，倡導(dǎo)了綠色、智慧物業(yè)管理模式，堅(jiān)持了質(zhì)價(jià)相符、“有償享受物業(yè)服務(wù)”的理念，崇尚物業(yè)管理堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、業(yè)主自治、多方參與、專業(yè)化管理的工作格局，明確了各部門的物業(yè)管理職責(zé)、考核獎(jiǎng)懲與行業(yè)自治導(dǎo)向。

（二）關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域和共有物業(yè)

物業(yè)管理區(qū)域主要包括區(qū)域劃分原則、新建項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域劃分、既有項(xiàng)目物業(yè)管理區(qū)域的劃分與調(diào)整；共有物業(yè)主要包括公共場所、公用設(shè)施以及物業(yè)管理用房和共有產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定。條例對于物業(yè)管理的區(qū)域劃分作了較為詳細(xì)的規(guī)定，特別關(guān)注新建項(xiàng)目的區(qū)域劃分，明確了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和自然資源主管部門的具體職責(zé)。對共有物業(yè)的范圍進(jìn)行了劃定，詳細(xì)闡述了物業(yè)管理用房的面積和位置確定等內(nèi)容，同時(shí)明確共有物業(yè)需由不動產(chǎn)登記部門在房屋登記簿上予以記載但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

（三）關(guān)于前期物業(yè)管理

條例明確了前期物業(yè)服務(wù)合同簽約主體、期限、費(fèi)用與備案，臨時(shí)管理公約備案、新建物業(yè)承接查驗(yàn)與承接查驗(yàn)資料，前物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出與物業(yè)質(zhì)量保修金等內(nèi)容。

對新建物業(yè)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約內(nèi)容與備案提出了明確要求，明確了新建物業(yè)承接查驗(yàn)的具體職責(zé)，也規(guī)定前物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制與物業(yè)質(zhì)量保修金的繳納方式，確保維護(hù)業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)時(shí)期的根本利益。

（四）關(guān)于管理組織形式

條例進(jìn)一步將業(yè)委會的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明晰和具體化，對首次業(yè)主大會的組織和召集進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道、社區(qū)對成立業(yè)主大會、業(yè)委會及其運(yùn)作的指導(dǎo)監(jiān)管職責(zé)，規(guī)定了建設(shè)單位在業(yè)主大會、業(yè)委會成立過程中的相應(yīng)責(zé)任與義務(wù)。條例分章節(jié)規(guī)定了業(yè)主大會會議形式、業(yè)主大會決定效力及公開、業(yè)委會委員資格推薦和選舉、業(yè)委會任期及主任推選、業(yè)主委員會職責(zé)、委員禁止規(guī)定及資格終止罷免、業(yè)委會重新選舉及換屆、物業(yè)管理委員成立和職責(zé)、物業(yè)管理委員議事制度及異議處理等，明確了對業(yè)委會履職的支持和保障機(jī)制，強(qiáng)化了業(yè)委會的職責(zé)、職能及對業(yè)委會的指導(dǎo)和監(jiān)督；同時(shí)根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，創(chuàng)新管理組織形式，規(guī)定物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)性管理組織，避免物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在特定情形下出現(xiàn)管理缺位情況。

（五）關(guān)于物業(yè)服務(wù)

條例從物業(yè)管理人的選聘、物業(yè)管理人的責(zé)任及禁止性規(guī)定、物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及交納、保障性住房和空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)、物業(yè)管理人退出及交接，物業(yè)管理人履約保證金和應(yīng)急物業(yè)管理等方面作出明確規(guī)定。另外為適應(yīng)社會發(fā)展，特別是結(jié)合本次疫情中社區(qū)作用的體現(xiàn)，規(guī)定了物業(yè)管理人社區(qū)報(bào)到制度，有效的保證了社區(qū)對物業(yè)管理人的監(jiān)督。

（六）關(guān)于物業(yè)的使用和維護(hù)

條例明確對擅自改變規(guī)劃用途、破壞性裝修、亂搭亂建、亂停亂放、亂占車位、亂扔亂倒、毀綠種菜、噪聲擾民、私拉電線、電動車違規(guī)充電等違規(guī)行為進(jìn)行規(guī)制，從而維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共利益和他人的合法利益。明確保修期內(nèi)出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復(fù)的，保修金交存期順延至修復(fù)完成，解決保修期內(nèi)建設(shè)單位未保修或者未修復(fù)的問題。對專項(xiàng)維修資金進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，明確設(shè)立住宅小區(qū)應(yīng)急解危資金和應(yīng)急維修的內(nèi)容，解決物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造問題，防止推諉扯皮。

（七）關(guān)于法律責(zé)任的規(guī)定

條例明晰和細(xì)化了建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員、物業(yè)管理人、業(yè)主與物業(yè)使用人、專業(yè)經(jīng)營單位等主體的法律責(zé)任。針對前述相關(guān)規(guī)定，對于各類主體出現(xiàn)的不法行為及不依法履行職責(zé)的情形予以處罰，所有規(guī)范內(nèi)容在上位法規(guī)定范圍內(nèi)予以規(guī)定，避免與上位法發(fā)生沖突，對于其他法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的直接適用其規(guī)定，條例不再贅述。

五、條例的主要特點(diǎn)

（一）強(qiáng)化管理組織功能、創(chuàng)新管理組織形式

條例針對業(yè)委會成立和履職難，地位不明確等問題，在管理組織形式一章中規(guī)定：鼓勵(lì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合條件的具有黨員干部身份的業(yè)主成為業(yè)委會候選人，以充分發(fā)揮業(yè)委會的積極功能，帶動業(yè)主積極參與管理事務(wù)。條例還明確了對業(yè)委會履職的支持和保障機(jī)制，規(guī)定業(yè)主委員會成立后憑備案證明向當(dāng)?shù)亟M織機(jī)構(gòu)代碼管理機(jī)構(gòu)申請發(fā)放統(tǒng)一社會信用代碼證，申請刻制印章并開立銀行賬戶，為業(yè)委會履行職責(zé)、發(fā)揮功能創(chuàng)造便利條件。同時(shí)，條例也強(qiáng)化了對業(yè)委會帳戶的監(jiān)督。

條例根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，創(chuàng)新了組織管理形式，規(guī)定在業(yè)主大會、業(yè)委會尚無法成立或不履職等情形下，物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以組織成立物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。作為過渡性組織的物業(yè)管理委員會，避免了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)在特定情形下出現(xiàn)無組織管理情況，填補(bǔ)了特定情況下管理組織的缺位。同時(shí)，條例明確了物業(yè)管理委員會的臨時(shí)性、過渡性定位，以及物業(yè)管理委員會職權(quán)的有限性。規(guī)定物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，并推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

（二）回應(yīng)社會關(guān)切，規(guī)范物業(yè)服務(wù)

條例在符合上位法的前提下，立足公平合理，結(jié)合人大代表、政協(xié)委員的建議建言，制定了保障性住房、拆遷安置房以及空置房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)注百姓民生、回應(yīng)社會關(guān)切。規(guī)定房屋交付后兩年內(nèi)未裝飾裝修空置的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)減收，保障房、拆遷安置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)低于本地商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)，市、縣人民政府還應(yīng)建立保障房、拆遷安置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，落實(shí)補(bǔ)貼政策。條例中關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同期限未滿時(shí)任何一方要求解除合同的規(guī)定屬于創(chuàng)新性規(guī)定，較好地回應(yīng)了實(shí)踐中此類問題發(fā)生如何處理。另外，條例中規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同可以約定物業(yè)管理人交納履約保證金，這為物業(yè)管理人更好的提供物業(yè)服務(wù)，新老物業(yè)管理人的交接提供了保障。

（三）解決裝飾裝修無序頑疾，規(guī)范停車位（庫）使用管理

條例針對違規(guī)裝飾裝修現(xiàn)象頻發(fā)，做出了專門規(guī)定，裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理人，并與物業(yè)管理人簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，強(qiáng)化物業(yè)管理人對裝飾裝修的巡查和管理；條例規(guī)定，任何單位和個(gè)人對住宅室內(nèi)裝飾裝修中出現(xiàn)的影響公眾利益的質(zhì)量事故、質(zhì)量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為，都有權(quán)檢舉、控告、投訴。管理監(jiān)督、責(zé)任追究，多措并舉，力求解決室內(nèi)裝飾裝修無序問題。

目前，在許多物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)均存在機(jī)動車停放矛盾突出的問題，造成停車難、停車亂等情況多發(fā)。條例規(guī)范和細(xì)化停車位（庫）的使用、管理，規(guī)定車位、車庫應(yīng)當(dāng)用于滿足業(yè)主的需要，停車位（庫）不能只售不租，用于出租的優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主，用于出售的，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人；尤其條例明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程使用，日常管理優(yōu)先委托物業(yè)管理人，解決人防工程由來已久的停車爭議問題，解決建設(shè)單位違規(guī)出售出租人防工程的行為。

（四）明確執(zhí)法主體，落實(shí)法律責(zé)任

“看得見”的管不了、管得了的“看不見”。針對街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會的監(jiān)管、執(zhí)法職權(quán)不足，行業(yè)管理和屬地管理邊界不清；一些部門對自身職責(zé)認(rèn)識模糊，“執(zhí)法不進(jìn)社區(qū)”，對違法搭建、違規(guī)占用樓道、場地、消防通道、道路、綠地等違法行為的執(zhí)法不夠到位。條例針對物業(yè)管理區(qū)域各種典型的房屋使用禁止性行為分別明確了執(zhí)法部門和具體罰則，為行政部門執(zhí)法進(jìn)社區(qū)提供了清晰明確的職責(zé)劃分、路徑通道和執(zhí)法手段。同時(shí)，條例在法律責(zé)任一章作出了比較系統(tǒng)的規(guī)定，明確了違法行為、責(zé)任主體、責(zé)任內(nèi)容、執(zhí)法主體及罰則，為保障條例的落實(shí)提供了切實(shí)保障。

六、其他需要說明的問題

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同期限問題

條例（草案）第十八條規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，一般不超過2年，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定履約保證金。

規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過2年，主要結(jié)合現(xiàn)實(shí)當(dāng)中前期物業(yè)管理領(lǐng)域中的問題矛盾考慮；由建設(shè)單位聘請的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，服務(wù)期限約定不宜時(shí)間過長，如果服務(wù)期限約定過長，在后續(xù)業(yè)主大會業(yè)主委員會成立后，可能會對組織業(yè)主行使自主選擇物業(yè)的權(quán)利造成障礙，容易產(chǎn)生矛盾。另外，如果兩年期滿業(yè)主管理組織尚未成立，可以依照條例規(guī)定的內(nèi)容和程序，繼續(xù)由前期物業(yè)管理人提供服務(wù)，滿足物業(yè)服務(wù)的接續(xù)需求。

（二）新建物業(yè)首次業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)承擔(dān)的問題

條例（草案）第三十條第四款規(guī)定新建物業(yè)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，主要考慮以下幾點(diǎn)：1.首次業(yè)主大會召開之前并沒有成立業(yè)主管理組織，更沒有業(yè)主管理組織占有的公共收益資金，讓籌備組去向個(gè)體業(yè)主和建設(shè)單位(未出售房屋的實(shí)際業(yè)主)籌集經(jīng)費(fèi)顯然不現(xiàn)實(shí)。然而經(jīng)費(fèi)又是很現(xiàn)實(shí)的問題，沒有經(jīng)費(fèi)首次業(yè)主大會就很難召開，更無法成立后續(xù)業(yè)主管理組織。2.首次業(yè)主大會召開前，還有很多房屋未出售，建設(shè)單位也是部分房屋的實(shí)際業(yè)主；另外，房屋交付到召開首次業(yè)主大會之前這段時(shí)間，公共部分產(chǎn)生的收益事實(shí)上歸建設(shè)單位占有，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中很少在業(yè)主大會成立后會進(jìn)行前期公共收益的移交，法律法規(guī)對這一塊的規(guī)定也不完善。在這樣的背景下，建設(shè)單位承擔(dān)新建物業(yè)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)也是合理合法和公平的。3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然沒有首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費(fèi)承擔(dān)的具體規(guī)定，但是在制定地方性的物業(yè)管理?xiàng)l例過程中對這一問題有必要進(jìn)行明確，有利于推動和保障業(yè)主管理組織的成立；另外，許多地方性物業(yè)管理?xiàng)l例也已經(jīng)明確了建設(shè)單位作為新建小區(qū)首次業(yè)主大會的承擔(dān)主體，例如《上饒市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等，均已通過并生效實(shí)施，可供借鑒。

（三）電梯、消防設(shè)施設(shè)備更新改造的資金交存問題

針對實(shí)踐中突出存在的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造難題，結(jié)合我市的實(shí)際情況，借鑒實(shí)踐中其他一些地市的做法，條例（草案）第七十六條第三款規(guī)定住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。

由于節(jié)能省地的要求，目前住宅項(xiàng)目小高層、高層漸成主流，保修期屆滿后，電梯的更新、改造費(fèi)用是個(gè)難題，小區(qū)內(nèi)電梯維修難的問題是眾多小區(qū)的“頑疾”。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，本市多個(gè)老舊小區(qū)電梯的維修改造難題，最主要的原因是缺少資金，專項(xiàng)維修資金解決一般的維修沒有問題，但如果是更換電梯，根本不夠用。今后電梯壞了怎么辦？更新、改造的費(fèi)用誰來出？目前居民住宅小區(qū)內(nèi)爭議普遍、矛盾突出。為了解決電梯、消防等設(shè)施設(shè)備更新、改造費(fèi)用籌集的困境，條例規(guī)定住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。且在交付后一并納入維修資金當(dāng)中，應(yīng)該是合理可行的途徑。因?yàn)榘凑瘴覈�法律�?guī)定，居民住宅用地的使用期一般為70年，而一部電梯的壽命只有十幾年。而電梯作為住宅正常使用不可或缺的組成部分，理論上住宅供應(yīng)商（建設(shè)單位）應(yīng)該確保電梯能夠正常使用70年。所以，這個(gè)規(guī)定在理論上是行得通的。

對于專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》是以當(dāng)?shù)刈≌�建筑安裝工程每平米造價(jià)為基礎(chǔ)的，建筑工程安裝成本大體包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)、水電線路安裝成本等，由于商品房開發(fā)分多層、小高層、高層，其開發(fā)成本有差異，根據(jù)市建設(shè)工程造價(jià)管理站于公布的《建筑安裝工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》，目前我市建筑工程安裝成本大約在每平米兩千元左右，就我市建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交存資金進(jìn)行測算，以住宅建安成本每平米兩千元為例，總建筑面積兩萬平米的小區(qū)，建設(shè)單位將交納四十萬元的電梯、消防等設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)。統(tǒng)一規(guī)定，在操作上也簡單易行。

雖然《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》中沒有關(guān)于建設(shè)單位交存資金，專項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造這方面的規(guī)定，但是在制定地方性的物業(yè)管理?xiàng)l例時(shí)一定要從實(shí)際出發(fā)，考慮本地的實(shí)際情況，解決實(shí)際問題。另外，其他一些地方性物業(yè)管理?xiàng)l例也已經(jīng)制定了相關(guān)規(guī)定，例如《淮安市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已通過并生效實(shí)施，可供借鑒。

以上說明和《九江市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》，請予審議。