物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》以及國(guó)家發(fā)展改革委《機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)資質(zhì)等級(jí)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為業(yè)主、物業(yè)使用人提供社會(huì)化、專業(yè)化物業(yè)服務(wù)收費(fèi)活動(dòng)的管理與監(jiān)督。

本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

第三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一政策，分級(jí)管理。市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，制定全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策，指導(dǎo)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理工作。

縣（市、區(qū)）政府及新城區(qū)、高新區(qū)管委會(huì)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門按照管理權(quán)限負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的日常管理和監(jiān)督工作。

第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過(guò)公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、誠(chéng)信以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，以及所提供服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（不含以招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)）、或未成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）的住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。

非住宅、公寓、別墅區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，通過(guò)招投標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，以及滿足單一業(yè)主或物業(yè)使用人開展的特約服務(wù)和代收代辦服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，收費(fèi)方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第七條 住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取包干制的，根據(jù)住宅的公共性服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施設(shè)備配置等情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為：綜合管理服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)收費(fèi)等五項(xiàng)。

住宅公共性物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金的使用和管理由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第八條 市價(jià)格主管部門會(huì)同市物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、物價(jià)指數(shù)等因素，制定主城區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

縣（市）、石龍區(qū)政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，制定本地住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公布。

政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，將根據(jù)服務(wù)成本變動(dòng)、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、物價(jià)上漲等因素定期調(diào)整。

第九條 住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，由業(yè)主或建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選擇服務(wù)子項(xiàng)目，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)子項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。

第十條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、價(jià)格主管部門備案。

第十一條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第十二條 因建設(shè)單位分期開發(fā)、分批交付使用，使得住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、道路等物業(yè)配套設(shè)施不能同時(shí)交付使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按物業(yè)服務(wù)費(fèi)的80%向業(yè)主收取，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)補(bǔ)償。

已辦理交付手續(xù)但尚未裝修使用的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)服務(wù)費(fèi)的80%收取。

第十三條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)等部分構(gòu)成。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1．服務(wù)管理人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3．物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用（不包括城市垃圾處置費(fèi)）；

4．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6．辦公費(fèi)用；

7．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9．經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出。

第十四條 住宅二次供水、供熱等設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)房屋法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；未辦理產(chǎn)權(quán)證的，按購(gòu)房合同標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。

第十六條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取，自辦理交房手續(xù)之日的次月起由業(yè)主按月交納。經(jīng)雙方約定可以委托金融機(jī)構(gòu)借助社區(qū)物業(yè)卡等銀聯(lián)金融IC卡代收代繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。

第十九條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護(hù)和稅費(fèi)等）后，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可按照業(yè)主大會(huì)的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實(shí)際收入與支出情況，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)收費(fèi)，包括專有停車位（庫(kù)）服務(wù)收費(fèi)、公共停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)、臨時(shí)停車位服務(wù)收費(fèi)及車輛特約管理服務(wù)費(fèi)。

專有停車位（庫(kù)）服務(wù)費(fèi)、公共停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)、臨時(shí)停車位服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。車輛特約管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商并簽訂車輛管理服務(wù)合同約定。

已購(gòu)買（或租賃）的規(guī)劃停車位（庫(kù)）為專有停車位（庫(kù)），可收取專有停車位（庫(kù)）服務(wù)費(fèi)；住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的公共停車場(chǎng)可收取公共停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，利用住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路、綠地、廣場(chǎng)等公共場(chǎng)地設(shè)立臨時(shí)停車場(chǎng)或劃定臨時(shí)停車位，提供停車服務(wù)，可收取臨時(shí)停車位服務(wù)費(fèi)。

第二十一條 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理并提供服務(wù)的，按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議可收取以下費(fèi)用：

1．裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)用。房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，應(yīng)由業(yè)主按照規(guī)定時(shí)間和要求自行清運(yùn)；也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在政府指導(dǎo)價(jià)的范圍內(nèi)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)議中約定。

2．出入證件制作費(fèi)。為了便于對(duì)出入物業(yè)管理區(qū)域的人員實(shí)施管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)裝修工人的出入實(shí)行持證限期管理。出入證件免費(fèi)使用，到期繳回，不得轉(zhuǎn)借他人。證件丟失或塤壞的，可收取一定的證件制作費(fèi)。

3．修復(fù)保證金。業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可收取修復(fù)保證金。業(yè)主裝飾裝修期間損毀共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)承擔(dān)修復(fù)賠償責(zé)任。當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)組織修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用從保證金中扣除，余額部分應(yīng)在修復(fù)完成后一個(gè)月內(nèi)退還。修復(fù)保證金不足以抵扣修復(fù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對(duì)責(zé)任人依法追繳。沒(méi)有發(fā)生損毀行為的，應(yīng)在裝飾裝修工程完成后一周內(nèi)退還。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)直接向業(yè)主或物業(yè)使用人提供服務(wù)和收費(fèi)，也可委托金融機(jī)構(gòu)代收代繳相關(guān)費(fèi)用。需要委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供終端維護(hù)服務(wù)和代收費(fèi)用的，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向委托單位協(xié)商收取一定的費(fèi)用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間、收費(fèi)依據(jù)和代收的水、電、氣、熱、通信、有線電視等收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)依據(jù)，價(jià)格舉報(bào)電話12358，物業(yè)管理政務(wù)服務(wù)熱線2636110等進(jìn)行公示，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。公示方式可以為公示欄、公示牌、收費(fèi)手冊(cè)、收費(fèi)表、收費(fèi)清單、多媒體終端查詢等。

當(dāng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)前一個(gè)月，將所標(biāo)示的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，并標(biāo)示新標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)行的日期。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未經(jīng)業(yè)主委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供其他服務(wù)收取費(fèi)用的，業(yè)主有權(quán)拒絕交納。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為約定業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來(lái)人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用，也不得向業(yè)主或物業(yè)使用人收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第二十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

第二十七條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意與依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以其并非合同當(dāng)事人為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未享受或者無(wú)需接受為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第二十八條 對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，或不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，以及降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、造成質(zhì)價(jià)不符等違反相關(guān)法律法規(guī)的，由縣（市、區(qū)）價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門依法予以處罰。

第二十九條 新型農(nóng)村社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可參照本辦法執(zhí)行。

第三十條 本辦法實(shí)施前已簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的，仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。