物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章總則

第一條

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)共同做好住宅小區(qū)物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在社區(qū)黨組織的領(lǐng)導(dǎo)下，建立健全物業(yè)管理協(xié)調(diào)聯(lián)動機(jī)制，共同做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作。

第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，具體解決物業(yè)管理活動中需要協(xié)調(diào)的問題。

聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，房屋、公安、民政、司法、城市管理、價(jià)格等行政主管部門和社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位等各方代表參加。

第二章業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第六條住宅小區(qū)符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）交付的房屋專有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

第七條符合首次業(yè)主大會會議召開條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告房屋行政主管部門；業(yè)主也可以向房屋行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會會議的書面報(bào)告；房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到通知之日起三十日內(nèi)組織成立業(yè)主大會會議籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)按照國家和省有關(guān)規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

第八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有住宅小區(qū)內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書直接送達(dá)業(yè)主；無法直接送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。

第九條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以以棟、單元或者樓層為單位推選業(yè)主代表，成立業(yè)主代表大會。業(yè)主代表大會的職責(zé)由業(yè)主大會決定。

業(yè)主代表參加業(yè)主代表大會會議前，應(yīng)當(dāng)事先書面征求其所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主代表大會會議上如實(shí)反映。

第十條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在全體委員中推選產(chǎn)生。

符合條件的社區(qū)居民委員會成員可以通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主委員會成員名單報(bào)房屋行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第十一條業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員；已擔(dān)任業(yè)主委員會委員的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實(shí)后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會決定終止其委員職務(wù)：

（一）本人及其配偶、直系親屬與為本住宅小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系的；

（二）有物業(yè)不當(dāng)使用行為且未改正的；

（三）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用且未改正的；

（四）牟取妨礙公正履行職責(zé)的其他利益且未改正的；

（五）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

第十二條業(yè)主委員會討論、決定物業(yè)管理公共事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議，并于會議召開七日前在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公布會議議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將決定自作出之日起三日內(nèi)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置予以公布。

第十三條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉；逾期未組織的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆小組，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會未產(chǎn)生的，移交社區(qū)居民委員會代管。

第十四條業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)從物業(yè)共有部分經(jīng)營收益中列支，不足部分由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主委員會成員可以按照業(yè)主大會決定領(lǐng)取一定的津貼，津貼的來源和支付標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。

第十五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助并監(jiān)督業(yè)主委員會建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)要求建賬立冊。

業(yè)主對住宅專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)等相關(guān)財(cái)務(wù)收支情況有異議的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)作出答復(fù)。經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)決定是否委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，并將審計(jì)報(bào)告通報(bào)全體業(yè)主。

第十六條住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會的職責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會不履行職責(zé)達(dá)一年以上，需要選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生的。

第十七條物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主代表和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、公安派出所、建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會由九至十三人的單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于百分之六十，以棟、單元或者樓層為單位在業(yè)主中推選產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)將成員名單在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

第十八條物業(yè)管理委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)管理公共事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并在七日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第三章物業(yè)服務(wù)的促進(jìn)與規(guī)范

第十九條建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)平臺，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)和指導(dǎo)。

第二十條新建住宅小區(qū)在取得房屋預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行前期管理，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

投標(biāo)人少于三個(gè)或者建筑物總面積不超過三萬平方米的，經(jīng)房屋行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條新建住宅小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶終端計(jì)量裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)共有部分配置獨(dú)立的水、電計(jì)量裝置；

（二）管道燃?xì)庵鞴芫W(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃?xì)夤艿赖姆笤O(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，安裝分戶終端計(jì)量裝置；

（三）通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸線路端口敷設(shè)到戶；

（四）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成；

（五）道路、車位、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿足使用功能要求；

（六）電梯、二次供水、高壓供電、安防監(jiān)控、消防等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十二條新建住宅小區(qū)物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，移交承接查驗(yàn)資料，并簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。

物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房屋行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會派員參加，必要時(shí)可以聘請相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)予以協(xié)助。

第二十三條前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)承接查驗(yàn)完成之日起三十日內(nèi)，持下列資料向房屋行政主管部門備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時(shí)管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗(yàn)、交接記錄；

（六）其他有關(guān)承接查驗(yàn)資料。

第二十四條建設(shè)單位銷售房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)在銷售場所公示經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料以及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等信息。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件。

第二十五條業(yè)主大會可以決定采用招投標(biāo)或者協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定組織招投標(biāo)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置公示后，提請業(yè)主大會決定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)房屋行政主管部門備案。

第二十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù)；

（四）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個(gè)人透露業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（五）做好門衛(wèi)、巡邏、車輛停放、房屋裝飾裝修、安防監(jiān)控、消防控制值守等秩序維護(hù)和安全防范工作；

（六）配合供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位開展服務(wù)；

（七）配合做好社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相關(guān)工作。

第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將住宅小區(qū)內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人。

電梯、安防監(jiān)控、消防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)。

第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)內(nèi)顯著位置將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取任何未予公示的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會同意。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次，并適時(shí)審計(jì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十九條前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格行政主管部門會同房屋行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)成本和業(yè)主承受能力等因素，按照規(guī)定的定價(jià)權(quán)限和程序制定，并向社會公布。

實(shí)行政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并自轉(zhuǎn)讓合同簽訂之日起十五日內(nèi)將轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；仍不交納的，可以依法申請仲裁或者提起訴訟。經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。

第三十一條供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向其收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

供水、供電專業(yè)經(jīng)營單位未抄表到戶的老舊住宅小區(qū)，水電總分表之間的正常損耗，可以納入物業(yè)收費(fèi)范圍。具體辦法由價(jià)格行政主管部門會同房屋行政主管部門制定，并報(bào)本級人民政府同意。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，并按照約定支付手續(xù)費(fèi)，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第三十二條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前，組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定另聘的，應(yīng)當(dāng)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，原物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期滿九十日前書面告知業(yè)主委員會到期終止合同的除外。

物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定辦理物業(yè)服務(wù)交接手續(xù)，并移交有關(guān)資料和財(cái)物。

第三十三條原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項(xiàng)目后，業(yè)主大會仍未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)管理義務(wù)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)措施維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序。

第三十四條市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息平臺建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，定期向社會公布信用評價(jià)結(jié)果。

縣（市、區(qū)）房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集、核查和報(bào)送工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息的征集工作。

第三十五條市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定老舊住宅小區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實(shí)施計(jì)劃，完善公共配套設(shè)施設(shè)備，改善老舊住宅小區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。

老舊住宅小區(qū)物業(yè)完成改造后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立業(yè)主大會，由業(yè)主大會決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理。

未實(shí)施物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在征求業(yè)主意見后，可以指定物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會組織提供清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，所需費(fèi)用由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)改造和物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

第三十六條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者以其他形式擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

（二）擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（三）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)，下挖建筑物內(nèi)底層地面；

（四）將沒有防水功能的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的客廳、廚房、臥室、書房的上方；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、遷移共用設(shè)施設(shè)備；

（六）擅自占用、挖掘公共道路、場地，損毀樹木、綠地；

（七）違反規(guī)定停放車輛、擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營；

（八）違反規(guī)定種植植物或者飼養(yǎng)犬只、家禽家畜等動物；

（九）隨意棄置垃圾、排放污水，高空拋物或者露天焚燒雜物，制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動、光源等；

（十）違反規(guī)定出租房屋；

（十一）堆放易燃、易爆、劇毒或者放射性物質(zhì)，排放有毒、有害物質(zhì)；

（十二）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道；

（十三）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

發(fā)生前款所列行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)并依法處理。

第三十七條業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守房屋裝飾裝修和房屋安全使用的有關(guān)規(guī)定，并事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修單位及其施工人員，并進(jìn)行現(xiàn)場巡查。

因房屋裝飾裝修活動造成相鄰房屋的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。

第三十八條業(yè)主為既有住宅增設(shè)電梯，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和安全技術(shù)規(guī)范，并依法辦理有關(guān)手續(xù)。增設(shè)電梯方案經(jīng)本單元（棟）專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意的，可以申請為既有住宅增設(shè)電梯。

既有住宅增設(shè)電梯的具體辦法由市人民政府制定。

第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期開展防火巡查、檢查，及時(shí)消除火災(zāi)隱患，保障疏散通道、安全出口、消防通道暢通和消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效。

對尚未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未組建業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、物業(yè)使用人協(xié)助做好消防安全工作。

第四十條住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建的車位（庫）應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋時(shí)公布住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配建的車位（庫）及租售方案，明確車位（庫）的權(quán)屬及數(shù)量、租售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并報(bào)房屋行政主管部門備案。

住宅小區(qū)內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場地用于停放車輛的車位，屬于全體業(yè)主共有，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會決定。

第四十一條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省有關(guān)規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。住宅專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。

首期住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)買受人在辦理房屋預(yù)售合同備案前存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。尚未售出和建設(shè)單位自留的房屋，其首期住宅專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收備案前存入。

業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，交存的住宅專項(xiàng)維修資金一并轉(zhuǎn)讓。

第四十二條住宅專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲、�？顚Ｓ谩�業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。

業(yè)主大會成立前，以及業(yè)主大會成立后未決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的，由房屋行政主管部門代行管理。業(yè)主大會決定自行管理住宅專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受房屋行政主管部門的監(jiān)督。

第四十三條住宅專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

常規(guī)、可預(yù)見的小額維修，可以采取業(yè)主大會一次投票集中表決多個(gè)維修項(xiàng)目的方式安排住宅專項(xiàng)維修資金的使用。

發(fā)生危及或者可能危及人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即維修的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會安排先行維修，事后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)并向全體業(yè)主公示。

第四十四條物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。保修期滿后的維修費(fèi)用，業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，從住宅專項(xiàng)維修資金中支付，不足部分，由相關(guān)業(yè)主按照專有部分面積分?jǐn)偂?/p>

屬于人為損壞的，維修費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第四十五條住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、更新時(shí)，業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第四十六條利用物業(yè)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取、保管前款經(jīng)營收益，可以按照合同約定提取勞務(wù)費(fèi)。

物業(yè)共有部分的經(jīng)營收益及其使用情況應(yīng)當(dāng)每半年公布一次。

第五章法律責(zé)任

第四十七條違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十八條建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十二條規(guī)定，未履行物業(yè)承接查驗(yàn)義務(wù)的，由房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第四十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第二十八條規(guī)定，擅自調(diào)整約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第五十條房屋行政主管部門、其他有關(guān)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及其工作人員，在物業(yè)管理活動中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。