物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條為規(guī)范物業(yè)服

務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)主體合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《湖北省價(jià)格條例》《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（鄂價(jià)工服[2018]22號(hào)）等法律法規(guī)和相關(guān)政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。

第三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合法、合理、公開(kāi)、誠(chéng)實(shí)信用以及質(zhì)價(jià)相符的原則。

本實(shí)施細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)主體按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般包括：環(huán)境的清掃、保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)；公共照明、通風(fēng)、排水、電梯、安全監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、小修、養(yǎng)護(hù)所發(fā)生的人工、原輔材料費(fèi)用等。

第五條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招投標(biāo)方式公開(kāi)選聘前期物業(yè)服務(wù)主體，在政府制定的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并按規(guī)定向價(jià)格主管部門(mén)和房地產(chǎn)主管部門(mén)報(bào)送物業(yè)服務(wù)合同及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等資料。

第六條符合下列條件之一，應(yīng)當(dāng)依法成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不作為前期物業(yè)實(shí)行政府定價(jià)管理：

（一）交付的房屋專(zhuān)有部分面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋套數(shù)達(dá)到總套數(shù)百分之五十的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數(shù)比例達(dá)到百分之二十的。

業(yè)主委員會(huì)成立之后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)的，可以由社區(qū)組織業(yè)主與選定的物業(yè)服務(wù)主體協(xié)商確定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂書(shū)面協(xié)議。

第七條公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參照普通住宅等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第八條住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)管理，實(shí)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。市物價(jià)局和市房管局共同制定《咸寧城區(qū)住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（附件1）、《咸寧城區(qū)住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》（附件2）。具體標(biāo)準(zhǔn)由各物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)房管部門(mén)、物業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)對(duì)應(yīng)相應(yīng)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定，報(bào)價(jià)格主管部門(mén)審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。

各縣（市）可參照市城區(qū)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際，制定本地物業(yè)服務(wù)等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每三年根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、居民的承受能力等情況進(jìn)行調(diào)整。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式及收費(fèi)起始時(shí)間、合同終止情形、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可按月、季收取，但最多不得一次性收取超過(guò)一年服務(wù)費(fèi)用。與業(yè)主另有約定的，按約定執(zhí)行。

第十條政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)，由業(yè)主大會(huì)按照公平、公正、公開(kāi)原則，鼓勵(lì)通過(guò)招投標(biāo)的方式，擇優(yōu)選聘物業(yè)服務(wù)主體，并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同。辦公用房、商業(yè)用房等政府定價(jià)管理以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，物業(yè)服務(wù)主體不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主大會(huì)同意。征求意見(jiàn)前，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬調(diào)價(jià)方案及理由、成本變動(dòng)情況等資料，公示時(shí)間不少于十五日。

第十一條制定和調(diào)整服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總戶(hù)數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)簽訂合同約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得單方面提高服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十二條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至房屋交付之日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付之日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān)。房屋交付后一年內(nèi)無(wú)人入住的空置期間，業(yè)主按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%比例承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十三條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)停車(chē)庫(kù)（位），優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。商品房銷(xiāo)售前，應(yīng)當(dāng)制定車(chē)庫(kù)（位）租售方案，明確車(chē)庫(kù)（位）的權(quán)屬及數(shù)量、租賃價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格、價(jià)格有效期等，并按規(guī)定報(bào)房管部門(mén)備案。同時(shí)在銷(xiāo)售場(chǎng)所醒目位置公示已備案的車(chē)庫(kù)（位）租售方案，不得以不公平的高價(jià)租售或者與商品住房等捆綁租售車(chē)庫(kù)（位）。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有道路或者場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，可以收取停車(chē)費(fèi)，其管理、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)公司等不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。對(duì)業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位不得收取停車(chē)費(fèi)，可收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第十四條對(duì)房屋裝修可以實(shí)行保證金管理制度，具體保證金標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)主體與業(yè)主協(xié)商或業(yè)主大會(huì)制定管理辦法，對(duì)保證金標(biāo)準(zhǔn)、退還時(shí)間和相關(guān)責(zé)任等進(jìn)行具體規(guī)定。

裝修垃圾委托物業(yè)服務(wù)主體清運(yùn)的，由物業(yè)服務(wù)主體按4元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)收取。裝修期間不得收取電梯使用費(fèi)等其他名目費(fèi)用。

第十五條住宅區(qū)實(shí)行出入證（卡）管理的，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費(fèi)配置出入證（卡），每戶(hù)人員出入證（卡）不少于3張，車(chē)輛識(shí)別卡每車(chē)一張。業(yè)主因遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可以按公示標(biāo)準(zhǔn)收取制作成本費(fèi)。

第十六條住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理，按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，資金不足的由業(yè)主大會(huì)決定，可以用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益彌補(bǔ)。

第十七條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、環(huán)衛(wèi)等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線(xiàn)和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任，并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。

供水、供電專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位未抄表到戶(hù)的物業(yè)管理區(qū)域，水電總分表之間的正常損耗，可納入物業(yè)收費(fèi)范圍，供電損耗計(jì)入比例原則上不超過(guò)總表計(jì)量數(shù)的7%。按照供水、供電、環(huán)衛(wèi)等單位的有關(guān)收費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取有關(guān)費(fèi)用時(shí)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用。

第十八條業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按約定交納的，業(yè)主委員會(huì)、居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)主體可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。物業(yè)服務(wù)主體不得以業(yè)主或物業(yè)使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容，降低服務(wù)質(zhì)量，中斷或者以限時(shí)限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，以及實(shí)施損害業(yè)主或物業(yè)使用人合法權(quán)益的其他行為。

第十九條對(duì)進(jìn)入住宅和非住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的執(zhí)行任務(wù)的軍車(chē)、警車(chē)、消防車(chē)、救護(hù)車(chē)、救災(zāi)搶險(xiǎn)車(chē)、郵（快）快遞車(chē)、環(huán)衛(wèi)車(chē)、市政設(shè)施維護(hù)維修車(chē)、殯葬車(chē)；法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免費(fèi)的車(chē)輛；臨時(shí)停車(chē)不超過(guò)30分鐘的車(chē)輛；為業(yè)主或物業(yè)使用人提供搬家、配送貨物服務(wù)的車(chē)輛；市人民政府批準(zhǔn)免費(fèi)的其他車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)免收停車(chē)費(fèi)。

第二十條物業(yè)服務(wù)主體履行審批手續(xù)，在實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，應(yīng)當(dāng)填報(bào)《咸寧城區(qū)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)審批表》(見(jiàn)附件3)，并按表中的要求提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照等相關(guān)資料，分別報(bào)送當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)和價(jià)格主管部門(mén)核定批準(zhǔn)后方可收費(fèi)。

第二十一條物業(yè)服務(wù)主體等應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)和政策規(guī)定，嚴(yán)格履行合同，規(guī)范收費(fèi)行為，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)；按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（等級(jí)）、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以及投訴電話(huà)等信息在小區(qū)顯著位置進(jìn)行常態(tài)化公示。市、縣兩級(jí)價(jià)格、房地產(chǎn)主管部門(mén)要按照屬地管理原則對(duì)物業(yè)服務(wù)主體收費(fèi)行為開(kāi)展監(jiān)督檢查，嚴(yán)厲查處違法行為。