物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

各區(qū)縣人民政府，市政府各局委：

為進(jìn)一步改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，構(gòu)建和諧家園，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第379號(hào)）、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）和其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)住宅小區(qū)（以下簡稱小區(qū)）管理提出以下意見：

一、規(guī)范小區(qū)業(yè)主自治

（一）加強(qiáng)對(duì)小區(qū)業(yè)主自治的指導(dǎo)。小區(qū)業(yè)主指小區(qū)內(nèi)房屋物業(yè)登記的產(chǎn)權(quán)人和產(chǎn)權(quán)共有人。小區(qū)業(yè)主自治是城鎮(zhèn)社區(qū)自治的重要組成部分。新型城鎮(zhèn)化和城市的建設(shè)發(fā)展，已經(jīng)改變了按原住居民自然分布的居委會(huì)、居民小組結(jié)構(gòu)的城市（區(qū)、鎮(zhèn)）社區(qū)自治與管理形式，應(yīng)將小區(qū)作為社區(qū)有機(jī)組成部分納入社區(qū)自治和管理范圍，切實(shí)加強(qiáng)城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)小區(qū)自治和事務(wù)管理的指導(dǎo)。

（二）建立健全小區(qū)業(yè)主自治組織。業(yè)主大會(huì)是小區(qū)自治組織，應(yīng)依法成立。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的籌備、成立，業(yè)主委員會(huì)的選舉、備案應(yīng)嚴(yán)格按法定程序進(jìn)行。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)對(duì)所轄物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付專有部分面積超過建筑物總面積50%的小區(qū)，應(yīng)指導(dǎo)協(xié)助成立小區(qū)業(yè)主大會(huì)，并訂立業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)實(shí)行備案管理，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日�；顒�(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的，及時(shí)指導(dǎo)換屆。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員人選應(yīng)符合以下條件：具備完全民事行為能力；擁護(hù)中國共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)；遵守國家法律、法規(guī)和城市（區(qū)、鎮(zhèn)）政府相關(guān)政策，無治安拘留及以上個(gè)人違法記錄；遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；按時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；誠實(shí)守信，個(gè)人無不誠信記錄；熱心小區(qū)公益，責(zé)任心強(qiáng)、公正廉潔；有一定的溝通、組織、協(xié)調(diào)能力，擁有必要的工作時(shí)間；其他應(yīng)符合的條件。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生或發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)、違反政策、不履行職責(zé)、義務(wù)或被依法限制人身自由的，其委員資格自行終止或由業(yè)主大會(huì)決定終止。

暫不具備業(yè)主大會(huì)成立條件的小區(qū)，由所在轄區(qū)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)履行組織小區(qū)自治和事務(wù)管理的義務(wù)。

（三）規(guī)范小區(qū)業(yè)主自治行為。規(guī)范小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)與行為。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)嚴(yán)格按照《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》開展活動(dòng)，小區(qū)所有重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定。小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)維修施工單位的選聘、物業(yè)維修資金使用等重大事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)不得改變或代替業(yè)主大會(huì)作出決定。業(yè)主委員會(huì)對(duì)違反小區(qū)管理規(guī)約的行為進(jìn)行批評(píng)教育和勸止，對(duì)侵占小區(qū)公共權(quán)益及其他違法行為代表業(yè)主大會(huì)和業(yè)主提起訴訟。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)自覺接受所在社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)，向業(yè)主定期通報(bào)工作，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員要提高自身素質(zhì)，學(xué)法、懂法、守法，不得利用業(yè)主委員會(huì)委員身份和職務(wù)之便謀取業(yè)主合法權(quán)益之外的特殊利益。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定后，可以由全體業(yè)主分?jǐn)�，或從小區(qū)業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營所得收益中列支。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)不得占用物業(yè)管理用房作其他用途，其工作經(jīng)費(fèi)不得從物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營收益中列支。

小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、小區(qū)管理規(guī)約，按時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和垃圾處理費(fèi)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主不履行按時(shí)交存住宅專項(xiàng)維修資金義務(wù)的，業(yè)主大會(huì)或業(yè)主大會(huì)委托業(yè)主委員會(huì)書面催交，催交無果的，業(yè)主大會(huì)決定后依法提起訴訟；業(yè)主不履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和垃圾處理費(fèi)義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催交，業(yè)主委員會(huì)督促和調(diào)解，調(diào)解不成的，小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法提起訴訟。

小區(qū)物業(yè)承租人或借用人，應(yīng)自覺遵守小區(qū)管理規(guī)約，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。

（四）城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)對(duì)小區(qū)業(yè)主自治實(shí)行層級(jí)指導(dǎo)和管理。城市（區(qū)、鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處應(yīng)對(duì)小區(qū)自治和管理工作作出部署，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)將小區(qū)自治和管理工作納入日常工作范圍。業(yè)主委員會(huì)及其成員不履職或不依法履職導(dǎo)致小區(qū)管理失序和混亂的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)指導(dǎo)和組織小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)依法改組業(yè)主委員會(huì)。

二、將小區(qū)納入社會(huì)管理綜合治理范圍

（五）各區(qū)縣人民政府和園區(qū)管委會(huì)要堅(jiān)持屬地管理原則，明確本轄區(qū)小區(qū)事務(wù)管理機(jī)構(gòu)，將小區(qū)管理納入社會(huì)管理綜合治理考核范圍。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)是管理轄區(qū)內(nèi)小區(qū)事務(wù)的責(zé)任主體。各級(jí)各有關(guān)部門要嚴(yán)格按照職能職責(zé)和授權(quán)范圍，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)的行政管理和行政執(zhí)法工作，確保職責(zé)履行到位（行政管理和行政執(zhí)法部門的小區(qū)管理工作職責(zé)詳見附件）。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立小區(qū)事務(wù)管理辦公室，明確分管領(lǐng)導(dǎo)和工作人員，在市、區(qū)縣職能部門指導(dǎo)下，做好轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理、業(yè)主自治和物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)工作；社區(qū)居委會(huì)設(shè)小區(qū)事務(wù)管理專干，具體指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的籌備、成立、備案和履職，以及小區(qū)管理、小區(qū)自治、小區(qū)物業(yè)信訪投訴接待處理工作。

（六）各級(jí)綜治部門要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)社會(huì)治安防控體系建設(shè)工作的指導(dǎo)。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)督促開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)、樓棟、樓層、電梯、出入口安裝電子監(jiān)控設(shè)施；指導(dǎo)建立小區(qū)群防群治隊(duì)伍，完善小區(qū)社會(huì)治安和防火巡防機(jī)制；指導(dǎo)小區(qū)、樓棟、單元、家庭等平安創(chuàng)建活動(dòng)。

（七）建立市、區(qū)縣小區(qū)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由綜治、信訪、公安、司法、發(fā)改、民政、人力資源社會(huì)保障、環(huán)保、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、國土資源、城管行政執(zhí)法、房管、工商、消防、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)、衛(wèi)生計(jì)生、電力、自來水、交警、環(huán)衛(wèi)、園林綠化等部門負(fù)責(zé)人組成，由市、區(qū)縣人民政府分管城市工作的負(fù)責(zé)人召集，辦公室設(shè)房地產(chǎn)行政管理部門。根據(jù)會(huì)議需要，邀請(qǐng)街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參加。聯(lián)席會(huì)議負(fù)責(zé)研究商討小區(qū)自治、物業(yè)服務(wù)、管理政策措施，指導(dǎo)實(shí)施小區(qū)自治、物業(yè)服務(wù)、管理工作重大事項(xiàng)，及時(shí)研究和解決小區(qū)自治、物業(yè)服務(wù)、管理工作中全局性、傾向性問題。

三、提升小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平

（八）夯實(shí)小區(qū)前期管理與前期物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)、消防、交警等部門應(yīng)參與新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)并提出意見。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃指標(biāo)，設(shè)計(jì)配建配備物業(yè)管理用房、社區(qū)管理用房、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)用房、車位（庫）、文體活動(dòng)場所、小區(qū)道路、視頻監(jiān)控和門禁設(shè)施，以及消防、園林綠化、環(huán)保環(huán)衛(wèi)、人防、供水、供電、供氣和通訊、電視、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施。

上述配套用房和設(shè)施設(shè)備須經(jīng)物業(yè)承接查驗(yàn)合格，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)對(duì)此加強(qiáng)監(jiān)督。未經(jīng)前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、購房人代表參與物業(yè)承接查驗(yàn)并合格的項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)單位不得交房。物業(yè)承接查驗(yàn)合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、購房人或業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)承接查驗(yàn)相關(guān)資料移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生后轉(zhuǎn)交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)。未辦理物業(yè)承接查驗(yàn)備案手續(xù)的新建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房屋測繪機(jī)構(gòu)不得受理現(xiàn)場實(shí)物測繪。

開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、購房人或業(yè)主代表參與并在各單項(xiàng)驗(yàn)收單上簽字。

（九）規(guī)范物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目交接。小區(qū)業(yè)主大會(huì)自管物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)報(bào)房地產(chǎn)行政管理部門備案。物業(yè)服務(wù)合同期滿或依法終止、物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出小區(qū)時(shí)，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會(huì)交接承接物業(yè)（即小區(qū)配套用房和設(shè)施設(shè)備）及相關(guān)資料。房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)交接的監(jiān)管。

（十）嚴(yán)格履行房屋質(zhì)量及配套設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位、承建單位應(yīng)積極履行房屋及配套設(shè)施設(shè)備法定期保修責(zé)任。法定保修期滿前，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)管控開發(fā)項(xiàng)目資本金；開發(fā)建設(shè)單位在退還承建單位質(zhì)量保證金時(shí)，須經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、所在地社區(qū)居委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽字同意。對(duì)法定保修期內(nèi)未履行保修責(zé)任和義務(wù)的開發(fā)建設(shè)單位，延長保修責(zé)任期，所管控開發(fā)項(xiàng)目資本金解控期相應(yīng)延長。

（十一）推進(jìn)小區(qū)配套設(shè)施設(shè)備綜合改造。供電、供水、供氣、網(wǎng)信、有線電視等單位要加強(qiáng)和組織小區(qū)管網(wǎng)的升級(jí)改造，依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

（十二）加強(qiáng)小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金交存和使用管理。市房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地實(shí)際，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整。住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于住宅共用部位、小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修維護(hù)和更新、改造，不得挪作他用。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社區(qū)居委會(huì)應(yīng)及時(shí)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用情況在受益區(qū)域予以公示，接受業(yè)主監(jiān)督；審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)住宅專項(xiàng)維修資金使用情況的專項(xiàng)審計(jì)；房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)使用住宅專項(xiàng)維修資金維修共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的方案及工程質(zhì)量、造價(jià)等的監(jiān)督。

小區(qū)業(yè)主首期交存住宅專項(xiàng)維修資金使用后余額不足三分之一的，小區(qū)業(yè)主大會(huì)應(yīng)設(shè)定業(yè)主續(xù)交續(xù)存住宅專項(xiàng)維修資金及標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行催交義務(wù)和責(zé)任。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及維修施工單位虛報(bào)維修工程造價(jià)、虛設(shè)維修事項(xiàng)套取住宅專項(xiàng)維修資金的，除依法、依紀(jì)追究相關(guān)責(zé)任外，將該物業(yè)服務(wù)企業(yè)、維修施工企業(yè)計(jì)入不誠信記錄名單，限制該物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，限制該維修施工企業(yè)承接新的小區(qū)維修工程。

（十三）開展物業(yè)服務(wù)行業(yè)星級(jí)評(píng)定。房地產(chǎn)行政管理部門牽頭制定出臺(tái)物業(yè)管理項(xiàng)目、物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)評(píng)定細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)，組織開展星級(jí)評(píng)定工作。

（十四）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。對(duì)管理混亂、服務(wù)水平低、不履行物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主投訴較多經(jīng)查證屬實(shí)，以及達(dá)不到相關(guān)規(guī)定要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，房地產(chǎn)行政管理部門應(yīng)責(zé)令其限期整改，情節(jié)嚴(yán)重或拒不整改、多次整改仍無實(shí)效的，按照相關(guān)規(guī)定注銷其資質(zhì)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按物業(yè)服務(wù)合同履行義務(wù)的，可依法提起訴訟。

四、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展環(huán)境

（十五）制定并落實(shí)支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。合理確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳稅基礎(chǔ)，切實(shí)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)。支持和鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買企業(yè)責(zé)任險(xiǎn)、電梯責(zé)任險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)。

（十六）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)勞動(dòng)用工保障。人力資源社會(huì)保障部門應(yīng)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)勞動(dòng)合同用工管理，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員舉辦招聘會(huì)、優(yōu)先提供招聘平臺(tái)并實(shí)行免費(fèi)服務(wù)。