物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，加強(qiáng)基層治理和社區(qū)管理，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《廣東省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

業(yè)主通過選聘其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式進(jìn)行物業(yè)管理的，參照本辦法執(zhí)行。

第三條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，監(jiān)管市區(qū)住宅專項維修資金收繳、使用工作，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理招標(biāo)項目備案、中標(biāo)備案工作，指導(dǎo)各區(qū)（縣級市）、濱海新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、水東灣新城住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門做好物業(yè)管理監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第四條 各區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

（一）監(jiān)督、管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員；

（二）處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴；

（三）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第五條 鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，主要履行下列職責(zé)：

（一）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會選舉、換屆和日常工作；

（二）負(fù)責(zé)業(yè)主委員會的備案工作；

（三）調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)安排人員負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)物業(yè)管理活動。

第六條 居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)安排人員協(xié)助、配合開展物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，協(xié)助調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

第七條 發(fā)展改革、公安、應(yīng)急管理、自然資源、市場監(jiān)管、城管執(zhí)法、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康等行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照法定職責(zé)，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、公共秩序、應(yīng)急管理、房屋安全、房屋和設(shè)施設(shè)備使用、環(huán)境污染、衛(wèi)生防疫等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)。

第八條 建立物業(yè)管理人民調(diào)解制度，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛，促進(jìn)社會建設(shè)和社區(qū)和諧。

司法行政部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛的人民調(diào)解工作。

第九條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，應(yīng)當(dāng)定期開展業(yè)主滿意度測評，運(yùn)用企業(yè)信用等級評定對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法、誠信經(jīng)營，提高服務(wù)水平。

物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會建立誠信企業(yè)激勵獎勵和不良企業(yè)懲戒機(jī)制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息發(fā)布制度。

第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)督委員會

第十條 在收到業(yè)主依法提出成立業(yè)主大會書面申請后七日內(nèi)，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)會同提交申請的業(yè)主，將組建首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）的事項公告全體業(yè)主。公告時間不少于十五日，公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括籌備組組成、業(yè)主代表條件、產(chǎn)生方式以及業(yè)主提交資料方式和期限等。

第十一條 籌備組由業(yè)主代表五人至十三人的單數(shù)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表一人以及建設(shè)單位代表一人組成�；I備組的業(yè)主代表可由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組業(yè)主代表按推薦人數(shù)多少的順序確定。推薦人數(shù)相同的，抽簽確定排名順序。

第十二條 籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本人未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)任職；

（二）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；

（三）無泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)活動的行為。

籌備組業(yè)主代表不符合前款規(guī)定的，經(jīng)二分之一以上籌備組成員簽字確認(rèn)，由籌備組取消其業(yè)主代表資格，公告全體業(yè)主。

第十三條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在籌備組成立之日起七日內(nèi)，依法向籌備組提供成立業(yè)主大會所需的文件。逾期不提供的，籌備組可申請區(qū)（縣級市）住房和建設(shè)行政管理部門責(zé)令建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期提供，或申請住房和建設(shè)行政管理部門依法調(diào)取。

第十四條 業(yè)主大會在首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日成立。

業(yè)主大會可制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，有權(quán)決定利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的使用。

第十五條 籌備組或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會會議召開前十五日將會議時間、地點、議題和議程書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和居（村）民委員會，同時在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少十五日，并書面通知全體業(yè)主。

業(yè)主大會會議涉及業(yè)主委員會選舉和續(xù)聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)派員參加。

第十六條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)的形式。采用書面、電子網(wǎng)絡(luò)投票系統(tǒng)等形式征求意見的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示十五日。

第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會的表決情況及統(tǒng)計結(jié)果書面告知居（村）民委員會和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告三十日，業(yè)主有權(quán)查詢相關(guān)材料。

選票、表決票、書面委托書、表決情況及統(tǒng)計結(jié)果等表決文件和選舉文件由業(yè)主委員會保管。

第十八條 業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在以下行為之一的，不得成為業(yè)主委員會成員候選人：

（一）欠繳住宅專項維修資金的；

（二）違法改建、加建、搭建的；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（四）連續(xù)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)三個月以上或累計欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個月以上的。

第十九條 業(yè)主委員會不依法組織業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，業(yè)主可以請求鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）三十日內(nèi)協(xié)助業(yè)主組織召開。

第二十條 業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會決定。候補(bǔ)委員不領(lǐng)取工作補(bǔ)貼。

業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會委員的工作補(bǔ)貼的使用情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日，接受業(yè)主監(jiān)督。

第二十一條 業(yè)主委員會使用印章時應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會全體委員過半數(shù)同意。

第二十二條 業(yè)主委員會在召開業(yè)主委員會會議前，應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會，并聽取居（村）民委員會的建議。

第二十三條 業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)于作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告至少三十日。

第二十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約、議事規(guī)則，不得有下列行為：

（一）未經(jīng)業(yè)主委員會會議決定擅自使用業(yè)主委員會印章的；

（二）連續(xù)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)三個月以上或累計欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)六個月以上的；

（三）欠繳住宅專項維修資金的；

（四）違法改建、加建、搭建的；

（五）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的；

（六）組織、煽動業(yè)主進(jìn)行非法集會、非法游行、非法上訪等擾亂社會公共秩序的行為的；

（七）組織、煽動業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共設(shè)備設(shè)施維修維護(hù)費(fèi)用等行為的；

（八）在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職的。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會會議決定中止其委員職務(wù)，并提請業(yè)主大會會議決定終止其委員職務(wù)。

第二十五條 任何單位或個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有本辦法第二十四條規(guī)定情形，可以向鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）投訴或舉報。

第二十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會委員的姓名、聯(lián)系電話、職責(zé)、任期等信息在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示至任期屆滿。

業(yè)主委員會委員職務(wù)終止的和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時將業(yè)主委員會委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少三十日。

第二十七條 業(yè)主大會可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)督委員會。業(yè)主監(jiān)督委員會履行以下職責(zé)：

（一）列席參加業(yè)主委員會會議；

（二）對業(yè)主委員會工作提出質(zhì)詢；

（三）對不符合業(yè)主委員會委員條件的委員，提請業(yè)主大會終止其職務(wù)；

（四）監(jiān)督共有物業(yè)的收益收支、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會委員工作補(bǔ)貼的使用情況，必要時可以提請業(yè)主大會委托第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計；

（五）處理針對業(yè)主委員會及其委員的投訴、舉報；

（六）在業(yè)主委員會未依法組織召開業(yè)主大會時，組織召開業(yè)主大會定期會議或臨時會議；

（七）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十八條 業(yè)主監(jiān)督委員會由業(yè)主代表三人至七人的單數(shù)組成，由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。

業(yè)主監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主監(jiān)督委員會成員的姓名、聯(lián)系電話、職責(zé)和任期等情況在在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示至任期屆滿。

第二十九條 業(yè)主監(jiān)督委員會的成員應(yīng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主且非業(yè)主委員會委員；

（二）本人未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（四）具備必要的工作時間和精力，熱心公益事業(yè)，公正廉潔；

（五）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約規(guī)定的其他條件。

第三十條 業(yè)主監(jiān)督委員會成員不符合成員條件的，百分之二十以上的業(yè)主可以書面提議業(yè)主監(jiān)督委員會決定中止其成員職務(wù)，由業(yè)主監(jiān)督委員會提請業(yè)主大會會議決定終止其成員職務(wù)。

業(yè)主監(jiān)督委員會拒絕履行前款規(guī)定職責(zé)的，或在收到前款規(guī)定書面提議之日起三十日內(nèi)不履行職責(zé)的，業(yè)主可以請求鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）在三十日內(nèi)協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，決定終止該業(yè)主監(jiān)督委員會成員的職務(wù)。

第三十一條 業(yè)主監(jiān)督委員會作出決定必須經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。

第三十二條 業(yè)主監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)將對業(yè)主委員會的質(zhì)詢情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公布。

第三十三條 業(yè)主監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)將投訴、舉報的調(diào)查結(jié)果和處理結(jié)果告知投訴人或舉報人、業(yè)主委員會、被投訴或被舉報的委員。

業(yè)主監(jiān)督委員會應(yīng)當(dāng)為投訴人或舉報人保密。

第三十四條 提倡業(yè)主監(jiān)督委員會邀請居（村）民委員會或聘請專業(yè)人士參與業(yè)主監(jiān)督委員會的工作。

第三十五條 業(yè)主監(jiān)督委員會的工作經(jīng)費(fèi)，業(yè)主監(jiān)督委員會成員的選舉、任期、工作補(bǔ)貼等參照業(yè)主委員會和委員的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十六條 預(yù)售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取《商品房預(yù)售許可證》之前，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；現(xiàn)售物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在權(quán)屬初始登記之前，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第三十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)管理范圍、管理服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理使用、合同期限、合同解除、合同終止的處理方式及違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，提交以下材料備案（各縣級市、電白區(qū)的向物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門備案；茂南區(qū)及濱海新區(qū)、高新區(qū)、水東灣新城等三個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案）：

（一）前期物業(yè)招標(biāo)方式審批表；

（二）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；

（三）招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；

（四）招標(biāo)文件；

（五）委托代理招標(biāo)的，附招標(biāo)代理委托合同；

（六）分期建設(shè)的項目分為二個以上物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)提供縣（市、區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門出具的物業(yè)管理區(qū)域劃分證明；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十九條 前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起十五日內(nèi)，提交以下材料備案（各縣級市、電白區(qū)的向物業(yè)所在地的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門備案；茂南區(qū)及濱海新區(qū)、高新區(qū)、水東灣新城等三個經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案）：

（一）前期物業(yè)管理中標(biāo)備案申報表；

（二）物業(yè)管理區(qū)域備案回執(zhí)；

（三）招標(biāo)公告和招標(biāo)文件；

（四）開標(biāo)簽到表；

（五）評標(biāo)專家評分表；

（六）評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告；

（七）中標(biāo)單位的投標(biāo)文件；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂選聘協(xié)議之日起十五日內(nèi)將選聘協(xié)議按前款規(guī)定備案。

第四十條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，必須在銷售現(xiàn)場顯著位置公告前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、規(guī)劃設(shè)計要點、規(guī)劃總平面圖。規(guī)劃總平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)示物業(yè)服務(wù)用房、配電房、水泵房、垃圾房等的位置和面積。

第四十一條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，并向各區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門提供經(jīng)雙方確認(rèn)的資料移交清單備案：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)的報建、批準(zhǔn)文件，竣工總平面、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（三）設(shè)施設(shè)備買賣合同復(fù)印件及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（六）物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單；

（七）物業(yè)服務(wù)用房的清單；

（八）業(yè)主清冊；

（九）物業(yè)的使用、維護(hù)、管理必需的其他資料。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動，并予以妥善保存。在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將前款資料移交給業(yè)主委員會。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十二條 經(jīng)過業(yè)主大會決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)招標(biāo)方案（續(xù)聘或者選聘方案）和物業(yè)服務(wù)合同草案的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告至少十五天，征求業(yè)主意見。

第四十三條 區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）對業(yè)主委員會采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)的形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

第四十四條 業(yè)主委員會與續(xù)聘或者選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)管理區(qū)域所在地的區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）備案，同時以書面形式告知居（村）民委員會。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示至合同期屆滿。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定在業(yè)主大會后五日內(nèi)以書面形式告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主大會續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會書面告知后十日內(nèi)，與業(yè)主委員會續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不接受業(yè)主大會續(xù)聘決定的，應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主委員會書面告知后五日內(nèi)以書面形式告知業(yè)主委員會。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前一個月與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)合同一方要求提前終止服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知對方，并以書面形式告知區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告至少三十日。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交下列資料和財產(chǎn)，并配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

（一）第四十一條規(guī)定的資料；

（二）利用全體業(yè)主所有的公共部位經(jīng)營的相關(guān)資料；

（三）物業(yè)服務(wù)期間改造、維修、保養(yǎng)有關(guān)物業(yè)形成的技術(shù)資料；

（四）物業(yè)服務(wù)用房；

（五）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備；

（六）采用酬金制計費(fèi)方式發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余，及用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的資產(chǎn)及物品；

（七）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者裝修押金等其他應(yīng)當(dāng)移交的財物；

（八）其他應(yīng)當(dāng)移交的資料和財產(chǎn)。

如物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備是經(jīng)業(yè)主同意，由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)出資或墊資建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或者依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對業(yè)主大會決定有異議等為由拒絕辦理交接。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作進(jìn)行監(jiān)督。公安部門、居（村）民委員會予以協(xié)助。

第四十九條 新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，與業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗。

查驗時，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人共同簽字。

第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，及時處理投訴，改進(jìn)物業(yè)服務(wù)。

第五章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第五十一條 物業(yè)使用中禁止下列行為：

（一）損壞、擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；

（二）違反法律法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的；破壞或者擅自改變房屋外立面及私開門窗的；違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的；

（四）侵占、損壞樓道、活動場所等物業(yè)共用部位的；損毀健身設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的；擅自移動共用設(shè)施設(shè)備或者改變共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（五）損壞花草樹木、園林景觀；賭博、利用迷信活動危害社會的；飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的；隨意傾倒垃圾、放置雜物的；以亂停亂放車輛等方式堵塞主干道或者出入口，擾亂物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的；損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓，妨礙消防、安全出口通道暢通的；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約禁止的其他行為。　　

業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止，經(jīng)勸阻、制止仍未改正的，向區(qū)（縣級市）行政主管部門報告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有前款規(guī)定行為之一的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會向物業(yè)行業(yè)協(xié)會投訴或由業(yè)主委員會向區(qū)（縣級市）行政主管部門報告。區(qū)（縣級市）行政主管部門和物業(yè)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)按相關(guān)規(guī)定及時依法處理。

第五十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持房屋權(quán)屬證明、使用證明、裝修施工圖紙以及裝修施工單位資質(zhì)證明等有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第五十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議。物業(yè)裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：裝飾裝修工程的實施內(nèi)容和實施期限、允許施工的時間、廢棄物的清運(yùn)與處置、物業(yè)外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安裝要求、禁止行為和注意事項、違約責(zé)任等事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、管理規(guī)約、物業(yè)裝飾裝修監(jiān)督管理協(xié)議的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時報告區(qū)（縣級市）城管執(zhí)法管理部門。

第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)空閑車位租售并舉的運(yùn)營機(jī)制。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足，需要增設(shè)的，在不占用市政設(shè)施以及公共配套設(shè)施的前提下，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)后，方可增設(shè)。

車位、車庫的管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定收取場地租賃費(fèi)的，扣除管理成本后的場地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有。

第五十六條 物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所產(chǎn)生的公共收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項維修資金或者共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，也可以按照業(yè)主大會的決定用于業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)等。

公共收益應(yīng)當(dāng)單獨記賬，不得擅自挪用。公共收益的管理者應(yīng)當(dāng)至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次收支情況。

第五十七條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十八條 公共收益不足以支付物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用的，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未出售的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未出售物業(yè)的建筑面積占物業(yè)專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分的總建筑面積的比例分?jǐn)傁鄳?yīng)當(dāng)費(fèi)用。

第六章 法律責(zé)任

第五十九條 違反本辦法第十條定的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可以按下列規(guī)定罰款：

（一）公示期不足三十日的，處二萬元以下罰款；

（二）未在顯著位置公示的，處二萬元以上五萬元以下罰款。

第六十條 違反本辦法第十五條、第十六條、第十七條、第二十、第二十三條、第二十四條、第二十六條規(guī)定的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責(zé)令改正；拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主委員會。

第六十一條 業(yè)主委員會違反業(yè)主大會的決定、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約的規(guī)定使用印章，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由該同意使用印章的業(yè)主委員會委員承擔(dān)民事責(zé)任。

第六十二條 業(yè)主監(jiān)督委員會或業(yè)主監(jiān)督委員會成員未依照本辦法、業(yè)主大會的決定、業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約履行職責(zé)的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）責(zé)令改正；拒不改正的，可以組織選舉新的業(yè)主監(jiān)督委員會。

第六十三條 違反本辦法第四十一條規(guī)定的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按下列規(guī)定罰款 ：

（一）移交資料不齊全的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）移交資料存在造假情形的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）拒不移交資料的，處十萬元的罰款。

第六十四條 違反本辦法第四十七條規(guī)定的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，按下列規(guī)定罰款 ：

（一）移交資料不齊全的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

（二）移交資料存在造假情形的，處五萬元以上十萬元以下的罰款；

（三）拒不移交資料的，處十萬元的罰款。

第六十五條 違反本辦法第五十一條規(guī)定的，給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任，并按下列規(guī)定予以查處：

（一）違反第一項規(guī)定的，由區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門責(zé)令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）違反第二項規(guī)定的，由區(qū)（縣級市）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政管理部門依照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定查處。

（三）違反第三項規(guī)定的，由區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處一千元以上五千元以下的罰款，對裝飾裝修企業(yè)處五千元以上五萬元以下的罰款；逾期未拆除的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門可以申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

（四）違反第四項規(guī)定的，由區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告；對個人可以處五千元以上一萬元以下的罰款；對單位可以處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

（五）違反第五項、第六項規(guī)定的，由相關(guān)行政管理部門依法查處。

第六十六條 違反本辦法第五十五條規(guī)定，利用公共區(qū)域增設(shè)車位、車庫的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正，給予警告；個人處一千元以上一萬元以下的罰款；單位處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十七條 違反本辦法第五十六條規(guī)定的，區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正。

第六十八條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會有下列行為的，由區(qū)（縣級市）住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理部門責(zé)令限期改正，并由政府有關(guān)部門依法追究責(zé)任：

（一）強(qiáng)行收取清運(yùn)費(fèi)、進(jìn)場費(fèi)等；

（二）限制部分通信、有線電視等單位實施網(wǎng)絡(luò)接入或改造的；

（三）指定裝修物料搬運(yùn)隊伍的。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料的，由財政行政管理部門按照《中華人民共和國會計法》的規(guī)定給予處罰。

第七十條 未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會擅自作出以下決定的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會委員承擔(dān)民事責(zé)任：

（一）改變物業(yè)用房的用途；

（二）改變物業(yè)用房位置，縮小物業(yè)用房面積。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告前款行為，并告知業(yè)主有權(quán)提請業(yè)主大會終止違反上述規(guī)定的委員資格。

第七章 附則

第七十一條 物業(yè)區(qū)域內(nèi)的顯著位置指物業(yè)區(qū)域內(nèi)的入口處、小區(qū)公告欄、電梯入口處、物業(yè)用房等位置。

第七十二條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第七十三條 本辦法自公布之日起施行。