物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》等有關規(guī)定，結合我市實際，制定本實施辦法。

第二條 本實施辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)管理服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

第三條 市、縣價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門負責行政區(qū)域內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第四條 提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

第六條 物業(yè)服務收費按不同物業(yè)的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

普通住宅（不含別墅，下同）的公共服務收費及住宅區(qū)停車服務等專項服務收費，實行政府指導價，其他的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。

第七條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費，由政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設施、環(huán)境和物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，并每2年向社會公布一次。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。

實行市場調節(jié)價的物業(yè)服務收費，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在服務合同中約定。

湘橋區(qū)、楓溪區(qū)的物業(yè)服務收費政府指導價由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定并公布；潮安縣、饒平縣物業(yè)服務收費政府指導價由當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門制定并公布。

第八條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內的顯眼位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

第九條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)管理企業(yè)承擔的物業(yè)管理服務計費方式。

酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)管理服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

第十條 業(yè)主大會成立前，開發(fā)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)應在前期物業(yè)服務合同中約定公共服務收費標準（水平）、收費方式、計費起始時間，并同時約定物業(yè)管理服務內容、服務標準，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。

實行政府指導價的前期物業(yè)管理公共服務收費水平應在政府指導價范圍內約定，并在業(yè)主入住前報經(jīng)價格主管部門核準。

第十一條 業(yè)主大會成立后，普通住宅公共服務收費標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導價范圍內與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。

第十二條 買賣合同、物業(yè)管理服務合同原約定的收費標準與新公布的政府指導價不一致的或合同約定計費起止時間未到期的，若雙方同意仍執(zhí)行原合同約定的，從其約定；業(yè)主委員會（業(yè)主大會）或物業(yè)管理企業(yè)提出修改的,應按照同期新公布的政府指導價在買賣合同或物業(yè)管理服務合同中重新約定。

第十三條 開發(fā)建設單位售房時，承諾的物業(yè)服務收費標準低于公布的同一服務等級收費標準的，其差額部分由做出承諾的開發(fā)建設單位補付給物業(yè)管理企業(yè)。

第十四條 實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)管理服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

物業(yè)管理服務成本或者物業(yè)服務支出的構成一般包括以下內容：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)管理服務支出或者物業(yè)管理服務成本。

第十五條 實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)管理服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)管理服務合同約定以外的支出。

物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算,每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。

業(yè)主和業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)管理服務資金的支出情況提出質詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。

第十六條 物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第十七條 物業(yè)服務收費按法定產(chǎn)權面積計收。已辦理房產(chǎn)證的，以房產(chǎn)證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產(chǎn)權證的，以物業(yè)買售合同中建筑面積為準。但雙方另有約定的除外。

物業(yè)服務收費按月計收。除業(yè)主自愿外，不得預收。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務中應當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)管理服務合同，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)應每半年（或一年）以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務收費、經(jīng)營性設施收益、公共水電費用分攤、物業(yè)維修基金的收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。業(yè)主違反物業(yè)管理服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金。

第二十一條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)相關業(yè)主、業(yè)主大會同意并辦理有關批準手續(xù)后，利用物業(yè)共用部位、共用設施進行經(jīng)營所得的收益，應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第二十四條 住宅小區(qū)內符合規(guī)劃要求的配套專用停車場，由物業(yè)管理企業(yè)人員提供管理服務的，可收取停車管理服務費。停車服務收費實行政府指導價。具體收費標準在政府指導價范圍內自行確定。物業(yè)管理企業(yè)應向價格主管部門申領《廣東省經(jīng)營服務性收費許可證》，實行亮證收費。

在保證業(yè)主停車的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設立外來臨時停車位，進入小區(qū)執(zhí)行公務、搶修檢修、救護等特種車輛及業(yè)主的搬家車、送貨車以及臨時停車時間在4小時內的車輛不得收取停車費，臨時停車時間超過4小時的車輛按規(guī)定收費標準計次收費。

停車服務收費應用于補充物業(yè)管理支出。

第二十五條 裝修保證金由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。

在業(yè)主裝修完畢后，經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)查驗，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業(yè)主。除此以外，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝修單位等收取其他押金、保證金。

裝修產(chǎn)生的垃圾余泥由業(yè)主或物業(yè)使用人自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第二十六條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理服務并相應收取服務費用的，其它部門和單位不得向業(yè)主重復收取性質和內容相同的費用。

第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十八條 政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務內容、標準和收費項目、標準的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。