物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總則

第一條　為了維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，規(guī)范物業(yè)管理活動，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條　提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位和其他組織推行物業(yè)管理。

第四條　市人民政府物業(yè)管理主管部門負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣、區(qū)人民政府物業(yè)管理主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責指導(dǎo)、幫助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會、村民委員會予以協(xié)助和配合。

公安、住建、規(guī)劃、市政、環(huán)保、園林、物價等部門按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務(wù)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定應(yīng)當承擔責任，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。

第六條　一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域按照下列規(guī)定進行具體劃分：

(一)按照物業(yè)項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定;

(二)物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域，但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(三)已經(jīng)實施物業(yè)管理的區(qū)域，其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域;

(四)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條　物業(yè)管理區(qū)域房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，應(yīng)當成立業(yè)主大會。

符合前款條件的，建設(shè)單位應(yīng)當及時書面報告物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府自收到書面報告三十日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第九條　業(yè)主大會籌備組由五至七人組成。組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，成員由建設(shè)單位代表一人，由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主代表若干人組成。

業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助業(yè)主大會籌備組工作，為籌備工作提供一切便利條件。

第十條　業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和議程;

(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

(三)確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

(四)擬定業(yè)主委員會選舉辦法，提出業(yè)主委員會委員候選人名單;

(五)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

業(yè)主大會籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開的十五日前將前款第(一)項至第(四)項的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十一條　業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當向業(yè)主委員會移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，其職責自行終止。

業(yè)主大會籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔。

第十二條　下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

(五)籌集和使用專項維修資金;

(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

第十三條　業(yè)主大會會議每年至少召開一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)有百分之二十以上業(yè)主提議的;

(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行召集義務(wù)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促或者組織召開業(yè)主大會會議。

第十四條　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前將有關(guān)事項公告，通知全體業(yè)主，同時告知相關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十五條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會。

業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定本條例規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當予以公布。

第十六條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

第十七條　業(yè)主委員會對業(yè)主大會負責，依法履行下列職責：

(一)召集和主持業(yè)主大會，報告物業(yè)管理年度工作;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;

(三)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù);

(四)及時了解業(yè)主、使用人的意見和建議，協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;

(五)監(jiān)督業(yè)主、使用人履行管理規(guī)約;

(六)業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十八條　業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)�？捎芍魅�、副主任、委員五至九名組成，人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會委員應(yīng)當由業(yè)主擔任，任期為三至五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會委員實行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業(yè)主委員會主任、副主任由當選的業(yè)主委員會委員從業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會任期屆滿六十日內(nèi)，應(yīng)當召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉。

業(yè)主委員會名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十九條　業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生三十日內(nèi)，持下列資料向所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會成立的情況;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會成員的基本情況。

第二十條　業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當有超過半數(shù)成員出席，作出的決定應(yīng)當經(jīng)全體成員過半數(shù)以上同意。

第二十一條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議決定，其委員職務(wù)終止：

(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;

(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(四)被判處刑罰的;

(五)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;

(六)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;

(七)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人財物的;

(八)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的。

第二十二條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十三條　業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三章　物業(yè)的前期管理與移交

第二十四條　在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)的前期管理;投標人少于三個或者物業(yè)建筑總面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十五條　由建設(shè)單位招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括雙方的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)的基本情況，服務(wù)事項、質(zhì)量和費用，計費方式和收費起始時間，合同期限、合同解除條件和違約責任等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，但是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

第二十六條　建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十七條　建設(shè)單位應(yīng)當自物業(yè)竣工驗收備案之日起三十日內(nèi)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù);分期建設(shè)的物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接查驗手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當嚴格按照國家有關(guān)規(guī)定對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)當進行記錄并書面告知建設(shè)單位，由建設(shè)單位負責處置。

第二十八條　在辦理交接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)物業(yè)移交明細表;

(二)物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;

(三)單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;

(四)共用配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖;

(五)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明書、電路示意圖等技術(shù)資料;

(六)物業(yè)及配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)清單;

(七)經(jīng)審核驗收的物業(yè)管理用房資料;

(八)環(huán)保、綠化等相關(guān)工程的綜合驗收資料;

(九)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書;

(十)物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十九條　尚未出售或者已出售但尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔。

第三十條　新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房(包括業(yè)主委員會工作用房)：

(一)物業(yè)建筑總面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑總面積的千分之三提供，超過三十萬平方米以上的部分，按物業(yè)建筑總面積的千分之一提供;

(二)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。從事物業(yè)管理的人員，應(yīng)當依法取得執(zhí)業(yè)資格證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在經(jīng)營服務(wù)場所公示營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書和從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格證書。

第三十二條　業(yè)主委員會應(yīng)當與被選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列主要內(nèi)容：

(一)物業(yè)的基本情況;

(二)委托方和受托方的權(quán)利義務(wù);

(三)物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;

(四)物業(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法;

(五)物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求;

(六)合同的期限、變更和解除;

(七)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;

(八)違約責任及解決糾紛的途徑;

(九)專項維修資金的管理使用;

(十)物業(yè)管理用房。

物業(yè)服務(wù)合同可以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐物業(yè)小區(qū)前，向業(yè)主委員會交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如有違約，相關(guān)費用從其履約保證金中列支。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于合同簽訂之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣、區(qū)物業(yè)管理主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中享有下列權(quán)利：

(一)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定相關(guān)工作制度;

(二)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同實施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費用;

(三)選擇專業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專項服務(wù);

(四)制止損害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十四條　物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當保持物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備完好，環(huán)境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求提供服務(wù)：

(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范實施管理服務(wù);

(二)在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;

(三)經(jīng)常對物業(yè)管理區(qū)域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護;

(四)發(fā)現(xiàn)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進行維修;

(五)接到物業(yè)損壞報修時，限時進行維護和處理;

(六)健全物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)賬冊;

(七)建立、完善和宣傳應(yīng)對突發(fā)公共事件的處理機制、處理預(yù)案和具體處理措施;

(八)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務(wù);

(九)維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活、安全秩序，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會和有關(guān)行政主管部門報告;

(十)經(jīng)業(yè)主或使用人同意，為業(yè)主和使用人購買物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險和公眾責任保險;

(十一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，提供與業(yè)主、使用人約定的其他管理服務(wù)事項。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項。

實行政府指導(dǎo)價的，價格主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)的類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價指數(shù)變動情況，制定相應(yīng)等級的最高限價，并向社會公布。

第三十六條　業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)服務(wù)費用經(jīng)約定可以預(yù)交預(yù)收，但預(yù)收期限不得違反物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定。合同未約定的，預(yù)收期限不得超過三個月。

未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供服務(wù)收取費用或者服務(wù)報酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。

違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

第三十七條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，應(yīng)當按照下列規(guī)定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最終用戶收取有關(guān)費用：

(一)業(yè)主自用的按分戶的計量器具顯示的量值向業(yè)主收取;

(二)部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤;

(三)全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續(xù)費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。

第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿時，不得單方面退出物業(yè)管理區(qū)域。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域時，應(yīng)當在七日內(nèi)向業(yè)主委員會移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

(一)業(yè)主共有的結(jié)余資金;

(二)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料;

(三)物業(yè)管理用房;

(四)維修、保養(yǎng)物業(yè)形成的技術(shù)資料;

(五)物業(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設(shè)施設(shè)備;

(六)其他應(yīng)當移交的資料和財物。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損毀、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。

第四十條　市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當建立物業(yè)投訴受理制度，受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴并依法及時處理。

第五章　物業(yè)的使用和維護

第四十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌;

(二)占用、拆改、損壞物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備或者違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能;

(三)在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區(qū)道路、停車場、自行車房(棚)或者在其他共用場地違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)未經(jīng)批準改變住宅房屋的主要用途;

(五)擅自改變綠地使用性質(zhì);

(六)擅自改變?nèi)朔拦こ逃猛净蛘呓Y(jié)構(gòu)的行為;

(七)影響環(huán)境衛(wèi)生、整潔、和諧的行為;

(八)法律、法規(guī)禁止的其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。

第四十二條　業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

第四十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

業(yè)主確需改變共有建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建設(shè)規(guī)劃的要求，在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主委員會依法辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十四條　任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地和綠地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意，并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

第四十五條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途。

占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。

第四十六條　利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)審批手續(xù)。經(jīng)批準的，經(jīng)營性活動的收益主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用;未經(jīng)批準擅自經(jīng)營的，經(jīng)營收益用于補充專項維修資金。

第四十七條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租房屋時，當事人應(yīng)當在房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)將房屋轉(zhuǎn)讓或者出租情況書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

第四十八條　建立和推行物業(yè)保修金制度。具體辦法由市人民政府規(guī)定。

物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位負責。建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況。確屬質(zhì)量問題的，應(yīng)當在七十二小時內(nèi)予以維修。

物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣區(qū)物業(yè)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用由建設(shè)單位承擔。

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的維護責任，除在質(zhì)量保修期內(nèi)按規(guī)定由建設(shè)單位承擔的以外，按下列規(guī)定劃分：

(一)業(yè)主房屋自用部分、自用設(shè)備，維修、更新和改造，由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔;

(二)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造等維修養(yǎng)護項目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施，其費用從專項維修資金中支出;

(三)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，費用從物業(yè)服務(wù)收費中支出;

(四)人為造成物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)管線和設(shè)施設(shè)備的管理、維修和養(yǎng)護責任劃分，有約定的從其約定;沒有約定或者約定不明確的，按照產(chǎn)權(quán)歸屬和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定約定管理、維修和養(yǎng)護責任分界點，分界點向供方方向的由供方負責，分界點向用戶方向的由用戶負責。

前款規(guī)定由用戶負責的，按照本條例第四十九條的規(guī)定確定維護責任。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主應(yīng)當予以配合。

第五十一條　實施物業(yè)管理的住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應(yīng)當交存專項維修資金。

商品住房和已售公有住房等物業(yè)未交納專項維修資金的，業(yè)主和公有住房出售單位應(yīng)當按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定補交專項維修資金。

第五十二條　市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當加強專項維修資金的監(jiān)督管理。

物業(yè)管理區(qū)域未成立業(yè)主委員會的，專項維修資金由物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門代管;業(yè)主委員會成立的，物業(yè)所在地市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門應(yīng)當自業(yè)主委員會成立之日起三十日內(nèi)，將其代管的專項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會管理。

專項維修資金應(yīng)當以物業(yè)管理區(qū)域為單位在銀行專戶存儲，按幢建賬，按戶核算，專款專用。

第五十三條　專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主委員會成立前，專項維修資金的使用由物業(yè)出售單位或者其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門審核后劃撥;業(yè)主委員會成立后，專項維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。

第五十四條　房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，結(jié)余的專項維修資金隨所有權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

房屋滅失的，按照下列規(guī)定返還結(jié)余的專項維修資金：

(一)業(yè)主交存的返還業(yè)主;

(二)公有住房售房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合。

物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益的，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。

第六章　法律責任

第五十六條　建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

(一)不按規(guī)定提供房屋質(zhì)量保證書和使用說明書、不移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(二)不按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款;

(三)前期物業(yè)管理未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)挪用專項維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用專項維修資金額兩倍以下的罰款;

(五)擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的，責令限期改正，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門給予處罰;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款;

(二)不按規(guī)定移交有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬元以上十萬元以下的罰款;

(四)挪用維修資金的，責令限期改正，沒收違法所得，可以并處挪用維修資金額兩倍以下的罰款，情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。

第五十九條　違反本條例規(guī)定，破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)或在小區(qū)亂搭亂建的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責令改正，恢復(fù)原狀;造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十條　違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由市、縣區(qū)物業(yè)管理主管部門責令限期改正，給予警告，并按照有關(guān)規(guī)定處以罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;

(二)擅自占用、挖掘住宅區(qū)內(nèi)道路、共用場地，損害業(yè)主共同利益的;

(三)擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處一千元以上一萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第六十一條　國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。