物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類(lèi)房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)我市物業(yè)服務(wù)事業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《山西省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《山西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，特制定本實(shí)施細(xì)則。

第二條本細(xì)則適用于我市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)、住房保障和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“住建部門(mén)”）資質(zhì)認(rèn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，接受房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）委托，對(duì)住宅小區(qū)和商廈、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等非住宅提供物業(yè)服務(wù)及收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為。

第三條本細(xì)則所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)提供物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主收取的費(fèi)用。

第四條根據(jù)國(guó)家規(guī)定，提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。

第五條市物價(jià)部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)依據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定制定全市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全市的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)工作。市區(qū)范圍內(nèi)（含開(kāi)發(fā)區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市物價(jià)部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)制定，監(jiān)督和管理按照隸屬關(guān)系進(jìn)行；縣（市）物價(jià)部門(mén)會(huì)同同級(jí)住建部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定、監(jiān)督和管理。

第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用和服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

1、住宅類(lèi)（住宅小區(qū)）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。由物價(jià)部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。

2、商廈、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等非住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家、省物業(yè)服務(wù)有關(guān)規(guī)定以合同形式約定。

第八條住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)，按照優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，由物價(jià)部門(mén)會(huì)同住建部門(mén)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和服務(wù)內(nèi)容等，結(jié)合我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入增長(zhǎng)情況及物價(jià)水平的變化進(jìn)行確定和適時(shí)做出調(diào)整。

1、未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)時(shí)，需由住建部門(mén)進(jìn)行行業(yè)指導(dǎo)，中標(biāo)單位需在住建部門(mén)進(jìn)行登記備案。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)根據(jù)具體情況制定。

2、已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物價(jià)和住建部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)等級(jí)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)物價(jià)、住建部門(mén)備案。

3、住宅小區(qū)內(nèi)同時(shí)有營(yíng)業(yè)用房的，區(qū)分不同性質(zhì)和特點(diǎn)執(zhí)行相應(yīng)的收費(fèi)方式和標(biāo)準(zhǔn)。

第九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物價(jià)部門(mén)申請(qǐng)制定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或備案收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)提供以下資料：

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)書(shū)面申請(qǐng)，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)小區(qū)概況、擬執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)及服務(wù)內(nèi)容、成本核算資料和擬執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

2、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)及管理人員資格證書(shū)、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證，物業(yè)服務(wù)委托合同原件及復(fù)印件，業(yè)主選擇物業(yè)服務(wù)等級(jí)相關(guān)資料及意見(jiàn)匯總表。

3、外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在我市承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)提供在我市住建部門(mén)登記記錄。

4、已成立業(yè)主委員會(huì)的，需提供業(yè)主委員會(huì)成立的文件和證明材料，以及業(yè)主委員會(huì)（業(yè)主）對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng)調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)應(yīng)提供：征詢(xún)受影響業(yè)主同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)資料、業(yè)主委員會(huì)同意調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級(jí)的決議、調(diào)整后的物業(yè)服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等。

第十條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

第十一條實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。

實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金，且預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同以外的支出。

物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1、物業(yè)管理人員的工資、社會(huì)保障和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備（包括電梯、二次供水、二次供暖、監(jiān)控設(shè)施、景觀等）的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6、物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；

7、物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

第十二條物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按業(yè)主法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收，未辦理產(chǎn)權(quán)認(rèn)證的，以物業(yè)買(mǎi)售合同中載明的建筑面積計(jì)算。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)原則上按月收取，經(jīng)業(yè)主同意預(yù)收的，可按季度或年度計(jì)收。物業(yè)服務(wù)費(fèi)以外的特約服務(wù)和收費(fèi)由雙方在合同中約定，沒(méi)有合同約定的不得收費(fèi)。

3、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。

第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后應(yīng)提供與物業(yè)服務(wù)等級(jí)相一致的物業(yè)服務(wù)。

第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等單位，應(yīng)當(dāng)向最終用戶(hù)收取有關(guān)費(fèi)用。最終用戶(hù)是指接受上述服務(wù)的最終分戶(hù)使用人。

任何單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款規(guī)定費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，必須嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門(mén)規(guī)定的價(jià)格，不得加價(jià)、加量收費(fèi)。代收手續(xù)費(fèi)由委托單位支付，手續(xù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限制定。

第十五條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主受連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其它部門(mén)和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主和業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和專(zhuān)項(xiàng)維修資金。具體補(bǔ)貼辦法由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)合同約定。

第十八條按照《山西省機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，住宅小區(qū)內(nèi)規(guī)劃設(shè)有專(zhuān)用停車(chē)場(chǎng)（位）的，可向車(chē)主收取車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)，責(zé)任和義務(wù)由雙方約定。車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限制定。

未列入住宅小區(qū)規(guī)劃的停車(chē)場(chǎng)或在小區(qū)內(nèi)道路、空地上設(shè)置停車(chē)位并收費(fèi)的，必須征得業(yè)主大會(huì)同意，收費(fèi)收入要單獨(dú)列帳，開(kāi)支范圍除支付必要的管理成本和稅費(fèi)外，用于補(bǔ)充小區(qū)公共設(shè)施的日常維護(hù)，收支情況向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支盈余情況。

第二十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門(mén)規(guī)定，在服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置、收費(fèi)場(chǎng)所設(shè)置明碼標(biāo)價(jià)牌（欄），公示物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、12358價(jià)格舉報(bào)電話(huà)等有關(guān)情況。

第二十一條物價(jià)、住建部門(mén)應(yīng)依據(jù)職責(zé)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由物價(jià)部門(mén)依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》等予以處罰。

第二十二條本實(shí)施細(xì)則自發(fā)布之日起30日后施行，有效期五年，期滿(mǎn)自行失效。