物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總　則

第一條　為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本細則。

第二條　丹東市城市市區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督適用本細則。

第三條　本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第四條 丹東市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(房產(chǎn))(以下簡稱市物業(yè)主管部門)負責丹東市城市市區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

規(guī)劃、物價等有關(guān)行政管理部門按照各自職責,協(xié)助做好丹東市行政區(qū)域范圍內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，協(xié)助市物業(yè)主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條　房屋所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當履行相應(yīng)的義務(wù)。

第七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關(guān)物業(yè)管理的合法權(quán)益，履行《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

第八條　符合成立業(yè)主大會條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)居民委員會在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組建成立首次業(yè)主大會會議籌備組，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)所在地的市物業(yè)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

(二)房屋及建筑物面積清冊;

(三)業(yè)主名冊;

(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

(六)物業(yè)管理用房配置證明;

(七)其他有關(guān)的文件資料 。

第十條　首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

第十一條　業(yè)主大會會議籌備組(以下簡稱籌備組)代表產(chǎn)生的具體辦法是：

(一)業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦。具體標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)多層住宅1個單元選出1個業(yè)主代表，高層住宅每8層(含8層)選出1個業(yè)主代表，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)多層住宅2-3個單元選出1個業(yè)主代表，高層住宅每6層(含6層)選出1個業(yè)主代表，10萬平方米以上的多層住宅每棟樓選出1名業(yè)主代表，高層住宅每4層(含4層)選出1個業(yè)主代表。業(yè)主代表的產(chǎn)生需經(jīng)相關(guān)業(yè)主一半以上業(yè)主簽字同意。

(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處推舉代表1名，任籌備組組長。

(三)由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會推舉1至2名代表。

(四)由建設(shè)單位推舉1至2名代表。

籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

第十二條　籌備組應(yīng)當做好以下籌備工作：

(一)確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。

第十三條　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應(yīng)當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程在小區(qū)內(nèi)公告。

第十四條　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會對籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施作出決定，必須經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。逾期不參加投票業(yè)主的專有部分建筑面積和人數(shù)是否計入已表決的多數(shù)專有部分建筑面積和人數(shù)，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。

業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

第十五條　業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十六條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員應(yīng)當符合《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

第十七條　業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單;

(五)業(yè)主大會會議的各項表決情況記錄。

市物業(yè)主管部門應(yīng)當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當重新備案。

第十八條　業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)有半數(shù)以上委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應(yīng)當于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的建議和意見。

第十九條　業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員的任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。每屆任期不超過5年。

業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，可以由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應(yīng)當自任期屆滿之日起10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十條　業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第二十一條　業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以根據(jù)本細則第十七條第三款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應(yīng)當組織全體業(yè)主召開。

業(yè)主大會臨時會議有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則提出質(zhì)詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第二十二條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的、新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府代行業(yè)主委員會職責。

第二十三條　管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第二十四條　業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會委員資格和人數(shù)以及任期等事項作出約定。

第二十五條 房屋出售率達到50%以上的原有住宅區(qū)，業(yè)主委員會的選舉產(chǎn)生參照以上條款進行。

第三章　前期物業(yè)管理

第二十六條　建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

建設(shè)單位應(yīng)當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬平方米的，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十七條　建設(shè)單位在銷售物業(yè)前應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

建設(shè)單位在銷售物業(yè)時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務(wù)作出說明。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

第二十八　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容。

第二十九條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十條　物業(yè)未經(jīng)竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地進行查驗，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當向市物業(yè)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門報告。

第三十一條　在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;

(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料、相關(guān)場地查驗記錄;

(四)物業(yè)質(zhì)量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)交接完畢后30日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將其中的共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交市物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章。

第三十二條　建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業(yè)管理用房，最低不得少于60平方米，業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，最低不得少于15平方米。

物業(yè)管理用房應(yīng)當與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當在批準的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計方案中載明。市規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設(shè)計方案時應(yīng)征求市物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設(shè)置的意見，建設(shè)單位應(yīng)將物業(yè)管理用房的面積、位置在設(shè)計方案中載明。

經(jīng)依法審批，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應(yīng)當按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應(yīng)價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第三十三條　物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由市物業(yè)主管部門登記建檔。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十四條　一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下條款：

(一)當事人的名稱或者姓名和住所;

(二)物業(yè)的基本情況;

(三)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)質(zhì)量要求;

(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;

(五)雙方的權(quán)利義務(wù);

(六)專項維修資金的管理和使用;

(七)物業(yè)管理用房的管理和使用;

(八)合同期限;

(九)違約責任;

(十)爭議解決方式。

物業(yè)服務(wù)合同的條款應(yīng)當事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外，物業(yè)服務(wù)合同期限應(yīng)不少于3年。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細則第三十一條第一款規(guī)定的資料。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期聽取業(yè)主和物業(yè)使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

住宅物業(yè)的最終用戶，按照下列規(guī)定確定：

(一)專有部分以單個業(yè)主作為最終用戶;

(二)部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶;

(三)全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

第三十九條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位不得強制要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用。確需委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，應(yīng)當簽訂委托代收協(xié)議。

第四十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費須持有物價部門核發(fā)許可證，并持證收費。實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應(yīng)當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應(yīng)當每年至少向業(yè)主委員會和業(yè)主大會報告一次，接受全體業(yè)主的監(jiān)督;實行包干制收費方式的，應(yīng)當定期公布物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)合同期滿2個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項。業(yè)主大會決定聘用的，應(yīng)當依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同;不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當依法重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再繼續(xù)進行物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)期滿2個月前，書面通知業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會召集業(yè)主大會會議，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將本細則第三十三條第一款規(guī)定的資料和物業(yè)管理用房等交還給業(yè)主委員會。同時，還應(yīng)當將有關(guān)的設(shè)施設(shè)備管理、裝修管理等未盡事宜與業(yè)主委員會或新進駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交(銜)接工作，所有移交資料、物品、財務(wù)帳目都必須有書面材料及匯總清單，書面材料及匯總清單須經(jīng)交接雙方簽字蓋章，同時將匯總清單上報市物業(yè)主管部門。交接工作應(yīng)在1個月內(nèi)辦妥。

第四十三條　街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會應(yīng)當配合市物業(yè)主管部門調(diào)解業(yè)主或者非業(yè)主使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的矛盾和爭議。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，應(yīng)當建立由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、市物業(yè)主管部門、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位和人員參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，主要協(xié)調(diào)解決有關(guān)如召開業(yè)主大會會議(含首次、臨時)或業(yè)主委員會不能正常開展工作和在規(guī)定時間內(nèi)不依法換屆選舉及不履行職責等影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的問題。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主大會沒有選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)期間，所在小區(qū)在市物業(yè)主管部門的監(jiān)督下，由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責日常管理。

第四十五條 凡未實施專業(yè)化物業(yè)管理的舊住宅小區(qū)，按照屬地管理的原則，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對舊住宅小區(qū)的道路、綠化、車棚公共設(shè)施及環(huán)境衛(wèi)生等進行日常管理。房屋的維修與養(yǎng)護由各產(chǎn)權(quán)單位負責。

第四十六條 經(jīng)過綜合整治并達到驗收標準的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主大會選聘物業(yè)企業(yè)，實施物業(yè)管理或?qū)嵭袠I(yè)主自行管理。不完全具備條件的也可實行專項物業(yè)服務(wù)，單項收費。

第五章　物業(yè)使用與維護

第四十七條　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當征求直接利害關(guān)系人的意見，征得業(yè)主委員會同意。

業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當采取措施保障通行安全并及時恢復(fù)原狀。

第四十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途或者規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途使用物業(yè)，不得改變物業(yè)使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當征得利害關(guān)系人的同意，上報有關(guān)部門批準，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十九條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備，經(jīng)業(yè)主大會決定可以移交給相關(guān)專業(yè)單位負責，相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當接收，并承擔維修、更新、養(yǎng)護責任。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對各相關(guān)專業(yè)單位的工作給予支持和配合。

相關(guān)專業(yè)單位因維修、養(yǎng)護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和預(yù)先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復(fù)原狀，業(yè)主應(yīng)當積極配合。

第五十條　禁止下列損害公共利益的行為：

(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;

(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

(五)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設(shè)超負荷物品;

(六)超標排放有毒、有害物質(zhì);

(七)排放超過規(guī)定標準的噪音;

(八)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第五十一條　業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

第五十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)裝飾裝修安全事項的巡查，業(yè)主應(yīng)當予以配合。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律法規(guī)和本細則規(guī)定以及業(yè)主大會制定的管理規(guī)定行為的，應(yīng)當依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告市物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門。

其他單位或者個人發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反法律、法規(guī)和本細則規(guī)定行為的，可以向市物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門投訴或者舉報。

市物業(yè)主管部門或者有關(guān)行政管理部門接到報告、投訴、舉報后，應(yīng)當依法及時處理。

第五十三條　利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動的，在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意后，方可向有關(guān)部門申請辦理審批手續(xù)。所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第五十四條　專項維修資金實行“統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢核算、建賬到戶”和“�？顚Ｓ�、政府監(jiān)督”的原則。

專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第五十五條　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予必要配合。

責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護，所需費用由責任人承擔。

業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)使用中發(fā)生權(quán)益爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者市物業(yè)主管部門調(diào)解。

第五十六條 發(fā)生危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金。

第六章　法律責任

第五十七條　凡違反物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定的，物業(yè)主管部門依據(jù)《物業(yè)管理條例》、《遼寧省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)予以處罰。

第五十八條　物業(yè)主管部門及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員有違反物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章和本細則有關(guān)規(guī)定的行為，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。