物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一條　為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《遼寧省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合阜新蒙古族自治縣（以下簡稱自治縣）實際，制定本條例。

第二條　自治縣城區(qū)內(nèi)物業(yè)管理適用本條例。

本條例所稱城區(qū)，是指自治縣自治機關(guān)駐所地所屬的城區(qū)街道。

第三條　自治縣住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局是物業(yè)管理行政主管部門，負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展和改革、財政、民政、市場監(jiān)督、公安、消防、環(huán)保、城管監(jiān)察和市政、環(huán)衛(wèi)等行政、事業(yè)職能部門按其職責協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

第四條　自治縣人民政府應當加強物業(yè)管理干部隊伍建設(shè)。選拔任用有能力、有專業(yè)素質(zhì)的人員充實到物業(yè)管理行政主管部門開展工作。

街道辦事機構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理辦公室，配備人員負責物業(yè)管理工作。社區(qū)居民委員會安排專人負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)助自治縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事機構(gòu)對物業(yè)服務企業(yè)進行監(jiān)督、考核、評定。

第五條　物業(yè)管理區(qū)域應當依法成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會和業(yè)主代表。業(yè)主代表以樓內(nèi)單元為單位達到業(yè)主戶數(shù)的百分之八。

業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會成員選舉產(chǎn)生，任期為三年。

物業(yè)管理行政主管部門應當對業(yè)主大會籌備工作予以指導和監(jiān)督。

第六條　業(yè)主代表在業(yè)主大會授權(quán)下，履行對業(yè)主委員會日常監(jiān)督和定期評議職責。以代表會議形式聽取物業(yè)企業(yè)和業(yè)主委員會階段性工作報告，審議通過業(yè)主大會閉會期間業(yè)主委員會提交的專項規(guī)約或決定，并及時通報業(yè)主與業(yè)主委員會的意見建議。

第七條　街道辦事處協(xié)同社區(qū)居民委員會指導召開首屆業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，并予以公示。

業(yè)主大會通過業(yè)主代表會議和業(yè)主委員會行使職權(quán)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約不得與法律、法規(guī)相抵觸，對業(yè)主具有約束力。

第八條　業(yè)主委員會召開換屆或年度業(yè)主大會，物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好會務服務工作。

第九條　業(yè)主及物業(yè)使用人應當自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人的合法權(quán)益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:

（一）擅自開設(shè)門窗、挖建地下室；

（二）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）侵占通道、綠地，破壞園藝雕塑；

（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)和宰殺畜禽；

（五）隨意堆放物品、傾倒垃圾，存放易燃易爆、劇毒、放射性等危險品，排放有毒有害物質(zhì)和超過規(guī)定標準的噪音、油煙，亂設(shè)攤點、商亭、露天燒烤；

（六）法律、法規(guī)及管理規(guī)約禁止的其他活動。

第十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或物業(yè)使用人開辦幼兒看護班、診所、餐飲、洗浴、歌廳、游戲廳、棋牌室、加工點、修理部等，須征得相鄰關(guān)系人同意，并取得相關(guān)行政主管部門的批準后方可開辦。

第十一條　業(yè)主委員會成員在任期間，因其不盡職責，不作為或濫用職權(quán)損害業(yè)主利益，業(yè)主意見較大時，可由百分之三十以上業(yè)主或百分之五十以上業(yè)主代表聯(lián)名提出主任、副主任或個別委員的屆中罷免案，并由街道或社區(qū)組織召開業(yè)主大會或業(yè)主代表會議進行罷免，同時補充選舉產(chǎn)生其缺額指數(shù)。

第十二條　建設(shè)單位應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供規(guī)定標準的物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房。

配置的物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房屬于該區(qū)域內(nèi)的共用配套設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)服務企業(yè)負責修繕。由業(yè)主委員會監(jiān)督使用并負責權(quán)屬資料的管理。任何單位和個人無權(quán)處分。

第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何單位和個人不得擅自改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途；不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的場地、道路；不得擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動；不得違章建筑構(gòu)筑物。

第十四條　物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃綠地不得改作他用。禁止業(yè)主或物業(yè)使用人在綠地內(nèi)種植果樹、農(nóng)作物等。

物業(yè)服務企業(yè)負責培植、澆灌、修剪、更新等園藝工作。

第十五條　物業(yè)工程應當自綜合驗收合格三個月內(nèi)，對供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視等相關(guān)專營設(shè)施設(shè)備的運營使用和產(chǎn)權(quán)與專營企業(yè)進行交接。

專營企業(yè)對責任終端前設(shè)施設(shè)備負有管理、維修、養(yǎng)護職責。更新、改造由產(chǎn)權(quán)人負責。

第十六條　供氣、供電、供熱、供水、通訊、有線電視、市政等專營企事業(yè)單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。責任劃分如下:

供氣企業(yè)以用戶計量表為責任終端；

供電企業(yè)使用架空線路供電的，高層樓以樓內(nèi)配電箱為責任終端；多層樓以樓外墻為責任終端；使用地埋線路供電的，以電纜進線π接箱為責任終端；

供熱企業(yè)以單元樓道部分共有管路進戶閥為責任終端；

供水企業(yè)以單元樓道內(nèi)水表為責任終端；通訊企業(yè)以用戶調(diào)制解調(diào)器為責任終端；固定電話以用戶室內(nèi)接線盒為責任終端；

有線電視以室內(nèi)機頂盒為責任終端；

市政以城市排水管網(wǎng)與物業(yè)管理區(qū)排水管路連接部為責任終端。

第十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地及其他公共場所、共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)。占用共有場地設(shè)置的車位，歸業(yè)主共有，由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務企業(yè)實施管理。

業(yè)主委員會應當依法制定本物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的《住宅區(qū)機動車停放管理規(guī)約》，經(jīng)業(yè)主大會審議通過后實施。

第十八條　物業(yè)服務公共區(qū)域內(nèi)設(shè)置的停車位，可以收取車位費。車位費屬于該物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共同收益，在扣除物業(yè)服務企業(yè)相應的服務成本后，由業(yè)主大會決定支配。

受委托管理的物業(yè)服務企業(yè)定期公示車位費及業(yè)主共有部分在經(jīng)營使用中所產(chǎn)生收益的開支去向，接受業(yè)主監(jiān)督，確保賬目公開透明。

第十九條　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。

業(yè)主不得以安裝地鎖等手段私自占用共有道路、場地設(shè)置停車位。

第二十條　較大規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)可以設(shè)置公共停車場所。外來車輛進駐物業(yè)管理區(qū)域應當按照物業(yè)管理服務人員所指定的公共停車場地停泊。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止停放有毒有害、易燃易爆危險品車輛及大中型、生產(chǎn)經(jīng)營性車輛。

第二十一條　物業(yè)服務企業(yè)應當為小區(qū)提供安全防范措施，保證監(jiān)控、門禁等安全系統(tǒng)完好。

第二十二條　自治縣人民政府對配套設(shè)施不齊全、坐落零散的老舊居民樓，由財政出資有計劃的采取規(guī)范性改造，并逐步納入到物業(yè)管理范圍。

第二十三條　對整改合格的老舊居民樓，按照坐落區(qū)域就近整合的原則形成物業(yè)管理區(qū)域，進行規(guī)范管理。

對零散的老舊居民樓，實行與相鄰物業(yè)管理服務區(qū)域掛靠合并原則進行管理。

第二十四條　整合形成的物業(yè)管理區(qū)域在規(guī)劃許可的條件下，經(jīng)由利害關(guān)系人同意，可以建筑、購買物業(yè)服務用房和業(yè)主委員會辦公用房，所需費用由政府承擔。

第二十五條　對整合形成的物業(yè)管理區(qū)域，應當在物業(yè)管理行政主管部門指導下，由街道辦事機構(gòu)、社區(qū)居民委員會及時組織召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主代表，選聘物業(yè)服務企業(yè)并開展工作。

第二十六條　業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同，合同內(nèi)容應當按照國家和省物業(yè)管理條例有關(guān)內(nèi)容簽訂。

物業(yè)服務企業(yè)應當根據(jù)經(jīng)營規(guī)模按比例向物業(yè)管理行政主管部門繳納一定數(shù)量的保證金。

第二十七條　物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務:

享有如下權(quán)利:

（一）按照合同和有關(guān)規(guī)定、規(guī)約，制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)管理辦法并付諸實施；

（二）依據(jù)合同和規(guī)約規(guī)定的服務內(nèi)容收取物業(yè)服務費用；

（三）勸阻和制止違反物業(yè)法律、法規(guī)及業(yè)主管理規(guī)約的行為；

（四）與業(yè)主約定其他服務項目；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

應當承擔的義務:

（一）履行物業(yè)服務合同，依法經(jīng)營；

（二）接受業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督；經(jīng)常向業(yè)主征求對物業(yè)管理服務工作的意見、建議，并向業(yè)主委員會匯報整改情況；

（三）接受相關(guān)行政管理部門和街道辦事機構(gòu)、社區(qū)居民委員會的監(jiān)督、指導，協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)活動；

（四）定期向業(yè)主大會或業(yè)主代表會議、業(yè)主委員會報告物業(yè)管理服務合同履行情況，聽取意見、建議，解答業(yè)主和業(yè)主委員會提出的咨詢；

（五）所有收費實行明碼標價；

（六）履行法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二十八條　物業(yè)服務企業(yè)管理人員應當具備職業(yè)資質(zhì)。在物業(yè)服務企業(yè)從事服務工作的人員須經(jīng)崗前培訓，掌握物業(yè)管理服務專業(yè)和相關(guān)的法律、法規(guī)知識。具備一定的專業(yè)素質(zhì)和服務道德修養(yǎng)，做到掛牌服務。

第二十九條　物業(yè)服務企業(yè)可聘請專業(yè)技術(shù)人員承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、園林綠化、房屋修繕等專項服務。但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或承包給其他單位或個人。

第三十條　提倡物業(yè)服務企業(yè)購買本管理區(qū)域內(nèi)負有公眾責任的物業(yè)管理責任保險。因墻體脫落、高空墜物、化糞池、供水井、排污井、供熱井等公用設(shè)施造成人身傷害或財產(chǎn)損失的由保險企業(yè)按協(xié)議理賠。

第三十一條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應當設(shè)置公共廣告欄。不得在樓道內(nèi)、外墻體和公共設(shè)施等部位書寫、張貼、印制、刻劃、噴繪小廣告，物業(yè)服務企業(yè)負有制止和追究行為人恢復原貌或賠償損失的責任，對屢教不改的交由有關(guān)行政部門進行處罰。

第三十二條　物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理、組織培訓、經(jīng)驗交流，定期對物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)量進行考核評定。

第三十三條　房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主共同所有，其專項維修資金由業(yè)主按規(guī)定交納。物業(yè)進行維修所需專項資金不足時，由共有人按建筑面積分攤。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未建立房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金賬戶的，維修費用由共有人按房屋建筑面積分攤。

第三十四條　物業(yè)專項維修資金歸業(yè)主所有，是專項用于物業(yè)保修期滿后對物業(yè)共有、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造所用的資金。

物業(yè)專項維修資金的使用，應由物業(yè)服務企業(yè)提出維修計劃和資金開支預算，在征得三分之二以上業(yè)主同意后，經(jīng)業(yè)主委員會形成決定，報物業(yè)管理行政主管部門審核后使用。

物業(yè)管理行政主管部門和業(yè)主委員會監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)專項維修資金的使用。

專營企事業(yè)所屬設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護、維修、更新和物業(yè)服務企業(yè)應承擔的維修費用不得在專項維修資金中列支。

第三十五條　物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會所簽合同期滿，其中一方不再續(xù)簽的，應當在合同期滿前一個月通知對方。

物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當按約定的期限退出，結(jié)算物業(yè)服務費用和預收、代收的有關(guān)費用，并將相關(guān)物業(yè)管理資料及服務用房等移交給業(yè)主委員會或受聘的物業(yè)服務企業(yè)。

第三十六條　物業(yè)服務企業(yè)按照服務合同約定對業(yè)主物業(yè)裝修、改建等施工進行監(jiān)督，對違反有關(guān)規(guī)定的行為要求及時整改。未按要求整改的，及時報告相關(guān)行政主管部門依法進行處理。

第三十七條　物業(yè)服務企業(yè)從事維護、安裝、修繕、改建等工作時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當提供方便。需提供方便時應當先行告知，并就有關(guān)事項與提供方便人協(xié)商。

物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，未能采取措施及時搶修損壞的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施，造成業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應當承擔賠償責任。

第三十八條　業(yè)主長期空置物業(yè)時，應當告知物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)就專有部分的養(yǎng)護、維修、管理等事項進行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。

第三十九條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、相關(guān)費用交納等事項告知受讓人或承租人，并自合同簽訂之日起十五日內(nèi)到物業(yè)服務企業(yè)登記備案。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當結(jié)清物業(yè)服務費、專項維修資金及應該承擔的相關(guān)費用。

第四十條　供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視和市政等企事業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施增設(shè)、維修、更新和改造工程，應當向物業(yè)服務企業(yè)通報，按有關(guān)規(guī)定辦理施工手續(xù)，并做好施工后的恢復工作。

第四十一條　違反本條例第九條規(guī)定，有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門責令改正，并按照以下規(guī)定處以罰款，給他人造成損失的應當給予賠償:

（一）違反第一項規(guī)定的，責令其恢復原狀，并處以1萬元罰款；

（二）違反第二項、第五項規(guī)定的，責令其停止違法行為，并處以5000元罰款；

（三）違反第三項規(guī)定的，給予警告，并處以3000元罰款。

第四十二條　違反本條例第十九條第一款規(guī)定的，由公安機關(guān)按照相關(guān)法律、法規(guī)進行處罰；違反第二款規(guī)定的，責令其改正，逾期不改正的，由城鎮(zhèn)管理監(jiān)察部門強制拆除，并處以1000元罰款。

第四十三條　違反本條例第二十條第二款規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門責令改正，并處以2000元罰款。造成損害的，賠償損失。情節(jié)嚴重的，依法追究刑事責任。

第四十四條　物業(yè)服務企業(yè)違反本條例第三十五條第二款規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門責令改正，逾期未改正的，處以5萬元罰款。

第四十五條　違反本條例第三十六條規(guī)定的，由相關(guān)行政主管部門責令行為人限期恢復，并按所造成的損害值處以5倍罰款。構(gòu)成嚴重侵害他人合法權(quán)益和危及公共安全的，依法追究刑事責任。

第四十六條　違反本條例第四十條規(guī)定，專營企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行施工，有下列行為的，由物業(yè)行政主管部門進行處罰:

（一）未向物業(yè)服務企業(yè)通報的，處以3000元罰款；

（二）未辦理施工手續(xù)進行施工的，處以1萬元罰款；

（三）施工后未做恢復工作的，責令限期恢復原狀，并處以3萬元罰款。