物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條

第二條 本市建成區(qū)內(nèi)，具有工商行政管理機關(guān)登記注冊的物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的收費行為，適用本規(guī)定。

第三條 本規(guī)定所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務收取的綜合費用。

第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。

第五條 市、區(qū)人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理工作。

第二章 物業(yè)服務費的確定及標準

第六條 物業(yè)服務收費價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

住房前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，成立業(yè)主委員會且選聘了物業(yè)服務企業(yè)的小區(qū)住宅和非住宅物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第七條 住宅物業(yè)服務等級標準分為五級，按照《四平市區(qū)住宅物業(yè)服務等級指導標準》（附件1）實行。

第八條 住宅前期物業(yè)服務費政府指導價格（附件2）由市價格主管部門會同市物業(yè)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務等級標準制定。

市價格主管部門將嚴格依據(jù)對物業(yè)服務企業(yè)的一年運營成本進行的成本監(jiān)審，適時調(diào)整制定物業(yè)服務收費的政府指導價格標準。

第九條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，根據(jù)質(zhì)價相符的原則，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主就服務內(nèi)容和收費標準協(xié)商議定，并在物業(yè)服務合同中約定。

第十條 實行物業(yè)服務費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)服務企業(yè)的合理利潤。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：

1. 物業(yè)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2. 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3. 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4. 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5. 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6. 辦公費用；

7. 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8. 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9. 經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務成本。

第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)的機動車停放費實行市場調(diào)節(jié)價。由物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務并收取費用。住宅小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫等不屬于業(yè)主共有的機動車停放設施，應首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要，具體收費標準由物業(yè)服務企業(yè)或者停車服務企業(yè)與業(yè)主或使用人協(xié)商確定。利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，其收費、管理等事項，由業(yè)主大會決定。

第十二條 物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第十三條 住宅物業(yè)服務費按房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計收。未辦理不動產(chǎn)登記證的，以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理不動產(chǎn)登記證的，以不動產(chǎn)登記證記載的建筑面積為準。物業(yè)服務收費原則上按月計收，實行預收物業(yè)費的，預收期限不得超過一年。

第三章 物業(yè)服務收費管理

第十四條 商品住宅在銷售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，自主選擇物業(yè)服務等級標準，依法選聘物業(yè)服務企業(yè)，并與物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同自簽訂之日起十五日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當?shù)剿�在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門和價格主管部門進行備案，并由區(qū)物業(yè)行政主管部門會同價格主管部門審核認定前期物業(yè)服務收費標準。

第十五條 業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。合同生效時，前期物業(yè)服務合同終止。

物業(yè)服務合同應當對合同雙方的基本情況、物業(yè)服務事項和服務標準、物業(yè)服務收費標準和收取辦法、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)的承接驗收情況、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任、爭議處理方式等主要內(nèi)容進行約定。

第十六條 物業(yè)服務收費應當按照規(guī)定實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域公示欄、業(yè)主出入口或物業(yè)服務中心等場所，將物業(yè)服務機構(gòu)名稱、服務內(nèi)容與標準、收費項目、收費標準、計費方式、計費起始時間和監(jiān)督舉報電話等有關(guān)情況進行公示。

第十七條 住宅前期物業(yè)服務期間，因服務內(nèi)容或服務成本變化確實需要調(diào)整住宅前期物業(yè)服務等級和收費標準的，可在所在地社區(qū)居民委員會指導監(jiān)督下，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在公布的物業(yè)服務檔次和指導價范圍內(nèi)約定調(diào)整方案，并在本小區(qū)公示十日后到價格主管部門和區(qū)物業(yè)行政主管部門變更備案。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效期間，物業(yè)服務合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會應當將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并召集業(yè)主大會經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主書面同意，由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會將調(diào)整方案以合同形式約定。

第四章 物業(yè)服務收費的其他規(guī)定

第十八條 業(yè)主大會成立前，利用共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營性活動的，應當在物業(yè)服務合同中約定。經(jīng)營所得的收益扣除物業(yè)服務成本后，其余部分用于補充物業(yè)專項維修資金。

業(yè)主大會成立后，利用共用部位、共用設施設備從事經(jīng)營性活動的，應當經(jīng)業(yè)主大會、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

經(jīng)營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對物業(yè)進行室內(nèi)裝修產(chǎn)生建筑垃圾的，應當按照物業(yè)服務企業(yè)指定的地點存放，需要物業(yè)服務企業(yè)清運的，具體收費標準由雙方協(xié)商并簽訂書面服務合同。業(yè)主或者物業(yè)使用人自行清運的，不得收費。業(yè)主或物業(yè)使用人在裝修期間按規(guī)定交納物業(yè)服務費后，物業(yè)服務企業(yè)不得額外收取電梯使用費、裝修保證金、押金等。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等任何費用，物業(yè)服務企業(yè)代收費用須將相關(guān)部門開具的正規(guī)票據(jù)交付業(yè)主。

第二十一條 物業(yè)服務企業(yè)對人員、機動車實行出入管理的，應當為業(yè)主、物業(yè)使用人按家庭成員實際人數(shù)免費配置必要的出入證(卡)。因遺失、損壞需要補辦的，可以收取工本費。

第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未售出或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位交納。

符合交付條件的，物業(yè)買受人逾期不辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費自建設單位書面通知物業(yè)買受人辦理交付手續(xù)之日起由物業(yè)買受人交納。

第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當依據(jù)物業(yè)服務合同約定提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額繳納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照此規(guī)定提供服務，業(yè)主不得以未享受或者無需接收相關(guān)物業(yè)服務為由拒絕交納物業(yè)費，業(yè)主委員會及物業(yè)服務企業(yè)應當書面催交，逾期仍不繳納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，對于不按時足額繳費的業(yè)主，要在廣播電視等新聞媒體上和所在小區(qū)內(nèi)公開曝光，對拒不繳納的，依法提起訴訟，將臨時法庭選擇至所在小區(qū)內(nèi)開庭，并由相關(guān)部門納入個人失信體系。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，原業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費用。

第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取物業(yè)服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金收支情況。

業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時答復。

第二十六條 價格監(jiān)督部門會同各區(qū)物業(yè)行政主管部門，應當建立“雙隨機”抽查機制，加強對物業(yè)服務行業(yè)的事中事后監(jiān)管，適時對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、標準和物業(yè)服務價格進行監(jiān)管檢查。物業(yè)服務企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定的，由價格監(jiān)督部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規(guī)定》和《關(guān)于商品和服務實行明碼標價的規(guī)定》等法律、法規(guī)予以處罰，情節(jié)嚴重的納入失信企業(yè)名單。

第二十七條 本規(guī)定由市價格主管部門、市物業(yè)行政主管部門在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責解釋。