物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，營造安全、舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《吉林省物業(yè)管理辦法》等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于市區(qū)內物業(yè)使用、服務及管理。

第三條 本辦法所稱物業(yè)，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護和管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法取得法人資格，具有相應資質，從事物業(yè)服務的企業(yè)。本辦法所稱物業(yè)使用人，是指物業(yè)承租人或實際使用人。

第四條 市房屋行政主管部門是全市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。洮北區(qū)、白城經濟開發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)按照各自職責權限負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督，其所屬的房屋行政主管部門負責日常物業(yè)管理工作。規(guī)劃、國土、城管、公安、民政、環(huán)保、工商、價監(jiān)、電力等相關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理相關的工作。

第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)內的業(yè)主依法成立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調解本轄區(qū)內的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設的關系。社區(qū)、居（村）民委員會指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會的日常工作，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府做好物業(yè)管理及調解糾紛等相關工作。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)服務行為，維護市場秩序和公平競爭，督促物業(yè)服務企業(yè)及其從業(yè)人員依法誠信經營和服務，促進行業(yè)健康發(fā)展。

第七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由洮北區(qū)人民政府、白城經濟開發(fā)區(qū)管委會、白城工業(yè)園區(qū)管委會負責組織召集，由轄區(qū)房屋行政主管部門、相關行政部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居（村）民委員會、公安派出所、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列事項：（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的問題；（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；（三）履行物業(yè)服務合同中出現(xiàn)的重大問題；（四）提前終止物業(yè)服務合同的問題；（五）物業(yè)服務企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；（六）需要協(xié)調解決的其它物業(yè)管理問題。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第八條 洮北區(qū)、白城經濟開發(fā)區(qū)、白城工業(yè)園區(qū)房屋行政主管部門，遵循相對集中、便于管理的原則，考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，在街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的配合下，依照下列情況，劃定物業(yè)管理區(qū)域：（一）以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準，一個項目視為一個物業(yè)管理區(qū)域；但規(guī)模過大、劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理的，或者已分割成多個自然街坊或封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域；（二）分期建設項目或者兩個以上單位開發(fā)建設的項目，其配套設施設備共用的，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；（三）已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目，劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 開發(fā)建設單位應當在取得建設工程規(guī)劃許可證后三十日內，按照本辦法第八條規(guī)定，劃定物業(yè)管理區(qū)域，并將劃分方案等相關資料報送轄區(qū)房屋行政主管部門；房屋行政主管部門認為符合第八條規(guī)定要求的，予以備案并在有關圖紙上予以注記。建設單位應當在物業(yè)銷售前將經備案確定的物業(yè)管理區(qū)域、《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，向物業(yè)買受人明示。業(yè)主大會成立后制定的《業(yè)主管理規(guī)約》生效時，《業(yè)主臨時管理規(guī)約》同時失效。老舊城區(qū)沒有實施物業(yè)管理的建成居住區(qū)需要實施物業(yè)管理的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會征求業(yè)主同意后，確定物業(yè)管理區(qū)域，并報轄區(qū)房屋行政主管部門備案。本辦法實施前已經實際形成的獨立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

第十條 新建物業(yè)，建設單位應當按照小區(qū)詳細規(guī)劃確定的位置和面積無償建設物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積按物業(yè)管理區(qū)域建筑總面積的4‰配置，不足100平方米的按100平方米配置。物業(yè)管理用房包括物業(yè)服務企業(yè)辦公用房和業(yè)主委員會議事活動用房，應當是獨立使用的房屋（不含地下室），具備水、電、衛(wèi)生間等基本使用功能，有明確的坐落、房號，并且具備辦理房地產權屬登記的條件。物業(yè)管理用房產權為全體業(yè)主共同所有，專門用于物業(yè)管理工作。未經業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人不得改變其用途。物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人使用物業(yè)管理用房的，應當向所有人交納使用費，其交費數(shù)額及給付方式在物業(yè)服務合同中約定。

第十一條 建設單位申請房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記，應當提交物業(yè)管理用房的位置、面積和所在轄區(qū)房屋行政主管部門審核意見等相關材料。市房屋住建主管部門在核發(fā)房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當看查房屋所在轄區(qū)的房屋行政主管部門的審核意見，并對物業(yè)管理用房的位置、面積等同時進行登記。

第十二條 住宅物業(yè)的建設單位，應當按照國家和省的相關規(guī)定，通過招投標方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)，并與之簽訂前期物業(yè)服務合同。