物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總則

第一條 為進一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，完善服務(wù)標(biāo)準規(guī)范，切實保障廣大業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法所稱物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 本辦法適用于七臺河市區(qū)范圍所有物管小區(qū)及老舊單散棄管小區(qū)(不含勃利縣)。

第二章 物業(yè)管理服務(wù)

第四條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（二）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；

（三）公共區(qū)域秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；

（四）公共綠化的養(yǎng)護；

（五）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；

（六）物業(yè)檔案的保管；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。

第五條 業(yè)主大會可以通過招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的誠信情況、為抵御風(fēng)險采取的保險等保障措施、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案的物業(yè)服務(wù)合同及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，不得擅自終止合同。未提供相應(yīng)服務(wù)的，按照企業(yè)信用信息有關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

第八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管物業(yè)檔案，保證檔案資料齊全，不得損毀檔案資料，不得泄露業(yè)主信息。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，實行項目經(jīng)理責(zé)任制，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示項目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主意見，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開以及收費價格與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，原則實行市場調(diào)節(jié)價，市行業(yè)主管部門負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督，具體以物業(yè)服務(wù)合同中約定的收費標(biāo)準執(zhí)行并進行公示。

第十一條 物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容及項目構(gòu)成、服務(wù)標(biāo)準及構(gòu)成、物業(yè)服務(wù)合同約定的收費標(biāo)準、收費依據(jù)以及監(jiān)督舉報電話，接受業(yè)主和物業(yè)使用人監(jiān)督。

第十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道（社區(qū)）辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級以上物業(yè)行政主管部門投訴或申請調(diào)解，也可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請仲裁。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由，限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位的服務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)應(yīng)由自己負責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識，采取具體防范措施，并及時消除安全隱患；發(fā)現(xiàn)應(yīng)由其他責(zé)任主體負責(zé)管理的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應(yīng)當(dāng)及時通知責(zé)任主體消除隱患。

第十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出續(xù)聘或者重新選聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同對雙方仍具有約束力。

第十六條 業(yè)主大會決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢交接手續(xù)后，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

對被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退出，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請仲裁。

第十七條 被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再續(xù)簽合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會，或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

（一）移交物業(yè)檔案；

（二）移交物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等資產(chǎn)；

（三）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

交接各方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的物業(yè)主管部門備案。電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時恢復(fù)原狀。

第三章 老舊單散棄管小區(qū)綜合管理

第十九條 老舊單散棄管小區(qū)主要是指房屋建筑時間早的集資樓、原開發(fā)建設(shè)單位解體或者是無能力承擔(dān)維修費用和無物業(yè)企業(yè)管理的老舊單散棄管樓。

由各區(qū)行政部門負責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)的老舊單散棄管小區(qū)實施棄管住宅區(qū)綜合管理工作，并建立健全老舊住宅改造管理的補貼機制，徹底改善棄管區(qū)域的居住環(huán)境。

第二十條 采取市場化運作方式，由各區(qū)行政部門牽頭，指導(dǎo)所在管轄區(qū)域內(nèi)的老舊單散棄管小區(qū)成立業(yè)主委員會，協(xié)助選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)對其進行基礎(chǔ)管理或進行自行管理。

對未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或未實施自行管理的老舊住宅，由所在區(qū)行政部門選取信譽良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，臨時提供包括小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、樓層樓道衛(wèi)生等基本服務(wù)。

第二十一條 根據(jù)老舊住宅改造管理補貼機制，實施老舊住宅和棄管樓改造計劃，有計劃地對已交付且年久失修、配套設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差的老舊棄管樓進行改造。對破損嚴重的老舊單散棄管小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施進行維修。

（一）修繕房屋本體。對屋面進行防水處理，對房屋外墻進行維修和粉刷，對破損的臺階、散水坡和雨搭進行修繕。

（二）維修共用下水、庭院排水管線。修繕或更換室內(nèi)滲水的共用下水管線；疏通庭院內(nèi)下水井、化糞池。

（三）增設(shè)安全防范設(shè)施。維修或更換破損的樓道燈。

（四）完善配套設(shè)施。增設(shè)公示板、休閑椅、體育器材等便民設(shè)施。

（五）清理亂堆雜物，維修或更換破損的單元門窗，粉刷樓道墻面，維修損壞的樓梯扶手等。

（六）清理違法建設(shè)。拆除庭院內(nèi)的亂搭亂建及侵占綠地、道路的違法建設(shè)。

第二十二條 市物業(yè)行業(yè)主管部門指導(dǎo)，各街道（社區(qū)）組織老舊單散棄管樓成立業(yè)主委員會,對綜合治理后的老舊單散棄管樓實施物業(yè)管理、或?qū)嵭袠I(yè)主自治管理、或由社區(qū)棄管樓物業(yè)服務(wù)站管理。

建立健全長效管理機制，積極推進物業(yè)進社區(qū)活動，把物業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和居民自治有機結(jié)合起來，從根本上保障老舊單散棄管小區(qū)綜合改造后的管理和維護，使棄管小區(qū)管理工作步入良性循環(huán)。

第四章 監(jiān)督管理

第二十三條 各區(qū)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)與目標(biāo)責(zé)任機制、部門合作與聯(lián)動機制、資金投入與保障機制。

第二十四條 物業(yè)管理、建設(shè)、價格、公安、城管、環(huán)保、市場監(jiān)管等管理部門，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為投訴登記制度，公布執(zhí)法人員姓名和聯(lián)系方式，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主自治組織應(yīng)當(dāng)為執(zhí)法單位開展執(zhí)法工作提供便利。

各部門執(zhí)行守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒制度，促進物業(yè)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護市場正常秩序，營造誠信社會環(huán)境。

第二十五條 市、區(qū)有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照下列項目對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督管理：

（一）物業(yè)管理主管部門負責(zé)對物業(yè)企業(yè)管理、招投標(biāo)、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督；

（二）社區(qū)負責(zé)對業(yè)主委員會成立、改選增補、履行職責(zé)等情況的監(jiān)督管理；

（三）建設(shè)行政主管部門負責(zé)對履行基本建設(shè)程序的建設(shè)項目配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，監(jiān)督建設(shè)單位履行房屋及設(shè)施設(shè)備在維修期間的保修責(zé)任；

（四）規(guī)劃行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分等規(guī)劃行政許可執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；

（五）公安機關(guān)負責(zé)治安、消防、技防、車輛停放及社會生活噪聲擾民等的監(jiān)督管理；

（六）城市管理行政主管部門按照法定分工負責(zé)生產(chǎn)營業(yè)噪聲超標(biāo)、違法違規(guī)建設(shè)、損害綠地等的監(jiān)督管理；

（七）環(huán)境保護及其他相關(guān)行政主管部門按職責(zé)負責(zé)污水、煙塵、廢氣超標(biāo)排放等的監(jiān)督管理；

（八）房產(chǎn)及其他相關(guān)行政主管部門根據(jù)各自職責(zé)負責(zé)住宅室內(nèi)裝飾裝修等的監(jiān)督管理；

（九）市場監(jiān)管行政主管部門負責(zé)侵害消費者合法權(quán)益、不正當(dāng)競爭、格式合同、廣告、電梯等特種設(shè)備安全運行等的監(jiān)督管理；

（十）衛(wèi)計委行政主管部門負責(zé)供水衛(wèi)生、防疫等的監(jiān)督管理；

（十一）人力資源和社會保障行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動法律法規(guī)履行情況等的監(jiān)督管理；

（十二）供水行政主管部門負責(zé)供水設(shè)施建設(shè)及供水設(shè)備運行等的監(jiān)督管理；

（十三）園林管理部門負責(zé)指導(dǎo)園林綠化工作；

（十四）司法行政主管部門負責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)糾紛人民調(diào)解工作；

（十五）物價部門負責(zé)指導(dǎo)企業(yè)用好市場調(diào)節(jié)商品價格的定價權(quán)，減少價格失誤，提高經(jīng)濟效益，指導(dǎo)行業(yè)組織價格自律工作；

（十六）其他行政主管部門按照各自職責(zé)分工做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第五章 物業(yè)企業(yè)服務(wù)考評

第二十六條 物業(yè)考評標(biāo)準由市行業(yè)主管部門制定并負責(zé)組織實施。邀請業(yè)主委員會成員代表、社區(qū)工作人員、人大政協(xié)委員以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表參與考評，確�？荚u公平、公正、公開。

第二十七條 檢查考核對象為全市從事物業(yè)管理活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十八條 檢查考核內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部管理、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)項目、物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)優(yōu)等內(nèi)容。

第二十九條 監(jiān)督考核得分作為評選優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、示范物業(yè)小區(qū)項目的重要依據(jù)。對于年度考核前五名的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由市政府或市行業(yè)主管部門授予“優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)”稱號，并給予物質(zhì)獎勵，對服務(wù)企業(yè)及其負責(zé)人給予表彰。并將年度考核結(jié)果在七臺河日報、七臺河電視臺、新媒體進行公示。