物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅區(qū)物業(yè)管理活動，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，營造良好的生活環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)的物業(yè)管理活動適用本條例。

第三條 業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，也可以采取自助管理方式自行對物業(yè)進(jìn)行管理。

第四條 市和縣級市、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的管理和監(jiān)督工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）履行本條例規(guī)定的相關(guān)職責(zé)，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)管理進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

市和縣級市、區(qū)人民政府及其規(guī)劃、建設(shè)、城管、環(huán)保、工商、價(jià)格、園林綠化、財(cái)政、公安等有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第五條 物業(yè)管理協(xié)會是物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自律組織，主要負(fù)責(zé)制訂物業(yè)服務(wù)行業(yè)行為規(guī)范，組織物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，調(diào)處行業(yè)內(nèi)部的爭議，辦理房產(chǎn)行政主管部門委托的其他事項(xiàng)。

第二章 業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會

第六條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權(quán)利：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）享有業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員的選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)和表決權(quán)；

（四）提議召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下簡稱業(yè)主〈代表〉大會），對物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

（五）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、專項(xiàng)維修資金的使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）要求其他業(yè)主、非業(yè)主使用人停止侵害公共利益的行為；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主（代表）大會議事規(guī)則（以下簡稱大會議事規(guī)則），支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)管理制度實(shí)施物業(yè)管理活動；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會的決定和業(yè)主（代表）大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，不得拖欠、拒付；

（五）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權(quán)益；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主（代表）大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，同一物業(yè)管理區(qū)域的地上、地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地不得分割管理。

第八條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會制度。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會的職責(zé)。

業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

第九條 業(yè)主代表大會由業(yè)主按照比例推選的代表組成，業(yè)主代表一般不少于三十人，每幢至少有一名業(yè)主代表。

業(yè)主代表在參加業(yè)主代表大會前，就業(yè)主代表大會會議擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主的意見；凡需全體業(yè)主投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的選票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表提交業(yè)主代表大會會議。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主（代表）大會：

（一）已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，或者達(dá)到百分之三十不足百分之五十但交付使用已超過一年的；

（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的住宅區(qū)，已交付使用物業(yè)的建筑面積未達(dá)到百分之三十，但交付使用已超過兩年的。

第十一條 業(yè)主（代表）大會由業(yè)主負(fù)責(zé)籌備。首次業(yè)主（代表）大會的籌備工作在房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組。

物業(yè)管理區(qū)域符合第十條規(guī)定情形的，建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面告知街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到書面告知之日起三十日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代

表）大會籌備組。未及時(shí)書面告知的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)主動組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主（代表）大會籌備組。

籌備組的人數(shù)為五至九人的單數(shù)，其中街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和建設(shè)單位代表各一名，籌備組的組長由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員擔(dān)任�；I備組組成人員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積以及物業(yè)出售和交付使用時(shí)間等文件資料，并且提供必要的人力、場地支持。

首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條 籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主（代表）大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）確認(rèn)業(yè)主身份；

（三）提出業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法以及建議名單，并征求業(yè)主意見；

（四）擬訂大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等草案，并征求業(yè)主意見；

（五）做好召開會議的其他準(zhǔn)備工作。

前款第（一）項(xiàng)至第（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十三條 業(yè)主（代表）大會依法管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主物業(yè)共同事務(wù)，并對全體業(yè)主負(fù)責(zé)。

業(yè)主（代表）大會依法決定下列事項(xiàng)：

（一）制定和修改大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會的決定對全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。

第十四條 業(yè)主（代表）大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。采用書面征求意見形式時(shí)，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主（代表）大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主或者過半數(shù)的業(yè)主代表參加。業(yè)主（代表）大會作出的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并且在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。其中，籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

首次業(yè)主（代表）大會通過大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，可以由大會籌備組征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

逾期不參加投票業(yè)主的投票是否計(jì)入已表決的多數(shù)票數(shù)，由大會議事規(guī)則確定。

第十五條 業(yè)主（代表）大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。定期會議應(yīng)當(dāng)按照大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在十五日內(nèi)召集臨時(shí)會議:

（一）經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名書面提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

（三）大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

提議召開業(yè)主（代表）大會臨時(shí)會議的，應(yīng)當(dāng)提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權(quán)屬證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不召集會議的，房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期召集；經(jīng)責(zé)令仍未召集的，業(yè)主可以申請街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）召集。

第十六條 業(yè)主委員會是業(yè)主（代表）大會的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主（代表）大會；

（二）執(zhí)行業(yè)主（代表）大會會議的決議、決定；

（三）簽訂并履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（四）制定重大維修工程項(xiàng)目年度計(jì)劃，監(jiān)督公共事務(wù)管理制度的執(zhí)行，協(xié)調(diào)、處理涉及物業(yè)管理的公共事務(wù)；

（五）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營情況；

（六）審核并公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)第三方審計(jì)的本物業(yè)管理區(qū)域的財(cái)務(wù)報(bào)告；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和有關(guān)部門的監(jiān)督；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主（代表）大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。

第十七條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次。經(jīng)業(yè)主委員會主任提議或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開臨時(shí)會議。業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有書面記錄，經(jīng)出席會議的委員簽字后存檔。

第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)從本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；

（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會公信力和組織能力；

（四）本人、配偶以及直系親屬沒有在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作。

第十九條 業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十五名的單數(shù)。分期開發(fā)的住宅區(qū)達(dá)到成立業(yè)主（代表）大會條件時(shí)，一般選舉五名業(yè)主委員會委員，以后各期交付使用的，按照大會議事規(guī)則增選委員，直至本屆業(yè)主委員會任期屆滿重新選舉。

業(yè)主委員會的任期由業(yè)主（代表）大會決定，一般為三至五年。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在委員中選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名。業(yè)主委員會可以聘用專職或者兼職執(zhí)行秘書。

業(yè)主委員會委員辭職，應(yīng)當(dāng)提前兩個月向業(yè)主（代表）大會會議提出書面辭呈。

業(yè)主委員會委員缺額時(shí)按照大會議事規(guī)則補(bǔ)選，但缺額人數(shù)超過業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主（代表）大會重新選舉。

業(yè)主委員會委員變動的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十條 有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會決定，業(yè)主委員會委員資格中止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）喪失履行職責(zé)能力的；

（三）索取、收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)單位、個人財(cái)物和報(bào)酬的；

（四）不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）無正當(dāng)理由連續(xù)缺席三次以上業(yè)主委員會會議的；

（六）提出書面辭呈的；

（七）其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

委員資格中止的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主（代表）大會審議決定終止資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會備案申請書；

（二）業(yè)主委員會委員名單；

（三）大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（四）首次業(yè)主（代表）大會會議記錄；

（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對以上報(bào)送材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理備案申請之日起十五日內(nèi)，完成備案并且抄送物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）。經(jīng)備案的業(yè)主委員會，其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會憑備案證明申請刻制印章并且保管、使用。

備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時(shí)書面報(bào)告所在地房產(chǎn)行政主管部門。

第二十二條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主（代表）大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。新一屆業(yè)主委員會自原業(yè)主委員會任期屆滿后履行職責(zé)。

業(yè)主委員會任期屆滿前一個月，尚未召開業(yè)主（代表）大會產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，由物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門組織換屆選舉工作。新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會繼續(xù)履行職責(zé)。

第二十三條 業(yè)主委員會委員集體提出書面辭呈的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和業(yè)主建立籌備組召開業(yè)主（代表）大會，重新選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，嚴(yán)重?fù)p害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，或者影響社區(qū)安定和社會穩(wěn)定的，應(yīng)當(dāng)停止活動。所在地的房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主（代表）大會會議，重新選舉業(yè)主委員會。

第二十四條 業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用由大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌集和使用情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第二十五條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安、城管等行政管理部門，與社區(qū)居民委員會協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域的社會治安、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)。召開業(yè)主（代表）大會，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居民委員會并聽取其建議，會議作出的決定應(yīng)當(dāng)書面告知社區(qū)居民委員會。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以建立由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負(fù)責(zé)召集和主持，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十七條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行前期物業(yè)管理。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理前期招投標(biāo)管理辦法，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托合同。前期物業(yè)服務(wù)委托合同應(yīng)當(dāng)報(bào)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。

前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法由市人民政府制定。

第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域由所在地房產(chǎn)行政主管部門按照下列規(guī)定劃分：

（一）新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)，擁有共同配套設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)按照住宅區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)范圍確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）新建住宅區(qū)由城市道路、圍墻或者其他明顯標(biāo)識分割成多個自然小區(qū)，并且配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等獨(dú)立配置的，可以確定為多個獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）新建住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與該住宅區(qū)確定為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（四）已建成并相毗連的住宅區(qū)，經(jīng)各自區(qū)域三分之二以上業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)管理區(qū)域劃定有爭議的，房產(chǎn)行政主管部門在聽取相關(guān)業(yè)主和所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的意見后，會同城市規(guī)劃行政管理部門確定。

第二十九條 建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時(shí)管理規(guī)約的效力至業(yè)主（代表）大會審議通過的管理規(guī)約生效時(shí)終止。

第三十條 新建住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)安排物業(yè)服務(wù)用房。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置，并無償提供。地上建筑物總面積不足一萬平方米的，物業(yè)服務(wù)用房面積不得少于七十平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅區(qū)中心區(qū)域或者住宅區(qū)出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)進(jìn)行簡單裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶、安保預(yù)警等設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)預(yù)留端口，具備正常使用功能。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房（道）、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫（棚）、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點(diǎn)二米的房屋不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。

第三十一條 物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在向房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號；在申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)先行辦理物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬登記。

物業(yè)服務(wù)用房面積不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積。

物業(yè)服務(wù)用房不得買賣和抵押。

第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)

第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供下列基本服務(wù)項(xiàng)目：

（一）做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所的清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)以及經(jīng)常性的保潔服務(wù)工作；

（二）協(xié)助有關(guān)行政管理部門維持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和治安秩序，做好值班、巡邏工作；

（三）對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共綠地進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)；

（四）對物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)的具體項(xiàng)目和服務(wù)程度，按照合同約定。當(dāng)事人就人身、財(cái)產(chǎn)安全防范方面有特殊要求的，應(yīng)當(dāng)在合同中另行約定。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

（四）物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為；

（六）擅自停水停電；

（七）其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。

第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂；物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

第三十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后業(yè)主委員會仍未成立的，由建設(shè)單位繼續(xù)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主（代表）大會召開并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第三十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同到期的三個月前，根據(jù)業(yè)主（代表）大會的決定，將續(xù)聘或者新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在合同到期的三個月前書面通知業(yè)主委員會，同時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門。

物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主（代表）大會沒有作出變更決定的，原合同延續(xù)至新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主（代表）大會同意，提前解除物業(yè)服務(wù)合同，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同解除之日起七日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。

因物業(yè)服務(wù)合同糾紛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求退出物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)提前三個月書面通知業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理和質(zhì)價(jià)相符的原則。

前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照招投標(biāo)確定的標(biāo)準(zhǔn)收取。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)業(yè)主（代表）大會決定，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)醒目位置公布。每半年或者一年向業(yè)主、非業(yè)主使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施經(jīng)營收支情況，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、非業(yè)主使用人和價(jià)格行政管理部門的監(jiān)督。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主、非業(yè)主使用人同意，不得預(yù)收超過六個月期限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。

第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場地、設(shè)施設(shè)備消耗的水、電數(shù)量及其金額，按照實(shí)際支出和約定的收費(fèi)方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)�。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)�。具體分?jǐn)傓k法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

電梯起始層的業(yè)主不承擔(dān)電梯運(yùn)行費(fèi)（電梯起始點(diǎn)設(shè)在地下層的除外），但應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修、更新改造費(fèi)用。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的汽車車位，其停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)下，由業(yè)主委員會征求二分之一以上的業(yè)主同意后確定。業(yè)主委員會未成立的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格行政管理部門的規(guī)定執(zhí)行。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行任務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取停車費(fèi)。

第四十二條 利用物業(yè)共用部位、公共場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主（代表）大會的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益歸全體業(yè)主所有，其中百分之三十用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，百分之七十納入專項(xiàng)維修資金。但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

共用設(shè)施、設(shè)備報(bào)廢后的收益，應(yīng)當(dāng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者抵充物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以按照業(yè)主（代表）大會的決定使用。

第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并收取相應(yīng)服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第五章 物業(yè)的移交和接管

第四十四條 受建設(shè)單位委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位除移交物業(yè)服務(wù)用房外還應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，將上述材料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新一屆業(yè)主委員會行使職權(quán)的同時(shí)，將其使用、保管的所有文書、財(cái)物、印章移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

對不按時(shí)移交的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和所在地房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促其移交；對拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求轄區(qū)內(nèi)的公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其使用、保管的文書、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交業(yè)主委員會。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會完整移交有關(guān)物業(yè)、財(cái)物和檔案資料，配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。

第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要。尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人；承租人可以使用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共道路。

地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備。

第四十八條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地、綠地或者占用其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)采取措施保障安全，并及時(shí)恢復(fù)原狀，造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法賠償。

因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和利害關(guān)系人的同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)征得利害關(guān)系人和業(yè)主委員會同意，事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、養(yǎng)護(hù)、改建、擴(kuò)建等，需要臨時(shí)占用、挖掘的，應(yīng)當(dāng)事先告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、給排水設(shè)施和綠化的養(yǎng)護(hù)，以及路燈、公共衛(wèi)生設(shè)施的管理和生活垃圾的清運(yùn)責(zé)任范圍由各縣級市、區(qū)人民政府確定。

第五十條 業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）將車庫用于居住、生產(chǎn)經(jīng)營；

（二）人均承租建筑面積低于十二平方米出租住宅；

（三）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，私搭亂建；

（四）侵占綠地、毀壞綠化；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物，堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒有害物質(zhì)或者發(fā)出超標(biāo)準(zhǔn)的噪聲和振動；

（六）擅自擺攤設(shè)點(diǎn)，無序停放車輛；

（七）在建筑物、構(gòu)筑物或者樹木上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（八）在消防通道上設(shè)置路障，損壞或者挪用消防設(shè)施；

（九）違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十）法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門。

第五十一條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反法律、法規(guī)和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約規(guī)定的裝飾裝修行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政管理部門依法處理。

第五十二條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定交清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的內(nèi)容告知受讓人或者承租人，并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

承租人應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約。

第五十三條 房屋的維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修。

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積比例承擔(dān)。

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由單元內(nèi)的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（四）單幢房屋不上人屋頂?shù)木S修，由屋頂庇護(hù)范圍下的業(yè)主按擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（五）單幢房屋可上人屋頂（包括屋面和周邊圍護(hù)），為各層共用的，由屋頂庇護(hù)范圍下各層業(yè)主，按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)；為若干層（戶）使用的，由使用層（戶）的業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

（六）住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分房屋建筑面積的比例承擔(dān)。

屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償。

第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會對其負(fù)有維護(hù)責(zé)任的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約以及住宅養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同對物業(yè)定期維修養(yǎng)護(hù)。

物業(yè)出現(xiàn)安全隱患、危及公共利益以及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主委員會同意或者按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

業(yè)主、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，有關(guān)業(yè)主和非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第五十五條 依照法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定應(yīng)當(dāng)緊急維修但相關(guān)業(yè)主不能及時(shí)統(tǒng)一意見的，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主和業(yè)主委員會或者相關(guān)責(zé)任人限期維修，也可以先行組織維修或者救助。有關(guān)費(fèi)用經(jīng)審核或者審計(jì)后，由相關(guān)業(yè)主分?jǐn)偦蛘邚膶ｍ?xiàng)維修資金賬戶中列支，并向業(yè)主公示。

第五十六條 物業(yè)管理實(shí)行專項(xiàng)維修資金制度。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。

專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

業(yè)主可以憑本人有效身份證件查詢專項(xiàng)維修資金繳存、使用以及賬面余額情況。

專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理辦法由市人民政府另行制定。

第七章 法律責(zé)任

第五十七條 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)使用規(guī)定和物業(yè)使用管理維修規(guī)定造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主、非業(yè)主使用人未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交；逾期仍不交納的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)加收滯納金；對于超過三個月不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。

第五十八條 業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，房產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十九條 建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列情形之一的，由房產(chǎn)行政主管部門予以處罰：

（一）建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不協(xié)助業(yè)主（代表）大會籌備工作的，責(zé)令其協(xié)助，并可處以三千元以上三萬元以下的罰款；

（二）建設(shè)單位不承擔(dān)首次業(yè)主（代表）大會籌備、成立費(fèi)用的，責(zé)令其承擔(dān)有關(guān)費(fèi)用，并可處以五千元以上五萬元以下的罰款；

（三）建設(shè)單位提供的物業(yè)服務(wù)用房不符合本條例規(guī)定的，責(zé)令其改正，并可處以十萬元以上五十萬元以下的罰款；

（四）建設(shè)單位未對共用場地、設(shè)施設(shè)備單獨(dú)配置水、電等計(jì)量器具的，責(zé)令其改正，并可處以二萬元以上十萬元以下的罰款；

（五）建設(shè)單位拒絕將未售出的車位出租給業(yè)主、非業(yè)主使用人使用的，責(zé)令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，責(zé)令其改正，并可處以五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期仍不改正的，依法吊銷其資質(zhì)證書。

第六十條 違反本條例規(guī)定，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十一條 房產(chǎn)行政主管部門及其工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位或者上級主管部門對負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第六十二條 本條例所稱業(yè)主，是指房屋所有權(quán)人。

本條例所稱物業(yè)，是指房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本條例所稱自助管理，是指業(yè)主不聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自發(fā)組織、自行實(shí)施管理物業(yè)的方式。

本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主（代表）大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

本條例所稱共用部位，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的公共門廳、樓梯間、電梯間、管道井、設(shè)備間、過道、公共停車位、房屋承重結(jié)構(gòu)、戶外墻面、屋面和道路、場地、綠地等部位。

本條例所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主或者單幢物業(yè)的業(yè)主、非業(yè)主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）、電梯、樓道照明設(shè)施、小區(qū)道路照明設(shè)施、安全防范智能系統(tǒng)、避雷裝置、單元防盜門、文化體育設(shè)施和區(qū)域圍護(hù)等設(shè)施設(shè)備。

第六十三條 市人民政府可以根據(jù)本條例制定實(shí)施細(xì)則。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)擬定大會議事規(guī)則、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同等示范文本，提供給物業(yè)管理相關(guān)各方作為指導(dǎo)規(guī)范。

第六十四條 工業(yè)廠房、辦公樓、商場、醫(yī)院、學(xué)校等非住宅的物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第六十五條 本條例自2008年1月1日起施行。

條例的說明

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》），已于2007年8月23日由蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議審議通過，現(xiàn)提請本次省人大常委會審議批準(zhǔn)。我受蘇州市人大常委會的委托，現(xiàn)就《條例》主要內(nèi)容中的有關(guān)問題作如下說明：

一、關(guān)于建立和完善業(yè)主代表大會制度

針對我市大型住宅區(qū)不斷增多的實(shí)際情況，為了更好地規(guī)范住宅區(qū)的自治管理，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》明確并完善了業(yè)主代表大會制度。第八條第一款規(guī)定：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主（代表）大會制度。業(yè)主通過業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會行使物業(yè)管理權(quán)�！钡谒目蠲鞔_：“業(yè)主戶數(shù)超過一百戶的，業(yè)主可以決定成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)�！蓖瑫r(shí)，《條例》對業(yè)主代表的產(chǎn)生、業(yè)主（代表）大會的召開及其職責(zé)等作了具體規(guī)定。

二、關(guān)于業(yè)主的權(quán)利義務(wù)以及業(yè)主（代表）大會、業(yè)主委員會的職責(zé)

業(yè)主、業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會是小區(qū)自治管理的重要主體，對搞好小區(qū)物業(yè)管理具有至關(guān)重要的作用，因此對其權(quán)利和義務(wù)以及相關(guān)職責(zé)作明確具體規(guī)定，十分必要。這既有利于廣大業(yè)主遵守和執(zhí)行，也便于業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會依法開展工作。為此，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第六條、第十三條和第十六條分別對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主（代表）大會和業(yè)主委員會的相關(guān)職責(zé)，作了詳細(xì)具體的規(guī)定。

三、關(guān)于物業(yè)服務(wù)用房

由于上位法對開發(fā)建設(shè)單位無償提供物業(yè)服務(wù)用房僅作了原則規(guī)定，為進(jìn)一步增強(qiáng)可操作性，確保該項(xiàng)規(guī)定的落實(shí)到位，《條例》從我市實(shí)際出發(fā)，詳細(xì)規(guī)定了住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房所處的位置、具備的條件、所在層數(shù)以及禁止作為住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房的種類，這樣可以杜絕開發(fā)建設(shè)單位可能將位置偏僻、非獨(dú)立成套、層次偏高或者不適合辦公的，如公共門廳、地下室等作為物業(yè)服務(wù)用房的情形。同時(shí)，為了保護(hù)購房者的合法權(quán)益，《條例》強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)用房獨(dú)立測量，其面積不計(jì)入分?jǐn)偣�用建筑面積。特別是《條例》還明確了物業(yè)服務(wù)用房比例，規(guī)定開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于規(guī)劃許可證載明的地上建筑物總建筑面積的千分之七配置物業(yè)服務(wù)用房，并無償提供，以保證住宅區(qū)物業(yè)管理的正常有效運(yùn)轉(zhuǎn)。

四、關(guān)于住宅區(qū)停車問題

針對小區(qū)車位、車庫歸屬和利用糾紛較多、矛盾比較尖銳的問題，為了妥善處理矛盾和糾紛，切實(shí)保障和維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的有關(guān)規(guī)定，《條例》第四十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、非業(yè)主使用人的需要�！睘榱朔乐归_發(fā)建設(shè)單位對車位、車庫只售不租等現(xiàn)象，該條還規(guī)定：“尚未出售的停車位、車庫，業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租。仍有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。”同時(shí)，為了保障小區(qū)道路暢通，確保居民通行安全，《條例》規(guī)定：“地下停車位尚有空余的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得新辟規(guī)劃以外的停車位。地下停車位不足，確需利用業(yè)主共有的道路或者其他公共場地作為停車位的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主（代表）大會或者業(yè)主委員會決定，并依法辦理消防等相關(guān)手續(xù)�！薄稐l例》還進(jìn)一步要求“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響道路通行、阻礙特種車輛執(zhí)行任務(wù)或者損壞共用設(shè)施設(shè)備�！�

五、關(guān)于對物業(yè)管理區(qū)域的管理要求

鑒于很多小區(qū)少數(shù)業(yè)主擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，群租現(xiàn)象十分突出，臟亂差和噪聲污染比較嚴(yán)重的情況，為了改善和提高小區(qū)的居住環(huán)境和生活質(zhì)

量，構(gòu)建一個和諧的住宅小區(qū)，根據(jù)《物權(quán)法》等上位法的相關(guān)規(guī)定，《條例》第五十條規(guī)定：“業(yè)主、非業(yè)主使用人不得違反法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主、非業(yè)主使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)首先經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。”同時(shí)，《條例》對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專門設(shè)置了10項(xiàng)禁止性規(guī)定，并明確要求：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反前款規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)勸阻、制止，并督促改正。拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主委員會和有關(guān)行政管理部門�！�

以上說明和《條例》，請予審議。

審議意見的報(bào)告

主任、各位副主任、秘書長、各位委員：

《蘇州市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已經(jīng)蘇州市第十三屆人大常委會第三十六次會議通過，現(xiàn)報(bào)省人大常委會批準(zhǔn)。省人大常委會法工委在該條例通過前進(jìn)行了初步審查，并征求了省人大常委會環(huán)資城建委、省公安廳、省建設(shè)廳、省物價(jià)局等有關(guān)單位和部分省人大代表、立法專家的意見。2007年9月11日，省人大法制委員會召開全體會議對該條例進(jìn)行了審議，現(xiàn)將審議意見報(bào)告如下：

近年來，蘇州市通過對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，為提高居民生活質(zhì)量和文明程度、構(gòu)建和諧居住環(huán)境創(chuàng)造了條件，也對提高城市管理水平發(fā)揮了積極作用。隨著物業(yè)管理活動的發(fā)展，業(yè)主物權(quán)管理理念和消費(fèi)理念的缺失、物業(yè)企業(yè)服務(wù)理念的缺乏、社會誠信體系的缺位以及小區(qū)物業(yè)服務(wù)用房、公共停車位的使用、經(jīng)營的具體法律依據(jù)不足等問題日益暴露，導(dǎo)致了各方當(dāng)事人之間的矛盾和沖突。為了解決這些問題，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，蘇州市人大常委會根據(jù)物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和省物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，結(jié)合蘇州市物業(yè)管理活動實(shí)際制定本條例，是十分必要的。該條例進(jìn)一步完善了業(yè)主（代表）大會制度，細(xì)化了物業(yè)管理區(qū)域的界定和管理要求，提高了物業(yè)服務(wù)用房的配建比例，明確了物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為，加強(qiáng)了對住宅區(qū)停車位的規(guī)范和管理，內(nèi)容更加具體，操作性更強(qiáng)，符合蘇州市的實(shí)際情況，具有鮮明的地方特色，有利于推動蘇州市物業(yè)管理工作的進(jìn)一步開展。

該條例同憲法、法律、行政法規(guī)和本省的地方性法規(guī)不相抵觸，建議本次會議審議后予以批準(zhǔn)。