物業(yè)是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章 總 則

第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，根據國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》和其他有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合嘉興市區(qū)實際情況，制定本細則。

第二條 嘉興市區(qū)范圍內的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本細則。

第三條 本細則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

第四條 市規(guī)劃建設行政主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責嘉興市區(qū)范圍內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

南湖區(qū)、秀洲區(qū)規(guī)劃建設行政主管部門(以下簡稱屬地物業(yè)主管部門)按照各自職責，做好本行政區(qū)域內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。嘉興經濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)內物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作由市規(guī)劃建設局委托市規(guī)劃建設局經濟開發(fā)區(qū)分局具體實施。

街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的權利，并應當履行相應的義務。

第六條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會。

業(yè)主大會代表和維護全體業(yè)主有關物業(yè)管理的合法權益，履行國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

第七條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

物業(yè)管理區(qū)域由屬地物業(yè)主管部門會同街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府根據物業(yè)的共用設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當征求居民委員會的意見。

新建住宅區(qū)，包括分期建設或者兩個以上單位開發(fā)建設的住宅區(qū)，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

舊城區(qū)規(guī)劃范圍內新開發(fā)建設的住宅，與周邊原有住宅區(qū)房屋相毗連的，經相關業(yè)主同意，可以歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域具備下列條件之一的，由開發(fā)建設單位或前期物業(yè)管理企業(yè)，或由20%以上業(yè)主提議向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，并由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責牽頭成立業(yè)主大會籌備組，召開首次業(yè)主大會，屬地物業(yè)主管部門給予指導：

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積60%以上的;

(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積30%以上的。

第九條 業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)由業(yè)主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是：

(一)由物業(yè)服務企業(yè)(沒有物業(yè)服務企業(yè)的由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會)向物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主征詢意見，并組織推舉出業(yè)主代表1至5名;

(二)由物業(yè)所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定當地居民委員會的工作人員1至2名作為代表(居民委員會尚未建立的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在其單位內推舉代表);

(三)由建設單位推舉1至2名代表。

籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規(guī)則和進行相應的籌備工作�；I備組無法確定召集人的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同屬地物業(yè)主管部門在業(yè)主代表和建設單位或居民委員會代表中直接指定。

籌備組成員名單應當自成立之日起3日內在物業(yè)管理區(qū)域內書面公告。

籌備組的工作應當符合《建設部關于印發(fā)〈業(yè)主大會規(guī)程〉的通知》(建住房〔2003〕131號)有關規(guī)定。

籌備組應當于首次業(yè)主大會會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業(yè)主，并書面告知屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。

首次業(yè)主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府預繳籌備經費，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代收代管�；I備經費的使用應堅持節(jié)儉、合理，實行多退少補原則。具體預繳標準為5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業(yè)為3萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為4萬元，10萬平方米以上為5萬元。

第十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的.形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業(yè)管理區(qū)域內持有二分之一以上投票權數的業(yè)主參加。

業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議需要由業(yè)主代表代為表達意愿的，應當于業(yè)主大會會議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉交。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對、棄權意見須由業(yè)主本人簽字。

業(yè)主或者業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人代為參加業(yè)主大會會議。

召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日前將會議時間、地點、議題和議程書面通知業(yè)主本人。

第十一條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數，按每一房地產權證計1票原則確定，建筑面積超過200平方米的部分，每滿200平方米另計1票。但單個業(yè)主所計票數不得超過物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主總票數的30%。

建設單位未出售或者已經出售但未交付的物業(yè)，按前款規(guī)定計投票權數。

業(yè)主在首次業(yè)主大會會議后的業(yè)主大會會議上的投票權數，按照業(yè)主大會議事規(guī)則約定的投票權數確定辦法計算;業(yè)主大會議事規(guī)則未作約定的，按照本條第一款規(guī)定計算。

第十二條 業(yè)主大會作出決定，必須經與會業(yè)主所持投票權數二分之一以上通過。

業(yè)主大會制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)，對專項維修資金使用和續(xù)籌方案作出決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權數三分之二以上通過。逾期不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。但該已表決的多數票數應當達到物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權數的二分之一以上。

業(yè)主大會在其職責范圍內作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。

第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定召開。

物業(yè)管理區(qū)域內有20%以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第十四條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生。業(yè)主委員會委員應當符合國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，依法履行國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定的職責。

第十五條 業(yè)主委員會自選舉產生之日起30日內，持下列文件向屬地物業(yè)主管部門備案：

(一)業(yè)主大會會議記錄和會議決定;

(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

(三)業(yè)主公約;

(四)業(yè)主委員會委員的名單。

(五)業(yè)主大會會議的各項表決情況記錄。

屬地物業(yè)主管部門應當對依法選舉產生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會備案的內容發(fā)生變更的，應當重新備案。

第十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。

業(yè)主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業(yè)主委員會全體委員半數以上同意。

業(yè)主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開3日前在物業(yè)管理區(qū)域內公告，聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的建議和意見。

第十七條 業(yè)主委員會每屆任期為3年至5年。

業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應當召開業(yè)主大會會議對業(yè)主委員會進行換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆改選。

業(yè)主大會會議選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，原業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第十八條 業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要，經業(yè)主大會決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。

第十九條 業(yè)主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業(yè)主共同利益的，物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主可以根據本細則第十三條第二款規(guī)定提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主委員會不按規(guī)定組織召開業(yè)主大會臨時會議的，屬地物業(yè)主管部門、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會應當指導業(yè)主召開。

業(yè)主大會臨時會議有權根據業(yè)主大會議事規(guī)則提出質詢、依法撤銷業(yè)主委員會所作的決定或者改選業(yè)主委員會。

第二十條 業(yè)主公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業(yè)主公約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。

第二十一條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權數確定辦法、業(yè)主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十二條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。

提倡建設單位按照房地產開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于3個或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積小于2萬平方米的，經屬地物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第二十三條 建設單位在銷售物業(yè)前應當制定業(yè)主臨時公約，作為物業(yè)買賣合同的附件。

業(yè)主臨時公約應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業(yè)主的其他義務以及違反業(yè)主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位在銷售物業(yè)時應當將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。

第二十四條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同的主要內容。

第二十五條 前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。

第二十六條 物業(yè)未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。

物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向屬地物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告。

第二十七條 在辦理物業(yè)交接手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業(yè)區(qū)域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

(二)共用設施設備清單;

(三)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、相關場地查驗記錄;

(四)物業(yè)質量保修和物業(yè)使用說明文件;

(五)業(yè)主名冊;

(六)物業(yè)管理需要的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將上述接收的資料移交給業(yè)主委員會。

物業(yè)交接完畢后30日內，物業(yè)服務企業(yè)應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業(yè)管理用房交接等資料交屬地物業(yè)主管部門備存，書面材料及匯總清單須經交接雙方簽字蓋章。

第二十八條 建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積7‰的比例配置物業(yè)管理用房;但物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)均為非住宅的，物業(yè)管理用房的配置比例為物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的3‰。

物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理辦公用房中給小區(qū)業(yè)主委員會留有專門的辦公空間，其基本的辦公用具由屬地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府從建設單位繳納的首屆業(yè)主大會會議籌備經費中列支。

規(guī)劃部門審批新建物業(yè)規(guī)劃設計方案時應征求屬地物業(yè)主管部門對物業(yè)管理用房設置的意見，建設單位應將物業(yè)管理用房的面積、位置在設計方案中載明。

經依法審批，物業(yè)竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補充配置物業(yè)管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第二十九條 物業(yè)管理用房依法屬于全體業(yè)主共同所有。未經業(yè)主大會同意，不得改變其用途。物業(yè)管理用房由房地產管理部門登記建檔。