物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。物業(yè)可大可小，一個單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。

第一章　總　則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與依法監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制。鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

第五條 市人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）擬定、制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策措施；

（二）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范；

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動；

（四）監(jiān)督、管理專項維修資金；

（五）建立物業(yè)管理誠信檔案制度；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責(zé)：

（一）負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的備案和調(diào)整，物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

（二）監(jiān)督管理物業(yè)管理招投標活動；

（三）依照職權(quán)制定物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準和技術(shù)規(guī)范；

（四）按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理專項維修資金；

（五）組織開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的調(diào)查，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（六）指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）依法開展物業(yè)管理相關(guān)活動；

（七）定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責(zé)人的信用信息征集、核查和監(jiān)管工作，并接受查詢。

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

市、縣（市）區(qū)人民政府發(fā)展改革、公安、司法行政、民政、財政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、工商質(zhì)監(jiān)（市場監(jiān)管）、價格、人防等行政主管部門應(yīng)按照各自職責(zé)，相互配合，做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：

（一）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉，并做好業(yè)主委員會備案工作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

（三）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（四）協(xié)調(diào)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接；

（五）協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（六）責(zé)令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第七條 物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

第二章 前期物業(yè)管理

第八條 新建物業(yè)實行前期物業(yè)管理。在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

第九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。

投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，對前期物業(yè)管理的內(nèi)容予以約定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，主要用于購買物業(yè)辦公設(shè)備、員工服裝、維保設(shè)備和通訊工具等固定資產(chǎn)。具體標準由建設(shè)單位和選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十條 建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與。

第十一條 新建物業(yè)的建設(shè)單位在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證或者現(xiàn)房銷售備案前，應(yīng)當(dāng)向市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門報送以下材料：

（一）建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）經(jīng)批準的物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計方案；

（三）標注物業(yè)服務(wù)用房具體位置、面積的樣圖和配置標準的書面承諾；

（四）應(yīng)當(dāng)招投標的物業(yè)管理項目招投標情況的書面材料；

（五）物業(yè)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及產(chǎn)權(quán)歸屬說明等資料。

第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門公布的臨時管理規(guī)約示范文本，制定臨時管理規(guī)約，報縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

在首次業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。

第十三條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、計費方式和起始時間等內(nèi)容。

前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件，對物業(yè)買賣雙方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有約束力。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；約定期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

前期物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔(dān)，買賣合同未約定的，前期物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位銷售物業(yè)時如承諾減免物業(yè)服務(wù)費用，減免的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第十五條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗進行監(jiān)督 。

提倡聘請第三方進行物業(yè)承接查驗。物業(yè)承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第十六條 在辦理物業(yè)承接查驗時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類建筑物、場地、設(shè)施設(shè)備的清單；

（五）園林施工圖紙、樹種清單及其養(yǎng)護協(xié)議；

（六）業(yè)主名冊；

（七）物業(yè)的使用、維護、管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)資料移交業(yè)主委員會。

建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會及其工作人員不得泄露業(yè)主個人信息資料。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗有關(guān)的文件。

第十八條 新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備符合下列條件后，建設(shè)單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：

（一）水、電納入城市管網(wǎng)，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業(yè)服務(wù)用房、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅用戶配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內(nèi)外燃氣、供熱管道的敷設(shè)且與相應(yīng)管網(wǎng)連接，并按照規(guī)劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設(shè)到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設(shè)施設(shè)備按照規(guī)劃設(shè)計要求配置到位；

（四）按照規(guī)劃要求完成消防和人民防空工程設(shè)施建設(shè)；

（五）按照規(guī)劃要求完成教育、郵政、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施以及社區(qū)管理用房建設(shè)；

（六）按照規(guī)劃要求完成小區(qū)道路建設(shè)，并與城市道路或者公路相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成綠化建設(shè)及車庫、車位的配置；

（八）建筑物及其配套設(shè)施的標志標識完整、清晰；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第十九條 對新建住宅物業(yè)，市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)對本辦法第十八條規(guī)定的事項進行現(xiàn)場綜合查驗。對綜合查驗發(fā)現(xiàn)的問題，責(zé)令建設(shè)單位限期整改。

綜合查驗結(jié)果和整改情況應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第二十條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自處分。

業(yè)主大會成立前，建設(shè)單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備獲得的收益應(yīng)當(dāng)單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

第二十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑，由建設(shè)單位負責(zé)申請房屋權(quán)屬登記。登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿中對屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載。業(yè)主有權(quán)查詢。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積二十五萬平方米以下的，按照物業(yè)總建筑面積千分之三配置；總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按千分之一的標準配置；

（三）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并且具備采光、通風(fēng)、水、電、通信等正常使用功能和具有獨立的通道。

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等，其中，用于業(yè)主委員會議事活動用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，建筑面積最低不少于20平方米。

物業(yè)服務(wù)用房不得計入公攤面積，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位移交物業(yè)服務(wù)用房，不得收取任何費用，并提交登記證明。

未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

集中建設(shè)的保障性住房應(yīng)當(dāng)按照不低于總建筑面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費不足。

第二十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。

第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)日常保修工作的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同并予以公告。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定比例提取工程質(zhì)量保證金，專戶存儲，專項用于物業(yè)保修期內(nèi)的維修。工程質(zhì)量保證金提取的比例和管理使用辦法，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局等有關(guān)部門另行制定。

第二十五條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標準和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位參加；在竣工驗收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護和更新的責(zé)任，有關(guān)費用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第二十六條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主身份的確認，以不動產(chǎn)登記簿或者法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他有效證明為依據(jù)。

第二十七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議或者質(zhì)詢；

（三）推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)；

（四）依法使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（八）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第二十八條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務(wù)：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（四）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

（五）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動;

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

第二十九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)充分考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下規(guī)定進行：

（一）新建住宅小區(qū)，包括分期建設(shè)或者由兩個以上單位開發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計范圍劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（二）地理上自然連接規(guī)模較小的住宅小區(qū)，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域；

（三）規(guī)模較大的住宅小區(qū)，且配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃定或者調(diào)整為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)與住宅小區(qū)劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)及單幢商住樓宇具有獨立共用設(shè)施設(shè)備，并能夠獨立管理的，可以劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第三十條 新建物業(yè)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十九條規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)買受人明示。

物業(yè)管理區(qū)域劃定后，確需調(diào)整的以及已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府聽取業(yè)主意見后作出決定，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第三十二條 業(yè)主大會可以根據(jù)實際情況設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事，負責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，并履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的，業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事的職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送下列籌備成立首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）房屋等建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設(shè)施設(shè)備的交接資料；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置確認資料；

（七）其他有關(guān)的文件資料。

符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知并將以上資料報送縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十四條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下，成立業(yè)主大會會議籌備組。籌備組一般由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會代表組成，人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件，但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主書面報告之日起四十五日內(nèi)組建業(yè)主大會會議籌備組。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十五條 首次業(yè)主大會會議籌備組履行以下職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法，確定候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。籌備組在業(yè)主委員會成立后自行解散。

第三十六條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定、修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告；

（五）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（六）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項；

（七）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（八）選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（九）籌集和使用專項維修資金；

（十）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十一）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用；

（十二）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

第三十七條 業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照專有部分面積之和計算。

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。

建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計算。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面或者數(shù)據(jù)電文委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。

物業(yè)使用人可以列席業(yè)主大會。

第三十九條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

提倡采用信息化技術(shù)，逐步建立業(yè)主公共事務(wù)決策系統(tǒng)，

改進業(yè)主大會表決方式。

第四十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促或者組織召開業(yè)主大會臨時會議。

第四十一條 業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財務(wù)管理制度。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對專項維修資金、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益、業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費按照財務(wù)要求建賬并及時入賬，并對原始憑證及形成的會計資料妥善保管，不得損毀。

第四十二條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)縣(市)區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。成立業(yè)主大會的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時成立業(yè)主大會。

第四十三條 業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選產(chǎn)生主任一人、副主任一至二人。經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料報縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并書面告知相關(guān)居（村）民委員會。

業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，持街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明刻制業(yè)主大會和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)持備案證明向金融機構(gòu)申請開設(shè)帳戶，屬于業(yè)主共有的資金和經(jīng)營性收益，不得以任何個人名義進行存儲和管理。

第三款規(guī)定的備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)重新備案，并告知相關(guān)居（村）民委員會。

第四十四條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主代表；

（二）具有完全民事行為能力；

（三）遵守業(yè)主大會的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）身體健康，具有一定的組織協(xié)調(diào)能力和必要的工作時間；

（六）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職或者有其他利害關(guān)系。

第四十五條 業(yè)主委員會履行以下職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

（三）根據(jù)業(yè)主大會的決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

（九）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會、公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)社區(qū)建設(shè)、社會治安等工作；

（十）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置向業(yè)主公開下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益和使用、分配情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

第四十七條 業(yè)主委員會會議由主任召集和主持。主任因故不能履行職責(zé)時，由副主任召集和主持。經(jīng)三分之一以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開。主任、副主任無正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會會議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體成員過半數(shù)通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第四十八條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物予以移交。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交本屆業(yè)主委員會。拒不移交的，業(yè)主委員會、業(yè)主或者居民委員會、村民委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。

移交過程中出現(xiàn)治安事件的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時處理。

四十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止，由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因，不再是業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；

（三）喪失履行職責(zé)能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的。

第五十條 業(yè)主委員會委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上委員或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會，可以決定終止其委員資格：

（一）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的；

（二）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)，牟取不當(dāng)利益的；

（三）損壞共用設(shè)施設(shè)備，違法搭建，破壞房屋外觀和承重結(jié)構(gòu)，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，拒繳物業(yè)服務(wù)費、車輛停放費和專項維修資金，以及違法出租房屋的；

（四）審計期間弄虛作假，隱瞞真相，轉(zhuǎn)移隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（五）阻擾、抗拒業(yè)主大會和業(yè)主委員會行使職權(quán)的；

（六）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（七）向他人出售或者提供業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動；

（八）損害業(yè)主合法權(quán)益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為；

（九）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（十）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

第五十一條 經(jīng)業(yè)主委員會或者持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議增減或者調(diào)整業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

第五十二條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)基本情況；

（二）公共場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；

（三）業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場所及共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；

（四）業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)；

（五）業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督權(quán)；

（六）物業(yè)的使用、維護、裝飾裝修管理；

（七）業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的行為準則；

（八）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（九）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分攤方式；

（十）專項維修資金籌集、使用和管理；

（十一）違反管理規(guī)約的責(zé)任；

（十二）其他有關(guān)事項。

第五十三條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就以下事項作出約定：

（一）業(yè)主大會的議事方式；

（二）業(yè)主大會的表決程序；

（三）業(yè)主委員會的組成和委員任期；

（四）業(yè)主大會定期會議召開的時間或次數(shù)；

（五）其他有關(guān)事項。

第五十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第五十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費，以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金，可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。具體籌集、管理和使用辦法由業(yè)主大會確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年3月底前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主監(jiān)事會或者獨立監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進行檢查；發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會予以糾正。經(jīng)持有百分之二十以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對經(jīng)費收支情況進行審計。

業(yè)主委員會主任離任應(yīng)當(dāng)進行離任審計。

第五十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督。

因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)的清算工作。

第四章 物業(yè)服務(wù)

第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照方可從事物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在市或縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門備案。

市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設(shè)，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)和信用檔案，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第五十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省、市有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費用，并取得合理的利潤；

（三）制止違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）可以將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；

（二）按照規(guī)定每年公布物業(yè)服務(wù)費收支情況；

（三）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（四）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)；

（五）協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)服務(wù)，開展社區(qū)文化活動；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第六十條 業(yè)主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

第六十一條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列事項：

（一）物業(yè)管理區(qū)域范圍、基本情況和項目負責(zé)人；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；

（三）物業(yè)服務(wù)用房的配置、使用、維修和管理；

（四）公共綠化的維護，以及公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護；

（五）車輛的停放管理；

（六）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準；

（七）物業(yè)服務(wù)費用收取標準和方式；

（八）物業(yè)檔案資料的保管；

（九）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（十）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）物業(yè)服務(wù)合同終止、解除條件；

（十三）其他事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報送縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第六十二條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調(diào)整合同。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責(zé)人。更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知所在地的縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止，并在新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘后十五日內(nèi)退出，并按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，向業(yè)主委員會或者其他代管單位移交下列資料和財物：

（一）移交本辦法第十六條規(guī)定的材料；

（二）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。

業(yè)主大會重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會或者其他代管單位應(yīng)當(dāng)將前款所列資料和財物移交重新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保證共用部位、共用設(shè)施設(shè)備功能完好的前提下做好物業(yè)管理交接工作。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第六十五條 縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

被解聘或終止的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，發(fā)生治安事件的，公安機關(guān)應(yīng)當(dāng)依法及時處理；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會申請，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進行應(yīng)急管理。居（村）民委員會可以在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責(zé)組織不超過六個月的設(shè)施設(shè)備的專項管理、基本保潔及秩序維護等服務(wù)。物業(yè)管理費用由業(yè)主承擔(dān)。

第六十七條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

業(yè)主無正當(dāng)理由拒不交納前款規(guī)定費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納。

推動將個人交納物業(yè)服務(wù)費情況納入社會信用信息系統(tǒng)。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等情況，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)對所公布的內(nèi)容進行監(jiān)督核查，并將核查報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將規(guī)定比例的物業(yè)公共服務(wù)費獨立建賬，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出后，將剩余部分按本辦法第六十四條規(guī)定一并移交。

市、縣（市）人民政府價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費項目、標準的監(jiān)督。

第六十九條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。

業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

第七十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向其收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人防工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民用水用電價格標準。

專業(yè)經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用的，按約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第七十一條 已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)；未交付業(yè)主的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準。

第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴格按照國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第七十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，但不得侵害業(yè)主、物業(yè)使用人的合法權(quán)益。

第七十四條 縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進行考核，并向社會公開考核結(jié)果。

推進建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機制。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正的原則。

市物業(yè)管理行業(yè)組織可以依照國家、省、市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案：

（一） 騙取、挪用或者侵占物業(yè)專項維修資金的；

（二） 在物業(yè)管理招標活動中提供虛假信息，騙取中標的；

（三）物業(yè)服務(wù)合同終止后拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者退出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)和移交資料的；

（四）未按照規(guī)定和合同約定履行安全管理義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大安全事故的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備用途的；

（六）擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的；

（八）被價格行政主管部門認定收費不規(guī)范且未改正的；

（九）泄露業(yè)主信息的；

（十）以暴力、脅迫方式阻撓業(yè)主組織成立的。

第七十五條 市、縣（市）區(qū)人民政府城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、民政、城市管理、公安、工商質(zhì)監(jiān)、價格、人防、環(huán)保、司法行政等部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人。

市、縣(市)區(qū)人民政府相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負責(zé)下列事項的管理工作：

(一)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量、白蟻防治等監(jiān)督檢查;

(二)規(guī)劃行政主管部門負責(zé)新建住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的核定;

(三)城市管理行政主管部門負責(zé)違法建設(shè)、無照經(jīng)營、亂設(shè)攤點、占用和損壞綠地，擅自伐、移、修剪樹木，焚燒樹葉、垃圾、燃放煙花爆竹或者其他廢棄物以及燃氣、供水等監(jiān)督檢查;

(四)公安機關(guān)負責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、監(jiān)控安防、寵物飼養(yǎng)等開展監(jiān)督檢查，并協(xié)助開展房屋租賃監(jiān)督管理工作;

(五)工商質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門負責(zé)電梯等特種設(shè)備安全運行監(jiān)督檢查;

(六)價格行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)物業(yè)服務(wù)收費監(jiān)督管理;

(七)人防行政主管部門負責(zé)人防工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查;

（八）環(huán)境保護行政主管部門負責(zé)違法排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查;

（九）司法行政主管部門負責(zé)人民調(diào)解。

第七十六條 縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居（村）民委員會以及人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

第七十七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、城市管理機構(gòu)、公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

（一）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；

（二）業(yè)主委員會未依法換屆；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù)；

（四）物業(yè)服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的相關(guān)事項。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第七十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對房屋裝飾裝修現(xiàn)場的巡查；業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)配合。

第七十九條 物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，改變建筑物及其附屬設(shè)施的用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪音；

（八）損壞公共綠化及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾、燃放鞭炮；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物；

（十三）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者依法處理。

第八十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩、外置式晾衣架等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)遵守臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，保持物業(yè)的安全、整潔、美觀。

第八十二條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會或業(yè)主委員會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第八十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公示；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

第八十四條 任何單位和個人不得擅自占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道。

城市管理、消防、公安機關(guān)交通管理等部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域停車位施劃的指導(dǎo)。

第八十五條 利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。

第八十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將本辦法第八十四條、第八十五條規(guī)定屬于業(yè)主共有的車輛停放費、公共經(jīng)營收益單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，其余部分用于補貼物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。

建立物業(yè)管理區(qū)域公共經(jīng)營收益財務(wù)賬目定期審計和公示制度。

第八十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放，建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應(yīng)當(dāng)保障該人民防空工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第八十八條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)交存專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少一次向業(yè)主公布專項維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

第八十九條 專項維修資金的管理，實行專戶存儲、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同同級人民政府財政部門建立健全專項維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。

業(yè)主大會成立前，專項維修資金由市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇代行管理或自行管理。

業(yè)主大會選擇自行管理專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)接受市、縣（市）人民政府物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督，在物業(yè)管理行政主管部門指定的銀行設(shè)立專項維修資金專戶。

第九十條 發(fā)生下列危及安全情形之一，需要使用專項維修資金的，由業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主同意，并報專項維修資金代管或者監(jiān)管部門審核后，直接申請使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設(shè)施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）二次供水設(shè)施損壞的；

（八）其他危及房屋安全的情形。

應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示，并從相關(guān)業(yè)主的專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。

第九十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負責(zé)賠償。

第九十二條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標準，并且依法辦理相關(guān)批準手續(xù)。

第九十三條 對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣（市）區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)采取措施進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣（市）區(qū)人民政府確定。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第九十四條 有下列行為之一的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定處罰：

（一）住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理的；

（二）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的；

（三）不移交有關(guān)資料的；

（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事物業(yè)服務(wù)的；

（五）建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的；

（六）挪用專項維修資金的；

（七）未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途的。

違反前款第二項、第七項規(guī)定，有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第九十五條 違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位拒不承擔(dān)維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的，由市、縣（市）人民政府依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第九十六條 違反本辦法第三十三條規(guī)定，建設(shè)單位未向縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需文件資料的，由縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處二萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十七條 違反本辦法第三十四條第二款規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到籌備首次業(yè)主大會書面報告后，未按規(guī)定時間組建業(yè)主大會籌備組的，由縣（市）區(qū)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對負有直接責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分。

違反本辦法第三十四條第五款規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，由縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下的罰款。

第九十八條 違反本辦法第六十四條第一款、第四款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期退出或者擅自撤離的，由縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第九十九條 違反本辦法第六十七條第一款規(guī)定，業(yè)主未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催交，也可以申請調(diào)解，或者提起訴訟。

第一百條 違反本辦法第六十八條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照國家、省、市有關(guān)規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準或者公布失實的，由市、縣（市）人民政府價格行政主管部門責(zé)令限期改正并依法處罰。

第一百零一條 違反本辦法第八十條第一款第一項規(guī)定的，由市、縣（市）區(qū)人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償。

違反本辦法第八十條第一款第二項規(guī)定的，由市、縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款。

違反本辦法第八十條第一款第四項規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途的，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，由市、縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

違反本辦法第八十條第一款第三項、第五項至十一項規(guī)定的，由依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門依照相關(guān)法律法規(guī)實施行政處罰。

第一百零二條 上述行政處罰涉及相對集中行使行政處罰權(quán)的，相關(guān)職能由城市管理行政主管部門依法集中行使。

第一百零三條 違反本辦法第八十三條規(guī)定，建設(shè)單位拒絕出租車位、車庫的，由縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。

第一百零四條 違反本辦法規(guī)定，業(yè)主委員會及其成員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員挪用、貪污、侵占、擅自處分業(yè)主共同利益的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第一百零五條 違反本辦法規(guī)定，市、縣（市）區(qū)人民政府物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一的，由有關(guān)行政機關(guān)責(zé)令改正；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）違法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的；

（二）未按照本條例規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的；

（三）違法實施物業(yè)管理行政許可的；

（四）未履行綜合查驗職責(zé)的；

（五）未在土地出讓合同中明確住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)公共設(shè)施權(quán)屬的；

（六）違反物業(yè)管理投訴處理規(guī)定的；

（七）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告不及時作出處理的；

（八）有濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守等其他行為的。

第七章 附 則

第一百零六條 本辦法下列用語的含義是：

（一）“物業(yè)使用人”，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

（二）“自用設(shè)備”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具及水、電、氣戶表以內(nèi)的管線等設(shè)施；

（三）“自用部位”是指一套房屋戶門以內(nèi)，由業(yè)主、物業(yè)使用人自用的部分（包括一樓房屋業(yè)主自用的天井、庭院等）；

（四）“共用部位”是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

（五）“共用設(shè)施設(shè)備”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

（六）“專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備”是指變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線；

（七）“最終用戶”是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

第一百零七條 業(yè)主依法決定對物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┳孕泄芾淼模瑓⒄毡巨k法有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。但電梯、消防等有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

第一百零八條 本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)非住宅項目的物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。

第一百零九條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會會同有關(guān)部門負責(zé)解釋。