養(yǎng)犬管理規(guī)定，指的是在城市飼養(yǎng)狗狗所需要遵守的管理規(guī)定，加強對養(yǎng)犬的一個制度管理，保障公民健康和人身安全，維護市容環(huán)境和社會公共秩序，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，養(yǎng)犬管理規(guī)定。

第一章 總則

第一條 （目的依據(jù)） 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各方的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本條例。

第二條 （適用范圍）本市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

第三條 （概念界定）本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)居委會管理和業(yè)主自治管理。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標準，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱社區(qū)居委會管理，是指由社區(qū)居委會對未實行物業(yè)管理和自治管理的老舊住宅，按照政府確定的服務(wù)標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

本條例所稱業(yè)主自治管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動。

第四條（組織領(lǐng)導(dǎo)） 市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的行業(yè)管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。

縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督具體管理工作。成立專門機構(gòu)，抽調(diào)專人，具體負責日常管理工作。

第五條 （各職能部門職責）城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、環(huán)衛(wèi)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)、廣播電視等有關(guān)行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)日�；顒樱�調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

居民委員會、村民委員會建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)機制，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動。

第六條 （行業(yè)協(xié)會）鼓勵支持依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權(quán)益，促進行業(yè)建設(shè)和健康發(fā)展。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)服務(wù)管理

第七條 （行業(yè)準入）物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應(yīng)當具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應(yīng)當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信證明等材料到市房產(chǎn)行政主管部門備案。

第八條 （誠信檔案）物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立誠信檔案，實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定制度。具體標準由市房產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定并組織實施。

第九條 （項目經(jīng)理）物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制。

物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應(yīng)當按照規(guī)定具備相應(yīng)的執(zhí)業(yè)能力；專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當按照規(guī)定取得相應(yīng)的技術(shù)職稱證書。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十條（招標） 業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當通過公開招投標方式進行。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

第十一條 （選聘方式）業(yè)主委員會應(yīng)當擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理方案、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應(yīng)當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

新建小區(qū)在業(yè)主委員會成立前，先由市房產(chǎn)行政主管部門選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

第十二條（合同） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

第十三條 （企業(yè)規(guī)范）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

（四）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

（五）向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù)。

第十四條 （指導(dǎo)價和調(diào)節(jié)價）物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

保障性住房、老舊小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場（位）的綜合服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價。

實行政府指導(dǎo)價的，由市價格監(jiān)督管理部門會同市房產(chǎn)行政主管部門共同制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。

實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定并報市價格監(jiān)督管理部門備案。

第十五條 （繳費及催繳）業(yè)主應(yīng)按照市物價部門制定的收費標準或物業(yè)服務(wù)合同的約定依法繳納物業(yè)服務(wù)費，對無故拒繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過社區(qū)居委會、業(yè)主委員會協(xié)助催繳，市房產(chǎn)交易中心在辦理房屋交易手續(xù)時，賣方需將物業(yè)服務(wù)費結(jié)清后方可交易。也可通過法律手段追繳，并收取月千分之三的滯納金。

第十六條（服務(wù)等級） 物業(yè)服務(wù)實行等級標準，具體標準由市房產(chǎn)行政主管部門制定，縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負責物業(yè)服務(wù)等級的初評后，報市房產(chǎn)行政主管部門審定批準。

第十七條 （代收費）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第十八條（合同到期選聘） 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

第十九條（合同解聘） 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應(yīng)當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

第二十條 （移交）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

（一）預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用；

（二）全部物業(yè)檔案資料；

（三）物業(yè)服務(wù)用房、共用設(shè)施設(shè)備用房；

（四）其他屬于業(yè)主共有的財物。

業(yè)主委員會應(yīng)當與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條所列的資料、財物。

第二十一條（合同終止） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自終止服務(wù)的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

第二十二條 （自治管理）未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和自治管理的老舊住宅，應(yīng)當實行社區(qū)居委會管理。

社區(qū)居委會由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府根據(jù)社區(qū)設(shè)置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準后成立。

縣（市）、區(qū)人民政府對社區(qū)居委會給予適當補貼。

第二十三條 （基礎(chǔ)服務(wù)）社區(qū)居委會應(yīng)當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。

第二十四條 （定價）社區(qū)居委會的服務(wù)收費標準由市價格監(jiān)督管理部門確定，并定期向社會公布。

第二十五條 （自治管理內(nèi)容）經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自治管理，并接受縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

自治管理的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)費用、收費方式、服務(wù)標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

自治管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權(quán)益。

第二十六條 （移交）業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自治管理的，社區(qū)居委會應(yīng)當終止服務(wù)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)交接手續(xù)。

第二十七條 （代行職責）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關(guān)共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

第二十八條（公示） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會應(yīng)當在管理區(qū)域?qū)⒎��?wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第二十九條（定義） 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

進行房屋權(quán)屬登記的，房屋所有權(quán)證記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

第三十條 （業(yè)主小組）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

第三十一條 （籌備申請條件）符合下列條件之一的，應(yīng)當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的；

（二）房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的；

（三）首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應(yīng)當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府對符合條件的，應(yīng)當組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第三十二條（首次籌備組組成） 首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會和建設(shè)單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

第三十三條 （組織成員）籌備組應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定履行相關(guān)職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第三十四條 （公示）業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當派員列席。

業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第三十五條 （召開形式）業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開。

業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應(yīng)當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應(yīng)當出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。

業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

第三十六條（業(yè)主大會職責） 業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

第三十七條 （公示）業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第三十八條 （業(yè)主委員會組成）業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設(shè)置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應(yīng)當增補業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

第三十九條（業(yè)主委員條件） 本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機構(gòu)任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

第四十條（工作經(jīng)費） 業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時進行約定。

第四十一條（公示） 業(yè)主委員會會議應(yīng)當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應(yīng)當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

第四十二條 （委員資格終止）業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

（一）不履行委員職責；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格；

（三）侵害業(yè)主共同利益；

（四）業(yè)主委員拒不交納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)的；

（五）利用委員資格謀取私利；

（六）被依法限制人身自由不能履行職責；

（七）不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

第四十三條 （換屆）業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當將財務(wù)收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十四條 （物業(yè)區(qū)域確定）物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，并考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定，對規(guī)模較小的可將附近小區(qū)劃歸為一個物業(yè)區(qū)域。

第四十五條 （物業(yè)區(qū)域劃分）分期開發(fā)建設(shè)或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設(shè)的項目，其設(shè)置的附屬設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設(shè)項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用，在明確配套設(shè)施設(shè)備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第四十六條 （物業(yè)區(qū)域劃分申請）建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙，向縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進行劃分，并告知建設(shè)單位。

第四十七條 （物業(yè)用房標準和功能）建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)服務(wù)用房。其標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供；建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的2‰提供；超過20萬平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區(qū)物業(yè)服務(wù)用房比例可適度調(diào)增。非住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)用房由雙方協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)用房面積。業(yè)主委員會用房按照物業(yè)服務(wù)用房總建筑面積10%比例配備。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

第四十八條 （物業(yè)用房規(guī)劃）規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積進行審核。

市房產(chǎn)行政主管部門在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房進行核查。

在物業(yè)項目交付使用時，縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

第四十九條 （招標）建設(shè)單位在銷售住宅物業(yè)前，應(yīng)當通過公開招投標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過2萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

市房產(chǎn)行政主管部門負責建立物業(yè)項目招投標專家咨詢平臺，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。

第五十條（物業(yè)合同訂立） 建設(shè)單位依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，應(yīng)當與其簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

第五十一條（物業(yè)查驗） 建設(shè)單位應(yīng)當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應(yīng)當移交共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當重點對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其他有關(guān)事項進行查驗，并做好登記存檔。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交相關(guān)資料的同時，應(yīng)當向縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門報送備案。

第五十二條（物業(yè)保修） 建設(shè)單位應(yīng)當自取得市建設(shè)主管部門同意辦理工程竣工驗收備案之日起，按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，施行物業(yè)的保修責任。

建設(shè)單位在物業(yè)保修期內(nèi)拒不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向市建設(shè)主管部門申請使用建設(shè)工程保修抵押金。

物業(yè)保修期滿，市建設(shè)主管部門返還建設(shè)工程保修抵押金前，應(yīng)當征求市房產(chǎn)主管部門和業(yè)主委員會的意見。

第五章 物業(yè)的使用和維護

第五十三條（禁止行為） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定、影響房屋使用安全的；

（二）擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的；

（四）占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的；

（五）隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的；

（六）放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的；

（七）產(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的；

（八）擅自設(shè)置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應(yīng)當予以告知、勸阻，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第五十四條（改變用途審批） 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)劃設(shè)計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，出具房屋安全鑒定報告，由市房產(chǎn)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、工商、公安消防等有關(guān)行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

第五十五條（裝修規(guī)定） 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會申報登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會應(yīng)當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

第五十六條 （路面停車及收費）在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應(yīng)當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務(wù)管理費的，參照市價格監(jiān)督管理部門規(guī)定的停車場收費指導(dǎo)價執(zhí)行。道路、場地占用費應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

對停放車輛有保管等專項服務(wù)要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會另行簽訂保管合同。

第五十七條 （維修資金）擁有兩個以上房屋所有權(quán)人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應(yīng)當根據(jù)有關(guān)規(guī)定按照房屋建筑面積繳交專項維修資金，專項維修資金收繳標準由市房產(chǎn)行政主管部門會同市財政部門共同制定。

市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)建立專項維修資金管理機構(gòu)，具體負責專項維修資金的收繳、管理和使用，市財政部門負責出具專用發(fā)票并進行財務(wù)監(jiān)督。專項資金管理機構(gòu)可委托商業(yè)銀行管理�？h（市）房產(chǎn)行政主管部門可參照執(zhí)行。

專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、�？顚Ｓ谩⑺�有人決策、政府監(jiān)督的原則。

利用專項維修資金增值收益部分建立應(yīng)急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應(yīng)急維修時，經(jīng)市房產(chǎn)行政主管部門批準，可以先行啟用應(yīng)急維修資金進行維修，待維修工程結(jié)束后，所發(fā)生費用由相關(guān)受益人共同分攤。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，買賣雙方應(yīng)當同時辦理專項維修資金轉(zhuǎn)移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應(yīng)當按照規(guī)定予以補足。

第五十八條（維修資金使用范圍） 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會負責組織維修，費用從物業(yè)服務(wù)費用列支；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔維修責任。

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第五十九條 （相關(guān)部門職責）供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關(guān)責任單位，應(yīng)當負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

上述單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會和業(yè)主委員會，簽訂保修合同并及時恢復(fù)原狀，保修合同應(yīng)約定時限、范圍、保修金等內(nèi)容。

第六十條（業(yè)主協(xié)助） 設(shè)置于房屋內(nèi)部的共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會或者有關(guān)管理單位進行維修。

對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備實施維修養(yǎng)護時，有關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。

第六章 監(jiān)督管理

第六十一條 （相關(guān)部門職責劃分）市、縣（市）、區(qū)有關(guān)行政主管部門應(yīng)當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關(guān)事項進行監(jiān)督管理：

（一）房產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督管理；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督管理；

（三）環(huán)衛(wèi)行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生等情況進行監(jiān)督管理；

（四）城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設(shè)攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督管理；

（五）城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門對建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任、供排水、綠化等情況進行監(jiān)督管理；

（六）價格監(jiān)督管理部門對物業(yè)服務(wù)收費、價格公示等情況進行監(jiān)督管理；

（七）公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督管理；

（八）環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督管理；

（九）工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督管理；

（十）質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督管理；

（十一）衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督管理。

其他有關(guān)行政管理部門按照職責對相關(guān)情況進行監(jiān)督管理。

第六十二條（社區(qū)居委會職責） 街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第六十三條 （部門協(xié)作）有關(guān)行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應(yīng)當按照管理權(quán)限依法及時予以制止或者處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)居委會應(yīng)當對有關(guān)行政管理部門的調(diào)查予以配合。

第六十四條（企業(yè)動態(tài)管理） 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當會同相關(guān)行政管理部門，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務(wù)等情況及時向社會公布。

第六十五條（糾紛調(diào)處） 物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關(guān)單位或者個人協(xié)調(diào)解決；街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由縣（市）、區(qū)人民政府協(xié)調(diào)解決；對調(diào)處結(jié)果存有異議的，由市房產(chǎn)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關(guān)街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關(guān)人員參加。

第七章 法律責任

第六十六條 房產(chǎn)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應(yīng)當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。

違反本條規(guī)定的，由有關(guān)部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責任人給予行政處分或行政問責。

縣（市）、區(qū)人民政府、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府違反本條例規(guī)定的，由相關(guān)部門給予行政處分或行政問責。

第六十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，責令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（二）未按照規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（三）對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（四) 未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房的，責令限期改正；逾期不改正的，處以二十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（五）未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門報送備案的，責令限期改正；逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市房產(chǎn)行政主管部門依據(jù)職責權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰：

（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處十萬元以上五十萬元以下的罰款。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

（三）非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（四）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

（五）不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料、財物的，責令限期改正；逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的，市中心區(qū)由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告、其它由物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款；有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

第七十條 違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，市中心區(qū)由市房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、其它由物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第七十一條 單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。