西寧物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無(wú)公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

第一條

為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本條例。

第三條

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自主管理，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循公開公平公正、誠(chéng)實(shí)信用、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)規(guī)范的原則。

第四條

市房產(chǎn)行政主管部門（以下稱市物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

區(qū)、縣房產(chǎn)行政主管部門（以下稱區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，并負(fù)責(zé)調(diào)解物業(yè)管理糾紛、協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

建設(shè)、規(guī)劃、電力、水務(wù)、廣電、通信、環(huán)衛(wèi)、園林、公安、物價(jià)等行政主管部門按各自職責(zé)，實(shí)施本條例。

第五條

鼓勵(lì)和支持居民委員會(huì)依法對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六條

鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

業(yè)主業(yè)主大會(huì) 播報(bào)

第七條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以物業(yè)的共有設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

（一）分期建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共有的，可以劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（二）物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)自然形成且無(wú)爭(zhēng)議的，可以作為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

（三）已實(shí)施物業(yè)服務(wù)的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。

（四）零星建設(shè)未實(shí)施物業(yè)管理的區(qū)域，根據(jù)需要與合理原則劃分物業(yè)管理區(qū)域。

第八條

建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起10日內(nèi)，按照本條例第七條的規(guī)定在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見后進(jìn)行劃分，同時(shí)在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記并書面告知建設(shè)單位。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，按照前款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐樱ù澹┟裎瘑T會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在建設(shè)規(guī)劃總平面圖上注記后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第九條

業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有并履行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

有下列情形之一的，業(yè)主、建設(shè)單位可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議報(bào)告。

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到總建筑面積百分之六十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用已滿二年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。

同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下成立首次業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主人數(shù)較少的，由業(yè)主共同推舉召集人，召集人召集業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

第十一條

符合本條例第十條第三款規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)條件的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)管理區(qū)域劃分情況、業(yè)主清冊(cè)、建設(shè)規(guī)劃總平面圖、物業(yè)服務(wù)用房配置情況、房屋專項(xiàng)維修資金歸集情況以及首套房屋出售并交付的時(shí)間等文件資料。建設(shè)單位在3個(gè)月內(nèi)未及時(shí)書面報(bào)告的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)20%以上的業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后20日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)，籌備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第十二條

籌備組由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、建設(shè)單位代表、業(yè)主代表9人以上單數(shù)組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府派員擔(dān)任，業(yè)主代表所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的2/3�；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單。

第十三條

籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：

（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（二）擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（草案）和管理規(guī)約（草案）；

（三）確認(rèn)業(yè)主身份和確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人條件和產(chǎn)生辦法；

（五）做好召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款規(guī)定的（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主對(duì)投票權(quán)數(shù)等有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)予以復(fù)核。

第十四條

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的成員至少由5人以上單數(shù)組成。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束后，籌備組應(yīng)當(dāng)在3日內(nèi)召集業(yè)主委員會(huì)成員召開首次會(huì)議，推選主任1人、副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議結(jié)束后，籌備組自行解散。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，業(yè)主委員會(huì)成員可以連選連任。

第十五條

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序及業(yè)主委員會(huì)的成員資格、人數(shù)、議事方式、表決程序、印章管理、檔案資料管理，議事活動(dòng)經(jīng)費(fèi)籌集、管理、使用等事項(xiàng)作出約定。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)的管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力，應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：

（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護(hù)要求；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費(fèi)用的分擔(dān)；

（三）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；

（四）物業(yè)管理爭(zhēng)議的處理方式；

（五）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制定。

第十六條

業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，住宅物業(yè)的，按其擁有的住宅套數(shù)每套計(jì)1票；非住宅物業(yè)的，按其所擁有的房屋建筑面積計(jì)算，每滿100平方米計(jì)1票，其中100平方米以下每一房屋所有權(quán)證計(jì)1票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)數(shù)，最高不得超過(guò)全部投票權(quán)數(shù)的30%。機(jī)動(dòng)車車庫(kù)（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計(jì)投票權(quán)。

建設(shè)單位未出售的物業(yè)按前款規(guī)定計(jì)算投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、不繳存房屋專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約可以對(duì)其在物業(yè)管理中投票權(quán)的行使予以限制。

第十七條

下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

（五）改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（六）審議決定業(yè)主委員會(huì)的工作權(quán)限和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)經(jīng)費(fèi)收支情況，審議決定業(yè)主委員會(huì)或者20%以上業(yè)主就物業(yè)管理公共事項(xiàng)的提議；

（七）改變、撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（八）審議決定依法利用物業(yè)共有部位和共有設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益的使用方案；

（九）評(píng)議業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)的情況，并對(duì)業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約的行為予以依約處理；

（十）審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，并監(jiān)督其實(shí)施；

（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十八條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主較多的，業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位推選一名業(yè)主代表。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議需要由業(yè)主代表代為表達(dá)意愿的，應(yīng)當(dāng)于業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前，將其書面意見提交業(yè)主代表，由業(yè)主代表代為轉(zhuǎn)交，也可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)、棄權(quán)意見須由業(yè)主本人簽字。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程書面通知業(yè)主本人，同時(shí)告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第十九條

業(yè)主大會(huì)會(huì)議由業(yè)主委員會(huì)組織召開。業(yè)主委員會(huì)不依法履行召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議職責(zé)的，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

除業(yè)主委員會(huì)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府外，任何單位和個(gè)人不得擅自召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第二十條

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十七條第四項(xiàng)和第五項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)做出的決定，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)的決定在3日內(nèi)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)決定的包括管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等事項(xiàng)告知建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十一條

業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；

（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法進(jìn)行訴訟；

（六）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的報(bào)告；

（七）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會(huì)成員名單和基本情況；

（五）其他必要資料。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到上述資料之日起5日內(nèi)出具業(yè)主委員會(huì)備案證明。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更部分重新備案。

第二十三條

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章，刻制的印章應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

第二十五條

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)過(guò)半數(shù)成員或者20%以上業(yè)主提議，要求更換業(yè)主委員會(huì)成員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十六條

業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)，其業(yè)主委員會(huì)成員資格終止。

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

（二）無(wú)故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議連續(xù)三次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會(huì)提出辭職的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）業(yè)主委員會(huì)成員在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職或兼職的；

（八）其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的。

業(yè)主委員會(huì)成員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十七條

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前60日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆改選。

新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物予以移交。

第二十八條

因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會(huì)的，在解散前30日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、社區(qū)居民委員會(huì)代表組成清算組，在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)主管部門監(jiān)督下，做好全體業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)清算工作。

第二十九條

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十條

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三十一條

業(yè)主委員會(huì)超越職權(quán)作出的決定，給業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會(huì)成員承擔(dān)賠償責(zé)任。未經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議通過(guò)，業(yè)主委員會(huì)成員擅自做出的決定由作出該決定的成員承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

物業(yè)管理服務(wù) 播報(bào)

第三十二條

提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)服務(wù)，并簽定前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)區(qū)、縣物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)服務(wù)的招標(biāo)投標(biāo)工作：

（一）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；

（二）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第三十三條

建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門提供的示范文本制定業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約，并作為房屋買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)、縣物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖和物業(yè)管理區(qū)域劃分文件、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主共有的物業(yè)部位和設(shè)施設(shè)備。

第三十四條

新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于房屋總建筑面積3‰的標(biāo)準(zhǔn)配置包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主成員會(huì)議事活動(dòng)用房的物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)管理區(qū)域房屋總建筑面積不足2萬(wàn)平方米的，物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不應(yīng)低于60平方米，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房不低于40平方米。房屋總建筑面積按建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的地上建筑物面積計(jì)算。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上并具備水、電等基本使用功能。

物業(yè)服務(wù)用房配置不符合本條前兩款規(guī)定的，規(guī)劃、建設(shè)、物業(yè)主管部門不予核發(fā)有關(guān)證件或者不予登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得抵押、交換、買賣，不得改變用途。

第三十五條

從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)資質(zhì)，并按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員擔(dān)任物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或者相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。

在本市行政區(qū)域外注冊(cè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)向市物業(yè)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表，區(qū)、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將統(tǒng)計(jì)報(bào)表抄報(bào)市物業(yè)行政主管部門。

本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度。發(fā)生重大事件的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向相關(guān)行政管理部門、專業(yè)單位報(bào)告。

第三十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)管理項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)對(duì)共有部位及其相應(yīng)的檔案進(jìn)行查驗(yàn)，并辦理書面移交手續(xù)。發(fā)現(xiàn)共有部位與原設(shè)計(jì)方案不符或者有質(zhì)量問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)；并按照國(guó)家、省和市的有關(guān)規(guī)定，與開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)辦理相應(yīng)手續(xù)。開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促相關(guān)責(zé)任單位整改。

第三十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利：

（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；

（二）勸阻和制止違反社會(huì)公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度的行為；

（三）委托專營(yíng)公司承擔(dān)專項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第三十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

（二）制定突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案；

（三）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；

（四）每半年公布一次涉及業(yè)主的共有維修設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偤推渌�物業(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；

（五）合同終止之日起30日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)服務(wù)用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第三十九條

物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定，一般包括以下事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；

（二）物業(yè)的基本情況；

（三）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求；

（四）物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；

（五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用；

（七）雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（八）合同期限；

（九）違約責(zé)任；

（十）解決爭(zhēng)議的辦法；

（十一）其他需要約定的事項(xiàng)。

第四十條

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，并定期調(diào)整和公布。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)政府公布的指導(dǎo)價(jià)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

非住宅類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容包括：管理、房屋設(shè)備運(yùn)行、清潔、保安、綠化、日常維修。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

第四十一條

物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)、采暖費(fèi)、電梯使用費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，由業(yè)主承擔(dān)。

前款所指物業(yè)交付，是指業(yè)主收到書面交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)。業(yè)主收到物業(yè)交付通知后在兩個(gè)月內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。

物業(yè)交付后，業(yè)主未實(shí)際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)數(shù)額的70%交納費(fèi)用。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)為集中供熱，業(yè)主要求停止供熱的，應(yīng)當(dāng)在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協(xié)議。停止用熱的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按采暖費(fèi)總額的50%交納費(fèi)用�？赡芪：ζ渌�用戶用熱或者影響室內(nèi)公共設(shè)施安全運(yùn)行的不得停止用熱。

第四十二條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用：

（一）專有部分以單個(gè)業(yè)主作為最終用戶；

（二）部分業(yè)主共有部分以該共有部分的全體業(yè)主作為最終用戶；

（三）全體業(yè)主共有部分以全體業(yè)主作為最終用戶。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

前款所列單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費(fèi)用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

第四十三條

物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)組織召開業(yè)主大會(huì)，業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，決定并書面告知是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)決定聘用其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同屆滿后30日內(nèi)做好交接工作。

第四十四條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除或者期滿未續(xù)約以及依法律、法規(guī)規(guī)定不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)等情形，應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，不得以物業(yè)服務(wù)中的債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等理由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，并應(yīng)當(dāng)在履行規(guī)定退出程序的同時(shí)做好以下物業(yè)服務(wù)交接工作：

（一）移交物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案資料、物業(yè)服務(wù)用房；

（二）撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目中的物業(yè)服務(wù)人員；

（三）清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

物業(yè)使用維護(hù) 播報(bào)

第四十五條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列房屋及其配套設(shè)施歸全體業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務(wù)用房；

（二）監(jiān)控室；

（三）按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)(棚)；

（四）綠地、道路、公共場(chǎng)所；

（五）開發(fā)建設(shè)單位以房屋買賣合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施設(shè)備；

（六）其他依法歸全體業(yè)主共有的設(shè)施設(shè)備。

開發(fā)建設(shè)單位申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，歸全體業(yè)主共有的房屋及其配套設(shè)施，由房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋所有權(quán)登記簿上予以記載，并在管理區(qū)域內(nèi)公示，但不頒發(fā)權(quán)屬證書。

第四十六條

業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)或者房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋專有部分，不得擅自改變。

業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家、省和市的規(guī)定以及管理規(guī)約。

第四十七條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

建設(shè)單位在物業(yè)竣工驗(yàn)收前，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例一次性向市、縣物業(yè)行政主管部門選定的商業(yè)銀行交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期間的維修保證費(fèi)用。物業(yè)保修金交存、使用、管理和退還的辦法，由市人民政府另行制定。

第四十八條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳存專項(xiàng)維修資金。房屋專項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。房屋專項(xiàng)維修資金余額不足物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)繳存專項(xiàng)維修資金總額的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌方案。房屋專項(xiàng)維修資金的收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法由市人民政府按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定另行制定。

利用物業(yè)的共有部位、共有設(shè)施設(shè)備獲取的收益，歸擁有該物業(yè)的全體業(yè)主共有，經(jīng)營(yíng)收益主要用于補(bǔ)充住房專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)或者其它事項(xiàng)。

第四十九條

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因維護(hù)、修繕等物業(yè)管理需要，必須進(jìn)入專有部分的，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)提供方便。

第五十條

存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋的物業(yè)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。有關(guān)業(yè)主不予配合造成公共利益或者他人合法權(quán)益受到損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五十一條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）違反規(guī)定在房屋內(nèi)進(jìn)行裝飾裝修；

（二）侵占、損壞共有部位、共有設(shè)施設(shè)備；

（三）違章搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；

（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

（七）任意棄置垃圾；

（八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

（九）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)，噪音；

（十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過(guò)程中有違反有關(guān)規(guī)定以及管理規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對(duì)違反有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告相關(guān)行政主管部門，相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)處理。

第五十三條

業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在合同簽訂后10日內(nèi)，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限以書面形式告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第五十四條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法設(shè)置機(jī)動(dòng)車停放位的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家交通設(shè)施安全標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，不得占用消防通道和綠地、不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)(庫(kù))，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或者使用人的需要。

業(yè)主大會(huì)決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地車輛停放收取場(chǎng)地使用費(fèi)的，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并按約定支付代收酬金。

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