遼寧物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一章　總　則

第一條

為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造和諧有序的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。

第二條

本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。

第三條

物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條

省、市、縣（含縣級市、區(qū)，下同）人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入本地區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理服務(wù)綜合協(xié)調(diào)機制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵政策和措施，促進物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。

鼓勵采用新技術(shù)、新方法，運用信息化手段，提高物業(yè)管理和服務(wù)質(zhì)量。

第五條

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門和市、縣房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱物業(yè)行政主管部門）負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

公安、民政、財政、工商、價格、規(guī)劃、國土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、人民防空、城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第六條

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)履行下列物業(yè)管理職責(zé)：

（一）組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組；

（二）指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉；

（三）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展日常工作；

（四）協(xié)調(diào)和指導(dǎo)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作；

（五）協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理服務(wù)之間關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

第二章　物業(yè)管理區(qū)域的規(guī)劃與建設(shè)

第八條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃優(yōu)先、相對集中、功能完善、資源共享、便民利民的原則，以土地使用權(quán)證或者不動產(chǎn)登記證確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局建設(shè)、利于自治管理等因素。

物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。規(guī)模過大劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域不便于管理或者已經(jīng)分割成多個自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；影響設(shè)施設(shè)備共有功能使用的，不得分割劃分。

第九條

在辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域資料送交縣物業(yè)行政主管部門備案，并在房屋買賣合同中明示和在商品房銷售現(xiàn)場公示。

第十條

已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征求相關(guān)業(yè)主意見后劃分或者調(diào)整,并在相應(yīng)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，還應(yīng)當(dāng)征得相應(yīng)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十一條

縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項。

第十二條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房：

（一）房屋總建筑面積五萬平方米以下的，按照不少于建筑面積一百五十平方米配置；

（二）房屋總建筑面積五萬平方米以上二十五萬平方米以下的，按照不少于總建筑面積千分之三配置；

（三）房屋總建筑面積超過二十五萬平方米的，超過部分按照不少于千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置；

（四）分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得少于一百五十平方米，且集中建設(shè)；

（五）物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)在地面以上，相對集中，便于開展物業(yè)服務(wù)活動，并具備采光、通風(fēng)、供水、排水、供電、供熱、通信等正常使用功能和獨立通道。

第十三條

物業(yè)服務(wù)用房包括物業(yè)服務(wù)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房等。其中，業(yè)主委員會辦公用房建筑面積按照二十至四十平方米配置。

物業(yè)服務(wù)用房不計入分攤共用建筑面積，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請辦理不動產(chǎn)所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請登記。

物業(yè)服務(wù)用房不得轉(zhuǎn)讓和抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，任何單位和個人不得變更用途。

第十四條

城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、竣工驗收過程中，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)進行審查。

房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置進行核查；不動產(chǎn)登記機構(gòu)在辦理不動產(chǎn)所有權(quán)登記時，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)用房相關(guān)信息在商品房銷售現(xiàn)場或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十五條

新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，并與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時交付。建設(shè)單位在組織竣工驗收時，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位參加；驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

已投入使用的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線尚未移交專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織專業(yè)經(jīng)營單位按照國家有關(guān)規(guī)定進行驗收。驗收合格的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收；驗收不合格的，由市、縣人民政府組織相關(guān)單位整改合格后，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

移交給專業(yè)經(jīng)營單位維護管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維修、養(yǎng)護、更新和改造等費用，由專業(yè)經(jīng)營單位依法承擔(dān)，不得從物業(yè)服務(wù)費和住宅專項維修資金中列支。尚在保修期內(nèi)的，其費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十六條

房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法有關(guān)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認定為業(yè)主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。

第十七條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主大會和業(yè)主委員會代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。

第十八條

符合下列條件之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)會同縣物業(yè)行政主管部門組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議:

（一）交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的；

（二）交付的房屋戶數(shù)達到總戶數(shù)百分之五十的；

（三）自交付首位業(yè)主之日起滿二年且已交付戶數(shù)比例達到百分之三十的。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十九條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理內(nèi)房屋交付情況定期報送縣物業(yè)行政主管部門，并抄送街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

符合成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議條件的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時書面通知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，也可以由建設(shè)單位、居（村）民委員會或者十人以上業(yè)主聯(lián)名向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立申請；街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到通知或者申請后六十日內(nèi)，組建首次業(yè)主大會會議籌備組，并書面通知建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向其及時報送物業(yè)管理區(qū)域劃分資料、房屋等建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖等籌備首次業(yè)主大會會議必要的資料。

第二十條

首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主人數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)；老舊住宅區(qū)首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由縣人民政府承擔(dān)。

第二十一條

首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居（村）民委員會代表組成，人數(shù)為七人以上至十五人以下單數(shù)，其中業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定，所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。百分之二十以上業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)更換。

籌備組正式工作前，縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對籌備組成員進行物業(yè)管理相關(guān)知識的培訓(xùn)。

第二十二條

籌備組成員應(yīng)當(dāng)符合下列相關(guān)條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職；

（三）無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報酬的行為；

（四）按時交納物業(yè)服務(wù)費用和住宅專項維修資金；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十三條

首次業(yè)主大會會議籌備組履行下列職責(zé)：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主人數(shù)、所擁有的專有部分面積，以及業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）制定首屆業(yè)主委員會委員、候補委員選舉辦法，確定候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。

對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。業(yè)主對業(yè)主身份、投票權(quán)數(shù)和管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案等提出異議的，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核或者修改，并告知異議人。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立。籌備組在業(yè)主大會成立后自行解散。

第二十四條

業(yè)主大會會議討論決定下列事項:

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（二）選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）確定物業(yè)管理方式，選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（五）籌集和使用住宅專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）改變共有部分的用途；

（八）制定公共綠地管護辦法；

（九）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用，以及業(yè)主委員會委員津貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn)；

（十一）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的不適當(dāng)決定；

（十二）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應(yīng)由業(yè)主共同決定的其他事項。

第二十五條

業(yè)主大會決定前條第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前條其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

前款規(guī)定的面積和業(yè)主人數(shù)，按照下列規(guī)定確定：

（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積，按照本項統(tǒng)計總和計算。

（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。業(yè)主總?cè)藬?shù)，按照本項統(tǒng)計總和計算。

第二十六條

業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議:

（一）業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）需要提前解除物業(yè)服務(wù)合同或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；

（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（四）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會不履行組織召開業(yè)主大會會議義務(wù)的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會三十日內(nèi)組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

第二十七條

業(yè)主大會會議可以采用集中討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交業(yè)主簽收；無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議，委托書應(yīng)當(dāng)載明委托事項、權(quán)限及期限。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表的推選、權(quán)限由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會投票表決應(yīng)當(dāng)為實名投票。提倡采用信息化手段進行投票表決。

第二十八條

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。

業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定代理人行使投票權(quán)。

第二十九條

業(yè)主大會可以設(shè)立監(jiān)事會或者執(zhí)行監(jiān)事。業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)對其職責(zé)、議事規(guī)則和工作經(jīng)費，以及監(jiān)事的選舉規(guī)則、資格、人數(shù)、任期等事項進行約定。

第三十條

不具備成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理區(qū)域，或者具備成立條件而未成立，且經(jīng)街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)后仍不能成立的物業(yè)管理區(qū)域，可以由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域所在的居（村）民委員會臨時代行業(yè)主委員會職責(zé)。

第三十一條

業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，委員候選人由居（村）民委員會、業(yè)主推薦和業(yè)主自薦，經(jīng)業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會由五至十一名委員單數(shù)組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一人，副主任一至二人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務(wù)；

（三）按時交納物業(yè)服務(wù)費用和住宅專項維修資金；

（四）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力和文化水平；

（六）具備與履行職責(zé)相適應(yīng)的時間；

（七）本人、配偶及其親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

業(yè)主大會在選舉業(yè)主委員會委員的同時，可以選舉出業(yè)主委員會候補委員。候補委員列席業(yè)主委員會會議，不具有表決權(quán)。在個別業(yè)主委員會委員資格終止時，經(jīng)業(yè)主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公示。

第三十二條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料到縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：

（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉決議；

（二）管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會主任、副主任及其他成員名單；

（五）業(yè)主大會決定的其他重大事項。

符合備案條件的，縣物業(yè)行政主管部門自收到備案資料后十日內(nèi)予以備案并出具備案證明。

業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。

第三十三條

業(yè)主委員會辦理備案后，可以持備案證明、申請人身份證等刻章材料，到所在地具有公章刻制資質(zhì)的刻章企業(yè)，申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。設(shè)立監(jiān)事會或者執(zhí)行監(jiān)事的，業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)由其保管并監(jiān)督使用。

業(yè)主委員會可以持備案證明等資料向金融機構(gòu)申請開立賬戶，并按照有關(guān)規(guī)定對業(yè)主共有資金的收支、核銷進行統(tǒng)一管理，不得以個人名義進行存儲和管理。

市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會、業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)，提高依法依規(guī)履職能力和管理水平。

第三十四條

業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主合法權(quán)益；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解業(yè)主之間、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第三十五條

業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。

三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。

召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。

業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十六條

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務(wù)合同；

（四）住宅專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。

業(yè)主有權(quán)查閱業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議資料、記錄，有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以解釋、答復(fù)。業(yè)主要求出具書面答復(fù)意見的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)出具。

第三十七條

業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）拒絕或者放棄履行委員職責(zé)；

（二）挪用、侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（三）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)服務(wù)費、停車費等相關(guān)物業(yè)費用，以及索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益、報酬；

（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動；

（六）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。

業(yè)主委員會委員違反前款規(guī)定的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府調(diào)查核實后，責(zé)令其暫停履行職責(zé)，由業(yè)主大會決定終止其委員資格。

第三十八條

經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以聘請執(zhí)行秘書，負責(zé)處理業(yè)主委員會日常事務(wù)。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)業(yè)主大會同意，可以對業(yè)主委員會委員發(fā)放工作津貼。工作經(jīng)費籌集、管理和使用辦法由業(yè)主委員會提出，經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會經(jīng)費收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主大會監(jiān)事會或者執(zhí)行監(jiān)事應(yīng)當(dāng)進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主委員會予以糾正。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，應(yīng)當(dāng)對經(jīng)費收支情況進行審計。

推進建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。

第三十九條

因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主，喪失民事行為能力或者依法被限制人身自由的，委員、候補委員資格自行終止。

有下列情況之一的，業(yè)主委員會可以決定終止其委員、候補委員資格：

（一）以書面形式向業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者居（村）民委員會提出辭職的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（三）不履行業(yè)主義務(wù)的；

（四）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；

（五）本人、配偶及其親屬在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

（六）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

第四十條

業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議，完成換屆選舉；逾期未完成的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織完成。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及業(yè)主共有的其他財物予以移交。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交；必要時，由公安機關(guān)依法給予協(xié)助。

業(yè)主委員會委員任期內(nèi)資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)移交其保管的前款規(guī)定的財物。

第四章　前期物業(yè)管理

第四十一條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并接受縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不得超過三年，并報縣物業(yè)行政主管部門備案。合同期滿繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

住宅前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘；建筑面積不超過三萬平方米的，經(jīng)縣物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘。

第四十二條

住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣價格主管部門會同物業(yè)行政主管部門制定，并定期公布。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

第四十三條

建設(shè)單位可以邀請委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設(shè)，對項目的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加。

第四十四條

新建物業(yè)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備經(jīng)建設(shè)行政主管部門竣工綜合驗收合格后，建設(shè)單位方可向物業(yè)買受人辦理物業(yè)交付手續(xù)。將未達到交付條件的新建物業(yè)交付給買受人的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，并承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)費用。

已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)；未交付的或者已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額承擔(dān)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費的，減免費用由建設(shè)單位承擔(dān)。

前款所稱交付是指按照房屋買賣合同約定的時間，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的，視為交付。建設(shè)單位沒有事先書面通知的，以業(yè)主實際辦完相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。

第四十五條

新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未經(jīng)承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。

現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交國家規(guī)定的有關(guān)資料；未能全部移交的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料清單并書面承諾補交時限。

第四十六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自新建物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向縣物業(yè)行政主管部門辦理備案：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（四）建設(shè)單位移交資料清單；（成立業(yè)主大會必要文件，涉及到建設(shè)單位、物業(yè)相互扯皮）

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后十五日內(nèi)將備案情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十七條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄歸檔，建立物業(yè)承接查驗檔案，并妥善保管。物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主有權(quán)查閱、復(fù)印。

第五章　物業(yè)服務(wù)

第四十八條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有以下權(quán)利：

（一）根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)及其環(huán)境、秩序進行管理；

（二）依照國家、省有關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定收取服務(wù)費用；

（三）勸阻違反物業(yè)管理規(guī)約的行為；

（四）可以將專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會授予的其他權(quán)利。

第四十九條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下義務(wù)：

（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督，定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)；

（四）協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化和精神文明建設(shè)活動；

（五）受委托管理電梯、消防設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)履行安全管理職責(zé)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

第五十條

業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會的決定選擇物業(yè)管理方式。提倡業(yè)主大會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整機制、共用設(shè)施設(shè)備維修范圍和責(zé)任、雙方權(quán)利義務(wù)、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門會同省工商行政管理部門制定。

第五十一條

物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容確需調(diào)整的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將調(diào)整的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認調(diào)整。

前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定指派項目負責(zé)人。

第五十二條

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿六十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事宜。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于六十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告，并書面告知縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五十三條

業(yè)主大會決定自行管理或者選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止二十日前，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物，辦理完交接手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗檔案；

（二）物業(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）清算后的預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。

第五十四條

縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理交接工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)管。

在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時，拒不撤離物業(yè)管理區(qū)域的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行為記入誠信檔案。違反治安管理法律、法規(guī)的，由公安機關(guān)依法給予治安處罰。業(yè)主委員會或者業(yè)主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

第五十五條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后，仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，經(jīng)業(yè)主委員會或者業(yè)主代表申請，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進行應(yīng)急管理。在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下，居（村）民委員會可以根據(jù)應(yīng)急管理的需要提供基本保潔、秩序維護等服務(wù)，服務(wù)期限協(xié)商確定，費用由業(yè)主承擔(dān)。

第五十六條

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，依法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況公示。

第五十七條

物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式。實行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，定期如實公示并接受業(yè)主監(jiān)督和業(yè)主委員會核查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，預(yù)收期限最長不得超過一年。

業(yè)主委員會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取履約保證金，收取標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第五十八條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)等費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過上門催交等方式，督促其限期交納；逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法向人民法院申請強制執(zhí)行，人民法院按照有關(guān)規(guī)定錄入個人信用信息系統(tǒng)。

物業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

第五十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計量器具顯示計量值向其收取費用（未安裝供熱計量器具的除外），不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的損耗和損失。

住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共路燈、樓梯燈、人民防空工程、車庫、電梯、二次供水、安全防范設(shè)施設(shè)備的用電，綠化用水用電，消防用水等的收費，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行居民使用價格標(biāo)準(zhǔn)。洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣、用熱除外。物業(yè)服務(wù)用房的供熱費用按照居民使用價格收取。雙方合同另有約定的，從其規(guī)定。

專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用，并按照約定支付手續(xù)費，但接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第六十條

市、縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理服務(wù)投訴受理制度，公布投訴方式，接受業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人的投訴，及時答復(fù)處理結(jié)果。經(jīng)核查屬實的，縣物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出整改通知，責(zé)令其限期整改。

縣城市管理執(zhí)法、公安、價格、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃、園林等部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、小區(qū)綠化等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式，依法處理違法行為；有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并答復(fù)投訴人。

第六十一條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定，采取網(wǎng)絡(luò)信息化安全防范措施，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。公安派出所應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全防范的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)、個人隱私受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)、個人隱私安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第六十二條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和國家有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查；運行狀況應(yīng)當(dāng)于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行不少于七日的公告。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用、不配合管理等理由，中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱，阻礙業(yè)主進入物業(yè)管理區(qū)域以及實施其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費，以及合同期滿繼續(xù)服務(wù)收費的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)規(guī)定，以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)的，業(yè)主委員會可以依法提起訴訟，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第六十三條

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與質(zhì)量考核和信用評價體系，定期組織對其進行考核，聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和居（村）民委員會的評價意見，并將考核結(jié)果向社會公布。

推進建立物業(yè)服務(wù)第三方評估機制。物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)從事物業(yè)服務(wù)評估活動，應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正的原則。物業(yè)行政主管部門、業(yè)主、居（村）民委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)合同履行情況進行評估。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)質(zhì)量考核結(jié)果可以作為企業(yè)信用評價的重要依據(jù)，并與物業(yè)服務(wù)評估結(jié)果作為確定下一年度物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)�？己嗽u價和評估辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

第六十四條

實行物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議制度。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議應(yīng)當(dāng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，物業(yè)行政主管部門、公安派出所、司法所、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等單位以及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。物業(yè)管理協(xié)調(diào)會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：

（一）具備成立業(yè)主大會條件而未依法成立；

（二）業(yè)主委員會未依法履行職責(zé)；

（三）業(yè)主委員會委員不足半數(shù)或者未依法換屆；

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法撤離和辦理交接手續(xù)；

（五）物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的糾紛；

（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)管理事項。

第六十五條

經(jīng)業(yè)主共同或者業(yè)主大會決定，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)下，可以對物業(yè)實施自行管理。決定實施自行管理的，應(yīng)當(dāng)就管理負責(zé)人、管理事項、管理實施方式、管理責(zé)任的承擔(dān)人、人員雇傭等事項作出決定。

第六章　物業(yè)的使用與維護

第六十六條

業(yè)主對物業(yè)專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主對物業(yè)專有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由，不承擔(dān)義務(wù)。

第六十七條

業(yè)主大會成立前，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。經(jīng)營所得的百分之七十納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主大會成立后，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會、相關(guān)業(yè)主同意。經(jīng)營收益歸全體業(yè)主共有，主要用于補充住宅專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

經(jīng)營所得應(yīng)當(dāng)單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經(jīng)營所得收支情況，并接受業(yè)主監(jiān)督。

第六十八條

任何單位和個人不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛。確需占用的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放車輛等行為，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約或者相關(guān)管理規(guī)定，不得占用消防通道和影響其他車輛及行人正常通行。

規(guī)劃、公安交通、消防等部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車位施劃的指導(dǎo)。

第六十九條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)公開；業(yè)主要求承租的，建設(shè)單位不得拒絕。

在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有剩余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第七十條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計文件在實地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開放。建設(shè)單位不得將停車位出售、附贈，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

人民防空工程平時用作停車位收取的停車費、租金，應(yīng)當(dāng)保障該工程的維護管理和停車管理的必要支出。

第七十一條

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）侵占、損壞物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途；

（五）擅自改變房屋外觀；

（六）違反規(guī)定在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；

（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（八）侵占、損壞公共綠地及其附屬設(shè)施；

（九）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；

（十）違反規(guī)定停放車輛；

（十一）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；

（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家畜家禽；

（十三）違反規(guī)定種植果樹、蔬菜；

（十四）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

違反前款規(guī)定的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止。制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告城市管理執(zhí)法等有關(guān)行政主管部門。有關(guān)行政主管部門在接到報告后，應(yīng)當(dāng)依法予以處理。

第七十二條

業(yè)主、物業(yè)使用人修繕、裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應(yīng)當(dāng)遵守。

第七十三條

物業(yè)出租的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)租賃合同后，及時將物業(yè)承租人、出租期限、物業(yè)服務(wù)費用交納的約定等情況告知業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七十四條

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的物業(yè)保修范圍和保修期限，承擔(dān)保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主專有部分和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)及時通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場核查情況，予以保修。建設(shè)單位無法通知施工單位或者施工單位未按照約定進行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主可以向建設(shè)行政主管部門反映，由建設(shè)行政主管部門依法監(jiān)管。

保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)。

電梯、消防等涉及人身、財產(chǎn)安全并有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，由共有人或者實際管理人履行管理義務(wù)，委托專業(yè)機構(gòu)定期維修和養(yǎng)護，確保使用安全。

第七十五條

物業(yè)維修、更新時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合；因阻撓維修、更新造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負責(zé)修復(fù)或者賠償。因物業(yè)維修、更新造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法負責(zé)賠償。

第七十六條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納住宅專項維修資金。但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶，在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。市物業(yè)行政主管部門、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定每年至少向業(yè)主公布一次住宅專項維修資金的交存、使用、增值、結(jié)存等情況。

第七十七條

未建立首期住宅專項維修資金或者余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市的相關(guān)規(guī)定、管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，及時補建或者再次籌集。

業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金由物業(yè)行政主管部門代行管理。業(yè)主大會成立后，根據(jù)業(yè)主大會決定，選擇自行管理或者代行管理。選擇自行管理的，應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立住宅專項維修資金專戶，接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督。

住宅專項維修資金補交、續(xù)交以及管理使用辦法由市人民政府按照國家有關(guān)規(guī)定制定。

第七十八條

住宅專項維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以根據(jù)維修范圍以單元（棟）為單位進行表決，也可以采取異議表決，即根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定，持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第七十九條

物業(yè)保修期滿后，發(fā)生下列危及安全情形之一，需要立即使用住宅專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者居（村）民委員會、相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急處置方案，或者由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者居（村）民委員會、相關(guān)業(yè)主同意，報送物業(yè)行政主管部門于三個工作日內(nèi)審核同意后使用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設(shè)施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

應(yīng)急維修費用應(yīng)當(dāng)從相關(guān)業(yè)主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有部分面積分攤列支，使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向相關(guān)業(yè)主進行不少于七日的公示；涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第八十條

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)對配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅區(qū)進行改造整治，并向社會公布改造整治規(guī)劃和年度計劃。老舊住宅區(qū)的范圍由市、縣人民政府確定并公布。

鼓勵具備條件的老舊住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會同意，按照改造整治規(guī)劃，可以建設(shè)經(jīng)營性用房、車庫、車位，經(jīng)營收益彌補改造整治資金不足或者納入住宅專項維修資金管理。

第八十一條

縣物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促、指導(dǎo)老舊住宅區(qū)成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。

第七章　法律責(zé)任

第八十二條

違反本條例，法律、法規(guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；造成他人損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八十三條

業(yè)主委員會作出的決定，違反法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會決定，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害的，由簽字同意該決定的業(yè)主委員會成員承擔(dān)民事責(zé)任；嚴重損害業(yè)主合法權(quán)益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關(guān)責(zé)任。

第八十四條

違反本條例規(guī)定的，按照下列規(guī)定處罰：

（一）違反本條例第十五條規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備驗收合格后，專業(yè)經(jīng)營單位未接收的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；

（二）違反本條例第十九條第二款規(guī)定，建設(shè)單位或者委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照通知要求，向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備成立首次業(yè)主大會會議必要的資料的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；

（三）違反本條例第二十條規(guī)定，建設(shè)單位拒不承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十五萬元以下罰款；

（四）違反本條例第五十三條、第五十四條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按期移交資料、財物或者擅自撤離的，由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由物業(yè)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十五條

違反本條例第七十一條規(guī)定的，由物業(yè)行政主管部門或者其他依法行使監(jiān)督管理權(quán)的部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反第一款第一項規(guī)定，裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的，責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，處以五萬元以上十萬元以下罰款。給他人造成損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法予以賠償；

（二）違反第一款第二項規(guī)定，侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀，并對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；對單位處以五萬元以上十五萬元以下罰款；

（三）違反第一款第四項規(guī)定，擅自改變建筑物及其附屬設(shè)施用途，由業(yè)主委員會根據(jù)管理規(guī)約約定進行協(xié)調(diào)、處理；協(xié)調(diào)處理不成的，責(zé)令限期改正、恢復(fù)原狀；情節(jié)嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下罰款；

（四）違反第一款第三項、第五項至十二項規(guī)定的，依照相關(guān)法律、法規(guī)實施行政處罰。

第八十六條

違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員有下列情形之一，由其主管機關(guān)或者監(jiān)察機關(guān)對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分：

（一）未按照規(guī)定履行監(jiān)督管理職責(zé)，造成嚴重社會不良影響的；

（二）未按照規(guī)定及時組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組、召開首次業(yè)主大會會議，造成不良后果的；

（三）未按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系方式或者對物業(yè)服務(wù)活動中的投訴，不及時受理、依法處理的；

（四）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后不及時查處的；

（五）截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付住宅專項維修資金的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。

第八章 附 則

第八十七條

本條例下列用語的含義是：

（一）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；

（二）共用部位，是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋�、戶外墻面、門廳、管道及電梯等設(shè)施設(shè)備井、樓梯間、地面架空層、走廊通道等；

（三）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費用已分攤進入房屋銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明設(shè)施、鍋爐、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、綠地、道路、區(qū)域圍護、避雷裝置、渠、池、湖、井、露天廣場、非經(jīng)營性車場車庫、自行車棚、公益性文體器械與場所及其使用的房屋等；

（四）專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，是指變（配）電、二次供水、燃氣調(diào)壓、供熱等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線；

（五）最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。

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