蕪湖物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-18 15:46:29 高考升學網

蕪湖物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一章總則

第一條、為規(guī)范本市市區(qū)內物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，促進物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《安徽省物業(yè)管理條例》（安徽省人大常務委員會公告〔2016〕第47號）、《安徽省地方住宅區(qū)物業(yè)服務標準》（安徽省住房和城鄉(xiāng)建設廳、安徽省質量技術監(jiān)督局公告〔2013〕第85號）等法律法規(guī)及有關規(guī)定，結合本市實際制定本辦法。

第二條、本辦法適用于本市市區(qū)范圍內普通住宅小區(qū)物業(yè)服務收費及監(jiān)督管理。

第三條、本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對住宅區(qū)域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用，主要包括物業(yè)公共服務費、停車服務費、裝飾裝修垃圾清運費和特約服務費等。

第四條、政府提倡建設單位、業(yè)主或業(yè)主大會通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭機制形成。

第五條、市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門負責市區(qū)內物業(yè)服務收費的監(jiān)督管理。區(qū)物業(yè)主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

第六條、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務質量、服務水平相適應的原則，按照本市區(qū)域內物業(yè)服務行業(yè)平均成本、法定稅費和合理利潤確定。

第七條、物業(yè)服務收費根據(jù)物業(yè)的性質和服務內容、物業(yè)服務的不同階段，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

實行政府指導價的有：普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)公共服務費,裝飾裝修垃圾清運費,不具備成立業(yè)主大會條件的前期物業(yè)普通住宅小區(qū)機動車停放服務收費。

實行市場調節(jié)價的有：業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務費，業(yè)主大會成立后的普通住宅小區(qū)停車服務費，具備業(yè)主大會成立條件的普通住宅小區(qū)停車服務費（即指：具備已交付專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年二者之一的，不論是否成立業(yè)主大會都實行市場調節(jié)價），非普通住宅小區(qū)（含非住宅物業(yè)）的物業(yè)公共服務費，滿足部分業(yè)主、使用人需要或接受委托開展的特約服務等收費。

人防工程停車位，應當向小區(qū)全體業(yè)主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈；出租的，租賃期限不得超過三年。

非人防工程地下停車位原則上首先保證住宅小區(qū)業(yè)主需求，開發(fā)建設單位在商品房預售前，應制定非人防地下停車位的“租售”方案，對車位數(shù)量、位置、價格進行公示。

第八條、物業(yè)服務企業(yè)或停車服務企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車服務合同約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或使用人提供停車場地、設施以及停車秩序管理服務收取停車服務費的，應合法經營并嚴格執(zhí)行明碼標價制度。不得利用優(yōu)勢地位，強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業(yè)主大會同意并收取車位場地使用費。

利用非公共部位的場地、設施停車收費的，新建住宅小區(qū)應在前期物業(yè)服務合同中按規(guī)定標準約定停車收費；非新建住宅小區(qū)及未成立業(yè)主大會的，繼續(xù)按前期物業(yè)服務合同有關約定執(zhí)行，合同到期的或合同未約定的，如需調整或確定停車收費標準，需經半數(shù)以上業(yè)主同意。

第二章物業(yè)公共服務收費管理

第九條、普通住宅小區(qū)物業(yè)公共服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，提供的具有公共性物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。

第十條、普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費實行分等級定價。

市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)類型、服務內容、服務等級和物業(yè)服務成本變動等情況，制定相應的基準價和浮動幅度，并適時向社會公布。

市價格主管部門會同市物業(yè)主管部門根據(jù)本市市區(qū)物業(yè)公共服務平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)變動等情況，每二年對物業(yè)服務等級的基準價和浮動幅度進行評審，并根據(jù)評審結果適時調整。

第十一條、住宅開發(fā)建設單位采用招標或協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)的，由開發(fā)建設單位對照《蕪湖市住宅小區(qū)物業(yè)服務收費等級評分標準》，選擇服務等級，并按照《蕪湖市普通住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務等級收費標準》規(guī)定的對應等級收費標準確定中標（協(xié)議）價格，中標（協(xié)議）價格不得超出政府指導價，作為前期物業(yè)公共服務收費標準，并在前期物業(yè)服務合同中明確。

物業(yè)服務企業(yè)應當在開發(fā)建設單位交房前，由住宅開發(fā)建設單位按規(guī)定選聘物業(yè)服務企業(yè)，雙方應當簽訂前期物業(yè)服務合同，約定服務內容等級，并對照相應服務等級的基準價及浮動幅度確定具體的物業(yè)服務收費標準，報價格主管部門、物業(yè)管理主管部門備案后實施。

第十二條、前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同附件，經物業(yè)買受人簽字確認。前期物業(yè)服務合同應當明確物業(yè)公共服務費的計費方式、物業(yè)服務內容和標準。

第十三條、對市區(qū)分批開發(fā)、分批交付的普通住宅小區(qū)，原則上執(zhí)行同一個收費標準。

第十四條、住宅應當按房屋設計用途使用，依法經批準改變用途（除經營性用途外）的且經過有利害關系的業(yè)主同意，物業(yè)服務收費由雙方約定。

第十五條、已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十或者首批物業(yè)交付滿三年的，應當成立業(yè)主委員會，業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。各區(qū)物業(yè)辦和所在地街道辦事處（公共服務中心）對符合成立業(yè)主委員會的小區(qū)要給予積極指導。

業(yè)主大會成立后的物業(yè)公共服務費，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，協(xié)商確定收費標準，并在物業(yè)服務合同中約定，需要時可邀請所在地社區(qū)居委會參與協(xié)調。物業(yè)服務合同簽訂前，業(yè)主委員會應當將擬簽訂的物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務合同內容如需變更的，業(yè)主委員會應當將變更的內容在物業(yè)管理區(qū)域內公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認變更合同。

第十六條、物業(yè)公共服務費由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊、合理的利潤等以及經業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。

第十七條、物業(yè)公共服務費中按不低于10%的比例，單列單支，專項用于物業(yè)共用部位共用設施設備維修養(yǎng)護，每年公布一次收支使用情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十八條、物業(yè)公共服務費按照房屋產權證書登記的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業(yè)公共服務費。

業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照房屋買賣合同、入住通知書(符合竣工驗收條件)約定的房屋交付時間，作為交納物業(yè)公共服務費的起始時間。

第十九條、已交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由業(yè)主承擔。未銷售、交付業(yè)主的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位承擔。

第二十條、依法改變居住用途用于經營的住房，物業(yè)公共服務費按相應的經營性用房物業(yè)服務費標準收取。物業(yè)發(fā)生產權轉移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務費用。

第二十一條、物業(yè)公共服務費可以預收，具體由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同所約定的期限向業(yè)主、物業(yè)使用人收��；未作約定的，預收期不得超過6個月。到期未交費的，按合同法的有關規(guī)定，可以收取違約金。

對享受最低生活保障的住戶，經業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)雙方商定，可以減收或者免收物業(yè)公共服務費用。

第二十二條、裝飾裝修單位或裝飾裝修人應當交納裝飾裝修垃圾清運費，裝飾裝修垃圾清運費按建筑面積每平方米不高于3元，拆除墻體建筑垃圾清運費由業(yè)主和物業(yè)公司另行約定。

第三章物業(yè)公共服務收費管理

第二十三條、住宅電梯及由物業(yè)服務企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費的分攤，雙方有約定的，從其約定。未約定的實行單獨列帳，據(jù)實分攤。

電梯運行所需電費按戶分攤，一層住宅免收，二層收取20%，三層收取50%，四層以上全額收取（含四層）。

二次供水設施未改造移交供水企業(yè)的增壓水泵運行所需電費按照用戶實際用水量分攤。

二次供水設施改造合格并移交供水企業(yè)維護管理的運行維護費用，按《蕪湖市市區(qū)住宅二次供水管理辦法》執(zhí)行。

物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支的，不得計入物業(yè)服務成本或物業(yè)服務費支出。

第二十四條、住宅小區(qū)公用附屬設施用電、用水（不包括從事生產、經營活動用水、用電）執(zhí)行居民用電、用水價格。

第二十五條、物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)服務企業(yè)接受上述企業(yè)委托代收上述費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十六條、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益30%用于補貼物業(yè)公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第四章責任與義務

第二十七條、物業(yè)服務企業(yè)應當按照《中華人民共和國價格法》的規(guī)定實行明碼標價。在物業(yè)管理區(qū)域內的醒目位置，將企業(yè)名稱、收費對象、服務項目內容、服務等級標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據(jù)、停車服務費標準、舉報電話等進行公示。

物業(yè)服務企業(yè)應每年（或財務年度）向業(yè)主、使用人公布物業(yè)公共服務費、電梯、增壓水泵等高能耗共用設施設備運行所需電費、經營性收益、物業(yè)維修資金等收支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價格主管部門的監(jiān)督。

第二十八條、物業(yè)服務企業(yè)應當完善內部財務管理制度，提高物業(yè)管理人員的服務水平、技術水平，加強物業(yè)從業(yè)人員業(yè)務能力培訓。

實行物業(yè)公共服務費酬金制的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)應當每年（或財務年度）公布物業(yè)服務收費的收支情況。物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務合同的約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

第二十九條、物業(yè)服務企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質價相符的服務。物業(yè)服務企業(yè)違反規(guī)定以及物業(yè)服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權拒絕交納。

第三十條、物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中的部分專業(yè)服務事項外包給其他專業(yè)服務企業(yè)的，不得降低服務質量，減少服務內容，提高收費標準。

第三十一條、物業(yè)服務企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

第三十二條、物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當按時足額交納物業(yè)服務費。業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。

第三十三條、本辦法實施時，尚未履行完的物業(yè)服務合同，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條、實行政府指導價的物業(yè)服務收費建立物業(yè)服務等級認定和價格登記制度。物業(yè)服務企業(yè)在收費前，經物業(yè)主管部門核定物業(yè)服務等級，價格主管部門備案收費標準，辦理《服務價格登記證》，亮證收費，收費時使用稅務票據(jù)。物業(yè)服務企業(yè)無證收費的，業(yè)主、使用人、開發(fā)企業(yè)有權拒付。

第三十五條、價格主管部門在制定或調整物業(yè)服務收費標準時，應以物業(yè)公共服務所需當?shù)厣鐣骄杀緸榛A，充分聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)等社會各界的意見。

第五章監(jiān)督管理

第三十六條、物業(yè)服務收費實行動態(tài)管理，價格主管部門和物業(yè)主管部門要加強對物業(yè)服務收費項目、收費標準、收費行為和服務內容、服務質量、服務標準的監(jiān)督管理。物業(yè)服務企業(yè)構成價格違法、違規(guī)的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰。

第三十七條、市轄四縣可結合本地實際制定具體實施細則。