聊城物業(yè)管理條例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-14 06:21:12 高考升學(xué)網(wǎng)

聊城物業(yè)管理條例2022年新法規(guī)暫無公布，請參考最新物業(yè)管理條例。

第一章總則

第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)和城市精細化管理水平，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理及相關(guān)活動。

本條例所稱物業(yè)管理是指業(yè)主通過委托物業(yè)服務(wù)人或者以自行管理的形式，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其配套的設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

本條例所稱物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條本市物業(yè)管理納入社區(qū)治理體系，堅持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、協(xié)商共建、科技支撐的工作格局。建立健全社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下居民委員會、村民委員會、業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理架構(gòu)。

第四條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化、智能化。

縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議、物業(yè)服務(wù)第三方評估制度，組織物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法，統(tǒng)籌推進轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

第五條市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

市、縣(市、區(qū))發(fā)展改革、教育體育、公安、民政、財政、審計、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、應(yīng)急管理、消防救援、行政審批服務(wù)、市場監(jiān)管、城市管理、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)主管部門，按照各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的組織、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

業(yè)主委員會應(yīng)當支持、配合居民委員會、村民委員會依法履行自治管理職責，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

第六條　物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守國家、省有關(guān)物業(yè)服務(wù)人信用信息管理的規(guī)定，依法、誠信、規(guī)范經(jīng)營，提升物業(yè)服務(wù)水平。

第七條發(fā)生突發(fā)事件，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當落實突發(fā)事件應(yīng)急措施，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人開展突發(fā)事件應(yīng)對工作。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當按照要求執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急措施，積極配合開展相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當遵守應(yīng)急措施管理規(guī)定，配合物業(yè)服務(wù)人落實管控要求。

物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行突發(fā)事件應(yīng)急措施產(chǎn)生的相關(guān)費用，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔。

第八條倡導(dǎo)綠色、智慧物業(yè)管理。鼓勵采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)水平，營造安全、舒適、文明、和諧、美好的工作和生活環(huán)境。

第二章新建物業(yè)與前期物業(yè)管理

第九條物業(yè)服務(wù)區(qū)域的劃分，應(yīng)當以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，兼顧建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素，遵循相對集中、服務(wù)便利、資源共享、便于管理的原則。

同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當劃定為一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域;主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

規(guī)劃城鎮(zhèn)道路、公共綠地、河道等城鎮(zhèn)公共區(qū)域不得劃入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第十條住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當依法采取招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù);投標人少于三個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)人。鼓勵非住宅物業(yè)的建設(shè)單位采取招標方式選聘物業(yè)服務(wù)人提供前期物業(yè)服務(wù)。

第十一條建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用十五日前與選聘的物業(yè)服務(wù)人對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：

（一）確定物業(yè)承接查驗方案;

（二）移交有關(guān)圖紙資料;

（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題;

（五）確認現(xiàn)場查驗結(jié)果;

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議;

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

對物業(yè)承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)單位應(yīng)當在三十日內(nèi)予以整改，或者委托提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人整改，整改費用由建設(shè)單位承擔。

建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起十日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)所需資料、物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù);給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔賠償責任。

物業(yè)服務(wù)人與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業(yè)主利益的，應(yīng)當共同承擔賠償責任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂之日起三日內(nèi)，將承接查驗結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時間不得少于十五日。

物業(yè)承接查驗費用的承擔，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔。

第十二條建設(shè)單位應(yīng)當按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五計算無償配置物業(yè)服務(wù)用房，計算面積不足一百平方米的，應(yīng)當按照不低于一百平方米的標準配置。

住宅物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當是地面以上的非居住房屋，并位于住宅小區(qū)中心區(qū)域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當進行簡單裝修，具備供水、供電、供熱、采光、通風等正常使用功能，預(yù)留通訊、網(wǎng)絡(luò)、安保預(yù)警等端口。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房(道)、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫(棚)、門衛(wèi)室、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足2.2米的房屋，不得作為物業(yè)服務(wù)用房，不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當不低于二十平方米。

第三章業(yè)主、業(yè)主組織與物業(yè)管理委員會

第十三條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主;已經(jīng)出售的，物業(yè)買受人是業(yè)主。

本條例所稱業(yè)主還包括：

（一）尚未登記取得所有權(quán)，但是基于買賣、贈與、征收安置等旨在轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的組織或者個人;

（二）基于人民法院、仲裁機構(gòu)的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

（三）因繼承取得建筑物專有部分所有權(quán)的個人;

（四）因合法建造取得建筑物專有部分所有權(quán)的組織或者個人;

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的組織或者個人。

第十四條業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的以下部分屬于業(yè)主共有：

（一）道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于私人所有的除外;

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位;

（三）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等;

（四）物業(yè)服務(wù)用房和其他公共場所、共有設(shè)施;

（五）法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

第十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，由其決定物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的重大事項以及有關(guān)共有部分利用和管理等事項。

一個物業(yè)服務(wù)區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會職責。

第十六條召開業(yè)主大會會議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實名簽署意見;無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

具備條件的物業(yè)服務(wù)區(qū)域，可以采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會會議。采用互聯(lián)網(wǎng)形式召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當就業(yè)主大會表決事項，同時組織未參加互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會的業(yè)主進行集體討論或者書面征求意見，表決票數(shù)一并計算。

不參加投票業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約規(guī)定。

第十七條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主代表接受本小組業(yè)主的書面委托參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主小組推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會的，業(yè)主代表應(yīng)當在參加業(yè)主大會會議五日前，書面征求其所代表的業(yè)主意見并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會會議上如實反映。業(yè)主小組推選的業(yè)主代表應(yīng)當親自參加業(yè)主大會會議，不得轉(zhuǎn)委托他人。不能親自參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選。業(yè)主小組內(nèi)未委托業(yè)主代表參加業(yè)主大會的業(yè)主，有權(quán)自行參加業(yè)主大會。

第十八條建設(shè)單位或者提供前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當分別自首位業(yè)主入住、入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五、入住戶數(shù)的比例達到百分之五十或者入住面積的比例達到百分之五十之日起五日內(nèi)，向縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告。縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當及時將業(yè)主入住情況告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，實現(xiàn)信息共享。

符合《山東省物業(yè)管理條例》規(guī)定的首次業(yè)主大會會議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主代表和建設(shè)單位、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會等派員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府所派人員擔任。

籌備組應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公告，公告時間不得少于七日。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當自業(yè)主大會籌備組成立之日起七日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明;

（二）房屋以及建筑物面積清冊;

（三）業(yè)主名冊;

（四）規(guī)劃總平面圖或者建設(shè)工程設(shè)計總平面圖;

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

（七）依照法律、法規(guī)應(yīng)當提供的其他資料。

第二十條籌備組應(yīng)當開展以下工作：

（一）確認業(yè)主身份、人數(shù)以及所擁有的專有部分面積，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

（三）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法和業(yè)主委員會工作規(guī)則;

（四）提出業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單;

（五）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款第三項規(guī)定的議事規(guī)則，應(yīng)當包括業(yè)主大會的議事方式、表決辦法，業(yè)主委員會的組成、任期、罷免和遞補等事項。

籌備組應(yīng)當就本條第一款確定的事項，在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面通知全體業(yè)主。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當研究處理并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。未能按期組織召開首次業(yè)主大會會議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建業(yè)主大會籌備組。

籌備組工作所需經(jīng)費，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府承擔。

第二十一條首次業(yè)主大會會議應(yīng)當通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會工作規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員和候補委員。

業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會決定。

第二十二條業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。候補委員人數(shù)按照不超過業(yè)主委員會委員人數(shù)確定，候補委員按照得票多少排序。業(yè)主委員會委員需要增補時，按照候補委員排序依次遞補。

業(yè)主為法人或者其他組織的，可以推薦本組織人員參選業(yè)主委員會委員、候補委員。

第二十三條業(yè)主委員會委員、候補委員候選人通過下列渠道推薦：

（一）社區(qū)黨組織推薦;

（二）居民委員會、村民委員會推薦;

（三）業(yè)主自薦或者百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名推薦。

業(yè)主大會籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法,從按照前款渠道推薦的人員中,確定首屆業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。

業(yè)主委員會換屆選舉時，由本屆業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主委員會委員、候補委員候選人產(chǎn)生辦法,從按照本條第一款渠道推薦的人員中,確定下屆業(yè)主委員會委員、候補委員候選人名單。

鼓勵和支持業(yè)主中的中國共產(chǎn)黨黨員參選業(yè)主委員會委員、候補委員。

第二十四條業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案：

（一）籌備組組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告;

（二）業(yè)主大會會議決議;

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則;

（四）管理規(guī)約;

（五）業(yè)主委員會工作規(guī)則;

（六）業(yè)主委員會委員、候補委員名單和本人基本信息;

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當自收到前款規(guī)定材料之日起十個工作日內(nèi)，對符合規(guī)定的出具業(yè)主委員會備案證明和業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當依法刻制、使用、管理印章和開立賬戶。

業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會工作規(guī)則，業(yè)主委員會委員、候補委員發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)書面告知縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當及時將業(yè)主委員會備案情況以及本條第三款所列變更情況告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，實現(xiàn)信息共享。

第二十五條業(yè)主委員會委員、候補委員實行任期制，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會到期未進行換屆的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉工作，原業(yè)主委員會不再履行職責。

第二十六條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主大會的授權(quán)開展活動，履行下列職責：

（一）召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

（二）定期向業(yè)主大會報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同;

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促欠交物業(yè)費的業(yè)主限期交納;

（五）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同;

（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認，并監(jiān)督實施;

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施;

（八）組織籌集住宅專項維修資金;

（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作;

（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。

第二十七條業(yè)主委員會委員、候補委員不得實施下列行為：

（一）侵占業(yè)主共有收益、廣場、綠地等業(yè)主共有財產(chǎn);

（二）利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費、車位租賃費、停車服務(wù)費，以及非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的財物;

（三）非法使用、轉(zhuǎn)讓或者泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息;

（四）損害業(yè)主共同利益的其他行為。

業(yè)主委員會委員、候補委員有前款規(guī)定行為之一的，由業(yè)主委員會提請業(yè)主大會決定終止其委員、候補委員職務(wù);業(yè)主委員會未提請業(yè)主大會決定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促其提請業(yè)主大會決定。在業(yè)主大會作出決定前，業(yè)主委員會應(yīng)當停止該業(yè)主委員會委員履行職責，并向業(yè)主公示。

業(yè)主委員會委員、候補委員有違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者拒付物業(yè)費等行為的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員、候補委員職務(wù)。

業(yè)主委員會委員、候補委員職務(wù)終止的，由業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。終止職務(wù)的業(yè)主委員會委員應(yīng)當在三日內(nèi)將其保管的物業(yè)管理有關(guān)資料、印章和財物移交業(yè)主委員會或者居民委員會、村民委員會。

第二十八條住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當成立物業(yè)管理委員會，作為臨時機構(gòu)履行物業(yè)管理職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的;

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次組織后仍未能成立的;

（三）未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會未完成換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府兩次組織或者指導(dǎo)后仍未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

第二十九條物業(yè)管理委員會由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織成立，由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會以及建設(shè)單位等派員組成。

物業(yè)管理委員會由七人以上單數(shù)組成。其中，業(yè)主代表不少于二分之一，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會、村民委員會所派人員擔任，副主任由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定一名業(yè)主代表擔任。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自物業(yè)管理委員會成立之日起十個工作日內(nèi)，將成立情況書面告知縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并將物業(yè)管理委員會成員名單在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十條物業(yè)管理委員會應(yīng)當依法履行職責，就物業(yè)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)管理委員會應(yīng)當推動成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)管理委員會應(yīng)當自業(yè)主委員會依法選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)，與業(yè)主委員會辦理完畢財物和相關(guān)資料移交手續(xù)。完成移交手續(xù)后，物業(yè)管理委員會即行解散。

第四章物業(yè)服務(wù)管理

第三十一條物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護;

（二）公共綠化的維護;

（三）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;

（四）物業(yè)裝飾裝修秩序的維護;

（五）車輛行駛和停放秩序的維護;

（六）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù);

（七）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù);

（八）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理;

（九）物業(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管;

（十）其他物業(yè)服務(wù)事項。

物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容和服務(wù)標準，按照合同約定。

第三十二條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當分類建立和保管下列檔案和資料：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域共有部分經(jīng)營管理檔案;

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)、消防設(shè)施、電梯、水泵、電子防盜門等共用設(shè)施設(shè)備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄;

（三）住宅裝飾裝修管理資料;

（四）業(yè)主名冊;

（五）與供水、供電、垃圾清運等專業(yè)性服務(wù)組織簽訂的委托服務(wù)協(xié)議和代收協(xié)議;

（六）物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第三十三條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）嚴格執(zhí)行國家、省、市規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范;

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;

（三）按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行消防、電梯等公共安全設(shè)施管理和維護的相關(guān)義務(wù)，消除安全隱患;

（四）建立物業(yè)服務(wù)事項突發(fā)事件的應(yīng)急處理機制和工作預(yù)案;

（五）在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進和完善服務(wù)的意見和建議;

（六）配合有關(guān)部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

第三十四條物業(yè)服務(wù)人不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同約定，減少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準;

（二）不按照規(guī)定實行明碼標價，超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標準，低于服務(wù)等級要求提供服務(wù)，采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準;

（三）強制或者變相強制服務(wù)并收費，違反有關(guān)規(guī)定以保證金、押金等形式變相收費;

（四）占用消防車作業(yè)場地，設(shè)置妨礙舉高消防車作業(yè)和消防車通行的綠化或者障礙物;

（五）擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

（六）擅自拆除、損壞物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及其設(shè)施設(shè)備;

（七）擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域;

（八）物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止時，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和屬于業(yè)主的檔案資料、物品、資金等;

（九）非法使用、轉(zhuǎn)讓或者泄露業(yè)主、物業(yè)使用人信息;

（十）采取停止供水、供電方式催交物業(yè)費;

（十一）騷擾、恐嚇、威脅、侮辱、暴力侵害業(yè)主;

（十二）法律、法規(guī)禁止的其他情形。

第三十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置或者通過互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)手段進行公示，并及時更新：

（一）物業(yè)服務(wù)人的營業(yè)執(zhí)照、項目負責人的姓名、物業(yè)服務(wù)投訴電話、二十四小時值班電話;

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)等級標準、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)期限、收費項目、收費標準、收費方式等;

（三）物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的收費服務(wù)項目、服務(wù)標準和收費標準;

（四）電梯、消防、監(jiān)控、門禁等設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;

（五）公共收益收支清單和住宅專項維修資金使用情況;

（六）與供水、供電、垃圾清運等專業(yè)性服務(wù)組織簽訂的委托服務(wù)協(xié)議和代收協(xié)議;

（七）存在轉(zhuǎn)供水、轉(zhuǎn)供電情況的住宅小區(qū)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當定期公示水電損耗情況，到戶水電價，向供水、供電專業(yè)性服務(wù)組織交納水電費憑證復(fù)印件;需退補水電費差額的，應(yīng)當公示退補周期和退補明細;

（八）房屋裝飾裝修以及使用過程中的注意事項;

（九）有關(guān)監(jiān)管部門和專業(yè)性服務(wù)組織的職責以及聯(lián)系方式;

（十）法律、法規(guī)規(guī)定需要公示的其他信息。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當在三日內(nèi)予以答復(fù)。

第三十六條縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案，將侵占業(yè)主共有部分經(jīng)營收益，挪用、騙取、套用住宅專項維修資金等不良行為錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要了解企業(yè)信用信息的，縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當如實提供。

第三十七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當對業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)人進行指導(dǎo)。

業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同簽訂七日前，應(yīng)當將物業(yè)服務(wù)合同文本在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，征求業(yè)主意見。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，向縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案�？h(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當將備案信息及時告知街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第三十八條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當與業(yè)主、業(yè)主委員會建立溝通協(xié)調(diào)機制，采取多種方式聽取業(yè)主、業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的意見建議，至少每半年召開一次座談會，對合理的意見建議應(yīng)當采納，不予采納的應(yīng)當在七日內(nèi)予以答復(fù)并說明理由。

第三十九條住宅物業(yè)費根據(jù)住宅的種類、特點以及物業(yè)服務(wù)階段，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅前期物業(yè)費應(yīng)當實行政府指導(dǎo)價。

發(fā)展改革主管部門應(yīng)當會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，對實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)費標準，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展水平以及物業(yè)服務(wù)成本變動等情況，每三年核定一次。

市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當制定普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級標準，明確服務(wù)標準和服務(wù)內(nèi)容。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在協(xié)商物業(yè)費時參考。

第四十條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定支付物業(yè)費。

普通住宅交付后空置六個月以上的，其空置期間的前期物業(yè)費應(yīng)當減收;認定空置的標準和具體減收比例按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其他物業(yè)交付后空置六個月以上的，其物業(yè)費收費標準由物業(yè)服務(wù)人與業(yè)主或者物業(yè)使用人約定。

已經(jīng)竣工但是尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)費由建設(shè)單位支付。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)費的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。

物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移或者滅失的，業(yè)主應(yīng)當結(jié)清物業(yè)費。

物業(yè)服務(wù)人違反規(guī)定或者約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復(fù)收費的，業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)拒絕支付。

第四十一條業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人有權(quán)催交�？梢酝ㄟ^在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示、送達書面催交通知或者以業(yè)主易于知悉的其他方式，督促其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者依據(jù)仲裁協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同中的仲裁條款申請仲裁。

第四十二條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向最終用戶收取費用。專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位委托物業(yè)服務(wù)人代收費用的，應(yīng)當簽訂代收協(xié)議。

專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位不得強制物業(yè)服務(wù)人代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)人拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶和共用部分提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人不得借代收費用的便利向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)服務(wù)人接受專業(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位委托代收費用的，可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)性服務(wù)組織、環(huán)衛(wèi)管理單位收取報酬。

第四十三條物業(yè)服務(wù)人退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域時，業(yè)主仍未選聘新的物業(yè)服務(wù)人，也未作出自行管理決定的，由全體業(yè)主共同承擔管理責任。物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當進行應(yīng)急管理，根據(jù)應(yīng)急管理的需要組織基本保潔、公共秩序維護等服務(wù)，至新的物業(yè)服務(wù)人入駐或者業(yè)主實施自行管理為止，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門以及供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當予以配合。

第五章物業(yè)的使用與維護

第四十四條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當合理、安全、文明使用物業(yè)，不得有下列行為：

（一）損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

（二）違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物;

（三）違反規(guī)定裝飾裝修;

（四）以亂堆亂放雜物、停放車輛等方式占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施;

（五）亂搭亂建或者破壞、擅自改變房屋外墻外觀;

（六）擅自安裝、改裝、拆除戶內(nèi)燃氣設(shè)施和燃氣計量裝置;

（七）擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)道路、場地;

（八）設(shè)置隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物圈占物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

（九）侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;

（十）占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備堆放雜物;

（十一）占用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施種植蔬菜以及其他農(nóng)作物;

（十二）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

（十三）隨意傾倒垃圾、雜物等;

（十四）私自架設(shè)電線、電纜;

（十五）在建筑物內(nèi)的共用走道、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域停放電動車或者為電動車充電;

（十六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，制造超過規(guī)定標準的噪聲;

（十七）從建筑物中向外拋擲物品;

（十八）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;

（十九）排放有毒、有害物質(zhì);

（二十）擅自利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動;

（二十一）法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人有前款規(guī)定行為的，應(yīng)當予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當依法制止違法行為并作出處理。

第四十五條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要。尚未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位應(yīng)當出租。車位、車庫租賃費的標準按照政府指導(dǎo)價格確定。

建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當每季度將車位、車庫出售、出租的情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。

規(guī)劃車位、車庫尚未充分利用的，不得設(shè)置規(guī)劃以外的車位。規(guī)劃車位、車庫不足的，可以利用業(yè)主共用的道路或者其他公共場地增設(shè)車位，所設(shè)置車位歸物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有。車位設(shè)置、管理、收費等事項由業(yè)主大會決定，但是不得侵害業(yè)主合法權(quán)益和共同利益，不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)未設(shè)置車輛集中充電設(shè)施或者車輛集中充電設(shè)施不足的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主同意，可以占用業(yè)主共有道路、綠地或者其他場地增設(shè)車輛集中充電設(shè)施，但不得影響道路通行，不得違反消防安全要求。按照規(guī)定需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、消防救援、公安機關(guān)交通管理等主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)增設(shè)車位、車輛集中充電設(shè)施等工作的指導(dǎo)。

第四十六條物業(yè)保修期屆滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責。

業(yè)主專有部分的物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或者他人合法權(quán)益的，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護、消除危險，相鄰業(yè)主應(yīng)當提供便利。業(yè)主和物業(yè)使用人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者按照臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，可以由物業(yè)服務(wù)人代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔。

業(yè)主長期空置物業(yè)時，應(yīng)當書面告知物業(yè)服務(wù)人，并采取措施防止漏水、漏電、漏氣等事故的發(fā)生。業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)人就專有部分進行養(yǎng)護、維修、管理的，應(yīng)當按照約定支付費用。

第四十七條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當設(shè)置明顯的警示標志，采取具體防范措施，及時告知業(yè)主委員會，并向有關(guān)部門報告。

電梯、區(qū)域鍋爐等業(yè)主共有的特種設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設(shè)備管理法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，委托專業(yè)性服務(wù)組織負責維護、保養(yǎng)。

第四十八條住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當在辦理住宅交付手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

建設(shè)單位代收住宅專項維修資金的，應(yīng)當于三十日內(nèi)將已售房屋業(yè)主信息報縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門，并將代收的住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金。建設(shè)單位代交的未售出房屋住宅專項維修資金待房屋售出時由物業(yè)買受人承擔。

未售出房屋的住宅專項維修資金，實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，項目綜合驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當交納的住宅專項維修資金可以從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。

申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當及時辦理住宅專項維修資金戶名變更手續(xù)。

第四十九條住宅專項維修資金的使用應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主共同決定，從住宅專項維修資金專戶中列支。

住宅專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但是未建立住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。

第五十條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以應(yīng)急使用住宅專項維修資金：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

（二）電梯故障;

（三）消防設(shè)施出現(xiàn)功能障礙，存在火災(zāi)隱患;

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動;

（五）玻璃幕墻炸裂;

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙;

（七）地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌;

（八）其它危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全，需要實施應(yīng)急維修、更新和改造的緊急情況。

前款規(guī)定的應(yīng)急維修情形出現(xiàn)時，物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當立即報告業(yè)主委員會，經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人共同現(xiàn)場查驗、確認后立即組織維修;未成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當立即向居民委員會或者村民委員會報告，經(jīng)相關(guān)業(yè)主、物業(yè)服務(wù)人、居民委員會或者村民委員會共同現(xiàn)場查驗、確認后立即組織維修。

第五十一條業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人對需要應(yīng)急維修的事項未及時維修、更新和改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當督促其限期完成;逾期仍未進行維修、更新和改造的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織維修、更新和改造。應(yīng)急維修、更新和改造所需費用在住宅專項維修資金中列支。

第五十二條下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用;

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)專業(yè)性服務(wù)組織承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線的維修、養(yǎng)護費用;

（三）依法應(yīng)當由侵權(quán)人承擔的人為損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用;

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)人承擔的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第五十三條利用物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分設(shè)置廣告、進行租賃或者從事其他經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。業(yè)主共有收益資金的處分由業(yè)主共同決定，可以用于補充住宅專項維修資金，折抵物業(yè)費，支付業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動經(jīng)費以及業(yè)主委員會委員的報酬。

物業(yè)服務(wù)人代為收取、保管前款規(guī)定的收益資金的，不得挪作他用。物業(yè)服務(wù)人對前款所列各項收益，應(yīng)當單獨列賬，獨立核算，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督。收益資金由業(yè)主委員會管理的，應(yīng)當接受居民委員會、村民委員會的監(jiān)督。收益資金收支賬目應(yīng)當接受業(yè)主監(jiān)督，每季度在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示一次，公示時間不得少于三十日。

第五十四條業(yè)主對住宅專項維修資金，利用業(yè)主共有部分進行經(jīng)營產(chǎn)生的廣告費、車位場地使用費等收益資金以及業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財務(wù)賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會應(yīng)當按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則，授權(quán)業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所進行審計并將審計報告通報全體業(yè)主。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)人不得轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務(wù)會計報告以及其他與財務(wù)收支有關(guān)的資料。

前款中規(guī)定的審計事項以及對離任的業(yè)主委員會委員是否進行審計監(jiān)督，應(yīng)當在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第六章舊住宅區(qū)物業(yè)管理

第五十五條市、縣(市、區(qū))人民政府對已建成交付使用，但是配套設(shè)施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區(qū)，應(yīng)當采取措施組織和統(tǒng)籌資金進行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計劃向社會公布。

舊住宅區(qū)的范圍，由市、縣(市、區(qū))人民政府劃定。

第五十六條舊住宅區(qū)未成立業(yè)主大會或者未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當采取措施，鼓勵、支持和推進其依法召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。舊住宅區(qū)依法產(chǎn)生業(yè)主委員會并且能夠正常履行職責的，優(yōu)先進行改造整治。

舊住宅區(qū)符合本條例第二十八條規(guī)定情形，未成立業(yè)主大會或者未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應(yīng)當按照本條例相關(guān)規(guī)定成立物業(yè)管理委員會。

第五十七條舊住宅區(qū)可以采取招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，也可以采取協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以接受舊住宅區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主的委托，將兩個或者兩個以上舊住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)事項打包為一個項目，采取招標或者協(xié)議方式確定同一物業(yè)服務(wù)人接管。

無法選聘物業(yè)服務(wù)人或者開展自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當組織基本保潔、公共秩序維護等服務(wù)，所需費用由業(yè)主承擔。

第五十八條未交納住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金不足的舊住宅區(qū)，業(yè)主應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定交納或者續(xù)交。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集住宅專項維修資金。

業(yè)主委員會負責催交住宅專項維修資金。

第七章監(jiān)督管理

第五十九條市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策;

（二）制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施;

（三）制定物業(yè)服務(wù)相關(guān)標準、臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同以及承接查驗協(xié)議等的示范文本;

（四）指導(dǎo)和監(jiān)督縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作;

（五）指導(dǎo)和監(jiān)督本市住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（六）建立業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會委員培訓(xùn)制度;

（七）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)，供物業(yè)管理各方免費使用;

（八）指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會制定和實施自律性規(guī)范;

（九）依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門履行下列職責：

（一）貫徹執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和政策;

（二）監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)活動;

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅專項維修資金的籌集、管理和使用;

（四）組織開展轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會委員的培訓(xùn)活動;

（五）指導(dǎo)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作;

（六）依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責依法對本條例第三十四條第一項、第五項至第十項，第四十四條第一款第一項至第三項規(guī)定的違法行為進行查處。

第六十條市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當加強以下工作：

（一）加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理，實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標準、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進行監(jiān)督檢查，記入企業(yè)信用信息檔案，進行信用評價;

（二）建立與不動產(chǎn)登記部門的信息共享機制。提示物業(yè)買受人在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，可以核查該物業(yè)項目物業(yè)費、住宅專項維修資金和相關(guān)分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利;

（三）加強對物業(yè)管理的監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)、考核，依法查處違規(guī)招標投標、挪用住宅專項維修資金、擅自處分業(yè)主共有部分等違法行為。

第六十一條市、縣(市、區(qū))下列主管部門按照各自職責，負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)以下監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展改革主管部門負責制定和調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，負責職責范圍內(nèi)電力行業(yè)管理和監(jiān)督;

（二）公安機關(guān)負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)人防、物防、技防設(shè)施建設(shè)進行指導(dǎo)、監(jiān)督，依法對本條例第三十四條第十一項、第四十四條第一款第十六項至第十八項規(guī)定的違法行為進行查處;

（三）民政主管部門負責指導(dǎo)無物業(yè)服務(wù)的舊住宅區(qū)，依托居民委員會、村民委員會實行自治管理;

（四）司法行政主管部門負責指導(dǎo)物業(yè)糾紛人民調(diào)解工作;

（五）財政、審計主管部門負責住宅專項維修資金管理和使用的監(jiān)督檢查;

（六）自然資源和規(guī)劃主管部門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃變更的管理，協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分;

（七）生態(tài)環(huán)境主管部門負責監(jiān)督物業(yè)服務(wù)區(qū)域及其周邊污染源的治理，依法對本條例第四十四條第一款第十九項規(guī)定的違法行為進行查處;

（八）衛(wèi)生健康主管部門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)傳染病防治工作，負責生活飲用水檢驗檢測點的檢驗、檢測等工作;

（九）應(yīng)急管理主管部門負責物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)安全生產(chǎn)及防災(zāi)、減災(zāi)、救災(zāi)等應(yīng)急救援工作;

（十）市場監(jiān)督管理主管部門負責對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)企業(yè)和個體工商戶的經(jīng)營活動、特種設(shè)備安全運營以及物業(yè)費收取等進行監(jiān)督管理，依法對本條例第三十四條第二項、第三項，第四十四條第一款第二十項規(guī)定的違法行為進行查處;

（十一）城市管理(綜合行政執(zhí)法)主管部門負責供水、供氣、供熱等專業(yè)性服務(wù)組織在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)開展經(jīng)營活動的監(jiān)督指導(dǎo)，依法對本條例第四十四條第一款第五項至第十四項規(guī)定的違法行為進行查處。

消防救援機構(gòu)、公安派出所應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防管理工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，對本條例第三十四條第四項，第四十四條第一款第四項、第十五項規(guī)定的違法行為加強日常監(jiān)督檢查。消防救援機構(gòu)依法對本條例第三十四條第四項，第四十四條第一款第四項、第十五項規(guī)定的違法行為進行處罰。

法律、法規(guī)和本條例對政府各有關(guān)部門應(yīng)當承擔的物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理職責有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，由市、縣(市、區(qū))人民政府確定。有關(guān)主管部門應(yīng)當根據(jù)職責依法做好物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理相關(guān)工作。

第六十二條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行下列職責：

（一）組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;

（二）組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會選舉、換屆和物業(yè)管理委員會的組建;

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，依法撤銷其作出的違反法律、法規(guī)的決定;

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交和接管;

（五）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)糾紛;

（六）依法履行其他物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理職責。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當及時處理。

第六十三條居民委員會、村民委員會履行下列職責：

（一）協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作;

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展自治管理，就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會了解情況，引導(dǎo)其規(guī)范運作;

（三）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，調(diào)解物業(yè)糾紛;

（四）依法履行物業(yè)服務(wù)其他監(jiān)督管理職責。

第六十四條供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當依法履行專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護責任。供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)性服務(wù)組織應(yīng)當配合縣(市、區(qū))人民政府對舊住宅區(qū)采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的分戶計量、分戶控制。

第六十五條實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責召集，由居民委員會或者村民委員會、物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、專業(yè)性服務(wù)組織和住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理(綜合行政執(zhí)法)等主管部門參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）業(yè)主委員會或者有關(guān)部門不依法履行職責的情況;

（二）物業(yè)服務(wù)人在履行退出程序和交接工作中出現(xiàn)的問題;

（三）物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;

（四）物業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理的銜接和配合;

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第六十六條市、縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、消防救援、市場監(jiān)督管理、城市管理(綜合行政執(zhí)法)等有關(guān)部門，應(yīng)當建立違法行為投訴受理制度。

有關(guān)部門接到投訴、舉報應(yīng)當即時登記，屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時處理，并在五個工作日內(nèi)予以回復(fù);不屬于本部門職權(quán)范圍的事項，應(yīng)當及時移交給有相關(guān)職權(quán)的部門，接受移交的部門對管理職責有異議的，由所在市、縣(市、區(qū))人民政府指定管理部門，不得再自行移交。

行政執(zhí)法單位需要進入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開展執(zhí)法活動的，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人等應(yīng)當予以配合。

第八章法律責任

第六十七條違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已作出處罰規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行;法律、法規(guī)未作出處罰規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條建設(shè)單位違反本條例第十一條第三款規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房的，由縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

第六十九條物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由縣(市、區(qū))住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門按照下列規(guī)定予以處罰：

（一）違反本條例第十一條第六款規(guī)定，未按規(guī)定將物業(yè)承接查驗結(jié)果在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示的，責令限期改正;逾期不改正的，處五千元以上五萬元以下的罰款;

（二）違反本條例第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定建立、保管相關(guān)檔案、資料的，責令限期改正;逾期不改正的，處一千元以上五千元以下的罰款;

（三）違反本條例第三十四條第七項規(guī)定，擅自撤離物業(yè)服務(wù)區(qū)域的，處三萬元以上五萬元以下的罰款。

第七十條違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會屆滿后或者業(yè)主委員會委員職務(wù)終止后不按時移交有關(guān)資料、財物和印章的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府督促其移交。移交過程中出現(xiàn)違反治安管理的行為，由公安機關(guān)依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰。

第七十一條住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者其他相關(guān)行政主管部門的工作人員違反本條例的規(guī)定，未履行相關(guān)監(jiān)督管理職責或者在工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章附則

第七十二條本條例自2021年3月1日起施行。