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欽州物業(yè)管理?xiàng)l例新法規(guī)(全文)

更新：2023-09-14 10:14:08 高考升學(xué)網(wǎng)

欽州物業(yè)管理?xiàng)l例2022年新法規(guī)暫無公布，請(qǐng)參考最新物業(yè)管理?xiàng)l例。

欽州市物業(yè)管理辦法

第一章　總　則

第一條　為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開發(fā)建設(shè)單位等各方合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和居住環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本辦法。

第三條　縣區(qū)人民政府（管委）應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實(shí)行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市綜合治理工作體系，建立物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制；制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策；建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

對(duì)于交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損等，因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，縣區(qū)人民政府（管委）可以結(jié)合危舊房和棚戶區(qū)改造以及城市環(huán)境綜合整治工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。

第四條　市房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督指導(dǎo)；縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

住建（規(guī)劃、建設(shè)）、公安、民政、司法、環(huán)保、衛(wèi)計(jì)、城市管理、工商、質(zhì)監(jiān)、價(jià)格、人防等行政主管部門按照各自職責(zé)做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。

鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。

村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展物業(yè)管理工作。

第五條　物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，開展我市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)評(píng)選工作，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平。

第二章　業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

第六條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積每平方米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納首次籌備經(jīng)費(fèi)，單個(gè)物業(yè)管理區(qū)域總費(fèi)用最高不超過30000元，最低不少于5000元。在辦理首幢房屋初始登記前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)一次性交由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代管，專項(xiàng)用于首次業(yè)主大會(huì)籌備及會(huì)議期間所需的辦公用品、資料印刷、會(huì)務(wù)、宣傳、通訊等必要費(fèi)用的支出，結(jié)余部分移交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)決定使用。

第七條　縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到開發(fā)建設(shè)單位書面報(bào)告或者業(yè)主聯(lián)名的書面要求后5日內(nèi)，書面告知鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到書面告知后及時(shí)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

籌備組成員由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）、建設(shè)單位指派的代表以及業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表?yè)?dān)任。

籌備組成立后應(yīng)當(dāng)將成員名單等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第八條　業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表及競(jìng)選、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：

（一）非本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主；

（二）不具有完全民事行為能力；

（三）本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系；

（四）存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)行為且未改正的；

（五）未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的；

（六）出租房屋造成侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的；

（七）牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；

（八）有嚴(yán)重不良信用記錄或者違法犯罪記錄的；

（九）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的；

（十）其他原因不宜擔(dān)任的。

業(yè)主委員會(huì)委員或籌備組業(yè)主代表成員的資格審核，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）負(fù)責(zé)。

第九條　業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)，并自成立之日起90日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)：

（一）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主所擁有的專有部分面積以及在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

（三）擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案；

（四）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

（五）擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

（六）制定業(yè)主委員會(huì)選舉（增補(bǔ)）辦法；

（七）召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開前15日以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間向籌備組提出意見，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論決定是否采納并及時(shí)答復(fù)業(yè)主。

第十條　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議主要議題應(yīng)包括選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員、確定業(yè)主委員會(huì)任期以及表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或手機(jī)信息、電子郵件、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)表決通過的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第十一條　業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名，副主任1至3名，由業(yè)主委員會(huì)全體委員推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）辦理備案手續(xù)。

業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可依法刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。

第十二條　經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以從電梯廣告、共有車位租賃等物業(yè)公共部位經(jīng)營(yíng)收益中按約定的比例提取，或者通過業(yè)主集資、業(yè)主自愿捐贈(zèng)等合法方式籌集。

業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為籌集，也可以由業(yè)主委員會(huì)自行籌集，具體的籌集及使用方式應(yīng)當(dāng)在業(yè)主《管理規(guī)約》中確定。

第十三條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）的監(jiān)督和指導(dǎo)。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議前，召集人應(yīng)當(dāng)通告全體業(yè)主或通知全體業(yè)主委員會(huì)委員，并書面報(bào)告鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）。鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）應(yīng)派員列席會(huì)議，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，做出的決定違反法律、法規(guī)及規(guī)章的，鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第三章　物業(yè)服務(wù)

第十四條　業(yè)主大會(huì)成立前，由開發(fā)建設(shè)單位通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)中標(biāo)結(jié)果確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房小區(qū)應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

開發(fā)建設(shè)單位在銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息在房屋銷售中心向買受人明示。

業(yè)主大會(huì)成立之前，開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式，重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)；若開發(fā)建設(shè)單位因注銷或解散等原因不能履行義務(wù)的，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）臨時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新或臨時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開發(fā)建設(shè)單位或鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行公告；業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明示。

第十五條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)建設(shè)單位按照合同約定，共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：

（一）規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）環(huán)境影響評(píng)價(jià)等環(huán)境保護(hù)資料；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主聯(lián)系方式；

（六）物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。

第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時(shí)更新，接受業(yè)主咨詢、監(jiān)督：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、誠(chéng)信證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況及物業(yè)服務(wù)投訴電話等；

（二）合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)和聯(lián)系方式等；

（四）電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r；

（五）其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)說明。

第十七條　開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況存在異議的，可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開展評(píng)估。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布評(píng)估結(jié)果。經(jīng)評(píng)估不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門核實(shí)后，由市房產(chǎn)行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案：

（一）未按照法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)且拒不整改的；

（二）經(jīng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，履約情況不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)且拒不整改的；

（三）違反合同約定擅自更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的；

（四）挪用專項(xiàng)維修資金的；

（五）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（六）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的；

（七）發(fā)生重大安全責(zé)任事故的；

（八）物業(yè)服務(wù)合同依法終止后，拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）違反法律、法規(guī)及規(guī)章等規(guī)定情形的。

第十八條　物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)及車位、車庫(kù)停車服務(wù)費(fèi)等。

業(yè)主大會(huì)成立前，公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；其他物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

市、縣區(qū)價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，分別制定政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的參考價(jià)，并適時(shí)更新，定期向社會(huì)公布。

第十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和合同約定，擅自擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主違反合同約定不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過書面通知、上門通知、在物業(yè)管理區(qū)域公示等方式，督促其限期交納；逾期未繳納的，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主有不交納專項(xiàng)維修資金、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及實(shí)施損害業(yè)主共同權(quán)益等行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定中對(duì)其享有的共有部分收益分配等共同管理權(quán)限予以限制。

第二十條　物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接事宜；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位辦理退出交接事宜；開發(fā)建設(shè)單位因注銷或解散等原因不能履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）辦理退出交接事宜。交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有房屋、共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地、財(cái)物、資料等的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門備案。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕辦理退出交接事宜。

第四章　物業(yè)的使用及管理

第二十一條　新建物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)（現(xiàn)）售前向縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分。

物業(yè)管理區(qū)域由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和便于業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）開展活動(dòng)等因素劃分。

有下列情形之一，且在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以將一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目劃定為若干獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域：

（一）被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成不同組團(tuán)的；

（二）可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的；

（三）配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同組團(tuán)的；

（四）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定能夠劃定為不同區(qū)域的其他情形。

第二十二條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。

物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，且不少于80平方米。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。

經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)用房可以從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于20平方米。

第二十三條　開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在房屋銷售中心向買受人明示，并作為《商品房買賣合同》的附件：

（一）前期物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約；

（二）物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積；

（三）共用部位的位置、數(shù)量、面積和用途；

（四）共用設(shè)施設(shè)備的位置、名稱、用途及權(quán)屬；

（五）車庫(kù)、車位的位置、數(shù)量及權(quán)屬；

（六）物業(yè)服務(wù)用房的面積及位置；

（七）法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定需要明示的其他內(nèi)容。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成片栽植闊葉喬木的地面停車場(chǎng)，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門核定為綠地面積的，屬于全體業(yè)主共有。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空地下室在平時(shí)由開發(fā)建設(shè)單位使用管理，收益歸開發(fā)建設(shè)單位所有。

第二十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫(kù)、車位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在最后1棟房屋交付使用前，原則上只能向每戶業(yè)主出售1個(gè)車庫(kù)、車位。

車庫(kù)、車位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車庫(kù)、車位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位或個(gè)人；業(yè)主要求承租車庫(kù)、車位的，開發(fā)建設(shè)單位不得只售不租。

第二十五條　新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施由開發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)。供水工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)，并遵守國(guó)家、自治區(qū)及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施建設(shè)竣工后，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及城市供水企業(yè)驗(yàn)收，并接受市城市供水行政主管部門、建設(shè)行政主管部門等有關(guān)部門監(jiān)督，同時(shí)按規(guī)定報(bào)備案。驗(yàn)收合格后，由城市供水企業(yè)統(tǒng)一維護(hù)管理及供水，并向最終用戶收取水費(fèi)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，開發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)交付業(yè)主使用。

新建小區(qū)供電設(shè)施的配建可參照上述規(guī)定執(zhí)行。

第二十六條　業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，并將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在房屋室內(nèi)裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修注意事項(xiàng)，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝修造成公共部位損壞。

第二十七條　物業(yè)小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金。新購(gòu)商品房業(yè)主應(yīng)當(dāng)在《商品房買賣合同》登記備案之前歸集首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金。未歸集有物業(yè)專項(xiàng)維修資金的小區(qū)由該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定歸集事項(xiàng)。

人民防空工程的物業(yè)專項(xiàng)維修資金由開發(fā)建設(shè)單位在辦理該幢房屋初始登記前歸集。

保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)；保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：

（一）業(yè)主專有部分由業(yè)主承擔(dān)；

（二）業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專有部分建筑面積分?jǐn)�，已歸集專項(xiàng)維修資金的從專項(xiàng)維修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

第二十八條　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、設(shè)置廣告等收入，扣除經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等成本后，收益歸全體業(yè)主所有。對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的收支管理，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約中約定。

經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬；由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開設(shè)賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況向業(yè)主公示，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）以及村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）的監(jiān)督。

第二十九條　縣區(qū)人民政府（管委）應(yīng)當(dāng)通過聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門會(huì)同鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）召集，相關(guān)行政主管部門、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、電梯維保等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：

（一）業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門未按照規(guī)定履行職責(zé)問題；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更及交接過程中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的群體性重大糾紛、突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問題；

（五）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（六）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。

第五章　監(jiān)督管理

第三十條　市、縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門具體履行下列職責(zé)：

（一）市房產(chǎn)行政主管部門職責(zé)：

1. 負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)籌和政策研究，牽頭建立和完善專業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制；

2. 統(tǒng)籌全市物業(yè)專項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作，建立物業(yè)應(yīng)急維修監(jiān)管制度，建立物業(yè)服務(wù)突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制；

3. 牽頭建立全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信、物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管等制度；

4. 指導(dǎo)和監(jiān)督各縣區(qū)開展物業(yè)管理工作；

5. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

（二）縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門職責(zé)：

1. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分以及物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案；

2. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管；

3. 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)備案；

4. 定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作；

5. 負(fù)責(zé)查處物業(yè)裝飾裝修的違法行為；

6. 負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)房屋租賃登記備案；

7. 組織開展物業(yè)小區(qū)信息調(diào)查，建立物業(yè)小區(qū)管理檔案；

8. 指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

9. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)的移交和接管工作；

10. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

第三十一條　市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門分別履行下列職責(zé)：

（一）住建（規(guī)劃、建設(shè)）行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任、改變房屋結(jié)構(gòu)影響房屋安全及使用功能的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為。

（二）城市管理行政主管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設(shè)置戶外廣告、亂擺亂賣及占道堆放雜物等違法行為。

（三）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)消防、技防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲超標(biāo)等依法進(jìn)行管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)安全管理制度；配合流動(dòng)人口和出租屋管理職能部門，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放車輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車輛等行為依法查處；依法查處和打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市等違法犯罪行為。

（四）民政行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）協(xié)助鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

（五）司法行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾糾紛的人民調(diào)解工作。

（六）環(huán)保行政主管部門負(fù)責(zé)依法查處違法排放水污染物、經(jīng)營(yíng)中的文化娛樂場(chǎng)所邊界噪聲超標(biāo)排放、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用空調(diào)器、冷卻塔等設(shè)備、設(shè)施邊界噪聲超標(biāo)排放、建筑施工噪聲污染等違法行為。

（七）衛(wèi)計(jì)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和計(jì)劃生育、疾病防控、除四害等工作。

（八）工商行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法經(jīng)營(yíng)、違法廣告、侵害消費(fèi)者權(quán)益等行為的查處。

（九）質(zhì)監(jiān)行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、公共游樂等設(shè)施的安全監(jiān)督管理工作，依法檢定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、燃?xì)獾扔?jì)量器具。

（十）價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查；負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)；依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違法案件和亂收費(fèi)行為；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛。

（十一）人防行政主管部門負(fù)責(zé)人民防空工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查。

（十二）其他部門按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的相關(guān)工作。

第三十二條　鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）具體履行下列職責(zé)：

（一）鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）職責(zé)：

1. 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)備案；

2. 建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；

3. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等活動(dòng)；

4. 理順物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)關(guān)系，協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主等關(guān)系；

5. 依法糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為；

6. 落實(shí)老舊物業(yè)小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作；

7. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。

（二）村民委員會(huì)（居民委員會(huì)）應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）開展下列物業(yè)管理工作：