物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分為四個(gè)等級，不同地區(qū)不同地段還有不同小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是不相同的。以下是上海物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)內(nèi)容，僅供參考。

一、上海物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

(一)一級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1.00元/月.平方米(已包含稅、費(fèi))

基礎(chǔ)條件：

1、小區(qū)封閉;

2、有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務(wù)用房;

3、綠化率35%以上(包括水面);

4、綠化、休閑活動(dòng)中心、場地1500平方米以上;

5、固定活動(dòng)館所300平方米以上;

6、專用固定停車泊位1個(gè)/3戶;

7、具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項(xiàng)以上安全防范設(shè)施;

8、固定體育活動(dòng)場館不少于二項(xiàng)設(shè)施。

(二)公共秩序維護(hù):

1、門崗室美觀整潔，人員統(tǒng)一著裝，設(shè)專人24小時(shí)值勤，其中主出入口不少于12小時(shí)立崗值勤。對本區(qū)機(jī)動(dòng)車出入驗(yàn)證;對外來機(jī)動(dòng)車登記換證。

2、按照規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行24小時(shí)不間斷巡邏，不少于12次，對小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進(jìn)行詢問，發(fā)現(xiàn)火警或治安隱患、事故及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門。

3、小區(qū)內(nèi)公共娛樂設(shè)施、水池等部位設(shè)置安全警示標(biāo)志。

4、對出入小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行引導(dǎo)，行駛有序并停放在指定位置。非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。5、設(shè)有中央監(jiān)控室的實(shí)施24小時(shí)安全監(jiān)控并記錄及時(shí)。

5、看管公共財(cái)產(chǎn)，包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。

6、對火災(zāi)、水浸等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案。

7、定期對服務(wù)人員進(jìn)行消防培訓(xùn)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。

二、上海物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章總則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其他有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本規(guī)定。

第三條本規(guī)定所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

本規(guī)定所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本規(guī)定所稱使用人，是指房屋的承租人和實(shí)際使用人。

本規(guī)定所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。

第四條上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

有關(guān)行政管理部門按照各自職責(zé)，協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。

街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。

第二章業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

第五條新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上單位開發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在申請辦理住宅建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)按照本條第一款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，按照本條第一款的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐?村)民委員會(huì)的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在地籍圖和房地產(chǎn)登記冊上注記。

第六條業(yè)主在物業(yè)管理中，除享有國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利外，還有權(quán)提議召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，有權(quán)推選業(yè)主代表，并享有被推選權(quán)。

業(yè)主在物業(yè)管理中，應(yīng)當(dāng)履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)通過建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式。

第七條業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。

第八條物業(yè)管理區(qū)域符合本規(guī)定第七條第二款所列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊等文件資料;建設(shè)單位未及時(shí)書面報(bào)告的，業(yè)主可以向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求。

區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

籌備組由業(yè)主代表組成，其成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

第九條業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票;不足一百平方米有單獨(dú)房地產(chǎn)權(quán)證書的，可與其他業(yè)主合并計(jì)票，每滿一百平方米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過全部投票權(quán)的百分之三十。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過的議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)的確定方法、業(yè)主小組的設(shè)立、業(yè)主委員會(huì)的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定。

第十條業(yè)主大會(huì)除履行國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)外，還可以決定業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、撤銷業(yè)主小組不適當(dāng)?shù)臎Q定。

第十一條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)會(huì)議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會(huì)業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主。

業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上通過。

召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會(huì)，邀請區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和居(村)民委員會(huì)的意見、建議。

第十二條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行職責(zé)。

第十三條業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案：(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(三)業(yè)主公約;(四)業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。

區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。

業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條規(guī)定重新備案。

第十四條業(yè)主委員會(huì)任期為三年到五年。

業(yè)主委員會(huì)任期屆滿的兩個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門。區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定第八條指導(dǎo)成立換屆改選小組，指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)之日起十日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好其他交接工作。

第十五條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元、樓層的全體業(yè)主組成。

業(yè)主小組履行下列職責(zé)：(一)討論業(yè)主大會(huì)擬討論的事項(xiàng);(二)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議，表達(dá)本小組業(yè)主的意愿。

業(yè)主小組會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第十六條兩個(gè)或者兩個(gè)以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議制度。業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門、相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會(huì)、居(村)民委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)派員參加。

業(yè)主委員會(huì)聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織召開。

第三章物業(yè)管理服務(wù)

第十七條在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，提供前期物業(yè)服務(wù)。但是，投標(biāo)人少于三個(gè)或者物業(yè)管理區(qū)域的建筑面積不超過五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

第十八條建設(shè)單位簽訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同前，應(yīng)當(dāng)參照市房地資源局制作的示范文本，制定業(yè)主臨時(shí)公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)作出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門備案。

房屋使用說明書應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備，詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))，不得占用、移裝的共用部位、共同設(shè)備，以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，以及建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位不得將物業(yè)共用部分的所有權(quán)或者使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。

第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱物業(yè)管理用房)，并在業(yè)主大會(huì)成立后無償移交給業(yè)主大會(huì)。

建設(shè)單位申請房屋預(yù)售許可證、房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房設(shè)置的室號、面積等相關(guān)資料。市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。

第二十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列配套設(shè)施設(shè)備歸全體業(yè)主所有：(一)物業(yè)管理用房;(二)門衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、地面架空層、共用走廊;(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車車庫;(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場地;(五)建設(shè)單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業(yè)主所有的物業(yè);(六)其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。

建設(shè)單位申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提出前款規(guī)定的配套設(shè)施設(shè)備登記申請，由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記冊上予以記載，但不頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書。

第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同可以約定下列服務(wù)事項(xiàng)：(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理和維護(hù);(二)公共綠化的維護(hù);(三)公共區(qū)域的保潔;(四)公共區(qū)域的秩序維護(hù);(五)車輛的停放管理;(六)物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施;(七)物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用的賬務(wù)管理;(八)物業(yè)檔案資料的保管;(九)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項(xiàng)一并委托給他人。

第二十二條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：(一)符合國家和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范;(二)及時(shí)向業(yè)主、使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)和完善服務(wù);(四)配合居(村)民委員會(huì)做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，不得侵害業(yè)主的合法權(quán)益，不得妨礙國家機(jī)關(guān)工作人員依法執(zhí)行職務(wù)。

第二十三條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、質(zhì)價(jià)相符的原則。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。執(zhí)行指導(dǎo)價(jià)的范圍，按照市人民政府的規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方協(xié)商確定。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第二十四條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。

出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān);房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十五條利用物業(yè)共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定用于業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)或者物業(yè)管理方面的其他需要。

第四章物業(yè)的使用與維護(hù)

第二十六條禁止下列損害公共利益的行為：(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;(七)排放有毒、有害物質(zhì);(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。

第二十七條業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。

業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約。

第二十八條業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

第二十九條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

第三十條車輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對車輛停放收費(fèi)的，參照物價(jià)部門的規(guī)定確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按照物價(jià)部門的規(guī)定執(zhí)行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)管理企業(yè)另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，不得收費(fèi)。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十一條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車停車場(庫)，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車位有空余的，可以臨時(shí)出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。

第三十二條新建商品住宅、公有住宅以及住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)出售時(shí)，物業(yè)出售人和買受人應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)用于物業(yè)的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十三條專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)委托的物業(yè)管理企業(yè)每半年至少公布一次專項(xiàng)維修資金的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。

第三十四條物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：(一)專有部分的所需費(fèi)用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔(dān);(二)部分共用部分的所需費(fèi)用，由擁有部分共用部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān);(三)全體共用部分的所需費(fèi)用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔(dān)。

按照本規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費(fèi)用在專項(xiàng)維修資金中列支。但物業(yè)的共用部分屬于人為損壞的，費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)。

第三十五條單幢房屋的共同部分，其維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)由該幢業(yè)主決定。涉及房屋大修或者專項(xiàng)維修、更新、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上同意，且不得與業(yè)主大會(huì)對全體共用部分作出的決定相抵觸;其他決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)該幢房屋全體業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上同意。單幢房屋的業(yè)主投票權(quán)確定方法和單個(gè)業(yè)主所持投票權(quán)最高限額，按照本規(guī)定第九條執(zhí)行。

第三十六條機(jī)動(dòng)車停車場(庫)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其所有人承擔(dān)。機(jī)動(dòng)車停車場(庫)的專項(xiàng)維修資金按照物業(yè)管理專項(xiàng)維修資金標(biāo)準(zhǔn)交納，納入業(yè)主大會(huì)的專項(xiàng)維修資金賬戶管理，單獨(dú)核算。

第三十七條物業(yè)存在安全隱患或者被鑒定為危險(xiǎn)房屋，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，可以由物業(yè)管理企業(yè)報(bào)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者直接按照業(yè)主公約的約定，代為維修養(yǎng)護(hù)或者采取應(yīng)急防范措施，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)立即組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，并及時(shí)通知業(yè)主委員會(huì)，維修費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)應(yīng)當(dāng)定期維修養(yǎng)護(hù)。物業(yè)出現(xiàn)國家和本市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護(hù)的情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)。經(jīng)區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門督促限期改正，仍未進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門組織代為實(shí)施，費(fèi)用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。

第五章法律責(zé)任

第三十八條違反本規(guī)定的行為，法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第三十九條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第四十條建設(shè)單位違反本規(guī)定第八條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

建設(shè)單位違反本規(guī)定第三十二條規(guī)定，未按規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金的，由市房地資源局或者區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，可處應(yīng)交專項(xiàng)維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。

第四十一條違反本規(guī)定第二十六條第一項(xiàng)規(guī)定，損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本規(guī)定第二十六條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十二條違反本規(guī)定第二十六條第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門可以申請區(qū)(縣)人民政府組織強(qiáng)制拆除。

對正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

第四十三條業(yè)主、使用人違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定第二十九條規(guī)定，對業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的，由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第四十五條當(dāng)事人對市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定，申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人對具體行政行為逾期不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

第四十六條市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

第四十七條本規(guī)定中有關(guān)專業(yè)用語的含義：(一)專有部分，是指在構(gòu)造上及利用上具有獨(dú)立性，由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

(二)部分共用部分，是指由部分業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

(三)全體共用部分，是指由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等部分。

第四十八條非住宅物業(yè)管理和未選聘物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅物業(yè)的管理，參照本規(guī)定執(zhí)行。

第四十九條本規(guī)定自2004年11月1日起施行。1997年5月28日上海市第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過的《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與貢獻(xiàn)

(一)行業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)。這次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，2008年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入達(dá)到2076億元，比2004年末增加1394.7億元，增幅為204.5%。上海市物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營總收入由2002年的78.5億元，提高到2008年324.4億元，占全市GDP的2.48%;北京為255.4億元，占全市GDP的2.48%;成都市為138.32億元，占全市GDP的3.55%;深圳169億元，占全市GDP的2.14%。這還僅是對主營業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)，如果算上目前很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)為滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求，向業(yè)主提供的房屋租賃與代理出售、室內(nèi)清潔、票務(wù)代理、代辦保險(xiǎn)、家電維修等多項(xiàng)特約服務(wù)的收入，這個(gè)數(shù)字還要大一些。這些延伸業(yè)務(wù)的開展，既方便了居民，又挖掘和帶動(dòng)出與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)的各類消費(fèi)支出，由此可見發(fā)揮物業(yè)管理對擴(kuò)大居民消費(fèi)的巨大潛力。因此，隨著物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，居民的物業(yè)管理消費(fèi)支出也逐年增加。發(fā)展物業(yè)管理有利于擴(kuò)大居民消費(fèi)持續(xù)增長，對國家當(dāng)前確定的擴(kuò)大消費(fèi)性內(nèi)需政策的落實(shí)和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將繼續(xù)發(fā)揮重要作用，作出積極貢獻(xiàn)。

(二)行業(yè)對增加就業(yè)、安置剩余勞動(dòng)力的的貢獻(xiàn)。根據(jù)近幾年行業(yè)呈現(xiàn)的將單項(xiàng)業(yè)務(wù)專業(yè)化分包趨勢，如果加上專業(yè)分包出去的清潔、綠化等一并計(jì)算，我國的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)該在500—600萬，其中秩序維護(hù)員、清潔工等一線操作工人占80%以上，吸收了大量機(jī)關(guān)企事業(yè)單位分流人員、大中專畢業(yè)生、部隊(duì)復(fù)轉(zhuǎn)軍人、下崗待業(yè)人員再就業(yè)、農(nóng)民工和殘疾人。以上數(shù)據(jù)表明，物業(yè)管理作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，在擴(kuò)大就業(yè)方面容量大、覆蓋廣。今后相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期，隨著住宅建設(shè)的`持續(xù)快速發(fā)展以及舊住宅區(qū)物業(yè)管理覆蓋面的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理將保持快速發(fā)展，對增加就業(yè)將進(jìn)一步持續(xù)發(fā)揮積極作用。

(三)行業(yè)對改善人居環(huán)境和提高城市管理水平，促進(jìn)社會(huì)資產(chǎn)保值增值的貢獻(xiàn)。目前物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)從住宅拓展到辦公、工業(yè)、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。北京近些年完工投入使用的大型公共建筑，如水立方、鳥巢、首都機(jī)場第三航站樓，以及即將投入使用的上海世博會(huì)場館均選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理并提供服務(wù)。此外，杭州、武漢等城市通過政府補(bǔ)貼、企業(yè)運(yùn)作基本實(shí)現(xiàn)了老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理和準(zhǔn)物業(yè)管理的全覆蓋;廣東于2006年率先在東莞的村鎮(zhèn)實(shí)施物業(yè)管理，近幾年深圳市政府在全市推進(jìn)“村改居”小區(qū)的物業(yè)管理，成都市政府在農(nóng)民集中居住區(qū)全面引入物業(yè)管理新體制，還有一些城市正在試行將整個(gè)街道的市容、秩序、環(huán)衛(wèi)、綠化、清潔等承包給物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過市場化運(yùn)作實(shí)施管理。物業(yè)管理在城市化過程中展現(xiàn)出強(qiáng)大的滲透力，發(fā)揮著積極作用。物業(yè)管理的全面推進(jìn)，不僅改善了人居和工作環(huán)境，促進(jìn)了城市管理水平的提高，對我國城鎮(zhèn)化發(fā)展作出了積極貢獻(xiàn)，而且通過對房屋及其設(shè)施設(shè)備的專業(yè)化管理，使得既有物業(yè)處于良好的使用和運(yùn)行狀態(tài)，帶來了房屋的保值和增值，在為業(yè)主創(chuàng)造資產(chǎn)價(jià)值的同時(shí)，也為整個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了財(cái)富。

(四)行業(yè)對構(gòu)建和諧社會(huì)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)。目前，物業(yè)管理已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)的重要組成部分。通過物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，初步形成了具有的推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的整體合力，既有利于為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，也有利于促進(jìn)社區(qū)的和諧氛圍與社區(qū)精神文明建設(shè)。物業(yè)管理對公共秩序的維護(hù)及協(xié)助政府開展安全防范職能的發(fā)揮，在減少刑事發(fā)案率，防止可能發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)庑孤�、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。�?008年春節(jié)前的冰雪災(zāi)害和汶川大地震降臨之際，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)組織人員疏散和秩序維護(hù)，公共設(shè)施和設(shè)備的搶修，保障了業(yè)主正常生活。北京奧運(yùn)會(huì)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)大量保穩(wěn)定、促和諧的工作，為奧運(yùn)會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)的順利開展作出了貢獻(xiàn)。在去年新疆“7.5暴力事件”中，身處事發(fā)中心的各物業(yè)服務(wù)企業(yè)挺身而出，以秩序維護(hù)員為主組建起了小區(qū)防暴隊(duì)，站在抗暴第一線，為維護(hù)業(yè)主正常生活、新疆穩(wěn)定和社會(huì)安寧做出了貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理行業(yè)2009年在“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”中的作為 為應(yīng)對世界金融危機(jī)引發(fā)的嚴(yán)峻經(jīng)濟(jì)形勢，2009年初召開的“兩會(huì)”把“保增長、保民生、保穩(wěn)定、促就業(yè)”作為國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的工作重點(diǎn)。溫家寶在《政府工作報(bào)告》中把“大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、家政等便民消費(fèi)”作為擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要方面。一年來,行業(yè)上下積極響應(yīng)“兩會(huì)”號召，廣泛開展“三保一促”活動(dòng),各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛以實(shí)際行動(dòng)為國分憂，彰顯了物業(yè)管理行業(yè)強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感，以及在困境中爆發(fā)出來的凝聚力和戰(zhàn)斗力。

(一)堅(jiān)守住在管項(xiàng)目。一些企業(yè)面對經(jīng)濟(jì)不景氣而出現(xiàn)的寫字樓和廠房大面積退租和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的困境，通過代業(yè)主制定合理的物業(yè)租賃策略，采取靈活的收費(fèi)辦法和加強(qiáng)與業(yè)主溝通交流等一系列措施以穩(wěn)定客戶,使所管物業(yè)的出租率與收費(fèi)率逐步回升，大多經(jīng)受住了嚴(yán)峻形勢的考驗(yàn)，有的還逆勢而上取得了較好的業(yè)績增長;一些企業(yè)在特定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對于問題較多、原本難以為繼的在管項(xiàng)目沒有選擇退出，而是從為居民生活著想，為政府排憂解難的“保民生”角度出發(fā)采取堅(jiān)守。通過節(jié)能降耗、合理調(diào)整崗位人員配備、優(yōu)化工作流程等措施盡量降低項(xiàng)目運(yùn)作成本，并通過開展多種經(jīng)營以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)不足，使在管項(xiàng)目得以平穩(wěn)發(fā)展。

(二)擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面。廣大物業(yè)管理主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)消費(fèi)的高度出發(fā)，抓住房地產(chǎn)市場逐步回暖、舊住宅小區(qū)整治改造以及農(nóng)村城市化過程中推行物業(yè)管理的契機(jī)，大力拓展物業(yè)管理覆蓋面。通過物業(yè)服務(wù)的“擴(kuò)面提質(zhì)”以及向物業(yè)服務(wù)上下游的延伸服務(wù)，帶動(dòng)居民消費(fèi)支出的加大，在對擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮積極作用的同時(shí)，行業(yè)自身產(chǎn)值和效益也得到不同程度的提高。

(三)為社會(huì)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)。面對外貿(mào)出口銳減，加工業(yè)等行業(yè)大幅度裁員的嚴(yán)峻就業(yè)形勢，不少城市的物業(yè)管理協(xié)會(huì)組織舉辦了物業(yè)管理用工專場招聘會(huì)，積極吸納大、中專畢業(yè)生、并為下崗人員和被辭退的農(nóng)民工創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，凸顯了物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)容量大的優(yōu)勢，在關(guān)鍵時(shí)刻為解決社會(huì)就業(yè)問題發(fā)揮了積極作用。廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛響應(yīng)政府號召，在維持正常經(jīng)營的前提下，力爭做到不裁員、不降薪，有的企業(yè)還適時(shí)適度提高員工福利待遇，以穩(wěn)定從業(yè)人員隊(duì)伍，保障了各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)工作的正常開展。

(四)促進(jìn)社區(qū)和諧與穩(wěn)定。各地物業(yè)管理協(xié)會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過開展“誠信入戶、和諧物管”等豐富多彩的活動(dòng)，營造物業(yè)管理區(qū)域活躍和諧的氛圍。

一些企業(yè)對業(yè)主迫切需要解決的遺留問題，通過制定方案并籌措資金下功夫加以解決，以各種形式給業(yè)主及時(shí)、周到的人文關(guān)懷，在促進(jìn)社區(qū)和諧的同時(shí)提升了物業(yè)管理的社會(huì)認(rèn)知度和業(yè)主的滿意度。一個(gè)行業(yè)的社會(huì)地位與這個(gè)行業(yè)對國家社會(huì)政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)是緊密相連的。

去年全國人代會(huì)《政府工作報(bào)告》賦予物業(yè)管理拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、增加就業(yè)的重任。2007年國辦下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見》提出“圍繞城鎮(zhèn)化，大力發(fā)展房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)業(yè)”。2009年《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》提到“支持餐飲、旅游、休閑、家政、物業(yè)、社區(qū)服務(wù)等行業(yè)拓展服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新服務(wù)方式，促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)”。

2002年發(fā)布的《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》國家標(biāo)準(zhǔn)把行業(yè)分類為幾千個(gè)，而誕生還不到30年的物業(yè)管理能在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，在國家《政府工作報(bào)告》中占據(jù)一席地位，是改革開放給了行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，是全體物業(yè)管理從業(yè)人員多年的努力和付出，是全行業(yè)的光榮和驕傲。第二次經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)顯示，行業(yè)發(fā)展的地域性差異十分明顯。此外，物業(yè)管理和服務(wù)工作還有很多不盡人意的地方，包括法規(guī)和市場規(guī)則有待健全，服務(wù)態(tài)度有待端正，服務(wù)質(zhì)量有待改進(jìn)，業(yè)主大會(huì)制度有待推進(jìn)、優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制有待發(fā)揮、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)管理收費(fèi)機(jī)制有待建立、行業(yè)生存狀況亟待改善。要促進(jìn)物業(yè)管理的又好又快發(fā)展，需要全體物業(yè)管理人員付出加倍的努力。

去年11月27日召開的政治局會(huì)議已經(jīng)為今年的經(jīng)濟(jì)工作定了五個(gè)“更加注重”調(diào)子，在之后召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議又進(jìn)一步明確提出了要加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，要擴(kuò)大內(nèi)需特別是消費(fèi)需求、著力保障和改善民生，全力維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等任務(wù)。

物業(yè)管理行業(yè)肩負(fù)著轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展、擴(kuò)大居民消費(fèi)、增加就業(yè)崗位、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等多項(xiàng)重任，當(dāng)前推動(dòng)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的工作不能有絲毫松懈。在新的一年里，我們的首要任務(wù)還是要下大力氣抓好物業(yè)管理服務(wù)工作，努力構(gòu)建和諧物業(yè)管理氛圍，切實(shí)提高業(yè)主滿意度，提升物業(yè)管理的行業(yè)地位和社會(huì)形象，打造有利于行業(yè)發(fā)展的外部環(huán)境;其次要努力擴(kuò)大物業(yè)管理以及與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)的居民消費(fèi)支出。在推動(dòng)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”和做好基本服務(wù)的同時(shí)，充分利用行業(yè)覆蓋區(qū)域廣、掌握巨大客戶資源、管理龐大不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)勢，開展“一業(yè)為主、多種經(jīng)營”，向業(yè)主提供多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)、方便、個(gè)性化的特約服務(wù)，以滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求，并由此挖掘與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)的各類消費(fèi)支出，充分發(fā)揮物業(yè)管理對發(fā)展消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用;再其次要努力轉(zhuǎn)變行業(yè)經(jīng)濟(jì)增長方式。目前物業(yè)管理勞動(dòng)密集型和簡單服務(wù)提供者的現(xiàn)狀，限制了行業(yè)未來的發(fā)展。在新的一年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念、加大體制和機(jī)制改革、促成中小物業(yè)企業(yè)兼并重組、開創(chuàng)全新的商業(yè)模式、在實(shí)現(xiàn)向技術(shù)密集型和服務(wù)組織者轉(zhuǎn)變上下功夫。通過拓展資產(chǎn)經(jīng)營與產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸，逐步提升行業(yè)的盈利能力，提高行業(yè)創(chuàng)造的產(chǎn)值在國民經(jīng)濟(jì)中的比重，使行業(yè)發(fā)展上層次、有后勁、可持續(xù)。最后，要繼續(xù)大力倡導(dǎo)行業(yè)學(xué)習(xí)研究的風(fēng)氣，抓住行業(yè)發(fā)展中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，加大行業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究，通過對發(fā)展規(guī)律的把握、發(fā)展理念的創(chuàng)新、發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，以破解制約行業(yè)發(fā)展的難題，并在推動(dòng)政策完善和制度建設(shè)的同時(shí)，切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)在新的層面上取得新的發(fā)展，為社會(huì)經(jīng)濟(jì)作出更大的貢獻(xiàn)。

三、空置房如何交物業(yè)費(fèi)

一般情況下，如果業(yè)主有辦理入住手續(xù)的，但是未入住進(jìn)行使用的，業(yè)主已經(jīng)在物業(yè)進(jìn)行相關(guān)備案的，可以按照物業(yè)合同中約定的物業(yè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十或者百分之九十收費(fèi)。

根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》第16條規(guī)定：“房屋交付后空置半年以上的，經(jīng)業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，合同另有約定的從其約定。

剛拿房未裝修入住，1年內(nèi)可交50%的物業(yè)費(fèi)，1年后不管居住與否，均要全額繳納物業(yè)費(fèi)。不打算裝修直接入戶的空置房，可繳納70%的物業(yè)費(fèi)。房子裝修好，未入住，需要交納100%的物業(yè)費(fèi)，否則要承擔(dān)違約責(zé)任。

法律分析：空置房屋的物業(yè)費(fèi)怎么交：剛拿房未裝修入住，1年內(nèi)可交50%的物業(yè)費(fèi)，1年后不管居住與否，均要全額繳納物業(yè)費(fèi)。不打算裝修直接入戶的空置房，可繳納70%的物業(yè)費(fèi)。

小區(qū)內(nèi)有未完工建筑的可以向物業(yè)公司申請物業(yè)費(fèi)打折，優(yōu)惠規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的15%~30%；辦理過戶手續(xù)后未入住、未使用的空置房與物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面協(xié)商一致，可以按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。