第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護當事人的合法權益，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本辦法。

　　第三條本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權人，即房產(chǎn)權屬登記冊記載的權利人(含商品房預售登記的權利人)。

　　本辦法所稱使用人，是指房屋的實際使用人或承租人。

　　本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質(zhì)、從事物業(yè)服務的企業(yè)。

　　第四條南京市房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，各區(qū)(縣)房產(chǎn)管理部門具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、物價、建工、公安、民政等部門按照各自職責，協(xié)同實施本辦法。

　　各區(qū)(縣)人民政府和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設之間的關系。

　　第五條各級政府應當積極推進物業(yè)管理專業(yè)化、社會化、市場化的進程，建立完善的物業(yè)管理市場機制，提高物業(yè)服務水平。

　　物業(yè)管理企業(yè)按照有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。

　　第二章物業(yè)管理區(qū)域

　　第六條建設項目為相關聯(lián)的項目批文、宗地、規(guī)劃設計總平面圖的，為一個物業(yè)管理區(qū)域。若該區(qū)域內(nèi)由道路、圍墻或其他明顯標識分割成多個自然小區(qū)，配套設施設備管理責任明確，且建筑面積在五萬平方米以上的，可以劃分為多個獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　單幢非住宅樓及商住樓，具有相對獨立配套設施設備并能夠封閉管理的，可以為一個物業(yè)管理區(qū)域;在道路等自然邊界圍合的區(qū)域內(nèi)，有多個物業(yè)區(qū)域的，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　零散建設的不封閉區(qū)域，可由居(村)民委員會結(jié)合社區(qū)管理劃分物業(yè)管理范圍，協(xié)助組織物業(yè)服務活動。

　　第七條業(yè)主要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，應當向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，按照第六條的規(guī)定，結(jié)合當?shù)鼐?村)民委員會的布局實際，在15日內(nèi)予以答復。

　　第三章業(yè)主及業(yè)主大會

　　第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十，或者物業(yè)交付使用已超過一年，且交付使用物業(yè)的建筑面積達到百分之三十的，應當召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第九條成立業(yè)主大會條件成熟的，建設單位應當書面告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設單位未及時書面告知，業(yè)主可以向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。

　　區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應當在接到建設單位書面告知或業(yè)主的書面要求的15日內(nèi)，會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，組織建設單位和業(yè)主推薦業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。籌備組由建設單位代表和業(yè)主代表組成，其成員應為不超過15人的單數(shù)，成員名單應當自成立之日起在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示7日。推薦不成的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)會同區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門指定籌備組成員。

　　第十條籌備組應當在三個月內(nèi)召開首次業(yè)主大會。

　　籌備組應當事先將會議的內(nèi)容和召開方式告知區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以根據(jù)實際情況派代表參加。

　　籌備組負責起草業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則交大會討論，并負責確認業(yè)主身份及其在首次業(yè)主大會上的投票權，業(yè)主應當向業(yè)主大會籌備組提供相關身份證明、聯(lián)系地址、通訊方式�；I備組對業(yè)主投票的真實性負責。

　　第十一條業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權，住宅物業(yè)區(qū)域按其擁有的住宅套數(shù)計算，每套計一票;其他物業(yè)區(qū)域可以根據(jù)業(yè)主產(chǎn)權證書記載的物業(yè)建筑面積計算，每一平方米計一票，不足一平方米不計票。

　　第十二條業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權的業(yè)主參加。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位成立業(yè)主小組，并可推選小組代表出席業(yè)主大會。

　　業(yè)主大會會議可以采用集體討論的方式，也可以采用書面征求意見的方式。凡需投票表決的，應當經(jīng)業(yè)主本人簽字，業(yè)主本人不簽字的視為棄權。

　　第十三條業(yè)主大會首次會議應當制定業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容，應當包括業(yè)主大會的議事方式，表決程序;業(yè)主投票權的確定方法;業(yè)主委員會的組成和換屆選舉;委員資格、義務和任期;業(yè)主大會臨時會議的召開等事項。

　　第十四條業(yè)主大會作出的決定，應當經(jīng)與會業(yè)主所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、擬定和修改的物業(yè)服務合同條款、專項維修資金使用和續(xù)籌方案，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。處分區(qū)域內(nèi)共有財產(chǎn)的決定需經(jīng)全體業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　第十五條業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，依法履行職責。

　　業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是5至15名的單數(shù)，委員的產(chǎn)生應當兼顧物業(yè)的不同類型和不同樓幢，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。

　　分期開發(fā)的物業(yè)區(qū)域可以先期成立業(yè)主委員會。先期成立的業(yè)主委員會應當在物業(yè)區(qū)域新的一期業(yè)主入住百分之五十以后，重新補選或改選業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定必須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。

　　第十六條入選業(yè)主委員會的成員應當符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力的本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;

　　(二)遵守國家有關法律、法規(guī);

　　(三)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，履行業(yè)主義務;

　　(四)熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十七條業(yè)主委員會應當在任期屆滿前三個月，召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會的換屆選舉，應由業(yè)主委員會籌備組織。業(yè)主委員會怠于籌備組織的或者在任期內(nèi)怠于履行職責的，經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主書面提議，區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以指導召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉或者改選業(yè)主委員會。

　　新一屆業(yè)主委員會選舉成立之日起的十日內(nèi)，原業(yè)主委員會成員應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的資料、用房和財物等移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

　　第十八條選舉、換屆、改選、補選業(yè)主委員會的，應自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)，向區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門備案，并將選舉結(jié)果告知所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。

　　業(yè)主委員會備案時應當提交以下資料：業(yè)主大會記錄和會議決定;業(yè)主大會議事規(guī)則;業(yè)主公約;業(yè)主委員會成員名單和基本情況。

　　第十九條兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業(yè)主委員會聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議由區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織召開。

　　第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔;費用的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定;工作經(jīng)費的使用情況應當由業(yè)主委員會定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第四章物業(yè)管理服務

　　第二十一條住宅物業(yè)出售前，建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人少于三人或者物業(yè)管理區(qū)域的總建筑面積低于三萬平方米，或者別墅總建筑面積低于一萬平方米的，經(jīng)區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門批準，建設單位可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務合同。

　　前期物業(yè)管理項目以招投標方式確定的，建設單位應當按照有關規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門備案。

　　第二十二條建設單位應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)首份房屋銷售合同簽訂前，制定業(yè)主臨時公約和住宅使用說明書，并作為房屋銷售合同的附件。

　　業(yè)主臨時公約的內(nèi)容應當包括：物業(yè)的使用和維護管理、業(yè)主的權利和義務、違反業(yè)主臨時公約應當承擔的責任等事項。業(yè)主臨時公約的內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權益和社會公共利益。

　　住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設備、詳細的房屋結(jié)構(gòu)圖(注明房屋承重結(jié)構(gòu))和共用能耗計量部位及費用分攤辦法，不得占用共用部位、共用場地，不得移裝共用設備和擅自改變經(jīng)營用房用途，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，以及建設工程規(guī)劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設施設備。

　　建設單位不得將物業(yè)共用部分的所有權或者使用權單獨轉(zhuǎn)讓。

　　第二十三條建設單位應當在項目交付時按規(guī)定無償提供具有產(chǎn)權的物業(yè)管理用房，在業(yè)主大會成立后移交產(chǎn)權，移交后的房屋產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有。設備用房不能作為物業(yè)管理用房移交。

　　分期建設的項目在首期交付時的物業(yè)管理用房面積，應當不低于全部項目應交面積的百分之五十。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋交付使用過半的，應將物業(yè)管理用房全部交付。物業(yè)管理用房按規(guī)劃要求在末期建設的，建設單位應當事先交付符合要求的物業(yè)管理臨時用房。

　　建設單位未按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期補建;逾期不補建的，應當按該項目銷售時的平均售價的95%的標準乘以應交面積，向業(yè)主大會交納補建價款。該補建價款專項用于承租、購置物業(yè)管理用房。

　　建設單位申請商品房預售許可證或商品房所有權初始登記時，屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房等配套房屋應予以明確。

　　第二十四條建設單位按照規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位可以委托物業(yè)管理企業(yè)保修，也可以自行組織維修。

　　第二十五條物業(yè)服務合同期限屆滿前三個月，物業(yè)管理企業(yè)應與業(yè)主委員會協(xié)商續(xù)約事宜;業(yè)主委員會應在合同期限屆滿前二個月，組織全體業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)進行表決。雙方續(xù)約的應當重新簽訂物業(yè)服務合同;不再續(xù)約的，業(yè)主大會應當及時選聘其他物業(yè)管理企業(yè)。原物業(yè)管理企業(yè)應當在合同終止之日起10日內(nèi)向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物，不得以合同糾紛等理由拒絕移交。

　　第二十六條物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應當加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的規(guī)范和引導，行業(yè)協(xié)會可定期公布實行市場調(diào)節(jié)價的各類物業(yè)公共服務費收費水平。物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務收費項目和收費標準應當實行明碼標價。

　　第二十七條建設單位和業(yè)主應當按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費的有關條款支付物業(yè)服務費用。合同未約定或約定不明的，前期物業(yè)服務合同生效當月至出售房屋交付當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設單位承擔，房屋交付之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第二十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列共用附屬房屋歸全體業(yè)主所有：

　　(一)規(guī)劃核準圖上標注的自行車庫;

　　(二)規(guī)劃核準圖上標注的底層架空層;

　　(三)規(guī)劃核準圖上標注的避難層(間);

　　(四)規(guī)劃核準圖上標注的共用設施設備用房;

　　(五)建設單位移交給全體業(yè)主的物業(yè)管理用房;

　　(六)建設單位承諾歸全體業(yè)主共有的房屋;

　　(七)層高2.2米以下的房屋;

　　(八)其他依法歸全體業(yè)主所有的房屋。

　　第二十九條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)，改變房屋用途;

　　(二)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備;

　　(三)侵占綠地、毀壞綠化;

　　(四)隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物;

　　(五)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排污或者發(fā)出超標準的噪聲和振動;

　　(六)未經(jīng)批準擺攤設點;

　　(七)在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動;

　　(九)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(十)擅自改變房屋外貌;

　　(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和業(yè)主公約禁止的其他行為。

　　第三十條物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反有關規(guī)定以及業(yè)主(臨時)公約行為的，應當予以勸阻、制止，勸阻、制止無效的，及時報告業(yè)主委員會和有關行政管理部門。

　　業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人。

　　第三十一條業(yè)主、使用人應當按照規(guī)劃管理部門批準的設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　第三十二條業(yè)主共用車庫(位)的管理等事項，由業(yè)主大會決定。車主要求物業(yè)管理企業(yè)保管機動車的，應當另行與物業(yè)管理企業(yè)簽訂車輛保管合同。

　　第三十三條

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用停車庫(位)，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人有償使用，任何單位和個人不得出售。建設單位可銷售的業(yè)主專用停車庫(位)不得向本物業(yè)管理區(qū)域以外的業(yè)主出售。

　　第三十四條住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，被兩個以上的業(yè)主區(qū)分所有的，業(yè)主應當按照規(guī)定繳納專項維修資金。

　　專項維修資金應按幢建帳，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　根據(jù)物業(yè)管理合同約定，應當由物業(yè)管理企業(yè)從物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護費用，不得從住房專項維修資金中列支。

　　第三十五條專項維修資金管理實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、�？顚Ｓ谩�業(yè)主決策、政府監(jiān)管的原則。

　　專項維修資金繳存、管理和使用的具體辦法由市物業(yè)管理行政主管部門制定，報市人民政府批準執(zhí)行。

　　第三十六條物業(yè)發(fā)生危及人身安全的緊急情況時，物業(yè)管理企業(yè)應當立即組織排險，并及時通知業(yè)主委員會，排險維修費用由相關責任人承擔。符合專項維修資金使用條件和范圍的，排險維修費用可以從專項維修資金中支出。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規(guī)定應當由提供該項服務的單位維修養(yǎng)護的，不得要求物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護。相關單位向最終用戶收取的費用，不得強制物業(yè)管理企業(yè)代收代繳。

　　第六章罰則

　　第三十七條違反本辦法，有關法律、法規(guī)或規(guī)章已設定處罰的，從其規(guī)定。

　　第三十八條業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為違反有關法律、法規(guī)或規(guī)章的規(guī)定的，由區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，并通告全體業(yè)主。

　　第三十九條建設單位違反第九條的規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面告知物業(yè)管理行政主管部門，或者未按照規(guī)定提交有關資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，逾期仍不改正的，可以處以一萬元以下的罰款。

　　第四十條物業(yè)管理企業(yè)違反第二十五的規(guī)定，未按時移交物業(yè)管理區(qū)域、資料和財物的，由物業(yè)管理行政主管部門責令其限期改正，逾期仍不改正的，可以處以五百元以上一萬元以下罰款。

　　第四十一條物業(yè)管理行政主管部門應當按照規(guī)定建立投訴受理制度。

　　區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門接到投訴后，應當在5日內(nèi)作出是否受理的答復。決定受理的，應當進行調(diào)查、核實、并按規(guī)定時間將處理結(jié)果回復投訴人。

　　投訴人對區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門的處理結(jié)果有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起30日內(nèi)，將復核意見回復投訴人。

　　第四十二條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊或截留、挪用、侵占物業(yè)專項維修基金的，由其所在單位或上級機關給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第七章附則

　　第四十三條本規(guī)定自2006年2月1日起施行。

　　2002年4月1日起施行的《南京市物業(yè)管理辦法》同時廢止。