物業(yè)費執(zhí)行市場指導(dǎo)價也需與業(yè)主協(xié)商

　　物業(yè)服務(wù)怎么收費，是不是實行市場調(diào)節(jié)價后就完全由物業(yè)企業(yè)決定?對此，《條例》明確：根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房、房改房、國家規(guī)定的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定。市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當在成本核算、公開公示、與業(yè)主充分協(xié)商的基礎(chǔ)上，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并報區(qū)(縣)物價部門備案。

　　業(yè)主不得將住宅擅自變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)

　　對于目前常見但又讓小區(qū)住宅戶頭疼的“商住混合”現(xiàn)象，是否有新辦法新規(guī)定，小區(qū)內(nèi)的其他業(yè)主或者物業(yè)企業(yè)是否無權(quán)干涉某位業(yè)主擅自改變房屋用途呢?新《條例》規(guī)定：業(yè)主不得將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房(含開網(wǎng)店)，不得將住宅出租用于經(jīng)營性活動(含開網(wǎng)店)，工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經(jīng)營性用房的經(jīng)營活動頒發(fā)營業(yè)執(zhí)照。臨街住戶，需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意并向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。

　　《條例》明確小區(qū)業(yè)主大會有十三項“決定權(quán)”

　　小區(qū)作為一個有多名產(chǎn)權(quán)人組成的共同體，聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理很有必要，但掌握“決定權(quán)”做自己的“主人”也很重要，成立業(yè)主大會，推選業(yè)主委員會成員，對小區(qū)業(yè)主未來的生活品質(zhì)提高極為重要，但業(yè)主大會到底有哪些權(quán)利，是許多業(yè)主不熟悉的，新《條例》明確，業(yè)主大會有13項“決定權(quán)”，包括共有部分的經(jīng)營及收益、共有道路及場地的停車位收費及管理等，具體包括：(一)制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;(二)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員;(三)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(四)籌集和使用專項維修資金;(五)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(六)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案;(七)改變共有部分的用途;(八)利用共有部分進行經(jīng)營以及經(jīng)營收益的分配與使用;(九)利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位及管理收費事項;(十)批準業(yè)主委員會議事規(guī)則;(十一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用;(十二)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;(十三)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約約定應(yīng)當由業(yè)主大會決定的其他事項。

　　物業(yè)企業(yè)不得擅自設(shè)置營業(yè)攤點

　　“小區(qū)電梯裝的廣告，經(jīng)過你同意了嗎?”近期，小區(qū)公共部分的經(jīng)營使用權(quán)問題得到了不少業(yè)主的關(guān)注，一些物業(yè)企業(yè)悄然通過這種方式賺取廣告費的“秘密”被公開，當然，還有一些“城心心”熱門小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過出租小區(qū)廣場攤位等方式賺錢的消息也受到了業(yè)主的質(zhì)疑，這些做法合適嗎?新《條例》明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意，不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行下列活動：(一)改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;(二)設(shè)置營業(yè)攤點;(三)許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;(四)向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;(五)提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準;(六)其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

　　新聞鏈接

　　12月29日，蘭州市十五屆人大常委會第二十八次會議聽取了市人大法制委員會關(guān)于《蘭州市物業(yè)管理條例(草案)》審議結(jié)果的報告，并分組審議《蘭州市物業(yè)管理條例(草案二次審議稿)》(以下簡稱《條例(二審稿)》)�！稐l例(二審稿)》明確了業(yè)主大會的決定事項和業(yè)主委員會的任職條件，利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位和管理收費由業(yè)主大會決定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準，若違反且逾期不改正的，擬處5萬元以上20萬元以下罰款。

　　業(yè)主大會決定小區(qū)車位設(shè)置及管理收費

　　《條例(二審稿)》明確了業(yè)主大會的決定事項和業(yè)主委員會的任職條件。針對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車位問題明確規(guī)定：“利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置車位和管理收費、收益使用、公布方面的事項”由業(yè)主大會決定，同時，包括選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、改建和重建建筑物及其附屬設(shè)施、確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案等，也由其決定。

　　另外，為防止物業(yè)管理委員代替法定的業(yè)主委員會和其權(quán)力的擴張，將物業(yè)管理委員會修改為臨時物業(yè)管理委員會，并規(guī)定根據(jù)本小區(qū)的實際情況可以成立也可以不成立，還規(guī)定待業(yè)主大會成立后自行終止。

　　未經(jīng)業(yè)主大會批準物業(yè)不得進行與“服務(wù)”無關(guān)活動

　　物業(yè)管理服務(wù)方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要遵守做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的門衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關(guān)的指導(dǎo)檢查;為業(yè)主的身份、住宅等個人信息保密，未經(jīng)業(yè)主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透漏;積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等相關(guān)專業(yè)單位進入物業(yè)區(qū)域開展服務(wù)，為其提供便利等規(guī)定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意不得擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;設(shè)置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準;其他與物業(yè)服務(wù)無關(guān)的活動。

　　同時，保障性住房、房改房、2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)和前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，其他類型的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。政府指導(dǎo)價的適用范圍和收費標準由價格主管部門制定，市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　老舊住宅小區(qū)緊急情況下不可啟用住宅專項維修資金

　　《條例(二審稿)》細化了住宅專項維修資金方面的規(guī)定。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿之后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。還制定了一些符合實際的原則規(guī)定，包括可以進行保值增值運作、老舊住宅小區(qū)可以分期交存、可以在緊急情況下開通資金使用的綠色通道、可以就單幢住宅樓的維修單獨表決或者征求意見等。同時，物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費用中規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備部分，業(yè)主專有部門的，由業(yè)主承擔(dān);業(yè)主專有部分之外的，由相關(guān)專業(yè)單位承擔(dān)等。

　　另外，《條例(二審稿)》還對物業(yè)使用的禁止行為予以明確，包括將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;違法搭建、改建建筑物、構(gòu)建物;將住宅合租作為員工宿舍供多人居住，影響物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和居民的正常生活等情況。

　　擅自強推銷裝修材料物業(yè)公司將受重罰

　　針對法律責(zé)任過少和針對性不強的實際，《條例(二審稿)》對該部分進行了細化和明確，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、相關(guān)專業(yè)單位和政府及其部門以及工作人員設(shè)置了明確的法律責(zé)任。凡違反條例擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行改變物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途;向業(yè)主、物業(yè)使用人指定裝飾裝修企業(yè)或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業(yè)主共有的道路、場地設(shè)置的車位停車費標準的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處5萬元以上20萬元以下罰款。設(shè)置營業(yè)攤點;許可或者默許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳、經(jīng)營活動的，由縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，逾期不改正的，處3000元以上3萬元以下罰款。