《哈爾濱市物業(yè)管理條例》業(yè)經(jīng)哈爾濱市第十四屆人民代表大會常務委員會第二次會議于2012年5月31日通過，黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議于2012年8月24日批準，現(xiàn)予公布，自2012年11月1日起施行。

　　哈爾濱市物業(yè)管理條例

　　第一章總則

　　第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理，適用本條例。

　　第三條本條例所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務機構管理和業(yè)主自行管理。

　　本條例所稱物業(yè)服務企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

　　本條例所稱社區(qū)物業(yè)服務機構管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務機構對未實行物業(yè)管理和自行管理的老舊住宅，按照政府確定的服務標準和收費標準，依據(jù)物業(yè)服務合同約定，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　本條例所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務形式，為業(yè)主提供相應物業(yè)服務的活動。

　　第四條市住房保障和房產(chǎn)管理部門(以下稱市物業(yè)行政主管部門)負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門負責所轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門的職責分工由市人民政府確定。

　　城鄉(xiāng)建設、城鄉(xiāng)規(guī)劃、城市管理、城市管理行政執(zhí)法、環(huán)境保護、價格、公安、工商、食品藥品監(jiān)督、財政、民政、衛(wèi)生、質(zhì)量技術監(jiān)督、水務、廣播電視等有關行政管理部門，按照各自職責做好物業(yè)管理相關工作。

　　第五條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法制定和組織實施自律性規(guī)范，維護會員合法權益，促進行業(yè)建設和健康發(fā)展。

　　市物業(yè)行政主管部門應當加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的指導和監(jiān)督。

　　第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第六條房屋的所有權人為業(yè)主。

　　進行房屋權屬登記的，房屋所有權證記載的房屋所有權人為業(yè)主。

　　尚未進行房屋權屬登記的，基于繼承、遺贈、合法建造已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中應當認定為業(yè)主;基于買賣等民事法律行為已經(jīng)實際占有該房屋的，在物業(yè)管理活動中可以認定為業(yè)主。

　　業(yè)主依據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，享有相應的權利，履行相應的義務。

　　第七條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以以幢或者單元的全體業(yè)主組成業(yè)主小組。業(yè)主小組可以推選業(yè)主小組代表。

　　第八條符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會會議，成立業(yè)主大會：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

　　(二)房屋出售并交付使用的套數(shù)達到百分之五十以上的;

　　(三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

　　建設單位對具備召開首次業(yè)主大會會議條件的，應當在三十日內(nèi)書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并提供有關資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，提出召開首次業(yè)主大會會議的書面要求。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府對符合條件的，應當組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第九條首次業(yè)主大會會議籌備組由七至十七人單數(shù)組成，由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會和建設單位人員組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指派人員擔任，業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。

　　籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。

　　建設單位或者物業(yè)服務企業(yè)應當向籌備組提供業(yè)主名冊、物業(yè)建筑面積、共用部位、物業(yè)出售和交付使用情況等資料。

　　第十條籌備組應當按照有關規(guī)定履行相關職責，并在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

　　第十一條業(yè)主委員會經(jīng)依法選舉產(chǎn)生后，業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應當在會議召開十五日前將會議時間、地點、形式和內(nèi)容告知全體業(yè)主，并通知物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，接受其監(jiān)督和指導。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應當派員列席。

　　業(yè)主委員會不按照規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府責令其限期召開;逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

　　第十二條業(yè)主大會會議可以采取現(xiàn)場會議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡等征求意見的形式召開。

　　業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會會議時，應當事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會上如實反映。代理人參加業(yè)主大會會議時，應當出具業(yè)主書面授權委托書和本人身份證明。

　　業(yè)主大會會議表決采取記名投票方式。

　　第十三條業(yè)主大會可以制定和修改業(yè)主委員會工作規(guī)則，撤銷業(yè)主委員會的不當決定。

　　第十四條業(yè)主大會依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十五條業(yè)主委員會一般由五名以上單數(shù)委員組成，候補委員人數(shù)按照委員人數(shù)的百分之四十設置。在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)的項目，新一期項目的業(yè)主入住后，應當增補業(yè)主委員會委員。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期三至五年。

　　第十六條本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)或者機構任職的，不得擔任業(yè)主委員會委員、候補委員。

　　第十七條業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同時進行約定。

　　第十八條業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會作出的決定，應當經(jīng)全體委員過半數(shù)簽字同意。業(yè)主委員會應當在作出決定之日起三日內(nèi)，將會議情況以及決定事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。

　　業(yè)主委員會召開會議應當通知社區(qū)居民委員會，社區(qū)居民委員會可以派員列席。

　　第十九條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會決定后，終止其委員資格：

　　(一)不履行委員職責;

　　(二)業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;

　　(三)侵害業(yè)主共同利益;

　　(四)不履行業(yè)主義務;

　　(五)利用委員資格謀取私利;

　　(六)被依法限制人身自由不能履行職責;

　　(七)不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會委員資格終止的，由候補委員按照得票數(shù)多少依次遞補。

　　第二十條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會應當將財務收支情況向業(yè)主大會報告，并將有關資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

　　第三章前期物業(yè)管理

　　第二十一條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，以建設用地規(guī)劃許可證確定的用地范圍為基礎，并考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。

　　已經(jīng)建成交付使用、自然形成獨立物業(yè)管理區(qū)域且無爭議的，不再按照本條前款規(guī)定重新劃分。

　　第二十二條分期開發(fā)建設或者由兩個以上單位共同開發(fā)建設的項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。但建設項目內(nèi)已按規(guī)劃分割成兩個以上自然院落或者封閉區(qū)域，配套設施設備能夠分割并獨立使用，在明確配套設施設備管理、維護責任的情況下，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第二十三條建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應當持建設用地規(guī)劃許可證和建設項目規(guī)劃設計圖紙，向區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。

　　區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當自受理申請之日起十五日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進行劃分，并告知建設單位。

　　第二十四條建設單位應當按照建設項目地上總建筑面積千分之二的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，但建筑面積最低不少于一百平方米，最高一般不超過五百平方米。業(yè)主委員會辦公用房按照物業(yè)管理用房總建筑面積百分之十的比例調(diào)劑，但建筑面積最低不少于十五平方米。

　　物業(yè)管理用房應當為地面以上獨立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風等使用功能。

　　物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會按照規(guī)定使用，不得挪作他用。

　　第二十五條規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當對規(guī)劃圖紙中標注的物業(yè)管理用房的位置和面積進行審核。

　　市物業(yè)行政主管部門在辦理商品房預售許可證或者商品房現(xiàn)售備案時，應當對物業(yè)管理用房進行核查。

　　在物業(yè)項目交付使用時，區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當對物業(yè)管理用房配置情況進行現(xiàn)場核實。

　　第二十六條建設單位在銷售住宅物業(yè)前，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門備案。投標人少于三個或者建筑面積不超過兩萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。

　　市物業(yè)行政主管部門負責建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺，為選聘物業(yè)服務企業(yè)提供指導和服務。

　　第二十七條建設單位依法選聘物業(yè)服務企業(yè)后，應當與其簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應當將前期物業(yè)服務合同作為物業(yè)買賣合同的附件。

　　第二十八條建設單位應當在新建物業(yè)交付使用前，同物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)管理承接驗收手續(xù)，應當移交共用部位、共用設施設備明細。

　　物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當重點對物業(yè)共用部位、共用設施設備及其他有關事項進行查驗，并做好登記存檔。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當在首次業(yè)主大會上報告物業(yè)承接驗收等情況。

　　建設單位向物業(yè)服務企業(yè)移交相關資料的同時，應當向市物業(yè)行政主管部門報送備份。

　　第四章物業(yè)服務管理

　　第二十九條物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動，應當具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項目。

　　非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動的，應當持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十條物業(yè)服務企業(yè)管理的物業(yè)，實行項目經(jīng)理責任制。

　　物業(yè)項目經(jīng)理、管理專業(yè)人員應當按照規(guī)定取得相應的職業(yè)資格證書;專業(yè)技術人員應當按照規(guī)定取得相應的技術職稱證書。

　　物業(yè)服務企業(yè)應當建立物業(yè)管理從業(yè)人員檔案，并報市物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十一條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，應當通過本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標平臺公開招標。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。

　　第三十二條業(yè)主委員會應當擬定選聘方案。選聘方案應當包括擬選聘物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務內(nèi)容和收費標準、物業(yè)服務合同期限和選聘方式等內(nèi)容。

　　選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后，業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第三十三條物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起二十日內(nèi)，持物業(yè)服務合同到物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門備案。

　　第三十四條物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：

　　(一)遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;

　　(二)符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范;

　　(三)按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務;

　　(四)向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項;

　　(五)向業(yè)主大會進行報告，聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務。

　　第三十五條物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　普通住宅的物業(yè)服務收費實行政府指導價;別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。

　　物業(yè)配套使用的電梯費和室內(nèi)停車場(位)的綜合服務費實行政府指導價。

　　實行政府指導價的，由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門制定基準價和浮動幅度，定期向社會公布，并根據(jù)社會平均物價指數(shù)變動情況適時進行調(diào)整。具體收費標準，由當事人根據(jù)政府指導價在物業(yè)服務合同中約定。物業(yè)服務合同簽訂后，物業(yè)服務收費標準調(diào)整的，應當經(jīng)過業(yè)主大會決定。

　　實行市場調(diào)節(jié)價的，具體收費標準由當事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　第三十七條物業(yè)服務合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

　　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務合同自動順延至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。

　　第三十八條物業(yè)服務合同期限內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主大會決定依法提前解除物業(yè)服務合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應當提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

　　第三十九條原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止時，與業(yè)主委員會辦理退出交接手續(xù)，并移交下列資料和財物：

　　(一)預收的物業(yè)服務費用;

　　(二)全部物業(yè)檔案資料;

　　(三)物業(yè)管理用房、共用設施設備用房;

　　(四)其他屬于業(yè)主共有的財物。

　　業(yè)主委員會應當與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)，同時移交本條第一款所列的資料、財物。

　　第四十條物業(yè)服務企業(yè)擅自終止服務的，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動。

　第四十一條未選聘物業(yè)服務企業(yè)和自行管理的老舊住宅，應當實行社區(qū)物業(yè)服務機構管理。

　　社區(qū)物業(yè)服務機構由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府根據(jù)社區(qū)設置、物業(yè)規(guī)模等情況組建，報經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準后成立。

　　市、區(qū)人民政府對社區(qū)物業(yè)服務機構給予適當補貼。

　　第四十二條社區(qū)物業(yè)服務機構應當提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、綠化養(yǎng)護、房屋共用部位和共用設施設備日常綜合維修等基礎性服務。

　　第四十三條社區(qū)物業(yè)服務機構的服務收費標準由市價格行政主管部門會同市物業(yè)行政主管部門確定，并定期向社會公布。

　　第四十四條經(jīng)業(yè)主大會決定，或者經(jīng)物業(yè)區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主可以自行管理，并接受市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門的指導和監(jiān)督。

　　自行管理的物業(yè)服務內(nèi)容、服務方式、服務費用、收費方式、服務標準等具體事項由業(yè)主共同協(xié)商確定。

　　自行管理不得違反有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，損害社會公共利益，侵害業(yè)主的合法權益。

　　第四十五條業(yè)主大會依法選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行管理的，社區(qū)物業(yè)服務機構應當終止服務，并按照規(guī)定辦理相關交接手續(xù)。

　　第四十六條未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者業(yè)主委員會發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，對有關共有和共同管理事項組織召開業(yè)主大會會議討論決定。

　　第四十七條物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當在管理區(qū)域?qū)⒎�務�?nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第五章物業(yè)的使用和維護

　　第四十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構、主體結構等違反房屋安全管理規(guī)定的;

　　(二)擅自占用、損壞或者移動物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的;

　　(三)違法搭建建筑物、構筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的;

　　(四)占用消防通道、損壞消防設施設備等違反消防管理規(guī)定的;

　　(五)隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構筑物或者其他設施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺，違法搭建鴿舍等設施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的;

　　(六)放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標準的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的;

　　(七)產(chǎn)生噪聲、振動、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護管理規(guī)定的;

　　(八)擅自設置攤點、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的;

　　(九)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

　　業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的上述行為，應當予以勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　第四十九條業(yè)主、物業(yè)使用人應當按照規(guī)劃設計用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意后，由市物業(yè)行政主管部門會同城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護、公安消防等有關行政管理部門依法辦理批準手續(xù)。

　　第五十條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應當遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時，應當向物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構申報登記。物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當告知允許施工的時間、禁止行為、廢棄物的清運和處置等事項。

　　第五十一條在確保消防通道和道路暢通的情況下，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用道路、場地停放機動車輛的，應當由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對停放車輛收取道路、場地占用費和服務管理費的，參照價格行政主管部門規(guī)定的停車場收費指導價執(zhí)行。道路、場地占用費應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　對停放車輛有保管等專項服務要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構另行簽訂保管合同。

　　第五十二條擁有兩個以上房屋所有權人的住宅物業(yè)、非住宅物業(yè)，應當按照有關規(guī)定交存專項維修資金。

　　專項維修資金管理實行統(tǒng)一交存、專戶存儲、按幢立賬、按戶核算、�？顚Ｓ�、所有人決策、政府監(jiān)督的原則。

　　利用專項維修資金增值收益部分建立應急維修資金。在物業(yè)使用中發(fā)生影響業(yè)主正常生活和危及安全的重大突發(fā)事件需要應急維修時，經(jīng)市物業(yè)行政主管部門批準，可以先行啟用應急維修資金進行維修，待維修工程結束后，所發(fā)生費用由相關受益人共同分攤。

　　業(yè)主轉讓物業(yè)時，買賣雙方應當同時辦理專項維修資金轉移變更手續(xù)。未交存專項維修資金或者賬戶余額不足的，應當按照規(guī)定予以補足。

　　第五十三條物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常維修養(yǎng)護，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從物業(yè)服務費用列支;對物業(yè)共用部位、共用設施設備除日常維修養(yǎng)護之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構負責組織維修，費用從專項維修資金列支。

　　業(yè)主專有部分、自用設施設備的維修養(yǎng)護責任和費用，由業(yè)主自行承擔。

　　物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設單位按照規(guī)定承擔維修責任。

　　共用部位、共用設施設備的范圍按照有關規(guī)定執(zhí)行。

　　第五十四條供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及物業(yè)管理相關責任單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。

　　本條前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當通知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構和業(yè)主委員會，并及時恢復原狀。

　　第五十五條設置于房屋內(nèi)部的共用設施設備發(fā)生損壞或者妨礙正常使用時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時告知物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構或者有關管理單位進行維修。

　　對物業(yè)共用部位、共用設施設備以及供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設施設備實施維修養(yǎng)護時，有關業(yè)主和物業(yè)使用人應當給予配合。

　　第六章監(jiān)督管理

　　第五十六條市、區(qū)、縣(市)有關行政主管部門應當按照下列規(guī)定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的有關事項進行監(jiān)督檢查：

　　(一)物業(yè)行政主管部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、物業(yè)管理招投標、物業(yè)合同備案、專項維修資金使用、物業(yè)服務質(zhì)量、從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格、業(yè)主大會成立和決定、業(yè)主委員會履行職責等情況進行監(jiān)督;

　　(二)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對物業(yè)管理用房的規(guī)劃配置等情況進行監(jiān)督;

　　(三)城市管理行政主管部門對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的容貌、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等情況進行監(jiān)督;

　　(四)城市管理行政執(zhí)法部門對擅自拆改、擅自占用共用部位、私搭濫建、亂設攤點、損壞綠地、亂貼亂畫、室外經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督;

　　(五)城鄉(xiāng)建設行政主管部門對建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等情況進行監(jiān)督;

　　(六)價格行政主管部門對物業(yè)服務收費、價格公示等情況進行監(jiān)督;

　　(七)公安行政主管部門對治安、消防、養(yǎng)犬、車輛停放、室內(nèi)居民噪聲等情況進行監(jiān)督;

　　(八)環(huán)境保護行政主管部門對煙塵污染、經(jīng)營活動噪聲擾民等情況進行監(jiān)督;

　　(九)水務行政主管部門對供排水等情況進行監(jiān)督;

　　(十)工商行政主管部門對無照經(jīng)營等情況進行監(jiān)督;

　　(十一)質(zhì)量技術監(jiān)督行政主管部門對電梯、鍋爐等安全運行情況進行監(jiān)督;

　　(十二)衛(wèi)生行政主管部門對生活飲用水質(zhì)量等情況進行監(jiān)督。

　　其他有關行政管理部門按照職責對相關情況進行監(jiān)督。

　　第五十七條街道辦事處負責本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等工作的組織、指導，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。

　　社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關工作。

　　第五十八條有關行政管理部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到舉報后，應當依法及時予以制止或者處理。

　　物業(yè)服務企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務機構應當對有關行政管理部門的調(diào)查予以配合。

　　第五十九條建立物業(yè)服務企業(yè)信息動態(tài)發(fā)布制度。市物業(yè)行政主管部門應當會同相關行政管理部門，將物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)等級、從業(yè)人員、承接項目及其履行責任和義務等情況及時向社會公布。

　　第六十條實行物業(yè)服務信用保證金制度。物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)項目時，應當按照有關規(guī)定向物業(yè)所在地的區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。信用保證金實行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專戶存儲的原則，專項用于物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的臨時接管以及影響居民正常生活的重大突發(fā)事件應急處置等情況。

　　物業(yè)服務信用保證金管理辦法由市人民政府另行制定。

　　第六十一條物業(yè)管理活動出現(xiàn)糾紛時，當事人可以申請調(diào)解、仲裁或者依法向人民法院起訴。

　　當事人申請調(diào)解的，由街道辦事處組織相關單位或者個人協(xié)調(diào)解決;街道辦事處協(xié)調(diào)無法解決的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決;出現(xiàn)重大糾紛的，由市物業(yè)行政主管部門協(xié)調(diào)解決。

　　市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應當實行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會議制度，召集有關街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務機構、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院有關人員參加。

　　第七章法律責任

　　第六十二條物業(yè)行政主管部門和其他有關行政管理部門及其工作人員應當依法履行職責，不得玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊。

　　違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者有權機關對其主管領導和直接責任人給予行政處分;違反行政問責規(guī)定的，由監(jiān)察機關或者本部門對其主管領導和直接責任人給予行政問責。

　　第六十三條建設單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，責令限期改正;逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　(二)未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　(三)對住宅物業(yè)未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下的罰款。

　　(四)與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，未將前期物業(yè)服務合同作為附件的，責令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　(五)未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房的，責令限期改正;逾期不改正的，處以三十萬元以上五十萬元以下的罰款。

　　(六)未按照規(guī)定向物業(yè)服務企業(yè)移交有關資料或者未向市物業(yè)行政主管部門報送備份的，責令限期改正;逾期不改正的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十四條物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定有下列行為之一的，由市、區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責權限按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務的，責令停止違法行為，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　(二)物業(yè)服務企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務的，予以警告，責令限期改正，可以并處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　(三)非本市物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理活動未備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　(四)聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，責令停止違法行為，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　(五)未辦理物業(yè)服務合同備案的，責令限期改正，逾期仍不改正的，處以一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　(六)未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務信用保證金的，責令限期繳存，逾期仍不繳存的，處以應繳存額百分之二十的罰款。

　　(七)不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關資料、財物的，責令限期改正;逾期仍不移交的，予以通報，處以五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第六十五條違反本條例規(guī)定，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處五萬元以上十萬元以下的罰款;有收益的，所得收益歸全體業(yè)主所有，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。

　　第六十六條違反本條例規(guī)定，擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門責令限期改正，并處一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第六十七條單位和個人違反其他規(guī)定的，由有關行政管理部門根據(jù)相關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

　　第八章附則

　　第六十八條市物業(yè)行政主管部門應當制定管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同等文件的示范文本，供物業(yè)管理活動中參照使用。

　　第六十九條本條例自二?一二年十一月一日起施行。市人大常委會二??四年七月十三日公布的《哈爾濱市物業(yè)管理規(guī)定》同時廢止。