物業(yè)服務收費管理辦法是為了為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》和《物業(yè)管理條例》制定，由中華人民共和國發(fā)展改革委、建設部于2004年1月1日發(fā)布施行的相關管理條例，共計二十四條。那么常州物業(yè)管理條例最新版全文是如何修訂的呢？本文小編為你整理關于常州物業(yè)管理條例最新全文、附收費標準的相關知識，希望對你有幫助。

第一章 總則

第一條

為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡稱物業(yè)管理)，是指住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)和與住宅樓結(jié)構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，通過選聘物業(yè)服務企業(yè)或者自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構筑物及配套的設施設備和場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條

市、轄市(區(qū))人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理工作納入社會治理工作體系，實施網(wǎng)格化管理，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;鼓勵采用新技術、新方法，提高物業(yè)服務與管理水平。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，協(xié)助上級人民政府和有關主管部門做好物業(yè)管理相關工作。

社區(qū)居(村)民委員會對業(yè)主自治進行指導和監(jiān)督，并協(xié)助街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)管理相關工作。

第四條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

城市管理、公安、民政、財政、規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設、園林綠化、市場監(jiān)督管理、消防、環(huán)保、價格、信用信息等主管部門按照各自職責,做好物業(yè)管理相關工作。

第五條

市物業(yè)管理主管部門應當會同相關部門，建立并推廣使用物業(yè)管理公共服務平臺，用于業(yè)主決策電子投票、物業(yè)管理相關信息公開和物業(yè)管理糾紛投訴處理等。市物業(yè)管理公共服務平臺應當納入市人民政府的公共服務平臺。

鼓勵物業(yè)管理相關主體利用互聯(lián)網(wǎng)等開展物業(yè)管理活動。

第六條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立培訓制度，定期對街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、業(yè)主自治組織和物業(yè)服務企業(yè)等單位的相關人員進行物業(yè)管理法律、法規(guī)和業(yè)務知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

第七條

市、轄市(區(qū))人民政府及其相關部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監(jiān)理、評估、咨詢等第三方機構參與物業(yè)管理活動。

鼓勵業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)等委托第三方機構，開展物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估等與物業(yè)管理相關的活動。

第三方機構應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規(guī)、相關技術規(guī)范和合同約定提供專業(yè)服務，出具的報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。

第二章 業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會

第一節(jié) 業(yè)主大會

第八條

一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法履行相應職責。

業(yè)主大會決定下列事項：

(一)制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定、修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會、監(jiān)事會或者更換業(yè)主委員會、監(jiān)事會成員;

(四)改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

(五)確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會、監(jiān)事會工作經(jīng)費，業(yè)主委員會委員工作補貼和標準;

(六)物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和物業(yè)服務收費方案;

(七)選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

(八)籌集和使用住宅專項維修資金;

(九)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;

(十)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的方式和經(jīng)營收益(以下統(tǒng)稱公共收益)的分配和使用;

(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第九條

新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內(nèi)，向物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料。

十人以上業(yè)主公開聯(lián)名可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門書面提出召開首次業(yè)主大會會議的申請。轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門收到申請的，應當在五個工作日內(nèi)書面通知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時審核是否符合召開首次業(yè)主大會會議條件，已符合條件而建設單位尚未按照規(guī)定報送相關資料的，應當督促建設單位報送;建設單位應當及時報送。

第十條

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當自收到申請之日起六十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組。建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。

籌備組成員人數(shù)應當為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應當符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員任職條件。

召開首次業(yè)主大會會議所需籌備經(jīng)費由建設單位承擔，其指導標準由市物業(yè)管理主管部門會同市價格主管部門，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素制定。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)設立的專用賬戶，用于業(yè)主大會的組織籌備。

首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經(jīng)費的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向全體業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。

第十一條

業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，至少每年召開一次，并于會議召開七日前書面告知社區(qū)居(村)民委員會。

業(yè)主大會定期會議審議下列內(nèi)容：

(一)上一年度物業(yè)管理實施情況的報告、業(yè)主委員會工作報告和業(yè)主大會收支情況報告;

(二)下一年度業(yè)主大會年度計劃和預算方案;

(三)物業(yè)管理的其他事項。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用市物業(yè)管理公共服務平臺等形式召開。采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的，應當在物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會監(jiān)督指導下進行。

討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序、方式和辦法執(zhí)行。

第十二條

業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會職責。一個物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主代表一般不少于三十人，一名業(yè)主代表所代表的業(yè)主戶數(shù)一般不超過四十戶。業(yè)主代表由業(yè)主小組推薦產(chǎn)生，業(yè)主小組可以按幢、單元、樓層或者結(jié)合實際情況組成，一個業(yè)主小組推選一名業(yè)主代表，代表本小組的業(yè)主出席業(yè)主代表大會會議，表達本小組業(yè)主的意愿。業(yè)主代表推選辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

業(yè)主代表的任職條件參照本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員條件設置，任期與業(yè)主委員會委員一致。

業(yè)主代表履行下列職責：

(一)在業(yè)主大會會議召開前，就會議議題征集本小組業(yè)主意見;涉及事項需要業(yè)主書面投票表決的，應當征得業(yè)主本人對表決意見的簽字確認;

(二)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定的業(yè)主小組職責，組織業(yè)主小組開展議事活動，并將結(jié)果告知業(yè)主委員會;

(三)向業(yè)主委員會反映本小組業(yè)主的有關意見和建議;

(四)建立本小組工作檔案;

(五)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責。

業(yè)主代表出席業(yè)主代表大會會議不得委托他人。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主代表大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另行推選臨時業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表大會通過的決定與業(yè)主大會的決定具有同等效力，對全體業(yè)主具有約束力。

第十三條

業(yè)主大會可以根據(jù)工作需要設立監(jiān)事，三名以上監(jiān)事可以成立監(jiān)事會。

監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是社區(qū)居(村)民委員會成員，業(yè)主委員會委員不得兼任監(jiān)事。成立監(jiān)事會的，其中業(yè)主成員人數(shù)不少于監(jiān)事會成員的三分之二。監(jiān)事任期與業(yè)主委員會委員一致。

監(jiān)事應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的程序和方式履行監(jiān)督職責，不干預業(yè)主委員會的日常工作。監(jiān)事不領取報酬和補貼。

監(jiān)事和監(jiān)事會的具體產(chǎn)生辦法、工作職責、工作經(jīng)費等在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第十四條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門對符合召開首次業(yè)主大會會議條件的住宅小區(qū)，應當督促建設單位及時向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)移交相關資料，提出召開首次業(yè)主大會會議的申請;督促、指導街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及時組織籌備成立業(yè)主大會。

規(guī)劃主管部門、不動產(chǎn)登記機構等單位，應當對相關方就籌備成立業(yè)主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。

第二節(jié) 業(yè)主委員會

第十五條

業(yè)主委員會委員候選人可以由十名以上業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主大會籌備組組織業(yè)主推薦或者業(yè)主自薦產(chǎn)生。采取業(yè)主代表大會形式選舉業(yè)主委員會的，業(yè)主委員會委員候選人一般從業(yè)主代表中產(chǎn)生。

籌備組應當核查參選人的資格，確定業(yè)主委員會委員候選人名單。業(yè)主委員會委員候選人名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，并附個人情況介紹。

第十六條

業(yè)主委員會委員應當由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力、熱心公益、責任心強、有社會公信力、組織協(xié)調(diào)能力較強且能正常履行業(yè)主委員會委員職責的業(yè)主擔任。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會委員：

(一)本人及其近親屬與其所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務的企業(yè)有利害關系的;

(二)有損壞房屋承重結(jié)構、違法建設或者擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當使用物業(yè)行為的;

(三)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務費用、汽車停放費和住宅專項維修資金等相關費用且未及時改正的;

(四)違反房屋出租有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定的;

(五)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)牟取不正當利益，或者利用職務之便在物業(yè)管理活動中牟取不正當利益的;

(六)有違反臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則且未改正等不適宜擔任業(yè)主委員會委員的情形。

有前款情形之一，已擔任業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會或者由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定終止其資格，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主認為業(yè)主委員會委員不符合規(guī)定條件的，可以向業(yè)主大會、業(yè)主委員會提出異議，也可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)提出異議，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

第十七條

業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會核實后，其委員資格終止，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告：

(一)不再具有完全民事行為能力的;

(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

(四)被依法限制人身自由，無法履行委員職責的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十八條

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的規(guī)定向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案，同時辦理業(yè)主大會的備案。備案材料不齊全的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當一次性告知需要補正的材料。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)，出具業(yè)主大會和業(yè)主委員會的備案證書，并將備案材料抄送街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、公安派出所、社區(qū)居(村)民委員會。

備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當將備案事項變更的報告按照前款規(guī)定抄送相關單位。

取得業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證書后，業(yè)主委員會憑備案證書申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會等相關印章，開立業(yè)主大會的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。

業(yè)主大會印章應當根據(jù)業(yè)主大會決定使用，業(yè)主委員會印章應當經(jīng)半數(shù)以上委員簽字同意后方可使用。

第十九條

業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況、業(yè)主委員會工作情況和業(yè)主大會收支情況;

(二)根據(jù)業(yè)主大會決定代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

(三)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務合同的履行，監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實施;

(四)組織編制物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業(yè)主大會審議;

(五)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用;

(六)監(jiān)督管理業(yè)主公共收益及其使用;

(七)審核需要業(yè)主分攤的費用;

(八)督促業(yè)主按照規(guī)定或者約定交納物業(yè)服務費用等相關費用;

(九)建立定期接待制度，聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)服務與管理以及業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受并及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢、投訴;

(十)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動中產(chǎn)生的糾紛;

(十一)法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十條

業(yè)主委員會至少每兩個月召開一次業(yè)主委員會會議;經(jīng)三分之一以上委員提議，應當召開業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，業(yè)主委員會委員不得委托他人出席會議。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字確認后存檔。

業(yè)主委員會會議作出的決定經(jīng)全體委員過半數(shù)簽名同意后通過，決定文書應當加蓋業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應當自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定文書在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知社區(qū)居(村)民委員會。

業(yè)主可以在社區(qū)居(村)民委員會的指導下查閱業(yè)主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

第二十一條

業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布下列情況和資料：

(一)業(yè)主委員會委員姓名、職責分工和聯(lián)系方式;

(二)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同;

(三)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;

(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用和經(jīng)營收支情況;

(六)占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況;

(七)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況、業(yè)主委員會委員工作補貼等費用情況;

(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第五項至第七項應當每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。

第二十二條

業(yè)主委員會及其委員不得有下列行為：

(一)阻撓業(yè)主大會行使職權，拒絕執(zhí)行業(yè)主大會決定;

(二)違反規(guī)定使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;

(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人;

(四)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;

(五)未經(jīng)業(yè)主大會決定，擅自與物業(yè)服務企業(yè)簽訂或者解除物業(yè)服務合同;

(六)騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn);

(七)索取或者收受建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、維修保養(yǎng)等單位或者有利害關系的業(yè)主提供的財物或者其他利益;

(八)其他侵害業(yè)主合法權益的行為。

第二十三條

業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則及時補足。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，應當在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導、協(xié)助下，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。

新產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十四條

業(yè)主委員會有下列情形之一的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正;拒不改正的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導、協(xié)助業(yè)主組織召開業(yè)主大會會議，調(diào)整或者重新選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會：

(一)不履行業(yè)主委員會職責的;

(二)違反本條例第二十二條規(guī)定，侵害業(yè)主合法權益，情節(jié)嚴重的;

(三)不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責，嚴重影響社區(qū)和諧穩(wěn)定和正常生活秩序，群眾反映較大的。

罷免或者重新選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第二十五條

業(yè)主委員會在其任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照業(yè)主大會籌備組。

換屆選舉小組成立至選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會期間，業(yè)主委員會不得就選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)等共同管理事項，組織召開業(yè)主大會會議，但發(fā)生危及房屋安全和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。

業(yè)主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導、協(xié)助業(yè)主，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

第二十六條

業(yè)主委員會應當自換屆選舉小組成立之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)保管。業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當及時提供。

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生并辦理換屆備案手續(xù)后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，公安機關應當協(xié)助移交。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會

第二十七條

物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責：

(一)不具備成立業(yè)主大會條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會條件但因多種原因未成立業(yè)主大會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導后仍不能成立的;

(三)業(yè)主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)多次指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的。

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責期間，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對能夠成立業(yè)主大會的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會;能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當指導產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第二十八條

物業(yè)管理委員會由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會、社區(qū)服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。

物業(yè)管理委員會人數(shù)一般為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主成員不少于百分之六十。物業(yè)管理委員會中的業(yè)主成員應當符合本條例規(guī)定的業(yè)主委員會委員的任職條件。物業(yè)管理委員會主任一般由業(yè)主成員擔任;由非業(yè)主成員擔任的，應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主對物業(yè)管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門協(xié)調(diào)處理。

第二十九條

物業(yè)管理委員會應當自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案：

(一)物業(yè)管理委員會備案申請表;

(二)物業(yè)管理委員會成員名單;

(三)物業(yè)管理委員會工作規(guī)則;

(四)其他應當提供的材料。

物業(yè)管理委員會制定或者修改的工作規(guī)則，應當經(jīng)轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門審核后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內(nèi)予以備案，出具備案證書。物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告?zhèn)浒盖闆r。

備案事項發(fā)生變更的，物業(yè)管理委員會應當自變更之日起十五日內(nèi)書面報告轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

物業(yè)管理委員會取得備案證書后，可以憑備案證書申請刻制印章;未開立業(yè)主大會銀行賬戶的，可以開立物業(yè)管理委員會的銀行賬戶。

第三十條

物業(yè)管理委員會代行業(yè)主大會職責的，應當依照法律、法規(guī)的規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

物業(yè)管理委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

物業(yè)管理委員會自新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起停止履行職責，并應當在七日內(nèi)向新一屆業(yè)主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。由物業(yè)管理委員會管理業(yè)主公共收益的，交接前，業(yè)主委員會應當委托專業(yè)機構進行審計，并將審計結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第三十一條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當加強對物業(yè)管理委員會的監(jiān)督、指導，督促其規(guī)范運作。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十二條

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位承擔前期物業(yè)管理責任。建設單位應當依照法律、法規(guī)規(guī)定的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)，并與其簽訂前期物業(yè)服務合同。

前期物業(yè)服務合同中應當載明下列內(nèi)容：

(一)物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目和收費標準;

(二)各分類分項服務的標準;

(三)物業(yè)服務標準的評估方式;

(四)物業(yè)服務用房的面積和位置;

(五)物業(yè)共用部位、共用設施設備清冊;

(六)公共收益專用賬戶的設立、查詢方式，以及公共收益的核算、分配方式;

(七)違約責任和合同解除的條件。

前期物業(yè)服務合同期限由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)約定，一般不超過三年。合同期限屆滿后，建設單位未續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十三條

建設單位銷售物業(yè)前，應當參照物業(yè)管理主管部門提供的示范文本制定前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約;建設單位修改示范文本的，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位銷售物業(yè)時，應當將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示并予以說明，并將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約作為房屋買賣合同的附件。

建設單位應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門備案。

第三十四條

物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，應當與建設單位共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。

鼓勵物業(yè)服務企業(yè)聘請第三方機構參加物業(yè)承接查驗。所需費用在前期物業(yè)服務合同中約定;沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。

承接查驗的具體辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市城鄉(xiāng)建設主管部門另行制定。

承接查驗后，建設單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等作出明確約定。承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第三十五條

建設單位應當按照省、市有關規(guī)定配置物業(yè)服務用房，保證物業(yè)服務與管理活動的正常開展。物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人都不得擅自占用。

前期物業(yè)管理期間依照約定由物業(yè)服務企業(yè)出租或者經(jīng)營的物業(yè)服務用房，其租賃或者經(jīng)營期限不得超過前期物業(yè)服務合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場價格。

第三十六條

前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規(guī)定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)之間依法交接：

(一)前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)不愿續(xù)簽合同的;

(二)物業(yè)服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業(yè)服務企業(yè)逾期拒不整改，或者整改達不到要求，建設單位依法依約提前解除合同的;

(三)物業(yè)服務企業(yè)擅自退出的;

(四)物業(yè)服務企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

重新選聘物業(yè)服務企業(yè)前，建設單位應當就新物業(yè)服務企業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和收費標準等征得已銷售物業(yè)總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示期限不少于十五日。

第三十七條

前期物業(yè)管理階段，普通住宅的物業(yè)服務收費實行政府指導價。政府指導價應當每三年進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

政府指導價調(diào)整后，物業(yè)服務企業(yè)需要對原物業(yè)服務合同約定的收費標準進行調(diào)整的，應當遵循下列程序：

(一)物業(yè)服務企業(yè)委托專業(yè)機構對上一年度物業(yè)項目經(jīng)營情況進行審計，審計報告在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日;

(二)物業(yè)服務企業(yè)將擬調(diào)整的服務內(nèi)容、服務標準和收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))價格和物業(yè)管理主管部門;

(三)調(diào)價方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過，表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

業(yè)主認為收費標準調(diào)整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門投訴;對調(diào)整的收費標準有異議的，可以向物業(yè)所在地價格主管部門投訴。

第三十八條

前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務企業(yè)退出的，新物業(yè)服務企業(yè)進入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業(yè)主大會，建設單位已經(jīng)注銷或者無法承擔相應管理責任的，物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域六個月前，應當書面告知業(yè)主及街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當在物業(yè)服務企業(yè)退出前，組織成立業(yè)主大會，決定管理模式。

第四章 物業(yè)服務與管理

第三十九條

物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力，并按照規(guī)定在承接項目前，將營業(yè)執(zhí)照、主要負責人、固定辦公場所、聯(lián)系方式和人員相關信息書面告知項目所在地物業(yè)管理主管部門。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定以及有關物業(yè)服務行業(yè)技術標準提供專業(yè)化服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當建立業(yè)主意見、建議和投訴、舉報受理機制，及時處理并反饋處理結(jié)果。

第四十條

物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息如實在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布或者公示：

(一)加蓋企業(yè)公章的營業(yè)執(zhí)照復印件、項目負責人基本情況、聯(lián)系方式;

(二)物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據(jù)、物業(yè)服務投訴電話;

(三)電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應急處置方案等;

(四)物業(yè)服務收費、其他服務收費和經(jīng)營性收入的收支情況;

(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構變動等安全事項;

(六)樹木修剪等容易引發(fā)業(yè)主爭議的維修養(yǎng)護事項;

(七)物業(yè)服務與管理每月的工作安排;

(八)其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

前款第一項至第三項應當長期公布，第四項應當至少每半年公布一次，第五項、第六項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第七項每月公布一次。業(yè)主對公布或者公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當予以答復。

第四十一條

物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：

(一)違反物業(yè)服務合同約定降低物業(yè)服務標準或者減少服務項目;

(二)未按照規(guī)定程序提高物業(yè)服務收費標準;

(三)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，將物業(yè)服務費用、汽車停放費、公共水電分攤等捆綁收費;

(四)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，擅自處分屬于業(yè)主共有的財產(chǎn);

(五)未經(jīng)業(yè)主大會同意或者未按照物業(yè)服務合同約定，擅自在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)從事影響業(yè)主生活或者住宅小區(qū)環(huán)境的活動;

(六)損壞物業(yè)共用部位、共用設施設備。

第四十二條

一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，可以根據(jù)分期開發(fā)情況或者不同物業(yè)的使用性質(zhì)，提供不同標準的服務，實行不同收費標準。

業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定按時交納物業(yè)服務費用等相關費用。業(yè)主自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，業(yè)主委員會可以向業(yè)主收取物業(yè)服務費用等相關費用。

業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

業(yè)主在轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應當結(jié)清物業(yè)服務費用等相關費用。業(yè)主出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務費用等相關費用的，應督促承租人按時交納;承租人拒不交納的，由業(yè)主承擔相關費用，業(yè)主可以向承租人追償。

已竣工但尚未出售的房屋(車位)和已出售但尚未交付物業(yè)買受人的房屋(車位)，物業(yè)服務費用等相關費用由建設單位交納。

物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

第四十三條

物業(yè)服務企業(yè)應當在發(fā)生下列情形之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)物業(yè)服務合同依法、依約解除的;

(二)經(jīng)人民法院判決或者仲裁機構裁決物業(yè)服務企業(yè)應當退出的;

(三)物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照被依法吊銷的;

(四)依法不得繼續(xù)從事物業(yè)服務活動的其他情形。

第四十四條

原物業(yè)服務企業(yè)與新選聘的物業(yè)服務企業(yè)或者業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會交接時，應當在轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督下明確交接事項。

交接各方應當對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀予以確認。物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會可以聘請第三方機構協(xié)助現(xiàn)場查驗，費用可以由新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承擔或者由業(yè)主共同承擔。

電梯、消防等共用設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在交接前及時組織修復或者承擔相應責任。

第四十五條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立物業(yè)服務企業(yè)應急備選庫，按照自愿、公平、擇優(yōu)的原則，選取相應的物業(yè)服務企業(yè)納入庫中以供選擇。

物業(yè)服務合同期內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)擅自退出，未有新物業(yè)服務企業(yè)承接項目的，由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會在物業(yè)服務企業(yè)應急備選庫中選取一家應急物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂應急物業(yè)服務合同;物業(yè)服務合同期內(nèi)或者期滿后，物業(yè)服務企業(yè)退出，未成立業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)服務企業(yè)應急備選庫中選取一家應急物業(yè)服務企業(yè)，與其簽訂應急物業(yè)服務合同。

應急物業(yè)服務合同的物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準和收費標準參照原物業(yè)服務合同執(zhí)行。

業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助應急物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相應的檔案資料等進行查驗。

應急物業(yè)服務合同的期限不得超過一年，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應當指導業(yè)主按照法定程序重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第四十六條

物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以有利于實施物業(yè)管理為原則。

已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域不得擅自變更。確需變更的，應當形成變更方案，向轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門提出申請。變更方案應當對變更后物業(yè)管理區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規(guī)定，并經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域?qū)Ｓ胁糠终冀ㄖ�物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意。

物業(yè)管理區(qū)域變更后，轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并抄告所在地規(guī)劃主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十七條

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，任何單位和個人不得有下列行為：

(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構、主體結(jié)構;

(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間;

(三)將污水排入雨水管網(wǎng);

(四)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，違法搭建建筑物、構筑物，違法挖掘地下空間，破壞、擅自改變房屋外觀，或者擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改為經(jīng)營性用房;

(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(六)侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設施，或者在共用場地擅自種植;

(七)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

(八)違反有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規(guī)定出租房屋;

(九)違規(guī)飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和業(yè)主正常生活、人身安全;

(十)擅自在物業(yè)管理指定區(qū)域外設置停車泊位、停放機動車輛或者在物業(yè)管理區(qū)域共用道路上設置路障;

(十一)損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口;

(十二)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)等違反安全規(guī)定的物品，存放、鋪設超負荷物品，或者違規(guī)燃放煙花爆竹;

(十三)任意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒以及在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)等共用部位焚燒;

(十四)制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動或者影響他人采光、通風;

(十五)擅自擺攤設點、占道經(jīng)營、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)停放電動車或者為其充電;

(十六)擅自架設電線、電纜等;

(十七)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款行為的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當向有關主管部門和業(yè)主委員會報告，有關主管部門應當及時處理。業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及相關業(yè)主、物業(yè)使用人有權依照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定，以及前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權向相關主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以依據(jù)管理規(guī)約或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第四十八條

業(yè)主或者物業(yè)使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當告知其房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。

物業(yè)服務企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修活動的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，應當予以制止;制止無效的，及時報告有關主管部門。業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)服務企業(yè)巡查應當予以配合。

第四十九條

公共收益應當單獨列賬，不得擅自挪用。根據(jù)前期物業(yè)服務合同和物業(yè)服務合同約定由物業(yè)服務企業(yè)管理的，物業(yè)服務企業(yè)應當將公共收益單獨列賬;由業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會管理的，應當納入業(yè)主大會或者物業(yè)管理委員會賬戶進行管理。

前期物業(yè)服務期間，公共收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務企業(yè)按照規(guī)定在前期物業(yè)服務合同中約定。前期物業(yè)服務期間公共收益作為本物業(yè)管理區(qū)域維修資金的比例不得低于百分之七十。

成立業(yè)主大會后，公共收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用，主要用于本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修養(yǎng)護、更新和改造等;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

第五十條

公共收益應當接受業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督。

公共收益的收支情況應當至少每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示一次。

前期物業(yè)服務結(jié)束時以及公共收益由物業(yè)服務企業(yè)代為管理的物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當委托專業(yè)機構對公共收益收支情況進行審計。

業(yè)主委員會或者十名以上業(yè)主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿;經(jīng)已交付使用物業(yè)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，委托專業(yè)機構對公共收益收支情況進行審計。

對公共收益的審計結(jié)果應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。

第五十一條

物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定，履行物業(yè)維修養(yǎng)護義務。物業(yè)出現(xiàn)國家、省、市規(guī)定的必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當及時履行維修養(yǎng)護義務。

第六章 物業(yè)保修金與住宅專項維修資金

第五十二條

建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)維修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂委托協(xié)議。

建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設單位不履行保修責任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業(yè)保修金不得納入房屋建設成本。

物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權屬不變、�？顚Ｓ�、政府監(jiān)管的原則，由市或者轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一管理。

物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。

物業(yè)保修期內(nèi)，物業(yè)保修金不足以支付物業(yè)維修費用的，建設單位應當補足;物業(yè)保修期滿后，物業(yè)保修金有余額的，應當返還建設單位。

物業(yè)保修金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府制定。

第五十三條

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與住宅樓結(jié)構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當在辦理物業(yè)入住手續(xù)或者房屋所有權登記時交存首期住宅專項維修資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

已竣工驗收并達到交付條件，尚未售出或者尚未交付業(yè)主以及其他屬于建設單位所有的物業(yè)，建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。

已先行交存住宅專項維修資金的建設單位，可以在物業(yè)售出或者交付時向業(yè)主收取住宅專項維修資金，并出具住宅專項維修資金專用票據(jù)。

第五十四條

物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規(guī)定承擔，可以在住宅專項維修資金中列支：

(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業(yè)主承擔;

(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔;

(三)全體共用部分所需的費用，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。

前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產(chǎn)權單位應當按照相應建筑面積的比例分攤。

房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業(yè)主應當按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例按照本條第一款規(guī)定的原則分攤;有約定的，按照約定執(zhí)行。

第五十五條

業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意。

第五十六條

物業(yè)保修期限屆滿后，發(fā)生下列危及房屋安全以及人身、財產(chǎn)安全的緊急情況，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者相關業(yè)主應當先行采取應急防范措施，并及時按規(guī)定開展應急維修：

(一)外墻、屋面滲漏的;

(二)電梯發(fā)生故障經(jīng)電梯檢驗檢測機構評估認為危及人身安全的;

(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;

(四)樓頂、樓體外立面有脫落危險的;

(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(六)消防設施出現(xiàn)功能障礙，物業(yè)管理區(qū)域存在重大火災隱患的;

(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。

應急維修工程竣工驗收后，應當將住宅專項維修資金使用總額以及業(yè)主分攤情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期限不少于十五日。

第五十七條

住宅專項維修資金的增值收益，扣除業(yè)主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用的剩余部分，可以建立維修資金統(tǒng)籌分賬，優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

第五十八條

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當完善管理制度，建立日常監(jiān)督檢查機制，保障住宅專項維修資金的安全。

市、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立住宅專項維修資金日常查詢制度，保障業(yè)主方便及時查詢賬戶信息;及時向社會公布住宅專項維修資金年度報告，接受業(yè)主及相關主管部門的監(jiān)督。

第七章 信用管理

第五十九條

市物業(yè)管理主管部門應當建立覆蓋建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)負責人、物業(yè)服務項目負責人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會委員、業(yè)主、第三方機構等的物業(yè)管理信用體系。建立物業(yè)管理信用信息的記錄、歸集、共享、運用等機制;會同相關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當建立本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理參與主體的信用檔案，實行動態(tài)管理，并納入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

市物業(yè)管理信用信息應當按照相關規(guī)定納入市公共信用信息系統(tǒng)。

第六十條

建設單位出售、泄露、非法提供業(yè)主信息或者對物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題不予整改的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十一條

物業(yè)服務企業(yè)有下列行為之一的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)：

(一)在物業(yè)管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;

(二)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產(chǎn)的;

(三)對業(yè)主或者業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報復的;

(四)出售、泄露或者非法提供業(yè)主信息的;

(五)本條例第四十一條規(guī)定的行為等。

第六十二條

物業(yè)服務企業(yè)負責人、項目負責人有本條例第六十一條規(guī)定行為的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十三條

業(yè)主委員會委員、物業(yè)管理委員會委員有本條例第二十二條規(guī)定行為的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十四條

業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用行為，經(jīng)生效的司法裁判文書、仲裁裁決確認后仍不履行的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十五條

第三方機構在物業(yè)管理活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的報告不符合客觀實際的，錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

第六十六條

市物業(yè)管理主管部門應當與法院、仲裁機構、相關部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和公用企事業(yè)單位等建立物業(yè)管理信用信息匯集共享機制，及時收集物業(yè)管理相關信用信息。

違反物業(yè)管理相關法律、法規(guī)被行政處罰的信息，應當錄入市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)，由作出行政處罰決定的主管部門采集并推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。其他失信信息，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門采集;由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)采集的，應當經(jīng)轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門復核后推送至市物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

物業(yè)管理主管部門根據(jù)失信行為的程度，可以通過在市物業(yè)管理公共服務平臺公開失信信息、限制物業(yè)服務示范項目申報、取消先進評比表彰資格以及按照規(guī)定向市公共信用信息系統(tǒng)推送納入社會聯(lián)合懲戒等方式，對物業(yè)管理中的失信行為予以懲戒。

鼓勵社會組織和個人在信用交易和其他活動中，查詢并運用物業(yè)管理信用信息。

物業(yè)管理信用信息管理具體辦法由市物業(yè)管理主管部門會同市信用信息主管部門制定，報市人民政府批準后施行。

第八章 監(jiān)督管理

第六十七條

市物業(yè)管理主管部門履行下列職責：

(一)負責全市物業(yè)管理活動的相關政策研究，建立完善專業(yè)化、社會化、市場化和法治化的物業(yè)管理機制;

(二)指導、監(jiān)督各轄市(區(qū))物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;

(三)建立完善物業(yè)管理分級培訓體系，形成覆蓋全市物業(yè)管理參與各方的物業(yè)服務管理能力提升機制;

(四)統(tǒng)籌全市住宅專項維修資金的監(jiān)督管理工作;

(五)配合價格主管部門對物業(yè)服務收費實施監(jiān)督管理;

(六)建立和管理市物業(yè)管理公共服務平臺和物業(yè)管理信用信息系統(tǒng);

(七)制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、承接查驗協(xié)議等示范文本;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六十八條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門履行下列職責：

(一)指導、監(jiān)督街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理相關工作;

(二)負責前期物業(yè)招投標管理工作，指導選聘物業(yè)服務企業(yè)，指導、監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)交接、物業(yè)承接查驗和物業(yè)服務企業(yè)履約，并負責相關的備案工作;

(三)指導、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓和業(yè)務指導機制;責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會的違法決定;

(四)負責住宅專項維修資金的監(jiān)督管理;

(五)負責物業(yè)管理相關參與主體信用信息的采集、復核和推送，參與對失信行為的懲戒;

(六)協(xié)調(diào)老舊住宅小區(qū)整治及推進未建立物業(yè)管理的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)入物業(yè)管理;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六十九條

街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)履行下列職責：

(一)具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，完善社區(qū)公共服務體系，健全物業(yè)管理工作長效機制;

(二)建立由社區(qū)居(村)民委員會、公安派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位參與的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事項;

(三)指導、協(xié)助和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的籌建、換屆以及物業(yè)服務企業(yè)的選聘、交接等工作，組織成立物業(yè)管理委員會;

(四)負責物業(yè)管理相關參與主體信用信息的采集;

(五)建立物業(yè)管理爭議化解機制，設立物業(yè)糾紛人民調(diào)解委員會，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理矛盾糾紛;

(六)落實物業(yè)應急管理機制，制定轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理應急預案;

(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十條

社區(qū)居(村)民委員會履行下列職責：

(一)指導和監(jiān)督業(yè)主自治，協(xié)助和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機制;

(二)牽頭建立由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居(村)民委員會組成的日常溝通、協(xié)商機制;

(三)建立物業(yè)糾紛調(diào)解機制，及時協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;

(四)參與監(jiān)督住宅專項維修資金和公共收益的管理和使用;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第七十一條

市、轄市(區(qū))相關部門應當依法履行職責，落實執(zhí)法管理進住宅小區(qū)的要求，做好下列工作：

(一)城市管理主管部門依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)以及違法搭建、破壞城市及物業(yè)管理區(qū)域容貌、制造社會生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設攤點、占用和毀壞綠地和綠化、違規(guī)棄置廢棄物等違法行為;

(二)公安機關負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理，依法查處阻礙業(yè)主自治、侵害業(yè)主權益的行為;監(jiān)督檢查安防設施的設置及維護;指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放、停車泊位以及限速標志的設置，參與停車矛盾糾紛處理;協(xié)助開展房屋租賃的監(jiān)督管理;

(三)城鄉(xiāng)建設主管部門負責督促建設單位、施工單位及時履行物業(yè)交付后保修期內(nèi)房屋以及相關設施設備的保修責任;按照規(guī)定受理并處理由房屋質(zhì)量問題引發(fā)的投訴;

(四)市場監(jiān)督管理主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)特種設備安全、食品藥品安全、違法經(jīng)營活動等方面的監(jiān)督管理;

(五)排水主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排水的監(jiān)督管理，建立巡查機制，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及排水的違法行為;

(六)園林綠化主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化的日常指導和監(jiān)督工作;

(七)消防主管部門負責物業(yè)服務企業(yè)履行消防安全職責情況的監(jiān)督檢查，依法查處影響消防設施和消防通道使用等違反消防法律、法規(guī)的行為;

(八)環(huán)境保護主管部門負責物業(yè)管理區(qū)域及其周邊污染源的監(jiān)督管理，依法查處違反環(huán)境保護法律、法規(guī)的行為;

(九)價格主管部門負責物業(yè)服務收費行為的監(jiān)督管理，落實實行政府指導價的服務收費標準定期評估調(diào)整機制，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。

第七十二條

對未實行物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)，轄市(區(qū))人民政府應當制定綜合整治和更新改造年度計劃，配套、完善基礎設施和公共服務設施，改善綜合環(huán)境。整治改造完成后，應當劃定物業(yè)管理區(qū)域，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負責落實住宅小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業(yè)主大會，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務費用。

第七十三條

轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門應當會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布相關部門的投訴、舉報受理方式。

相關部門接到投訴、舉報后應當?shù)怯洠瑢儆诒静块T職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內(nèi)予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門，接受移交的部門對管轄權有異議的，由物業(yè)所在地轄市(區(qū))人民政府指定管轄。

執(zhí)法單位需要進入住宅小區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主自治組織、業(yè)主應當予以協(xié)助。

第九章 法律責任

第七十四條

建設單位違反本條例規(guī)定，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本條例第九條規(guī)定，未按照要求提出籌備首次業(yè)主大會會議的書面申請或者未報送相關文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第十條第三款規(guī)定，未按照要求交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第五十二條第二款、第五款規(guī)定，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第七十五條

物業(yè)服務企業(yè)違反本條例規(guī)定，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

(一)違反本條例第四十條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未公布、公示物業(yè)服務內(nèi)容等相關信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;

(二)違反本條例第四十三條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款;

(三)違反本條例第四十七條規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關主管部門的，可以處一千元以上五千元以下的罰款;

(四)違反本條例第四十九條第一款規(guī)定，由物業(yè)服務企業(yè)管理公共收益，物業(yè)服務企業(yè)未單獨列賬的，處三萬元以上十萬元以下的罰款;挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。

第七十六條

第三方機構違反本條例規(guī)定，在物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、物業(yè)服務質(zhì)量評估活動中，出具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述、重大遺漏的評估報告的，由轄市(區(qū))物業(yè)管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十七條

物業(yè)管理主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、相關主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規(guī)定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七十八條

本條例規(guī)定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規(guī)定應當由其他執(zhí)法主體實施的，依照其規(guī)定執(zhí)行。

第十章 附則

第七十九條

本條例自7月1日起施行。