第一章 總則

第一條 為了科學、合理地開發(fā)、利用、保護土地資源，適應(yīng)海南對外開放、發(fā)展外向型經(jīng)濟的需要，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，制定本實施辦法。

第二條 海南范圍內(nèi)的土地，包括已開發(fā)和尚待開發(fā)的耕地、林地、水面、灘涂、荒山、荒地、建設(shè)用地等土地，均由海南、市、縣人民政府統(tǒng)一管理。全面規(guī)劃、綜合開發(fā)、進行建設(shè)。

縣級以上人民政府根據(jù)公共利益和開發(fā)建設(shè)需要，依法對集體所有的土地實行征用。被征地單位應(yīng)當服從，不得阻撓。

第三條 海南、市、縣國土局是同級人民政府統(tǒng)一管理本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)土地的職能部門，是國有土地產(chǎn)權(quán)的代表機關(guān)。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))行政區(qū)域區(qū)的土地管理工作由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責。

第四條 實行土地有償使用制度。土地使用權(quán)可以有償出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押。允許外國和港澳臺公司、企業(yè)或者個人(以下統(tǒng)稱境外客商)參加土地開發(fā)、經(jīng)營、承包。對已用的國有土地征收土地使用費，政府有計劃地開發(fā)土地市場。

第二章 土地的權(quán)屬管理

第五條 實行土地全民所有制和集體所有制。海南土地除法律規(guī)定屬于集體所有以外，屬于國家所有。

第六條 依法使用國有土地的單位和個人，對其所使用的土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。未經(jīng)縣以上人民政府批準，任何單位和個人不得擅自改變土地使用權(quán)和土地用途。

第七條 全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用國有土地的，向縣級以上人民政府國土局申請、登記，并領(lǐng)取國有土地使用證，明確其使用權(quán)。

擁用集體所有的土地的單位，向市、縣人民政府國土局申請、登記，并領(lǐng)取集體所有的土地所有證，明確其所有權(quán)。

全民所有制單位、集體所有制單位和個人依法使用集體所有的土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，向市、縣人民政府國土局申請、登記，并領(lǐng)取集體所有的土地使用證，明確其使用權(quán)。

使用跨越兩個以上行政區(qū)域的土地的單位，向上一級人民政府國土局申請、登記，并領(lǐng)取土地使用證;明確其土地所有權(quán)或使用權(quán)。

未經(jīng)劃撥使用的國有土地，由縣級以上人民政府國土局登記造冊，負責統(tǒng)一管理。

第八條 因土地使用權(quán)有償出讓、轉(zhuǎn)讓而改變土地權(quán)屬和因轉(zhuǎn)讓地上附著物涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須辦是土地權(quán)屬變更登記手續(xù)，更換或者更改土地證書。

第九條 縣級以上人民政府國土局會同有關(guān)部門加強土地調(diào)查、統(tǒng)計等地籍管理工作。土地所有者和使用者有義務(wù)出示、提供土地調(diào)查、統(tǒng)計所需要的文件和資料，不得拒報、虛報或者偽造、篡改。

第十條 土地所有權(quán)或使用權(quán)發(fā)生爭議，應(yīng)由當事人協(xié)商解決，解決后報國土局備案。協(xié)調(diào)不成的，屬于單位之間的權(quán)屬爭議，由縣級以上人民政府國土局處理;屬于縣(市)際間的土地權(quán)屬爭議，由海南國土局處理;屬于個人之間或者個人與單位之間的權(quán)屬爭議，由鄉(xiāng)級人民政府或者市、縣國土局處理。

當事對縣級以上人民政府國土局或者鄉(xiāng)級人民政府的處理決定不服的，在接到處理決定通知之日起三十天內(nèi)，依法向人民法院起訴。逾期不起訴的，處理決定發(fā)生法律效力。

在土地權(quán)屬爭議解決之前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀，不得破壞地上附著物。

第三章 土地的利用和保護

第十一條 海南、市、縣人民政府負責編制各自行政區(qū)域的土地利用總體規(guī)劃，對全省土地的開發(fā)、利用、保護、整治進行統(tǒng)籌安排和綜合平衡。土地利用總體規(guī)劃經(jīng)同級人民代表大會審議通過，報上一級人民政府批準執(zhí)行。

城市和村鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，結(jié)合城市和村鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃進行。

第十二條 海南、市、縣國土局應(yīng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)進度，會同有關(guān)部門編制年度、中期用地計劃和土地開發(fā)計劃，對土地利用實行計劃管理。

第十三條 各類自然保護區(qū)、高產(chǎn)農(nóng)田保護區(qū)、熱帶作物保護區(qū)以及其他名優(yōu)特產(chǎn)品保護區(qū)的土地，不得作為建設(shè)用地。因特殊需要必須征用時，須報經(jīng)海南人民政府批準。

第十四條 風景名勝區(qū)和文物保護區(qū)應(yīng)規(guī)定保護范圍，編制保護發(fā)展規(guī)劃，加強土地管理，保證旅游資源的合理開發(fā)利用。

第十五條 各項建設(shè)必須節(jié)約使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地;可以利用劣地的，不得占用好地。

人民政府鼓勵單位、集體和個人在統(tǒng)一規(guī)劃和計劃的指導下，對荒山、荒地、灘涂和閑散廢棄地進行開發(fā)整治利用。

第十六條 從事開礦、采石、挖砂、取土等經(jīng)營活動需要使用土地的單位和個人，必須向縣級以上人民政府國土局申請，經(jīng)批準后方可使用土地，開礦、采石、挖砂、取土后能夠復墾的土地，用地單位或個人負責復墾，市、縣國土局對復墾的土地進行驗收，對無力復墾的，用地單位或個人應(yīng)當支付復墾費，由市、縣國土局組織復墾。

第四章 土地的經(jīng)營管理

第十七條 海南的土地實行有償使用制度，系指對土地使用權(quán)實行有限期的有償出讓、轉(zhuǎn)讓和人民政府向國有土地使用者征收土地增值稅，土地使用費。

集體所有土地只有不改變使用性質(zhì)才能實行有償出讓，具體辦法另行規(guī)定。

第十八條 市、縣人民政府授權(quán)國土局主管本市、縣的土地使用權(quán)有償出讓、有償轉(zhuǎn)讓事務(wù)，成立相應(yīng)的土地交易、評估、仲裁、咨詢等服務(wù)機構(gòu)。

土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓均在土地交易所進行。

第十九條 實行使用權(quán)有償出讓的國有土地，包括建設(shè)用地、農(nóng)業(yè)用地、礦山、水面、灘涂等。

地下各類自然資源、礦產(chǎn)、文物等埋藏物、隱藏物不在出讓范圍內(nèi)。

第二十條 境外客商以及國內(nèi)機關(guān)團體、企事業(yè)單位和個人均可以通過有償出讓和轉(zhuǎn)讓獲取土地使用權(quán)。

第二十一條 土地使用權(quán)有償出讓采取以下方式：

一、協(xié)議出讓;

二、公開招標;

三、公開拍讓。

第二十二條 國地局根據(jù)土地的不同用途、不同位置，規(guī)定不同的出讓年限，土地使用權(quán)的出讓年限一般不超過七十年。

使用期滿，土地使用權(quán)和地面附著建筑物由當?shù)卣�府無償收回。需要拆除的附著物，由受讓者拆除或交納拆除費;需要繼續(xù)使用土地的，必須辦理續(xù)用手續(xù)，同時補交續(xù)用期地價;使用期未滿而因公共利益需要，政府可提前收回土地，給予用地者經(jīng)濟補償，或出讓其他土地交換。

第二十三條 地價款應(yīng)按出讓合同中規(guī)定的幣種支付。

收取的地價款，市、縣國土局可提留百分之三(百分之一上交海南國土局，百分之二留給本市、縣國土局)用于土地管理。其余的交市、縣財政，其中百分之三十上交海南財政。

第二十四條 通過政府有償出讓獲取土地使用權(quán)的用地者，在符合有關(guān)規(guī)定的條件下，可以轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或向中外銀行及其他金融機構(gòu)抵押貨款，但是只能轉(zhuǎn)讓或抵押規(guī)定使用年限內(nèi)的余期使用權(quán)。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓包括贈與、出售、交換及合法繼承、轉(zhuǎn)讓的方式可凡當事人自行確定。

土地在出讓和轉(zhuǎn)讓時須經(jīng)公證機關(guān)公證。

第二十五條 在本規(guī)定頒布之前，已被機構(gòu)團體，企事業(yè)單位、部隊和個人占用的國有土地，也要實行有償、有限期使用制度，即由國土局重新確定使用年限和向政府交納土地使用費。具體辦法另行規(guī)定。

上述用地單位和個人如有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)必須向市、縣國土局申報，依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，其轉(zhuǎn)讓所得的地價款，百分之五十歸原單位或個人，百分之五十歸市、縣財政用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

嚴禁私自轉(zhuǎn)讓用地、私自利用土地與他方合作建房、開辦企業(yè)，嚴禁利用土地從事非法經(jīng)營活動。

海南、市、縣人民政府按本條及第二十三條規(guī)定收取的地價款應(yīng)用于市政建設(shè)或當?shù)氐幕�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不準挪作他用。

第二十六條 出讓和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地受讓者須到當?shù)貒�土局辦理登記或變更登記領(lǐng)取土地使用證。受理抵押的銀行或金融機構(gòu)，在辦理抵押時應(yīng)向國土局履行登記。未登記的出讓、轉(zhuǎn)讓和抵押行為均屬非法行為，不受法律保護。

第二十七條 受讓者取得土地使用權(quán)后應(yīng)交納契稅。

有償出讓和轉(zhuǎn)讓的土地在使用和轉(zhuǎn)讓中產(chǎn)生增值， 用地者和轉(zhuǎn)讓者應(yīng)交納土地增值稅。

稅收的辦法另行規(guī)定。

第二十八條 海南、市、縣人民政府分別建立土地開發(fā)建設(shè)基金。

土地開發(fā)建設(shè)基金包括土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓中政府收取的地價款、土地增值稅和土地使用費。

第五章 建設(shè)用地管理

第二十九條 建設(shè)用地包括國家建設(shè)用地、城鎮(zhèn)集體企業(yè)建設(shè)用地、外商投資企業(yè)用地、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地和城鄉(xiāng)居民個人建房用地。

第三十條 除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體建設(shè)用地和農(nóng)村個人建房用地外，其他建設(shè)用地一律實行土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓。土地有償出讓需要占用集體所有土地的，需由政府按照用地計劃和土地開發(fā)計劃統(tǒng)一征用。

凡經(jīng)政府批準征用的土地，在完成征地手續(xù)后，即屬于國家所有。

第三十一條 征用土地的審批權(quán)限：

縣級人民政府(含通什市)批準耕地(含水田、菜地、旱地、園地、魚塘。下同)三畝以上，其他土地十畝以下。

海口市、三亞市人民政府批準耕地十五畝以下，其他土地三十畝以下。

超過以上限額的，按規(guī)定的審批程序報海南人民政府批準。

第三十二條 征用集體所有土地，由國土局代表政府與被征地單位簽訂征用土地協(xié)議，按規(guī)定支付土地補償費、育苗補償費、附著物補償費和安置補助費。

一、土地補償費

(一)征用水田，按征用前三年平均年產(chǎn)值的六倍補償;征用菜地、旱地、園地和魚塘、按征用前三年平均年產(chǎn)值的五倍補償。

(二)征用已種植但尚未收益的園地，可按鄰近同類作物圓地前三年平均年產(chǎn)值的三至四倍補償。

(三)征用用材林地和經(jīng)濟林地，按被征林地平均年產(chǎn)值的五至十倍補償。

(四)征用其他土地，按不超過當?shù)睾档厍叭�年平均年產(chǎn)值百分之五十的額度補償。

二、青苗補償費

屬短期作物，按一造產(chǎn)值補償;屬多年生作物，根據(jù)其種植期和生長期長短給予合理補償;人工林地和零星樹木按實際價值補償;非人工林地，被征用單位自行砍伐的人工林地，或者開始協(xié)商征地后突擊搶種的作物，不予補償。

三、附著物補償費

擴除單位或私人的房屋設(shè)施，由政府按當?shù)亟y(tǒng)一產(chǎn)價標準補償。房屋所有者要回房產(chǎn)的，按原有建筑面積補回面積相當?shù)姆课�，對拆除華僑、港澳臺胞的私人房屋，必須報縣級以上人民政府批準。

水井、填墓和其他附著物，按實際情況合理補償，開始協(xié)商征地后突擊搶建的附著物，不予補償。

四、安置補助費

征用耕地的安置補助費，依照《土地管理法》第二十八條的標準計算，征用林地的安置補助費，按林地的土地補償費的百分之五十計算。

征用宅基地和未計稅的土地，不付給安置補助費。

第三十三條 征用土地的各項補償費和安置補助費除屬于個人的附著物和青苗的補助費付給所有人除外，均由被征地單位用于發(fā)展生產(chǎn)，不得挪作他用，任何單位和個人不得占用。

因土地征用造成的多余勞動力應(yīng)通過發(fā)展鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村企業(yè)等途徑，加以安置;安置不完的，可由勞動部門安排符合招工條件的人員到用地單位或有安置能力的單位就業(yè)，并將相應(yīng)的安置補助費轉(zhuǎn)撥給吸收勞動力的單位。

第三十四條 被征用的耕地原負擔的農(nóng)業(yè)稅和糧食任務(wù)，應(yīng)相應(yīng)減免，按有關(guān)規(guī)定應(yīng)繳納的耕地占用稅、復墾基金和城郊新菜地開發(fā)建設(shè)基金，在土地使用權(quán)有償出讓給用地單位時應(yīng)計入地價。

第三十五條 市、縣人民政府根據(jù)城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃和土地開發(fā)計劃，對征用的土地統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。

實行競爭開發(fā)政策，由國土局對需開發(fā)的用地組織招標。經(jīng)國土局資信審查，有一定資金和技術(shù)力量的，在工商行政管理部門注冊登記的國內(nèi)外開發(fā)公司，均可以參加投標。中標者由國土局核發(fā)用地許可證。

國土局要對土地開發(fā)實行監(jiān)督，檢查和處理違反出讓協(xié)議和有關(guān)規(guī)定的行為。

第三十六條 開發(fā)公司不得有償轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地。

使用已開發(fā)的土地或購買開發(fā)建成的商品房的單位和個人，均應(yīng)按照本規(guī)定第二章的有關(guān)條款，到國土局辦理土地使用權(quán)變更登記，領(lǐng)取土地使用證。

第三十七條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)需要使用集體所有土地的，須持縣級以上人民政府批準的計劃任務(wù)書或其他批準文件，向縣級以上人民政府國土局提出用地申請，按照本規(guī)定第三十一條的審批權(quán)限辦理，并按第三十二條的規(guī)定支付補償費。

第三十八條 鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公共事業(yè)建設(shè)需要使用集體所有土地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審批;使用耕地的，按第三十一條規(guī)定的審批權(quán)限報上一級人民政府審批。、

第三十九條 農(nóng)村居民、回鄉(xiāng)落戶的職工、軍人以及華僑、港澳臺同胞申請在農(nóng)村建住宅用地，需按下列規(guī)定辦理：

一、使用原有宅基地，由鄉(xiāng)級人民政府批準并辦理用地手續(xù)。

二、使用耕地和村內(nèi)空閑地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、報縣級人民政府批準，由縣級國土局辦理用地手續(xù)。

第四十條 城鄉(xiāng)居民個人建住憲的，須嚴格控制每戶占地面積，各市、縣人民政府可在下列限額內(nèi)結(jié)合本地實際情況規(guī)定具體標準：

平原地區(qū)，60平方米以下;丘陵地區(qū)，120平方米以下;山區(qū)，150平方米以下;人多地少地區(qū)和城鎮(zhèn)郊區(qū)，50平方米以下。

第四十一條 個體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營戶、個人合伙從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營活動，應(yīng)當充分利用原有宅基地，確需另外使用土地的，由本人持有關(guān)部門證明，提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核，按照第三十一條規(guī)定的審批權(quán)限，由市、縣人民政府批準。

第四十二條 需要臨時使用國有土地或者集體所有土地的單位和個人，必須向縣級以上人民政府國土局提出臨時用地數(shù)量和期限的申請，經(jīng)縣級以上人民政府批準，由國土局核發(fā)臨時用地許可證。在臨時使用的土地上，不得修建永久性建筑物或者擅自改變土地用途，臨時使用期滿必須恢復土地原貌，及時歸還，不得轉(zhuǎn)讓。

臨時使用土地需要補償?shù)�，參照第三十一條規(guī)定辦理。

第四十三條 由政府有償出讓或原經(jīng)批準使用的土地，閑置兩年未用的，報經(jīng)原批準機關(guān)收回土地使用權(quán)，另行統(tǒng)一安排使用。

第六章 法律責任

第四十四條 在處理土地權(quán)屬爭議的過程中，凡采取非法手段毀壞地上經(jīng)濟作物和地上附著物的，要賠償損失。對情節(jié)惡劣造成財產(chǎn)重大損失者和挑起仲突的直接責任者，要依法追究刑事責任。

第四十五條 對阻撓國家征用土地，煽動群眾鬧事、影響國家建設(shè)構(gòu)成犯罪的，要依法追究刑事責任。

第四十六條 批準征地后，被征地單位如無正當理由拒不接納補償費、安置費的，其費用由市、縣國土局無息代管。超過一年仍不領(lǐng)取的，按無主款上繳市、縣財政局作為地方財政收入。被征地單位如不服，可在接到征地批準書之日起三十天內(nèi)向人民法院起訴。逾期不起訴的，由市、縣國土局申請人民法院強制執(zhí)行。

第四十七條 未經(jīng)批準或采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，責令退還非法占用的土地，限期拆除沒收地上附著物，并處以一千元以上，二萬元以下的罰款，對非法占地單位的主管人員由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。

超過批準用地數(shù)量多占的土地按非法占用土地論處。

第四十八條 未經(jīng)縣級以上人民政府批準，擅自改變國有土地用途的，責令限期改正，并處以一萬元以下罰款。對逾期不改者，經(jīng)縣以上人民政府批準，收回其土地使用權(quán)。

第四十九條 凡違反規(guī)定進行的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押等活動，均屬無效，沒收非法所得以至由政府收回其土地使用權(quán)。

集體經(jīng)濟組織非法轉(zhuǎn)讓集體土地的，沒收其非法所得。非法轉(zhuǎn)讓的土地如進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級以上人民政府收歸國有。

開發(fā)單位未經(jīng)批準有償轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地，屬非法倒賣土地，除沒收其所得地價款外，對主管人員由其所在單位或者上級機關(guān)給予行政處分。

第五十條 縣級以上人民政府國土局工作人員在執(zhí)行土地管理公務(wù)時，違犯法律、法規(guī)，由所在單位或上級機關(guān)給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

第五十一條 阻撓、刁難國土管理人員執(zhí)行土地管理公務(wù)的，提請公安機關(guān)按照《治安管理條例》，以拒絕、阻礙國家工作人員依法執(zhí)行職務(wù)論處。

第五十二條 本規(guī)定所規(guī)定的行政處罰由縣級以上人民政府國土局決定，當事人對行政處罰決定不服的，可以按法定期限向人民法院起訴;期滿不起訴又不履行的，由國土局申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章 附則

第五十三條 海南國土局根據(jù)本規(guī)定制定土地使用權(quán)有償出讓，轉(zhuǎn)讓辦法和其他土地管理的具體規(guī)定、辦法。

第五十四條 本規(guī)定由海南國土局負責解釋。

第五十五條 本規(guī)定自頒布之日起施行。過去行政區(qū)有關(guān)土地管理的規(guī)定、辦法、與本規(guī)定抵觸的，按本規(guī)定執(zhí)行。