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本次降息并非奔著樓市去,但與樓市關(guān)系密切。2013年之前,通過(guò)抵押物價(jià)格上升和預(yù)期的財(cái)富效應(yīng),房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是驅(qū)動(dòng)信貸投放的主要因素,也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)(房地產(chǎn)上下游)債務(wù)加杠桿、擴(kuò)張產(chǎn)能的間接驅(qū)動(dòng)因素。但是,2013年以后,出于調(diào)結(jié)構(gòu)和防風(fēng)險(xiǎn)的考慮,國(guó)家開(kāi)始去杠桿、去產(chǎn)能、控債務(wù),收緊流動(dòng)性供給是主要手段,M2增幅一下子下降近10個(gè)百分點(diǎn)。再加上開(kāi)始,房地產(chǎn)供求格局開(kāi)始轉(zhuǎn)向,城鎮(zhèn)家庭擁有住房達(dá)到1套/戶,房地產(chǎn)待售庫(kù)存攀升,房地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)信貸投放的機(jī)制開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。
也就是說(shuō),2013年以后的樓市調(diào)控下半場(chǎng),整個(gè)情形完全反過(guò)來(lái)了,房地產(chǎn)市場(chǎng)下調(diào)和流動(dòng)性收緊,對(duì)信貸投放、實(shí)體經(jīng)濟(jì)債務(wù)擴(kuò)張、產(chǎn)能擴(kuò)張產(chǎn)生了較大的壓力。但此時(shí),實(shí)體經(jīng)濟(jì)和地方政府在上半場(chǎng)累積的債務(wù)水平已經(jīng)達(dá)到了非常高的水平,對(duì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)甚至是債務(wù)的償還來(lái)說(shuō),負(fù)債端“斷奶”的沖擊太大了。因此,需要確保房地產(chǎn)不會(huì)出現(xiàn)快速下滑,避免對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量和貸款意愿形成沖擊,出現(xiàn)壞賬與銀行信貸緊縮的循環(huán),惡化退縮和經(jīng)濟(jì)下滑。
因此,以來(lái)的樓市政策,無(wú)論是去除行政干預(yù)(退出限購(gòu)),還是放松二套房貸杠桿和降低購(gòu)房成本(如降息和公積金新政)等,都意在保持房地產(chǎn)供需能在2013年的歷史最高位(如開(kāi)發(fā)投資9萬(wàn)億元、銷售達(dá)到13億平方米)上徘徊或緩慢下滑,而非快速下滑。但是,由于銀行惜貸,再加上活期存款理財(cái)化、對(duì)公存款同業(yè)化,銀行資金來(lái)源成本大幅度攀升,不僅銀行徹底拋棄了非資質(zhì)和二、三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款,而且個(gè)人住房抵押貸款利率也一再攀升。
這就是為什么,即便9月底央行重磅推出“房貸新政”,貨幣政策趨于寬松,但房貸利率依舊居高不下。目前,首套房貸利率在基準(zhǔn)利率的0.95倍左右,二套房貸利率在基準(zhǔn)利率的1.1倍左右,與去年四季度末差別不大,這是樓市繼續(xù)疲軟的主要原因。
樓市“暖冬”或?qū)o(wú)法順延至今年“小陽(yáng)春”,盡管有房企降價(jià)動(dòng)力減弱、股市分流購(gòu)房資金,甚至是春節(jié)等影響,但更多的卻是,基于投鼠忌器的考慮(怕繼續(xù)寬松再次刺激資本市場(chǎng)“瘋!),以來(lái),央行貨幣政策放棄了四季度以來(lái)的激進(jìn)風(fēng)格而選擇“沉默”;另外,房貸成本居高不下,制約了剛性需求和改善性需求入市。
目前,樓市供求格局、市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)完全不同于過(guò)去,重點(diǎn)城市可售住房總量同比增長(zhǎng)30%以
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