降低購(gòu)房成本真的可以去庫(kù)存嗎？

　　最近，房產(chǎn)去庫(kù)存是國(guó)家的重要政策，這項(xiàng)降稅政策有利于促進(jìn)去庫(kù)存嗎？首先，減少交易環(huán)節(jié)的費(fèi)用，有利于提升市場(chǎng)活躍度�！叭绻�說降低契稅是有利于買方降成本，那么營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，則有利于賣方降低成本。”上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授朱為群說，這樣的話，持有房產(chǎn)的人也愿意出售房屋，刺激需求的同時(shí)也增加了房屋供給，活躍市場(chǎng)了交易。

　　其次，這樣的政策更加利于二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。不少人都注意到，北上廣深此次享受優(yōu)惠的力度要小一些，專家分析認(rèn)為，這些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力要小一些，相比之下二三線城市更需政策助力。

　　算賬?營(yíng)業(yè)稅部分

　　假設(shè)轉(zhuǎn)讓一套150平方米、總價(jià)500萬(wàn)元、原先400萬(wàn)元購(gòu)入、滿2年的住房，原先需要繳納差額的5.6%營(yíng)業(yè)稅，就是5.6萬(wàn)元；新政后這筆稅費(fèi)減免，可以省下5.6萬(wàn)元。

　　可以看出，新政后面積大于等于144平方米、滿2年的二手房轉(zhuǎn)讓，是最大的受益情形。一套符合前述情形的總價(jià)500萬(wàn)元房屋，最多可以省下5萬(wàn)元契稅和5.6萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅，買房人節(jié)省了10.6萬(wàn)元之多。同時(shí)可以想象，符合這個(gè)情形的總價(jià)越高的住房，享受的稅費(fèi)減免數(shù)額越高，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的別墅轉(zhuǎn)讓時(shí)，省下的稅費(fèi)將十分可觀。

　　追問

　　別墅是否在此次新政范圍呢？

　　原先國(guó)家對(duì)住宅有普通住宅和非普通住宅的區(qū)分，普通住宅是指面積小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面積大于等于144平方米，且小區(qū)容積率小于1.0的房屋。此次新政中刪除了144平方米的紅線，沒有再區(qū)分普通與非普通住宅。另外，多年前國(guó)家已經(jīng)明令禁止地方出讓別墅用地，即現(xiàn)有絕大多數(shù)樓盤的容積率都超過1，在很多低密度小區(qū)里雖然有“別墅”房源，但實(shí)際上房源性質(zhì)仍然等同于住宅，因此別墅也在此次新政范圍內(nèi)。

　　追問

　　滿2年如何界定？

　　1、按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的住房以房產(chǎn)證上記載的日期和契稅完稅證的填發(fā)日期，按“孰先”原則確認(rèn)。

　　2、按房改政策購(gòu)買的住房以房產(chǎn)證上記載的日期、《公有住房購(gòu)買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按“孰先”原則確認(rèn)。

　　3、繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

　　4、非直系親屬贈(zèng)予取得的住房。購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。

　　追問

　　三套房的契稅和營(yíng)業(yè)稅是否有調(diào)整？

　　記者了解到，三套房原先的契稅和營(yíng)業(yè)稅都是參照二套房執(zhí)行，即分別按照房屋總價(jià)的3%和5.6%計(jì)算。此次新政中并未提及三套房的稅費(fèi)變化，尚需等待細(xì)則的出臺(tái)。

　　追問

　　新政是否會(huì)山西落地？

　　此次文件中提及：北京、上海、廣州、深圳暫不實(shí)施本通知第一條第二項(xiàng)契稅優(yōu)惠政策及第二條營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。上述城市以外的其他地區(qū)適用本通知全部規(guī)定。具體操作辦法由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政、稅務(wù)、房地產(chǎn)主管部門共同制定。

　　這意味著，四大一線城市只對(duì)首套房的契稅政策作出變化，而其他政策維持不變。包括山西，都將執(zhí)行新政策。

　　追問

　　計(jì)稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如何計(jì)算？

　　對(duì)于契稅和營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅節(jié)點(diǎn)，原先的政策是：新商品房以買房人在開發(fā)商處的合同鑒證日期為準(zhǔn)；二手房以合同送件日期為準(zhǔn)。

　　也就是說，對(duì)于購(gòu)買新商品房的市民來說，只存在契稅一說。對(duì)于目前有很多市民已經(jīng)買過新商品房但尚未辦證的，在繳納契稅時(shí)，極有可能按照老政策執(zhí)行。不過，具體是否會(huì)這樣執(zhí)行，仍然需要等待此次新政的落地細(xì)則。

　　追問

　　新政何時(shí)生效？

　　文件指出，本通知自2月22日起執(zhí)行。也就是說，下周一開始新政將正式生效。

　　房?jī)r(jià)瘋漲了這么久，終于盼到個(gè)喜大普奔的好消息了