7月1日起，京滬等四地開始正式試點(diǎn)“以房養(yǎng)老”，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。討論已久的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)政策正式“破題”。

記者近期調(diào)查了解到，大多數(shù)家庭由于種種顧慮，目前較難接受此種養(yǎng)老方式。同時(shí)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)帶有破局性質(zhì)的“工程”也面臨著難以合理定價(jià)等挑戰(zhàn)。

以房養(yǎng)老，如何“反向抵押”

據(jù)保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一方面，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無(wú)憂。另一方面，老年人過(guò)世后，其房產(chǎn)處置所得在償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有;如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房?jī)r(jià)不足的風(fēng)險(xiǎn)，不再向老年人的家屬追償。

專家分析稱，這種做法的好處就是讓老人能夠“以房養(yǎng)老”，同時(shí)避免“無(wú)家可歸”，只要老人健在并且這處房產(chǎn)是老人唯一住所，保險(xiǎn)公司就不能收走房產(chǎn)。

民政部社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)詹成付表示，“以房養(yǎng)老”對(duì)于老年人、保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)都是利好消息，如果試點(diǎn)成功，對(duì)于解決老年人的養(yǎng)老資金問(wèn)題、盤活已有房屋資源、擴(kuò)大保險(xiǎn)公司業(yè)務(wù)都有積極意義。

以房養(yǎng)老，老人為何不愿意

上海民政部門調(diào)查顯示，90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。有專家指出，以房養(yǎng)老作為一種個(gè)性化選擇，可先從失獨(dú)和丁克家庭做起。

但記者近日在上海調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是失獨(dú)和丁克，愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無(wú)幾。

現(xiàn)年70歲的上海孤寡老人夏武煜，退休金不多，近年又患上了老年疾病，這使他成了小區(qū)重點(diǎn)幫扶對(duì)象。當(dāng)上海傳聞要推行“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)時(shí)，居委會(huì)干部找到他，勸他不妨考慮這一新政策�！袄舷目撮_點(diǎn)，把房子抵押出去換得養(yǎng)老金，可以無(wú)牽無(wú)掛過(guò)好余生，有了錢還能出去旅游散心�！�

但夏老堅(jiān)持說(shuō)，自己過(guò)世后，房子也要交到一個(gè)熟悉的、放心的人手上。夏老口中的這個(gè)人是他多年前認(rèn)的干女兒。當(dāng)年在居委會(huì)見(jiàn)證下，夏老與干女兒簽了協(xié)議書，約定干女兒須負(fù)責(zé)老人的各類醫(yī)療費(fèi)用，老人過(guò)世后，房子將過(guò)戶給干女兒。

住在上海近郊一家養(yǎng)老院的徐阿姨是為數(shù)不多開始嘗試“以房養(yǎng)老”的老人。但不同的是，她選擇的是一次性賣房。2011年，趁房?jī)r(jià)高企，她將自己位于浦東的一套70平米老房出售。徐阿姨說(shuō)，她已和子女商量好，養(yǎng)老就靠這賣房所得的150萬(wàn)�！拔疫�有退休工資，夠花了，若有剩余就留給子女�！�

在問(wèn)及是否會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”時(shí)，57歲的失獨(dú)母親孫慧芬明確表示不會(huì)�！拔覀兿Ｍ�政府給予失獨(dú)家庭更多精神關(guān)懷，金錢倒不是最重要的�！睂O慧芬告訴記者，等將來(lái)兩口子去世時(shí)，會(huì)把唯一的房產(chǎn)賣掉，所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛(ài)心基金，用于教育事業(yè)。

以房養(yǎng)老，只能“摸石頭過(guò)河”

記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多老年人對(duì)以房養(yǎng)老存在顧慮:“政策是否已經(jīng)設(shè)計(jì)好，監(jiān)管能不能到位，老人領(lǐng)取養(yǎng)老金會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?還需要政府給我們吃定心丸�！�

此外，從傳統(tǒng)觀念來(lái)看，“以房養(yǎng)老”亦存在障礙。在中國(guó)“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下，一些人也難以接受“以房養(yǎng)老”。“老人們?cè)谛睦砩想y以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來(lái)的房子未來(lái)成為別人的。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗說(shuō)。

對(duì)于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，這種對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務(wù)，目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒，存在諸多不確定性。

一家知名保險(xiǎn)公司上海分公司負(fù)責(zé)人告訴記者，房?jī)r(jià)走勢(shì)及老人預(yù)期壽命如何評(píng)估，是金融機(jī)構(gòu)首先顧慮的問(wèn)題。房?jī)r(jià)不會(huì)總是只升不降，未來(lái)預(yù)期很難作出準(zhǔn)確判斷，這對(duì)保險(xiǎn)公司而言是不小的風(fēng)險(xiǎn)。

另有金融業(yè)人士認(rèn)為，中國(guó)房屋產(chǎn)權(quán)70年，是“倒按揭”的最大障礙，也是與國(guó)外政策環(huán)境最大差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后，抵押房屋要有償續(xù)期，那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定，由于人的壽命難以預(yù)期，“倒按揭”的期限無(wú)法事先確定，每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。

哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng)田立認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”可以作為養(yǎng)老的一種補(bǔ)充形式，但必須看到的是，發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu)，以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面，國(guó)內(nèi)仍有一定差距。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授郝演蘇表示，保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)開展這一業(yè)務(wù)之后，如何評(píng)估其對(duì)償付能力的影響等問(wèn)題仍需要進(jìn)一步探討。據(jù)新華社規(guī)避老人風(fēng)險(xiǎn)最重要

以房養(yǎng)老，抵押房產(chǎn)是手段，是方法;給老人養(yǎng)老，讓老人沒(méi)有后顧之憂才是目的，是我們追求的終極目標(biāo)。所以，最大力度地維護(hù)老人的權(quán)益，最大限度地保護(hù)老人的安全、規(guī)避老人的風(fēng)險(xiǎn)，是制定以房養(yǎng)老具體政策時(shí)，首先應(yīng)該考慮的問(wèn)題。

當(dāng)老人把他的房產(chǎn)抵押給銀行或保險(xiǎn)公司，他抵押出去的不僅僅是他一輩子的血汗，還有他晚年的幸福和自由，甚至是生命。試想，如果不將相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老院的效益與老人的壽命結(jié)合起來(lái)，形成讓老人活得越久，他們得利越多的機(jī)制，有誰(shuí)敢保證不會(huì)給別有用心的人鉆了空子，變著法去謀財(cái)害命呢?

記得有一部西方的電影，說(shuō)的就是一家養(yǎng)老院謀殺孤寡老人、騙取遺產(chǎn)的故事。這不是杞人憂天，也不是聳人聽(tīng)聞，只是編者想到了，說(shuō)出來(lái)，防患于未然!不是有句老話嘛，做最壞的的準(zhǔn)備，向最好處努力。我們盼望著最完善政策出臺(tái)。