年輕的時(shí)候，通過(guò)銀行貸款買(mǎi)房;等到年老了，再把房子抵押給銀行或?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)，每月從中領(lǐng)取一筆“養(yǎng)老金”安度晚年……

2013年9月，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”，引發(fā)輿論廣泛關(guān)注，按計(jì)劃“以房養(yǎng)老”政策會(huì)于上半年試行推廣。具體“以房養(yǎng)老”是什么意思呢?

【以房養(yǎng)老是什么意思】

以房養(yǎng)老，也被稱(chēng)為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式，在老人去世后，銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)，這種養(yǎng)老方式被視為完善養(yǎng)老保障機(jī)制的一項(xiàng)重要補(bǔ)充。

“以房養(yǎng)老”的客戶(hù)群體主要面對(duì)那些擁有房產(chǎn)又“失獨(dú)”的老人，或者那些不愿意將房產(chǎn)留給后人的老人，它只是一個(gè)市場(chǎng)性的補(bǔ)充金融養(yǎng)老產(chǎn)品，與政府層面提供的基本養(yǎng)老服務(wù)并不矛盾，因此推行不會(huì)伴隨太多的阻力。

【“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)有望在4城市試點(diǎn)】

為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，保監(jiān)會(huì)已起草《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》，計(jì)劃在北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”需要透明、公正的法治環(huán)境�！耙苑筐B(yǎng)老”牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門(mén)，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高。如何保證這些行業(yè)、部門(mén)公平、公正地經(jīng)營(yíng)、管理和執(zhí)法，在當(dāng)前法治不健全的條件下是個(gè)極大的挑戰(zhàn)。就拿房地產(chǎn)評(píng)估來(lái)說(shuō)，由于起步較晚，中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)還極不規(guī)范，不但整體素質(zhì)偏低，而且市場(chǎng)存在惡性競(jìng)爭(zhēng)，有爭(zhēng)議的評(píng)估結(jié)果，尤其對(duì)于弱勢(shì)群體來(lái)說(shuō)，更難以得到及時(shí)、公正、合理的處理。

【“以房養(yǎng)老”市場(chǎng)前景】

關(guān)于以房養(yǎng)老，很多專(zhuān)家的觀(guān)點(diǎn)一致：以房養(yǎng)老值得期待。理由有二：一是“4+2+1”的家庭模式已經(jīng)出現(xiàn)于人們眼前，面對(duì)巨大的家庭壓力，獨(dú)生子女一代很難再穩(wěn)妥地用自己的力量給老年人一個(gè)天倫之樂(lè)的晚年。二是老年人，整個(gè)晚年的花費(fèi)也在不斷增大。而以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式恰恰能改善“有房富人，現(xiàn)金窮人[3]”的“中國(guó)窮老人”現(xiàn)狀。

【以房養(yǎng)老模式】

租售換養(yǎng)

適合人群：城市居民擁有1套以上住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者;城市居民對(duì)住房有較高升值預(yù)期、追求退休后高品質(zhì)生活的中高收入者。

以大換小

適合人群：大中城市僅擁有1套較大住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中等水平收入者。

售后返租

適合人群：大中城市僅擁有一套住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活但不愿意搬離原住處的中等水平收入者。

倒按揭

適合人群：大中城市擁有住房且該住房不需子女繼承或無(wú)子女繼承的中低收入者;大中城市退休后追求高品質(zhì)生活的中高水平收入者。

【以房養(yǎng)老，看起來(lái)很美?】

1.以房養(yǎng)老難破傳統(tǒng)觀(guān)念：

許多人貸款買(mǎi)房，辛苦一生賺錢(qián)還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時(shí)已無(wú)太多積蓄來(lái)養(yǎng)老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。許多老人對(duì)“以房養(yǎng)老”這種方式無(wú)法接受，房子將來(lái)肯定是屬于兒子的，兒子將來(lái)住不住、賣(mài)不賣(mài)是他的問(wèn)題�！暗�寸方寸地、留于子孫耕”是國(guó)人的傳統(tǒng)觀(guān)念。思想傳統(tǒng)的老人，心理上難以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來(lái)的房子未來(lái)成為別人的，只有留給下一代才安心。

2.金融機(jī)構(gòu)猶豫不決

“以房養(yǎng)老”金融產(chǎn)品推出的最大阻力來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)的猶豫，房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)是他們最為擔(dān)心的因素。目前承接“倒按揭”的業(yè)務(wù)尚不成熟，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中長(zhǎng)期走勢(shì)、人均預(yù)期壽命等關(guān)鍵因素難以預(yù)測(cè)。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂(lè)意;貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。

3.受70年產(chǎn)權(quán)限制4月28日

我國(guó)住宅用地的使用年限一般只有70年，當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí)，商品房的使用年限大都已經(jīng)不多，而當(dāng)老人身故時(shí)，使用年限更是所剩無(wú)幾。那么，保險(xiǎn)公司或銀行依靠剩下的使用年限來(lái)補(bǔ)償已支付的養(yǎng)老金成本，一方面所能承受的給付能力有限，另一方面風(fēng)險(xiǎn)也較大。保險(xiǎn)公司或銀行將房產(chǎn)收回后無(wú)非出租或出售以獲得相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在房?jī)r(jià)泡沫時(shí)，租不出去或賣(mài)不上價(jià)的情況也是可能發(fā)生的。

4.適用人群有點(diǎn)窄

實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”要有三條件：老人與子女分開(kāi)居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活;老人擁有對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利。老人經(jīng)濟(jì)狀況適中，因經(jīng)濟(jì)條件很好無(wú)“以房養(yǎng)老”必要;經(jīng)濟(jì)條件過(guò)低不具“以房養(yǎng)老”條件。