“以房養(yǎng)老”經(jīng)歷10年，在爭議聲中終于正式上升到國家戰(zhàn)略層面。

國務(wù)院日前公布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出開展“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險”試點(diǎn)，即“以房養(yǎng)老”。這是10年前國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)人批示研究這項保險服務(wù)之后，第一次由國務(wù)院常務(wù)會議正式提出要求，由此再度成為輿論熱議的焦點(diǎn)，贊成者和反對者，不一而足。

那么，到底什么是“反向抵押養(yǎng)老保險”?它能夠在中國實行嗎?將對完善我國養(yǎng)老保障制度起到什么作用?如何能讓它真正造福我國老齡人群?9月17日，專訪了最早提出在中國引進(jìn)這個保險產(chǎn)品的建議者、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇，為這一養(yǎng)老保障產(chǎn)品解疑釋惑。

200萬元房屋參保，每月大約可得1萬元

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：最近國務(wù)院常務(wù)會議提出“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)”。據(jù)您了解，這種保險對于投保的老年居民到底有什么好處?

孟曉蘇：這種保險對于投保老年居民的好處很明顯：首先，它可以使老年居民在人生收入的低谷期開啟“房產(chǎn)金庫”，將積蓄在房產(chǎn)上的財富分期支用，有效補(bǔ)償老年生活。

其次，它可以有效解除老年人對生活沒有保障的擔(dān)心，放心大膽地花錢消費(fèi)，心情愉快延長生命，而且活多久保險公司就會供養(yǎng)多久。

第三，可以讓老年人增強(qiáng)生活自信，保持社會尊重。老年人最怕的是失去體面和尊嚴(yán)，可是退休后到處要看人臉色，更怕“久病床前無孝子”，參保后老人今后就有持續(xù)穩(wěn)定的收入，甚至還可以拿錢接濟(jì)子女親友，可保持子女與社會的長期尊重。

第四，可以保護(hù)弱勢群體，有利于社會穩(wěn)定。這種產(chǎn)品會更受中等收入者青睞，因為只有房并缺錢的老人才更愿意抵押房產(chǎn)養(yǎng)老。這樣就保證了社會弱勢群體的生活安定，也就保障了社會穩(wěn)定。

第五，實行遺產(chǎn)稅后,可以依法避稅。我國遲早會實行遺產(chǎn)稅。但這套房屋的價值在老人生前已年復(fù)一年被領(lǐng)光，產(chǎn)權(quán)已逐步或一次過戶到保險公司了。如果我國今后開征遺產(chǎn)稅，這一險種當(dāng)然可以為這套參保房產(chǎn)依法避稅。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：老人以房入保能夠得到多少錢呢?

孟曉蘇：因房產(chǎn)價值不同、老人需要不同、抵押方式不同，這種保險產(chǎn)品的月收益也不同。這里僅根據(jù)國外標(biāo)準(zhǔn)的“抵押式以房養(yǎng)老”計算：如果老人以評估價值500萬元的房屋參保，每月大約可得到2.6萬元;如果老人以評估價值200萬元的房屋參保，每月大約可得到1萬元。

應(yīng)當(dāng)說明，一旦投保人與壽險公司訂立了有效合同并開始執(zhí)行，那么不管投保人的實際壽命為多長，保險公司一律要按月付款;同理，不管投保人的實際壽命為多短，一律應(yīng)由保險公司收回房產(chǎn)，進(jìn)行銷售或拍賣。如果房屋實際增值較大，保險公司還可以將增值多出的部分返給其家人。

試點(diǎn)條件已經(jīng)成熟

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：據(jù)悉，早在2003年3月，您就將“建立反向抵押貸款的壽險服務(wù)”建議報送給剛剛上任的溫家寶總理，他當(dāng)天批示給相關(guān)主管部門主要負(fù)責(zé)人。同年8月有關(guān)部門將會簽的《關(guān)于開辦“反向抵押貸款”有關(guān)問題的報告》上報國務(wù)院。這件事備受決策層關(guān)注，卻為何被擱置了10年?

孟曉蘇：被擱置的原因是當(dāng)時還沒有物權(quán)法，主管部門人員擔(dān)心抵押房產(chǎn)缺乏法律保障，包括擔(dān)心70年土地到期國家不給延續(xù);當(dāng)時居民持有第二套房不普遍，加上受“房價會跌”傳言影響，有關(guān)人員擔(dān)心房價下跌加大保險公司風(fēng)險;還有擔(dān)心老年人都愿把房屋傳給子女而不愿參加這種養(yǎng)老保險。

如今10多年過去，當(dāng)年未設(shè)立的法律法規(guī)如今多已完善。特別是2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》明確規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”，從法律上保障了住宅的長期物權(quán)。

時至今日，全國城鎮(zhèn)房價普遍上漲，尤其是中國保監(jiān)會準(zhǔn)備率先試點(diǎn)開辦此業(yè)務(wù)的北京、上海、廣州等城市，房價普遍上漲數(shù)倍乃至十倍之多。而且我國人口老齡化已更加嚴(yán)重，其中約占老齡人口比重10%的無子女家庭和“失獨(dú)家庭”本來就沒有把住房傳給子女的需要，所以如今在我國實行住房反向抵押養(yǎng)老保險的各項條件均已成熟。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：據(jù)悉，在國外這項保險已非常普遍，但這項保險真正進(jìn)入中國后，您是否擔(dān)心會出現(xiàn)“水土不服”?

孟曉蘇：我認(rèn)為這一險種很適合我國國情。由于我國多年實行的低收入政策，絕大多數(shù)老年人沒有形成多少積蓄，只能靠退休金生活，而國家與社會所能提供的退休金是很有限的。加之我國多年來壽險業(yè)務(wù)欠發(fā)達(dá)，想靠壽險來保障老年人的生活，并沒有歷史上的保險費(fèi)投入作為基礎(chǔ)。我們已難以找出更多辦法來更好地保障老年人的生活。

但是十幾年來公房出售與住房商品化的發(fā)展，以及大中城市房價升值，使得多數(shù)老年居民有了較大價值的房產(chǎn)。這筆凝固資產(chǎn)如果能盤活，完全可以彌補(bǔ)前兩項的歷史缺憾，這是在我國大部分老年居民中建立補(bǔ)充壽險保障的最佳出路之一。這種“反向抵押養(yǎng)老保險”的保險項目一旦設(shè)立，將使擁有房產(chǎn)并愿意投保的老年居民享受到過去難以想象的壽險服務(wù)。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“以房養(yǎng)老”是對中國養(yǎng)老資源的積極補(bǔ)充，但在實際操作中，卻面臨著房屋產(chǎn)權(quán)問題、傳統(tǒng)觀念等諸多阻力。未來這項政策在試點(diǎn)過程中，該如何順利推進(jìn)?

孟曉蘇：我認(rèn)為試點(diǎn)應(yīng)從以下方面啟動：

1.組織保險業(yè)的人力與財力，對這項新的保險產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)研究。在試點(diǎn)地域選擇上，應(yīng)把【2003年保監(jiān)發(fā)124號】文件所選擇的北京、上海、廣州等城市列入，還可增加杭州等房價較高、漲幅預(yù)期穩(wěn)定的城市。

2.在試點(diǎn)人群選擇上，可借鑒我國臺灣地區(qū)保險業(yè)從無子女家庭開始進(jìn)行反向抵押養(yǎng)老的經(jīng)驗，首先從無子女家庭和“失獨(dú)家庭”起步開展這項試點(diǎn)，今后根據(jù)需要擴(kuò)大到有愿望的其他老人家庭。

3.由中國保監(jiān)會、民政部并邀請住建部、財政部與稅務(wù)總局參加方案設(shè)計，處理好抵押房屋的權(quán)屬關(guān)系;借鑒國外經(jīng)驗，減免入保老人房屋交易稅與所得稅等相關(guān)稅費(fèi);降低保險機(jī)構(gòu)有關(guān)稅負(fù);建立對長壽保戶的政府補(bǔ)貼機(jī)制以化解所謂“長壽風(fēng)險”等等。

國務(wù)院近日印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》,針對當(dāng)前我國養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展面臨的諸多突出問題提出了一系列扶持政策,其中包括將開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的政策意見。“以房養(yǎng)老”一般是指老人通過抵押或出租自己的房產(chǎn),定期取得養(yǎng)老金或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式�！耙苑筐B(yǎng)老”借鑒了美國“倒按揭”的模式,在我國應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多層次養(yǎng)老服務(wù)需求等方面能發(fā)揮積極作用,但目前在實行過程中也存在一些難點(diǎn)有待解決。

“以房養(yǎng)老”優(yōu)勢明顯

從目前來看,“以房養(yǎng)老”具有三方面明顯優(yōu)勢:一是以自助養(yǎng)老補(bǔ)充傳統(tǒng)養(yǎng)老方式,緩解家庭模式變遷帶來的壓力。我國生育政策及近年來人們生活方式的變化,使“養(yǎng)兒防老”等中國傳統(tǒng)養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn),“4+2+1”家庭模式下的獨(dú)生子女承擔(dān)著較大的撫養(yǎng)壓力。隨著醫(yī)療條件的改善,居民平均壽命的延長,晚年支出持續(xù)增長,現(xiàn)有的社會保障體系未來可能出現(xiàn)缺口,養(yǎng)老危機(jī)也許并非杞人憂天。“以房養(yǎng)老”讓老年人可以用所持房產(chǎn)換回養(yǎng)老的資金或服務(wù),是對傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的重要補(bǔ)充,有利于緩解獨(dú)生子女一代以及社會保障體系面臨的壓力。

二是改善老年人生活品質(zhì),緩解居民預(yù)防性儲蓄壓力,刺激消費(fèi)持續(xù)增長。鑒于中國房地產(chǎn)市場目前的火爆程度以及未來可能的發(fā)展空間,“以房養(yǎng)老”將為老年人安度晚年提供較強(qiáng)的資金支持,有利于改善老年人生活品質(zhì)。與此同時,“以房養(yǎng)老”還可能促進(jìn)居民生活消費(fèi)習(xí)慣的改變,隨著為養(yǎng)老而進(jìn)行的預(yù)防性儲蓄逐步下降,人們將更多的收入用于消費(fèi),有利于內(nèi)需的持續(xù)增長。

三是盤活老年人持有的存量房產(chǎn),緩解房地產(chǎn)市場供給不足問題,從整體上有利于減小年輕一代生活負(fù)擔(dān),為老年人安度晚年創(chuàng)造更好的條件。當(dāng)前不斷攀升的房價也使獨(dú)生之女一代陷入所謂“房奴”的困境�！耙苑筐B(yǎng)老”有利于增加住房供給,改善房地產(chǎn)市場格局,降低住房成本,使年輕人有更多的財力和精力創(chuàng)造條件讓老年人安度晚年。

“以房養(yǎng)老”難題待解

但是,“以房養(yǎng)老”模式目前在我國還不成熟,面臨著諸多問題有待解決。首先,“以房養(yǎng)老”將面臨中國傳統(tǒng)家庭模式下“代際契約”關(guān)系的沖擊。中國式的“養(yǎng)兒防老”,一般存在如下默認(rèn)的“契約”:子女負(fù)責(zé)照顧老人安度晚年,老人百年之后將遺產(chǎn)留給子女,其中房產(chǎn)是最重要的遺留財產(chǎn)之一。這一契約始于中國古代“但存方寸地,留與子孫耕”的傳統(tǒng)觀念,隨著農(nóng)業(yè)社會向工業(yè)社會的轉(zhuǎn)變,市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,契約內(nèi)容由“方寸地”改為“商品房”。雖然無論是從法律的角度,抑或是從倫理道德上講,有房或無房,子女均有贍養(yǎng)老人的義務(wù)。但長期形成的傳統(tǒng)契約卻使“以房養(yǎng)老”的實施面臨較大阻礙。事實上,根據(jù)此前上海民政部門的調(diào)查,高達(dá)90%的老人均考慮將房產(chǎn)留給子孫。

其次,“以房養(yǎng)老”的實施效果將受到我國養(yǎng)老市場發(fā)展程度的制約。由于我國人口眾多,且老齡人口占比持續(xù)上升,雖然養(yǎng)老市場發(fā)展的步伐不斷加快,但與實際需要相比差距仍較明顯。根據(jù)民政部調(diào)查數(shù)據(jù),我國城鄉(xiāng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)平均每50個老人不到一張床。而且現(xiàn)有的大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在居住條件、生活環(huán)境上,與老人的期望尚存在較大差距。

近些年,國內(nèi)已開始建設(shè)品質(zhì)相對較高的養(yǎng)老社區(qū),多家房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司積極參與其中,但總體尚處布局階段。我國養(yǎng)老市場發(fā)展進(jìn)程滯后,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老服務(wù)在數(shù)量與質(zhì)量方面的嚴(yán)重不足,使“以房養(yǎng)老”面臨著更現(xiàn)實的難題,房產(chǎn)抵押出去后養(yǎng)老服務(wù)卻買不到。此外,在醫(yī)療資源相對緊缺的背景下,老人看病難的問題更為突出,這可能是更多老人關(guān)注的焦點(diǎn)。

再次,“以房養(yǎng)老”帶來的不確定性可能讓金融機(jī)構(gòu)望而卻步�！耙苑筐B(yǎng)老”對房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式,并非金融機(jī)構(gòu)的常規(guī)業(yè)務(wù),目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒,存在諸多不確定性。

一是按揭金額難以確定。在“以房養(yǎng)老”模式下,房產(chǎn)一般需在老人過世之后才能進(jìn)行處置,在簽訂合同到執(zhí)行處置時間跨度可能較大,難以準(zhǔn)確預(yù)估房產(chǎn)的實際價格,如何確定按揭金額是首先需要解決的問題。二是按揭期限難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對還款期限所作的明確規(guī)定,由于人的壽命難以預(yù)期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計算。三是房產(chǎn)處置可能面臨更多不確定性。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定,銀行并不具有對涉及抵押按揭業(yè)務(wù)的房產(chǎn)進(jìn)行直接處置的權(quán)利,而只能通過法院拍賣渠道解決。拍賣的價格受多方面因素綜合影響,銀行可能面臨拍價過低而導(dǎo)致較大損失的風(fēng)險。

最后,“以房養(yǎng)老”政策的具體實施,可能還將涉及銀行、保險等不同類型的金融機(jī)構(gòu),當(dāng)前我國金融分業(yè)經(jīng)營格局可能將使操作的方式較為復(fù)雜,在業(yè)務(wù)鏈條中不同監(jiān)管機(jī)構(gòu)如何有效實施監(jiān)管,避免重復(fù)監(jiān)管與監(jiān)管漏洞,還有待進(jìn)一步討論。

盡管相關(guān)制度和條件有待完善,但也應(yīng)當(dāng)看到“以房養(yǎng)老”在應(yīng)對人口老齡化、滿足老年人多樣化、多層次養(yǎng)老服務(wù)需求方面的積極作用,如何切實有效的實施“以房養(yǎng)老”是當(dāng)前亟須思考的問題。

筆者建議,應(yīng)通過遺產(chǎn)稅加大子女繼承房產(chǎn)的成本,改變中國家庭形成傳統(tǒng)契約的激勵,為“以房養(yǎng)老”的實施創(chuàng)造條件。其次,加大對養(yǎng)老服務(wù)市場支持力度,通過稅收優(yōu)惠等多種措施引導(dǎo)民資進(jìn)入養(yǎng)老市場。第三,將養(yǎng)老抵押房產(chǎn)與養(yǎng)老社區(qū)甚至廉租房等,通過適當(dāng)?shù)姆绞铰?lián)系起來,為參與“以房養(yǎng)老”的房產(chǎn)提供相對穩(wěn)定的價格體系,既保障老年人的利益,同時也避免金融機(jī)構(gòu)面臨過高的風(fēng)險。第四,政府應(yīng)加快對房屋產(chǎn)權(quán)期限、金融綜合經(jīng)營等方面的研究,及時推行公平、合理的政策制度,為“以房養(yǎng)老”的有效實施提供制度保障。