為落實人民銀行、銀監(jiān)會《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》和住建部、財政部、人民銀行《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》要求，經(jīng)市住房公積金管理委員會第44次會議同意，本市對住房公積金個人貸款政策作相應調(diào)整，內(nèi)容如下：

　　1、對無住房公積金貸款記錄或已結清住房公積金貸款的家庭，購買首套自住住房，執(zhí)行首套房貸款政策。

　　2、對擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。即貸款首付款比例為30%，貸款利息為五年期以上4.50%，五年期以下(含五年期)4.00%，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元(每人最高貸款限額為30萬元)，有補充住房公積金的家庭最高貸款限額為80萬元(每人最高貸款限額為40萬元)。

　　3、繼續(xù)停止向購買第三套及以上住房的家庭發(fā)放公積金貸款。

　　4、住房公積金個人住房貸款擔保以所購住房抵押為主，取消住房公積金個人住房貸款強制性機構擔保收錢項目。

　　本次調(diào)整政策自管委會《關于調(diào)整本市住房公積金個人貸款政策的通知》文發(fā)之日起實施。10月9日起受理的住房公積金貸款，按本次調(diào)整后的政策執(zhí)行。10月9日前已受理但未發(fā)放住房公積金貸款的，參照本次調(diào)整后的政策執(zhí)行。

　　上海是全國住房公積金個貸率較高的城市。1-10月份，發(fā)放住房公積金個貸金額399.46億元，其中發(fā)放共有產(chǎn)權保障住房(經(jīng)適房)個貸39.05億元。截止10月底，累計發(fā)放公積金個貸4022.68億元，支持購房建筑面積1.73億平方米。10月底，公積金個貸余額1978.29億元。上半年本市住房公積金平均個貸率為85%。

自2月1日起，上海公積金貸款最高額度將按照卡內(nèi)余額的15倍來計算。舉個例子，如果你繳納公積金的卡內(nèi)余額為3萬，那么你的最高貸款額度將是3萬×15，即45萬。消息一出，各種輿論紛至沓來。

  正當這一消息有蔓延之勢時，1月5日，上海公積金管理中心進行了公開辟謠，指出這一說法不屬實。那么，目前上海的住房公積金貸款政策是怎樣的呢？

  不是所有人都可以申請住房貸款

  只要買房子就可以申請住房貸款？別天真了。想要貸款，首先要滿足貸款的條件。

  上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，購買本市具有所有權的自住住房、申請貸款前6個月連續(xù)正常繳存住房公積金，并且借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務的對象，符合貸款條件。

  除此之外，購買外省市具有所有權的自住住房、車庫、商業(yè)用房以及沒有產(chǎn)權的房屋，都不可以貸款。另外，如果房產(chǎn)證上沒有署借款人的名字，也不能申請貸款。

  在公積金繳納的過程中，很多人會碰到因為換工作導致公積金中斷的問題。如果申請人在申請貸款前，因為更換工作單位導致應繳漏繳公積金，可以補繳后復議，但如果申請人的個人賬戶處于“停繳”或“封存”狀態(tài)，則不可以貸款。

  貸款條件中還規(guī)定，借款人家庭沒有尚未還清的住房公積金債務可以申請貸款，反之則不可以。如果借款人家庭有尚未還清的商業(yè)性住房貸款，則需要根據(jù)家庭的還款能力來確定是否能夠申請貸款。

  購房套數(shù)及參與貸款人數(shù)會影響貸款額度

  如果你符合所有申請住房貸款的條件，還得考慮能貸到多少錢，因為公積金貸款是有額度限制的。當然，這得分幾種情況來說。

  情況一：購買首套住房

  這里所說的首套住房，包括：家庭名下無房（借款人及其配偶、未成年子女）和家庭名下有房（允許夫妻雙方在婚前與父母各有一套。）

  購買首套住房的首付比例按面積來定，如果所購住房面積小于等于90平方米，首付比例不低于20%；若所購住房面積大于90平方米，則不低于30%。貸款利率按年份算，5年期及以下為2.75%，5年期以上為3.25%。

  至于貸款額度，要根據(jù)參與貸款的人數(shù)來定。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬；可貸金額總計為60萬。

  若2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬；可貸金額總計為120萬。

  情況二：購買第二套改善型住房

  第二套改善型住房，顧名思義，即家庭名下僅有一套住房。同時，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，這套住房的人均建筑面積應當小于上年全市人均建筑面積。值得注意的是，如果家里有老人共同居住，可以按照同住人員來計算人均面積（老人僅限借款人及其配偶的父母），但需要借款人原房屋所在地居委會或所在單位出具同住證明。

  購買第二套改善型住房時，還應該弄清楚其是普通住房還是非普通住房。普通住房需滿足以下3個條件：房屋總價（內(nèi)環(huán)內(nèi)低于450萬/套，內(nèi)外環(huán)之間低于310萬/套，外環(huán)外低于230萬/套）；房屋面積（單套建筑面積在140平方米以下）；房屋性質(zhì)（五層及以上的多高層住房以及不足五層的老式公寓，新式里弄，舊式里弄等）。除此之外為非普通住房。

  購買普通住房，首付比例不能低于30%，5年期及以下貸款利率為2.75%，5年期以上為3.25%。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為50萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬，可貸金額總計為60萬。

  2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為100萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬；可貸金額總計為120萬。

  購買非普通住房，首付比例不能低于60%，貸款利率：5年期以下（含五年）2.75%，5年期以上3.25%。

  若1人參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為40萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為10萬，可貸金額總計50萬。

  2人以上參與貸款，繳納住房公積金，最高可貸金額為80萬；繳納補充公積金，最高可貸金額為20萬；可貸金額總計100萬。

  如果購買的第二套住房屬于非改善型住房，是不可以申請貸款的，購買第三套住房也不能貸款。

  貸款額度要綜合考量房屋總價及還款能力等因素

  了解了住房公積金的申請條件和貸款額度，那么，針對每個不同的人來說，貸款額度應該怎么設定呢？

  首先，不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公積金賬戶儲存余額的倍數(shù)（住房公積金余額的40倍，補充住房公積金余額的20倍）確定的貸款限額；

  其次，不高于按照房屋總價款的比例確定的貸款限額；

  再次，不高于按照還款能力確定的貸款限額，計算公式為：借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×規(guī)定比例（50%）×12個月×貸款期限；

  另外，不高于最高貸款額度；

  最后，貸款家庭2人以上參與貸款，每個人按照個人賬戶余額確定貸款限額，相加后不高于最高貸款額度，具體額度根據(jù)受理網(wǎng)點計算確定。

  貸款期限并非越久越好

  一些購房者認為，住房公積金貸款能貸多久就貸多久，這是不對的。

  一方面，貸款年數(shù)越久，需要償還的利息就越高，在還款人經(jīng)濟能力可以的情況下，選擇高年限的還貸方式很不劃算。

  另一方面，根據(jù)上海市住房公積金貸款現(xiàn)行政策規(guī)定，新建商品房的最長貸款年限為30年；低于等于5年的二手房，最長貸款年限不得超過30年；6-19年的二手房，最長貸款年限為35年與房齡之差，比如說某二手房，房齡10年，那么，最長貸款年限為35-10，即25年；等于或超過20年的二手房，最長貸款年限不能超過15年。由此可見，住房貸款不是你想還多久就還多久的。